【正文】 發(fā)，開發(fā)概念一期是商業(yè)部分，二期為一幢16層的寫字樓。廣場的商業(yè)部分為3層、4層商鋪。這個位置為地上停車場，像您知道的那樣，本項目車位相當充足，共計500個地面停車位。為了營造廣場中高檔商業(yè)氛圍，廣場的建筑風格及景觀規(guī)劃都別具匠心：廣場的整體建筑風格為新古典主義風格，2樓為中式新古典主義建筑風格，仿造的是上海新天地，新古典主義強調(diào)的是線條的二次劃分，在歐式奢華尊貴的建筑氣息中不乏現(xiàn)代的元素及時代感。在景觀方面，公司請大師級設(shè)計師為廣場量身定做了景觀設(shè)計并投資800多萬，廣場主入口為6根大型不銹鋼拉絲燈柱，猶如6朵盛開的白玉蘭恭迎各位的到來，2樓為水景房，榆錢浮于水面，蒼竹節(jié)節(jié)高升挺出屋頂，屋頂花園的景致與愜意仿佛置身于蘇式園林之中。3樓轉(zhuǎn)角處為四根拱形不銹鋼燈柱，次入口處有一座11米高的鐘樓是廣場的標志，這些都將成為廣場的亮點?！巨k公樓】：匯展百樂宮酒店式商務(wù)辦公樓，位臨滬南公路和南蘆公路，共 層?？偨ㄖ娣e：一萬八千平米。以建筑面積 平米為一個基本單元，每層面設(shè) 個公共洗手間。匯展百樂宮以大開間、大落地玻璃幕墻的格局，營造真正高檔商務(wù)辦公樓的氛圍，不僅置身繁華、時尚的商業(yè)氛圍當中，亦深得現(xiàn)代商務(wù)之精髓。匯展百樂宮酒店式商務(wù)辦公樓，與匯展百樂宮商業(yè)廣場僅一步之遙，商務(wù)辦公品味亦極為高貴。一樓大堂采用星級標準裝修，豪華氣派，倍具時尚格調(diào)；推窗相望，即可欣賞到世界級景觀大師的超凡手筆，綠樹、水榭、小品；精致完美，一墻之外，視線之內(nèi)。先進的現(xiàn)代商務(wù)辦公設(shè)施匯展百樂宮酒店式商務(wù)辦公樓，按最新國際商務(wù)樓標準，提供現(xiàn)代商務(wù)活動所需設(shè)施：高程度智能化系統(tǒng)，通信、安全、管理自動化系統(tǒng)，名牌電梯，衛(wèi)星電視，統(tǒng)一安置中央空調(diào)，統(tǒng)一供熱，集中地下車庫等?！菊猩虄?yōu)惠政策】：鼓勵長期經(jīng)營政策：對于簽定5年以上租賃合同的，前三年分別予以年租金30%，20%，10%之優(yōu)惠；鼓勵買斷經(jīng)營期權(quán)政策：對于買斷經(jīng)營期權(quán)（2年以上）合作的，予以低于年平均租金30%之優(yōu)惠；并對期權(quán)經(jīng)營期內(nèi)的使用權(quán)具有轉(zhuǎn)讓權(quán)，但需經(jīng)廣場管理方審批通過。 鼓勵聯(lián)合進駐政策：對于帶動若干家商家聯(lián)合進駐的，作為獎勵，該商家租金可給予10%的優(yōu)惠或售價給予5%的優(yōu)惠，同時可無償?shù)玫綇V場公共區(qū)域的指定廣告位兩年的使用權(quán)，并對兩年內(nèi)的使用權(quán)具有轉(zhuǎn)讓權(quán)，但需經(jīng)廣場管理方審批通過。鼓勵先期確定政策：在同一品類但經(jīng)營品項類似的不同商家的選擇中，在接近的條件下，先簽定合作意向的一方擁有優(yōu)先權(quán)，廣場管理方將全力保護該商家的利益與合作可能性；經(jīng)營風險降低政策：廣場管理方將倡導(dǎo)廣場經(jīng)營者財產(chǎn)意外損失保險，以保證商家的生命財產(chǎn)安全；對于營業(yè)收入不足以承擔銷售成本及經(jīng)營費用的，廣場管理方將協(xié)助商家提升銷售，以保證商家和廣場管理方的正常收益；商業(yè)腐敗杜絕政策：對于任何商業(yè)腐敗或違規(guī)取費予以杜絕；反之，廣場管理方按約予以賠償；對于因廣場管理方運作、管理不利導(dǎo)致營銷低效，商家有權(quán)按約中止合作?！