20xx年土地一級(jí)開發(fā)及法律風(fēng)險(xiǎn)防范制度-資料下載頁(yè)
2025-07-13 18:34本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】大量的法律風(fēng)險(xiǎn)。本文擬從土地一級(jí)開發(fā)的概念、土地一級(jí)開發(fā)主體的法律。分析、存在的法律風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)的防范方面進(jìn)行論述。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化是一個(gè)必然的趨勢(shì)，在城市化進(jìn)程中，需要通過對(duì)城市土地的開發(fā)來拓展城市發(fā)展的空間。土地的進(jìn)一步盤活利用，通常稱之為舊城改造。在熟地出讓時(shí)，則在出讓前必須先完成土地。政府在土地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理、目前在我國(guó)，土地一級(jí)開發(fā)僅限。有土地和征收、征用集體土地。接的法律規(guī)定予以界定，通常認(rèn)為是委托關(guān)系。政府是委托人，參與土地一。后移交給政府，屬于BT項(xiàng)目，是一個(gè)建設(shè)工程合同關(guān)系。之間具體的權(quán)利義務(wù)的性質(zhì)來確定。企業(yè)的權(quán)利的保護(hù)相對(duì)困難，政府的誠(chéng)信是企業(yè)權(quán)利的重要保證。之間形成了委托代理關(guān)系。委托代理關(guān)系是一個(gè)基礎(chǔ)性的關(guān)系。還資金，并負(fù)擔(dān)約定的利息，同時(shí)負(fù)擔(dān)一定比例的管理費(fèi)用。定的期限支付工程價(jià)款，并支付利息。將土地一級(jí)開發(fā)委托給企業(yè)實(shí)施，有利于減輕政
【正文】 發(fā)追逐利益最大化本沒有問題，但由于企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)的相對(duì)人是政府，過分追逐利益可能會(huì)導(dǎo)致利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此在追逐利益的同時(shí)要兼顧公平。 有的企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)，提供土地一級(jí)開發(fā)的資金保障，但對(duì)所提供的資金由政府支付高于銀行貸款利率水平的利息，計(jì)入土地開發(fā)成本，同時(shí)按照土 地一級(jí)開發(fā)總成本收取一定比例的管理費(fèi)用。企業(yè)參與一級(jí)開發(fā)的利潤(rùn)主要體現(xiàn)在管理費(fèi)用中，即對(duì)投資有一個(gè)固定的回報(bào)。一般認(rèn)為這是公平的。 然而有些企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)不僅收取利息及管理費(fèi)用，還參與土地出讓收益的分成，這是不公平的。政府支付了企業(yè)投入土地一級(jí)開發(fā)資金的利息，其實(shí)就相當(dāng)于政府向企業(yè)借款，企業(yè)還要與政府分成土地出讓收益，易導(dǎo)致不公平的情形。這種不公平主要體現(xiàn)在：第一，企業(yè)未承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所謂投資正常情況下是有風(fēng)險(xiǎn)的，但企業(yè)在收取高于銀行利率的利息的時(shí)候，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)已不是投資風(fēng)險(xiǎn)，而是資金風(fēng)險(xiǎn)，即 投資土地一級(jí)開發(fā)無(wú)論是盈是虧，企業(yè)均沒有風(fēng)險(xiǎn)；第二，土地出讓盈利是政策利益，而不是經(jīng)營(yíng)利益，可以理解為土地 出讓盈利是公共利益，而不是經(jīng)營(yíng)利益，由企業(yè)分得公共利益有失公平。土地出讓根據(jù)土地出讓性質(zhì)不同，收益有很大的差別。同一幅土地規(guī)劃用途不同，出讓價(jià)格相差甚大，工業(yè)用地土地出讓金最低，商業(yè)用地出讓金最高，出讓年限的長(zhǎng)短也影響到土地出讓金的高低。 因此企業(yè)不能不考慮政府會(huì)通過規(guī)劃調(diào)整來減少土地出讓利益，使得合同約定的土地出讓利益分成得不到實(shí)現(xiàn)。 4. 取得的利益要合法 參與土地一級(jí)開發(fā)的 企業(yè)如果要求取得其他利益，如土地二級(jí)開發(fā)權(quán)，應(yīng)當(dāng)合法取得。土地二級(jí)市場(chǎng)采用的是拍賣方式，參與土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)要取得土地二級(jí)開發(fā)權(quán)，僅在土地一級(jí)開發(fā)合同中約定，并不能依法必然取得，如果通過設(shè)定一定的條件限制土地二級(jí)開發(fā)權(quán)的出讓，也是不合法的。因此參與土地一級(jí)開發(fā)的企業(yè)在約定利益分享時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮到合法性的風(fēng)險(xiǎn)，不要把利益全部放在存在合法性風(fēng)險(xiǎn)的利益上。 5. 要有足夠的資金支付能力，確保資金鏈不斷裂 企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)，要仔細(xì)測(cè)算土地一級(jí)開發(fā)需要投入資金總量及投入周期，并確保能夠通過融資解 決資金的投入。同時(shí)還要考慮政府延期償還資金的風(fēng)險(xiǎn)，保證資金鏈不斷裂。 企業(yè)自身要有很強(qiáng)的、獨(dú)立的融資能力，不能指望政府會(huì)為企業(yè)融資提供擔(dān)?；蛘邔?shí)質(zhì)性的支持，同時(shí)還要考慮國(guó)家宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。 6. 合同條款要完備 正是因?yàn)闆]有涉及土 地一級(jí)開發(fā)的法律和行政法規(guī)，企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)完全靠合同條款來確定自己的權(quán)利和義務(wù)，因此合同條款在不違反法律規(guī)定的情況下，就相當(dāng)于法律。 在有法律規(guī)定的情況下，合同條款中沒有約定的可以依照法律規(guī)定來執(zhí)行，在沒有法律規(guī)定或者法律規(guī)定不明確的情況下，對(duì)合同條款的要求更高，要求將合同履行中雙方的權(quán)利義務(wù)作詳盡的規(guī)定，在履行過程中出現(xiàn)問題時(shí)，一定要通過書面的補(bǔ)充協(xié)議或者會(huì)議紀(jì)要方式明確，在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)有據(jù)可依。 注釋： ① 《土地一級(jí)開發(fā)實(shí)務(wù)指南》化學(xué)工業(yè)出版社第 1 版第 2 頁(yè)。 作者 :殷向東 單位：安徽夏商周 律師事務(wù)所
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