【正文】 從現(xiàn)階段看，僅有公交作為聯(lián)系外區(qū)域的唯一交通工具，但公交覆蓋范圍區(qū)域較廣。 三、項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)狀分析就目前而言，本項(xiàng)目附近多為4快2慢的道路，有明顯的快慢之分，路面狀況較好，如南六公路、滬南公路、拱極路等。常住人口118萬(wàn)。2工程概況本工程總建筑面積87650平方米（其中：地上建筑面積66270平方米；地下建筑面積21380平方米），由二棟99米高層辦公、一棟33米高層辦公、一棟22米多層辦公、三棟獨(dú)立二層商業(yè)、地下一層汽車庫(kù)組成。區(qū)域位置該地塊位于上海市南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)，滬南公路以南。據(jù)悉，未來(lái)兩三年，一批大型商業(yè)設(shè)施和國(guó)際領(lǐng)先的商業(yè)業(yè)態(tài)正在加速向南匯集聚，到2010年，南匯區(qū)的商品銷售總額將達(dá)到879億元，年均增速為28%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額426億元，年均增速30%左右；批發(fā)貿(mào)易總額超過(guò)475億元，年均增長(zhǎng)30%左右，大大高于全市商業(yè)發(fā)展平均水平。還有4萬(wàn)多平方米的展覽）；五角世貿(mào)商城近50萬(wàn)平方米（商鋪只是部分）；南匯新場(chǎng)6萬(wàn)平方米的商鋪；樂(lè)園城還有39萬(wàn)平方米的商業(yè)體量（商鋪只是部分）；再加上每個(gè)小區(qū)的社區(qū)底鋪在5000～20000平方米（總量不低于10萬(wàn)平方米）等，總計(jì)下來(lái)，惠南的純商鋪供應(yīng)體量超過(guò)60萬(wàn)平方米?；菽霞罢麄€(gè)南匯的商業(yè)地產(chǎn)體量過(guò)大，銷售以及消化都存在嚴(yán)重的問(wèn)題。但是，惠南板塊商業(yè)地產(chǎn)面臨的形勢(shì)更加嚴(yán)峻。 看起來(lái)，相比于周浦的大量商業(yè)街，惠南的商鋪形態(tài)更加健康。目前，惠南板塊比較大的商業(yè)項(xiàng)目是五角世貿(mào)商場(chǎng)和兩港裝飾城等專業(yè)市場(chǎng)。此外，第一次登陸中國(guó)的德國(guó)最大嬰童連鎖專業(yè)賣場(chǎng)BABYONE也將率眾品牌亮相，即將舉行的首屆“上海購(gòu)物節(jié)”期間，“富客斯豪布斯卡名品村建筑面積達(dá)10萬(wàn)平方米，據(jù)悉，它的一期已經(jīng)吸引了近100個(gè)國(guó)際品牌在此開(kāi)設(shè)折扣店，其中，已經(jīng)試營(yíng)業(yè)的耐克工廠直銷店和ESPRIT今年以來(lái)，一些大型商業(yè)設(shè)施的相繼開(kāi)業(yè)或者簽約立項(xiàng)，為南匯“十一五”商業(yè)藍(lán)圖的繪就已經(jīng)夯實(shí)了基礎(chǔ)。 綜合分析南匯區(qū)是上海東南部的國(guó)際門戶，有浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)和在建的洋山深水港與國(guó)內(nèi)外便捷相連,南匯區(qū)現(xiàn)有常住人口93萬(wàn)，流動(dòng)人口45萬(wàn)。而隨著市口和樓層的差別，這一租金售價(jià)則調(diào)整為二層600010000元/平米，而三樓一般不作為單獨(dú)的鋪面進(jìn)行出售。區(qū)域商業(yè)用房的價(jià)格分析在這種持續(xù)良好發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，惠南鎮(zhèn)的商用物業(yè)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)結(jié)合合理，供需兩旺的態(tài)勢(shì)。