疚飿I(yè)管理內(nèi)容】：保潔：公共環(huán)境：全方位循環(huán)清潔。保潔區(qū)內(nèi)做到地面清潔，通道清潔，墻面清潔，玻璃清潔，門廳清潔，外圍清潔等。保證定時滅蟲鼠等工作，具體包括：防止任何垃圾淤積、侵蝕或傾倒于任何公共道路。如有前述情況發(fā)生，應(yīng)負責將垃圾清除，并應(yīng)向負責人要求并收取因此發(fā)生的費用；保持物業(yè)的所有公共下水道、水管或其他管道清潔、暢通；保持物業(yè)公共區(qū)域的衛(wèi)生；定期安排清理垃圾，保證垃圾收取設(shè)施處于良好工作狀態(tài)等。公共綠化：對綠地、花木草坪進行日常養(yǎng)護和管理，做到植物配置與季節(jié)相適應(yīng)，花草樹木生長正常，定期修剪，保證其形狀及不生蟲害等。 特殊天氣 遇雨雪天， 沙塵暴等惡劣天氣時，需加大清潔工作量，社區(qū)出入口鋪設(shè)防滑地毯，及時清掃塵土、水跡和雪痕。工程：機電系統(tǒng)：供/配電設(shè)備運行正常，供電安全穩(wěn)定，定期檢修保養(yǎng)系統(tǒng)設(shè)備，避免人為停電事故。 給排水設(shè)備運行合理，生活水供應(yīng)正常，盡量避免跑冒滴漏現(xiàn)象，并定期檢修管路和水泵。 保證電梯安全運行，按上海市政府的有關(guān)規(guī)定定期檢修電梯設(shè)備，使所有電梯設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)。裝飾裝修：地面、墻面、石材、玻璃及門窗保持完好，顏色、形狀、規(guī)格統(tǒng)一，定期保潔公共區(qū)墻面。日常維修：提供維修服務(wù)，接到報修后及時趕到現(xiàn)場，如無法解決應(yīng)該解釋原因，并確定解決時間。建立健全維修檔案和回訪制度。 及時更換共用區(qū)域、公共部位或公共設(shè)施、設(shè)備中破損的部分。裝修管理：檢查和監(jiān)督施 工方遵守本項目的有關(guān)裝修規(guī)定，在不影響主系統(tǒng)的情況下，保證業(yè)戶的正常使用要求。保安監(jiān)控 ：保安監(jiān)控，攝像系統(tǒng)運行正常，電子門禁系統(tǒng)運行正常，保安監(jiān)控室設(shè)保安員值班，并保存錄象帶。 消防中控消防火災(zāi)監(jiān)測，消防系統(tǒng)運行正常，消防中控室設(shè)保安員值班，妥善保存報警記錄，定期舉辦消防演習，定期檢查消防設(shè)備。門衛(wèi)和巡邏 各出入口設(shè)保安員站崗，主動檢查進出入人員和車輛。外圍和樓內(nèi)設(shè)巡邏保安。交通管理：設(shè)立清晰明確的交通道路標志，保持道路暢通，明確劃分停車區(qū)域，杜絕車輛亂停亂放，檢查進出車輛及裝載物品。停車場管理：專人管理車場停車及行車秩序，根據(jù)物業(yè)的需要設(shè)自動化收費系統(tǒng)或人工收費系統(tǒng)并根據(jù)實際情況制訂收費標準。自動化管理：自動電梯，停車場管理，高度保安。收取代繳費用：為業(yè)主提供費用代收代繳服務(wù)，憑證清晰，收費規(guī)范。檔案資料管理：文字僅做說明使用，亦不是發(fā)展商的要約，不做為雙方買賣合同的內(nèi)容?