20xx年土地一級開發(fā)及法律風(fēng)險防范制度-wenkub
2023-07-24 18:34:13 本頁面
【正文】 可 以是政府 (包括政府下屬部門或者事業(yè)單位 )、企業(yè) (包括國有企業(yè) )以及政府與企業(yè)組成的共同體。自從有土地出讓 (包括劃撥 )以來，土地一級開發(fā)所要完成的工作就已經(jīng)存在，如征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。 土地的一級開發(fā)是 “ 按照國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應(yīng)計劃的要求，將列入城市土地儲備開發(fā)、土地供應(yīng)計劃的項目，在確定土地開發(fā)實施方案后，由政府委托或者通過公開招投標(biāo)的方式確立土地一級開發(fā)主體。本文擬從土地一級開發(fā)的概念、土地一級開發(fā)主體的法律分析、存在的法律風(fēng)險、風(fēng)險的防范方面進(jìn)行論述。 【關(guān)鍵詞】土地一級開發(fā) 法律風(fēng)險 風(fēng)險防范 一、土地一級開發(fā)的概念 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化是一個必然的趨勢，在城市化進(jìn)程中，需要通過對城市土地的開發(fā)來拓展城市發(fā)展的空間。而獲得土地一級開發(fā)權(quán)的土地一級開發(fā)主體根據(jù) ‘ 政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化 運(yùn)作 ’ 的原則，組織實施土地開發(fā)項目中的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投資融資等具體環(huán)節(jié)，并提供土地開發(fā)項目完成后的經(jīng)營管理方案，為土地二級開發(fā)。但在生地出讓時，是先生地出讓，然后由受讓人完成土地的一級開發(fā)或者土地一級開發(fā)中的部分工作。 土地一級開發(fā)權(quán)利主體只能是政府。 參與土地一級開發(fā)的企業(yè)，不享有土地的所有權(quán)和使用權(quán)，同時也不是收回 、征收、征用土地的主體，因此不是土地一級開發(fā)權(quán)利主體。政府是委托人，參與土地一 級開發(fā)的企業(yè)是受托人，受托人根據(jù)政府的授權(quán)完成土地一級 開發(fā)所要完成的工作。因此參與土地一級開發(fā)的企業(yè)與政府之間的法律關(guān)系不能一概而論，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)政府與企業(yè)之間具體的權(quán)利義務(wù)的性質(zhì)來確定。 (二 )涉及多種法律關(guān)系 企業(yè)參與土地一級開發(fā)可能涉及多種法律關(guān)系，主要涉及到的法律關(guān)系有： 1. 委托代理關(guān)系 政府是土地一級開發(fā)權(quán)人，政府將自己的開發(fā)權(quán)涉及的全部或者部分權(quán)利及義務(wù)委托給參與土地一級開發(fā)的企業(yè)行使，政府與參與土地一級開發(fā)之間形成了委托代理關(guān)系。 一般來說，企業(yè)提供融資或者融資平臺是企業(yè)參與土地一級的前提條件，如果企業(yè)不能為土地一級開發(fā)提供資金保障，政府 就不會選擇該企業(yè)參與土地一級開發(fā)。土地一級開發(fā)有大量的事務(wù)性工作，需要大量的人力。對于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費用，政府可以通過單項的 BT 項目完成， BT 項目融資，土地的征遷或者拆遷費用卻難以解決。 有的企業(yè)追求的就是經(jīng)濟(jì)利益的最大化，要求對土地一級開發(fā)后的土地出讓金進(jìn)行分成，有的甚至不僅要求支付資金利息，還要求對土地一級開發(fā)后的土地出讓金進(jìn)行分成。 （五）法律風(fēng)險 政府的法律風(fēng)險主要是三個方面：一方面是時間，時間指的是土地征遷或者拆遷的進(jìn)度能否按照既定的時間完成；另一方面是資金，即政府選擇的參與土地一級開發(fā)的企業(yè)能否按照政府的要求籌集足夠的資金；最后一個方面是償債能力，政府最終要償還土地一級開發(fā)的資金，政府的資金籌措能力是政府應(yīng)當(dāng)考慮的風(fēng)險。 二是政策風(fēng)險。尤其是企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮到參與土地一級開發(fā)而向銀行貸款，實際上是變相為政府提供了一個融資平臺，就目前國家的政策來看也不是很合乎政策規(guī)定的。但是，由于政府償債能力有限，能否按照約定時間償債，企業(yè)必須有所準(zhǔn)備，一旦政府不能按約定期限償債，
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