5) 圍繞個(gè)人買房加快啟動(dòng)而開(kāi)展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)活動(dòng)十分活躍。但新開(kāi)工的增勢(shì)需要引起警惕和重視。中檔、中套型的住房總體好銷。3) 高起點(diǎn)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃的新建商品房，改善了住房的供應(yīng)和住房質(zhì)量。1) 新開(kāi)工面積大幅度增長(zhǎng)。 銷售額和銷售面積的全面增長(zhǎng)給開(kāi)發(fā)商以投資的信心，部分地區(qū)商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走強(qiáng)也給購(gòu)房者以入市的信號(hào)。216。主要包括聽(tīng)潮社區(qū)、東城社區(qū)這類的主要聚居區(qū)的主干道沿線。形成依托這一大型特色商場(chǎng)的購(gòu)物消費(fèi)中心。（2）、特種商業(yè)中心是指依托專一特色商品的特種商業(yè)場(chǎng)所。此外由于惠南鎮(zhèn)目前尚缺乏大賣場(chǎng)這一大型商業(yè)設(shè)施，因此航頭鎮(zhèn)的農(nóng)工商賣場(chǎng)就有充足的吸引優(yōu)勢(shì)吸收當(dāng)?shù)鼗菽湘?zhèn)的居民前往大批量采購(gòu)。目前以百貨商場(chǎng)、綜合市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)構(gòu)成的主要市民購(gòu)物中心?；菽湘?zhèn)商業(yè)狀況分析1）惠南鎮(zhèn)商業(yè)街分布狀況l 一級(jí)商業(yè)街：東門大街、南門大街l 二級(jí)商業(yè)街：人民西路、城南路、聽(tīng)潮路、川南奉公路、通濟(jì)路惠南鎮(zhèn)公交車營(yíng)運(yùn)時(shí)刻集中段6：30——18：30惠南鎮(zhèn)日用品商鋪營(yíng)業(yè)時(shí)間集中段8：30——17：30惠南鎮(zhèn)精品商鋪營(yíng)業(yè)時(shí)間集中段9：30——18：30（注：部分有路燈的街區(qū)夜間營(yíng)業(yè)時(shí)間可推至20：30，如南門大街等）普通餐飲和便利店?duì)I業(yè)時(shí)間段最遲22：00特種餐飲營(yíng)業(yè)時(shí)間段（夜排擋類）最遲02：002）惠南鎮(zhèn)的商業(yè)街種類及構(gòu)成目前惠南鎮(zhèn)的商業(yè)分布主要以區(qū)域商業(yè)中心、特種商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)這三部分構(gòu)成。收取代繳費(fèi)用：為業(yè)主提供費(fèi)用代收代繳服務(wù)，憑證清晰，收費(fèi)規(guī)范。停車場(chǎng)管理：專人管理車場(chǎng)停車及行車秩序，根據(jù)物業(yè)的需要設(shè)自動(dòng)化收費(fèi)系統(tǒng)或人工收費(fèi)系統(tǒng)并根據(jù)實(shí)際情況制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。外圍和樓內(nèi)設(shè)巡邏保安。 消防中控消防火災(zāi)監(jiān)測(cè)，消防系統(tǒng)運(yùn)行正常，消防中控室設(shè)保安員值班，妥善保存報(bào)警記錄，定期舉辦消防演習(xí)，定期檢查消防設(shè)備。裝修管理：檢查和監(jiān)督施 工方遵守本項(xiàng)目的有關(guān)裝修規(guī)定，在不影響主系統(tǒng)的情況下，保證業(yè)戶的正常使用要求。建立健全維修檔案和回訪制度。裝飾裝修：地面、墻面、石材、玻璃及門窗保持完好，顏色、形狀、規(guī)格統(tǒng)一，定期保潔公共區(qū)墻面。 