；菽湘?zhèn)商業(yè)狀況分析1）惠南鎮(zhèn)商業(yè)街分布狀況l 一級商業(yè)街：東門大街、南門大街l 二級商業(yè)街：人民西路、城南路、聽潮路、川南奉公路、通濟路惠南鎮(zhèn)公交車營運時刻集中段6：30——18：30惠南鎮(zhèn)日用品商鋪營業(yè)時間集中段8：30——17：30惠南鎮(zhèn)精品商鋪營業(yè)時間集中段9：30——18：30（注：部分有路燈的街區(qū)夜間營業(yè)時間可推至20：30，如南門大街等）普通餐飲和便利店營業(yè)時間段最遲22：00特種餐飲營業(yè)時間段（夜排擋類）最遲02：002）惠南鎮(zhèn)的商業(yè)街種類及構(gòu)成目前惠南鎮(zhèn)的商業(yè)分布主要以區(qū)域商業(yè)中心、特種商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點這三部分構(gòu)成。（1）、區(qū)域商業(yè)中心即指諸如東門大街、南門大街這類聚集型的大型商業(yè)街。目前以百貨商場、綜合市場和批發(fā)市場構(gòu)成的主要市民購物中心。涵蓋的范圍包括整個南匯區(qū)范疇，這些地區(qū)也成為惠南鎮(zhèn)以外居民購物的目標之一。此外由于惠南鎮(zhèn)目前尚缺乏大賣場這一大型商業(yè)設(shè)施，因此航頭鎮(zhèn)的農(nóng)工商賣場就有充足的吸引優(yōu)勢吸收當?shù)鼗菽湘?zhèn)的居民前往大批量采購。隨著今后城南和供極路的兩處世紀聯(lián)華的落成，這兩個區(qū)域?qū)⑿纬蔀樾碌幕菽湘?zhèn)中心購物區(qū)域。（2）、特種商業(yè)中心是指依托專一特色商品的特種商業(yè)場所。在惠南鎮(zhèn)主要表現(xiàn)在滬南路上國美家電。形成依托這一大型特色商場的購物消費中心。（3）、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點則是惠南鎮(zhèn)各個社區(qū)、新村自成一體的服務(wù)于自身社區(qū)居民的集散型商業(yè)地點區(qū)域。主要包括聽潮社區(qū)、東城社區(qū)這類的主要聚居區(qū)的主干道沿線。通過日用品、餐飲和低檔的娛樂設(shè)施來滿足各社區(qū)居民的餓需求。216。 目前區(qū)域內(nèi)價格分析目前惠南鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下的特點和態(tài)勢（l）、惠南鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場比較明顯地處于景氣狀態(tài)。 銷售額和銷售面積的全面增長給開發(fā)商以投資的信心，部分地區(qū)商品房價格持續(xù)走強也給購房者以入市的信號。1) 新開工面積大幅度增長。在惠南新城納入11個衛(wèi)星城區(qū)規(guī)劃后，區(qū)域的開發(fā)力度和投資吸引力明顯增強。　2) 市場攀升的強勁動力來源于個人買房的有效啟動，尤其是南匯區(qū)大量居民向往在惠南鎮(zhèn)區(qū)政府所在地安家落戶。3) 高起點優(yōu)質(zhì)規(guī)劃的新建商品房，改善了住房的供應(yīng)和住房質(zhì)量。以其“價優(yōu)質(zhì)高”的特點適應(yīng)了個人買房的市場，受到廣大南匯家庭的歡迎。中檔、中套型的住房總體好銷。4) 新開工面積的加大，增幅的加快，反映了市場看好。但新開工的增勢需要引起警惕和重視。尤其在東城區(qū)，商業(yè)配套設(shè)施與住宅居民引入的時機需要把握。5) 圍繞個人買房加快啟動而開展的各項住房消費服務(wù)活動十分活躍。大量中介機構(gòu)和私人購買商鋪和住宅成為推動惠南鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力，同時也加快了市場的運作和二、三級市場形成。