給排水設(shè)備運(yùn)行合理，生活水供應(yīng)正常，盡量避免跑冒滴漏現(xiàn)象，并定期檢修管路和水泵。 特殊天氣 遇雨雪天， 沙塵暴等惡劣天氣時(shí)，需加大清潔工作量，社區(qū)出入口鋪設(shè)防滑地毯，及時(shí)清掃塵土、水跡和雪痕。如有前述情況發(fā)生，應(yīng)負(fù)責(zé)將垃圾清除，并應(yīng)向負(fù)責(zé)人要求并收取因此發(fā)生的費(fèi)用；保持物業(yè)的所有公共下水道、水管或其他管道清潔、暢通；保持物業(yè)公共區(qū)域的衛(wèi)生；定期安排清理垃圾，保證垃圾收取設(shè)施處于良好工作狀態(tài)等。保潔區(qū)內(nèi)做到地面清潔，通道清潔，墻面清潔，玻璃清潔，門廳清潔，外圍清潔等。鼓勵(lì)先期確定政策：在同一品類但經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)類似的不同商家的選擇中，在接近的條件下，先簽定合作意向的一方擁有優(yōu)先權(quán)，廣場(chǎng)管理方將全力保護(hù)該商家的利益與合作可能性；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低政策：廣場(chǎng)管理方將倡導(dǎo)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者財(cái)產(chǎn)意外損失保險(xiǎn)，以保證商家的生命財(cái)產(chǎn)安全；對(duì)于營(yíng)業(yè)收入不足以承擔(dān)銷售成本及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的，廣場(chǎng)管理方將協(xié)助商家提升銷售，以保證商家和廣場(chǎng)管理方的正常收益；商業(yè)腐敗杜絕政策：對(duì)于任何商業(yè)腐敗或違規(guī)取費(fèi)予以杜絕；反之，廣場(chǎng)管理方按約予以賠償；對(duì)于因廣場(chǎng)管理方運(yùn)作、管理不利導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷低效，商家有權(quán)按約中止合作?！菊猩虄?yōu)惠政策】：鼓勵(lì)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)政策：對(duì)于簽定5年以上租賃合同的，前三年分別予以年租金30%，20%，10%之優(yōu)惠；鼓勵(lì)買斷經(jīng)營(yíng)期權(quán)政策：對(duì)于買斷經(jīng)營(yíng)期權(quán)（2年以上）合作的，予以低于年平均租金30%之優(yōu)惠；并對(duì)期權(quán)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的使用權(quán)具有轉(zhuǎn)讓權(quán)，但需經(jīng)廣場(chǎng)管理方審批通過(guò)。一樓大堂采用星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，豪華氣派，倍具時(shí)尚格調(diào)；推窗相望，即可欣賞到世界級(jí)景觀大師的超凡手筆，綠樹(shù)、水榭、小品；精致完美，一墻之外，視線之內(nèi)。匯展百樂(lè)宮以大開(kāi)間、大落地玻璃幕墻的格局，營(yíng)造真正高檔商務(wù)辦公樓的氛圍，不僅置身繁華、時(shí)尚的商業(yè)氛圍當(dāng)中，亦深得現(xiàn)代商務(wù)之精髓?？偨ㄖ娣e：一萬(wàn)八千平米。3樓轉(zhuǎn)角處為四根拱形不銹鋼燈柱，次入口處有一座11米高的鐘樓是廣場(chǎng)的標(biāo)志，這些都將成為廣場(chǎng)的亮點(diǎn)。為了營(yíng)造廣場(chǎng)中高檔商業(yè)氛圍，廣場(chǎng)的建筑風(fēng)格及景觀規(guī)劃都別具匠心：廣場(chǎng)的整體建筑風(fēng)格為新古典主義風(fēng)格，2樓為中式新古典主義建筑風(fēng)格，仿造的是上海新天地，新古典主義強(qiáng)調(diào)的是線條的二次劃分，在歐式奢華尊貴的建筑氣息中不乏現(xiàn)代的元素及時(shí)代感。