區(qū)域商業(yè)用房的價格分析在這種持續(xù)良好發(fā)展狀態(tài)下，惠南鎮(zhèn)的商用物業(yè)呈現(xiàn)量價結(jié)合合理，供需兩旺的態(tài)勢。且成熟商業(yè)區(qū)域及老城區(qū)的門面沿街商鋪穩(wěn)定在1200015000元/平米的售價，步行借租金一樓達到12－16元/。而隨著市口和樓層的差別，這一租金售價則調(diào)整為二層600010000元/平米，而三樓一般不作為單獨的鋪面進行出售。216。 綜合分析南匯區(qū)是上海東南部的國際門戶，有浦東國際機場和在建的洋山深水港與國內(nèi)外便捷相連,南匯區(qū)現(xiàn)有常住人口93萬，流動人口45萬。按照商業(yè)規(guī)劃，南匯新的商業(yè)版圖為：1個新城商業(yè)商務(wù)中心（臨港新城）；2個城區(qū)綜合商貿(mào)中心（惠南、周康）；3個物流園區(qū)（臨港新城物流園區(qū)、惠南港及海沈物流基地、祝橋空港物流園區(qū)）；4個鎮(zhèn)區(qū)特色商圈（航頭、祝橋、六灶、大團）；10多個大型商業(yè)項目；充足的社區(qū)商業(yè)以及大量的農(nóng)家店。今年以來，一些大型商業(yè)設(shè)施的相繼開業(yè)或者簽約立項，為南匯“十一五”商業(yè)藍圖的繪就已經(jīng)夯實了基礎(chǔ)?！拔饔星嗥謯W特萊斯，東有南匯豪布斯卡”，繼青浦奧特萊斯建成開業(yè)后，地處南匯惠南鎮(zhèn)的上海又一超大型OUTLET業(yè)態(tài)開張迎客。豪布斯卡名品村建筑面積達10萬平方米，據(jù)悉，它的一期已經(jīng)吸引了近100個國際品牌在此開設(shè)折扣店，其中，已經(jīng)試營業(yè)的耐克工廠直銷店和ESPRIT大型折扣店，都是迄今為止國內(nèi)最大規(guī)模的工廠直銷店，入駐名品村的ESCADA、CK、GUESS三大世界頂級品牌折扣店是這些品牌全國首家折扣店。此外，第一次登陸中國的德國最大嬰童連鎖專業(yè)賣場BABYONE也將率眾品牌亮相，即將舉行的首屆“上海購物節(jié)”期間，“富客斯豪布斯卡名品村”將首次向廣大市民亮相；南匯西北地區(qū)的周浦鎮(zhèn)，即將崛起一座大型的現(xiàn)代化商業(yè)廣場—大連萬達商業(yè)廣場，將于明年春節(jié)正式竣工并營業(yè)；茜爾斯南匯“銷品茂”項目，位于南匯工業(yè)園區(qū)內(nèi)，總建筑面積15萬平方米，百安居已經(jīng)簽約，太平洋數(shù)碼、金海馬、國美、迪卡儂等國內(nèi)外知名連鎖企業(yè)即將簽約；而總占地460余畝，總建筑面積48萬平方米的上海五角世貿(mào)商城，坐落于惠南鎮(zhèn)，由五大區(qū)10個專業(yè)展示館，共30個常年展示廳，12000多個標準展位和800套商務(wù)辦公單位組成，致力于為國際采購商、供應(yīng)商搭建一個集常年展示、短期展覽、批發(fā)交易于一體的專業(yè)化平臺，將引進全球6000家知名供應(yīng)商和跨國采購集團入駐。目前，惠南板塊比較大的商業(yè)項目是五角世貿(mào)商場和兩港裝飾城等專業(yè)市場。雖然該區(qū)域的專業(yè)市場體量比較大，但并不構(gòu)成對社區(qū)商業(yè)和其他商業(yè)的沖擊，因為專業(yè)市場的輻射范圍可以面向上?；蛘唛L三角地區(qū)，不容易對其他類型商鋪產(chǎn)生排擠作用。 看起來，相比于周浦的大量商業(yè)街，惠南的商鋪形態(tài)更加健康。目前惠南在售的商業(yè)地產(chǎn)70%是社區(qū)底商，本身售價低，還有居家功能，買來自己做生意一舉兩得。但是，惠南板塊商業(yè)地產(chǎn)面臨的形勢更加嚴峻。它雖是南匯的區(qū)域中心，但同一時期的供應(yīng)量“不是一般的大，而是超大”?；菽霞罢麄€南匯的商業(yè)地產(chǎn)體量過大，銷售以及消化都存在嚴重的問題。南匯商業(yè)地產(chǎn)的問題不是推廣，短時間很難找到突破點，近五年開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目： 豪布斯卡生活廣場18萬平方米（A區(qū)招商完成，B區(qū)完成30％，C區(qū)0，整體人氣不足）；弘基休閑廣場4萬平方米（人氣不足）；匯南商業(yè)街3萬平方米；兩港裝飾城有66萬平方米（其中有32萬平方米做市場，12萬平方米做物流中心，15萬平方米是商業(yè)購物中心。還有4萬多平方米的展覽）；五角世貿(mào)商城近50萬平方米（商鋪只是部分）；南匯新場6萬平方米的商鋪；樂園城還有39萬平方米的商業(yè)體量（商鋪只是部分）；再加上每個小區(qū)的社區(qū)底鋪在5000～20000平方米（總量不低于10萬平方米）等，總計下來，惠南的純商鋪供應(yīng)體量超過60萬平方米。考慮到未來龐大的供應(yīng)量，商鋪投資不容樂觀。據(jù)悉，未來兩三年，一批大型商業(yè)設(shè)施和國際領(lǐng)先的商業(yè)業(yè)態(tài)正在加速向南匯集聚，到2010年，南匯區(qū)的商品銷售總額將達到879億元，年均增速為28%；社會消費品零售總額426億元，年均增速30%左右；批發(fā)貿(mào)易總額超過475億元，年均增長30%左右，大大高于全市商業(yè)發(fā)展平均水平。第三部分、綠地峰匯商務(wù)廣場項目分析一、項目概況 結(jié)合本項目建辦公樓及商業(yè)，因此，就項目所在范圍內(nèi)的公建配套及商業(yè)布局作大致分析，以便開發(fā)商進行產(chǎn)品的錯位經(jīng)營及合理布局。區(qū)域位置該地塊位于上海市南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)，滬南公路以南。建設(shè)用地總面積位28812平方米。2工程概況本工程總建筑面積87650平方米（其中：地上建筑面積66270平方米；地下建筑面積21380平方米），由二棟99米高層辦公、一棟33米高層辦公、一棟22米多層辦公、三棟獨立二層商業(yè)、地下一層汽車庫組成。鳥瞰及總平圖 工程現(xiàn)狀 道路四至 商業(yè)配套 二、周邊人口狀況研究本項目所在地——南匯區(qū)位于上海市中心城區(qū)的東南部，南匯區(qū)區(qū)域范圍的中間部分，地理位置較為明顯。，常住人口118萬。從惠南鎮(zhèn)商業(yè)街的人流來源來看，多數(shù)為區(qū)域的東南、東北及臨近惠南鎮(zhèn)的部分西塊人群，其他如周康地區(qū)由于其特殊的地理位置和便利的交通，其人口導(dǎo)向基本向浦東新區(qū)發(fā)展，且隨著周浦一帶開發(fā)的逐步完善，該區(qū)域也將成為南匯的副中心發(fā)展區(qū)域。 三、項目周邊道路現(xiàn)狀分析就目前而言，本項目附近多為4快2慢的道路，有明顯的快慢之分，路面狀況較好，如南六公路、滬南公路、拱極路等。名稱路況南六公路4快2慢滬南公路4快2慢川南奉公路4快2慢遠東大道6快2慢人民東路（東城區(qū)側(cè)）2快2慢（4快2慢）拱北路無快慢劃分豐海路2快2慢南門大街2快2慢靖海路4快2慢東門大街步行街四、交通現(xiàn)狀分析本項目老的商圈，因此公共交通十分便利，遠期規(guī)劃中的L3線將會設(shè)站在項目不遠處。從現(xiàn)階段看，僅有公交作為聯(lián)系外區(qū)域的唯一交通工具，但公交覆蓋范圍區(qū)域較廣。區(qū)域內(nèi)主要連接外圍道路為川南