廣場(chǎng)的商業(yè)部分為3層、4層商鋪。【總體規(guī)劃】：整個(gè)廣場(chǎng)在設(shè)計(jì)、建設(shè)之初就聘請(qǐng)了專業(yè)的商業(yè)顧問(wèn)及風(fēng)水大師對(duì)整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的布局提供了專業(yè)的意見(jiàn)，整個(gè)廣場(chǎng)的布局猶如一個(gè)聚寶盆，并且取水可以聚財(cái)之意，通過(guò)弧線將水池與四周商鋪緊緊相連，財(cái)氣將源源不斷地凝聚在廣場(chǎng)之中。規(guī)劃設(shè)計(jì)圍繞著“營(yíng)造真正的休閑娛樂(lè)商業(yè)文化”，結(jié)合現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義，既有傳統(tǒng)文化的向心力與凝聚力，局部上又體現(xiàn)簡(jiǎn)約與時(shí)尚主義。占地面積約三萬(wàn)平方米，總建筑面積約四萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積約二萬(wàn)二千平方米，辦公面積約一萬(wàn)八千平方米。 匯展KFC老鳳祥銀樓海瀾之家PUMAReebokAdidas波司登曼妮芬NAUTICAPierre cardin敦奴邦賽GUESS德蘭妮【部分知名品牌】避風(fēng)塘茶餐廳屈臣氏報(bào)喜鳥(niǎo)喬丹百事Tonyjeans貝拉維拉Boss captainoBULL其樂(lè)大帝七匹狼安莉芳美食街：Foxtown沿人民路商業(yè)主要定位為餐飲、休閑及娛樂(lè)業(yè)態(tài)，目前尚有少量商鋪空置。許多世界著名的家居、鐘表、刀具等配飾品牌將首次向中國(guó)消費(fèi)者展示其極具創(chuàng)意的設(shè)計(jì)和精湛考究的制作。豪布斯卡名品村A區(qū)B區(qū)C區(qū)國(guó)際品牌區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)國(guó)際家居及配飾區(qū)眾多國(guó)際一線品牌的國(guó)內(nèi)首家OUTLET將搶先入駐。 公寓——藍(lán)天公寓、碧海公寓、劍橋公寓（APARTMENT） 約6萬(wàn)平方米，三個(gè)居住小區(qū)以“藍(lán)天”、“碧?！薄皠颉泵?，寓意南匯獨(dú)有的空港、海港和大學(xué)城三大區(qū)域特征，入住居民以原住地居民為主，與街為鄰，創(chuàng)造“和諧人居”的典范。每幢標(biāo)準(zhǔn)配電為150KW。 大中型餐飲娛樂(lè)旗艦店 位于政海路、新川南奉公路城市節(jié)點(diǎn)的四大標(biāo)志性建筑，為五層歐式建筑，按餐飲業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，有餐廳、廚房、服務(wù)前臺(tái)、儲(chǔ)藏間、配電間，水、電、天燃?xì)?、電梯、有線電視、寬帶終端、電話、排污排油煙設(shè)施，地面地下停車泊位配套到位。 面北朝向，3層，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積約280㎡，門面寬6M，進(jìn)深15M,，水、電一房一表,有線電視終端一戶一端，由業(yè)主自行申請(qǐng)開(kāi)通，電話終端一戶一端，具備安裝寬帶條件，由業(yè)主自行申請(qǐng)開(kāi)通，天然氣管道鋪設(shè)進(jìn)戶，由業(yè)主申請(qǐng)開(kāi)通，設(shè)隔油池、煙道等環(huán)保污專用設(shè)施，為餐飲、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)專業(yè)打造。 美食街店鋪主要有兩種單元： 面北朝向，3層，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積約380㎡， M，進(jìn)深15M,，水、電一房一表,有線電視終端一戶一端，由業(yè)主自行申請(qǐng)開(kāi)通，電話終端一戶一端，具備安裝寬帶條件，由業(yè)主自行申請(qǐng)開(kāi)通，天然氣管道鋪設(shè)進(jìn)戶，由業(yè)主申請(qǐng)開(kāi)通，設(shè)隔油池、煙道等環(huán)保專用設(shè)施，為餐飲、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)專業(yè)打造。 美食街長(zhǎng)約1公里，與北側(cè)開(kāi)放式兩港印象公園隔路相望，沿人民東路形成餐飲、休閑、娛樂(lè)一條街，四大標(biāo)志性建筑雄踞政海路、新川南奉公路等城市節(jié)點(diǎn)，展現(xiàn)惠南新城新的城市天際線。 面北朝向，2層，住宅裙房，建筑面積約180㎡，進(jìn)深16M（2層走廊寬3M），水、電一房一表,有線電視終端一戶一端，由業(yè)主自行申請(qǐng)開(kāi)通，電話終端一戶一端，具備安裝寬帶條件，由業(yè)主自行申請(qǐng)開(kāi)通，沒(méi)有天然氣接入，餐飲娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)受有關(guān)法律法規(guī)限制。步行街店鋪主要有兩種單元： 面南朝向，3層，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積約180㎡，進(jìn)深12M（），水、電一房一表,有線電視終端一戶一端，由業(yè)主自行申請(qǐng)開(kāi)通，電話終端一戶一端，具備安裝寬帶條件，由業(yè)主自行申請(qǐng)開(kāi)通，天然氣管道鋪設(shè)進(jìn)戶，由業(yè)主申請(qǐng)開(kāi)通，適合購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等業(yè)態(tài)。 步行街/美食街（SHOPPING MALL） 步行街長(zhǎng)約1公里，街區(qū)平均寬度為17米，4大人氣廣場(chǎng)——西入口的美食廣場(chǎng)、A區(qū)的酒吧廣場(chǎng)、B區(qū)的休閑廣場(chǎng)和東入口的演藝廣場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)步行街區(qū)的空間貫連，5臺(tái)人行自動(dòng)電梯、9座天橋與步行街二層內(nèi)置式走廊連接，形成地面、空中2條步行街，步行街店鋪框架結(jié)構(gòu)，超大面寬設(shè)計(jì)，幾個(gè)單元可組合使用，便于與國(guó)際化連鎖店、專賣店、品牌店的對(duì)接和經(jīng)營(yíng)。該寫(xiě)字樓為七層歐式建筑（法式學(xué)院派建筑風(fēng)格），按商務(wù)樓模式規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)套間124間，配套電梯、服務(wù)前臺(tái)、餐廳、商務(wù)中心、地下停車庫(kù)等設(shè)施（㎡另計(jì)），地面地下停車泊位約60個(gè)，水、電、天然氣、有線電視、寬帶終端、電話、排污設(shè)施等配套到位，經(jīng)營(yíng)方向設(shè)定為商務(wù)樓。地下室、餐廳、客房獨(dú)立計(jì)量 供水：變頻供水，地下室、餐廳、客房獨(dú)立計(jì)量 供熱：屋頂預(yù)留位置，設(shè)置中央供熱系統(tǒng) 供氣：室外預(yù)留天然氣管道接口，需要時(shí)經(jīng)獨(dú)立申請(qǐng)后開(kāi)通使用 空調(diào)：預(yù)留獨(dú)立分體式空調(diào)位置，或根據(jù)需要安裝中央空調(diào) 通訊：有線電視、電話、寬帶終端到位 消防：地下室內(nèi)設(shè)置總消防泵房，地下室、客房消防系統(tǒng)到位，一、二層餐廳設(shè)疏散照明和消火栓系統(tǒng) 排污：一、二層餐廳預(yù)留煙道，室外預(yù)留隔油池位置，污水經(jīng)處理后接入市政排污總管 電梯：設(shè)置1000kg標(biāo)準(zhǔn)客梯2臺(tái) 寫(xiě)字樓（OFFICE） ㎡，（注：第七層曼莎頂不計(jì)入該寫(xiě)字樓建筑面積），其中3~㎡（包括2層配套用房），2層設(shè)多功能會(huì)議廳，㎡。 假日賓館安裝配套設(shè)施清單 供電：總配電量800KW，其中：餐廳（12F）為150KW，客房（36F）為300KW，標(biāo)房每套為2KW。 　 中國(guó)式豪布斯卡：一個(gè)全新的超級(jí)生活系統(tǒng) 一種全新的生活觀 假日賓館（HOTEL） ㎡，其中3~㎡（包括1~2層配套用房），1~㎡擬作夜總會(huì)酒吧咖啡廳，㎡為擬作迪廳?！獋€(gè)性時(shí)代體現(xiàn)了商業(yè)街區(qū)的多元性和開(kāi)放性，整個(gè)街區(qū)展現(xiàn)歐式建筑風(fēng)格，豐富多彩的色彩和外形充分體現(xiàn)了個(gè)性化張揚(yáng)的時(shí)代特征，該項(xiàng)目由法國(guó)NOVIDIS領(lǐng)銜設(shè)計(jì)，法國(guó)、葡萄牙等國(guó)的設(shè)計(jì)師、工匠、畫(huà)師現(xiàn)場(chǎng)打造，街區(qū)展現(xiàn)法國(guó)、荷蘭、意大利、西班牙、葡萄牙、比利時(shí)、奧地利等7個(gè)國(guó)家和地區(qū)的建筑風(fēng)貌，堪稱歐洲建筑藝術(shù)博覽；在商業(yè)的導(dǎo)入上主張國(guó)際品牌和民族品牌、時(shí)尚品牌和本土品牌的兼容并蓄，充分體現(xiàn)商品、服務(wù)和商業(yè)文化的個(gè)性特征。 上海豪布斯卡生活港按照國(guó)際最先進(jìn)的城市規(guī)劃理念——豪布斯卡模式開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目占地約250畝，包括11800㎡荷蘭LE BERTOLOTTI 建筑風(fēng)格的國(guó)際假日酒店，11500㎡的法式學(xué)派建筑風(fēng)格的首席寫(xiě)字樓，約45000㎡的開(kāi)放式城市綠廊——兩港印象公園，1公里地下停車場(chǎng)、約500個(gè)地面停車泊位及大眾公交總站，近10萬(wàn)㎡的步行街區(qū)和休閑美食娛樂(lè)街區(qū)以及核心街區(qū)——“中華老字號(hào)品牌大道”和“中國(guó)經(jīng)典品牌博覽館” ，大型會(huì)所——上海豪布斯卡俱樂(lè)部，約8萬(wàn)㎡的劍橋公寓、碧海公寓、藍(lán)天公寓，構(gòu)成了一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物、辦公、居住、社交、文化、會(huì)務(wù)、旅游、度假于一體的，復(fù)合式、一站式、多元化的優(yōu)質(zhì)生活空間。目前管理并經(jīng)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目有上海徐家匯休閑弘基休閑廣場(chǎng)、虹口區(qū)四川路弘基假日廣場(chǎng)，寶山上大弘基文化休閑廣場(chǎng)、寶山弘基電影城等。 公司由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理精英組成，在市場(chǎng)準(zhǔn)確定位、市場(chǎng)培育、商業(yè)策劃、商業(yè)業(yè)態(tài)掌握、招商推廣及商業(yè)物業(yè)管理等方面擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。 地下室全部， 2 號(hào)樓一層，二層部分， 2 號(hào)樓三——七層全部設(shè)置中央空調(diào)。 大部分商鋪都預(yù)留設(shè)備井，能滿足不同行業(yè)的需求。 二層層高