【正文】 著績溪市旅游業(yè)的發(fā)展。因此，可以通過旅游業(yè)與商業(yè)、游憩業(yè)的聯(lián)合，發(fā)揮商業(yè)吸引人流、留住人流的作用，延長游客在績溪的停留時間，挖掘游客的購物需求，為游客提供一個旅游、休閑、娛樂、購物的中心區(qū)域。因此，為了滿足績溪本地居民和外來游客的主觀需求，促進績溪商業(yè)、游憩業(yè)、旅游業(yè)的聯(lián)動發(fā)展，績溪 RBD的建設勢在必行?？兿蠷BD的范圍，北到屯光大道，南到世紀廣場，周圍新建小區(qū)的商業(yè)合力打造績溪的CBD。休憩支撐：世紀廣場為中心；休閑娛樂支撐：本案10000多方的沿街商鋪，及附近小區(qū)的沿街商業(yè)；硬件支撐：本案的酒店式公寓和綜合樓商用房功能定位在定位之前，必須明確項目目前是否設置大賣場；問題一：若地下地上即近6000多方的大賣場： 大賣場分析：涵 義：大賣場即大型綜合超市，采用完全自主的購物形式，靈活方便。商品種類：大賣場的商品種類繁多，可以多達20,000種以上，這些商品幾乎涵蓋所有的種類的商品，有生鮮，食品，保健 品，飲料和酒類，日用洗化用品，家用品（五金，汽配，體育用品，玩具），家用電器，服裝鞋類等。商品結構：生鮮：蔬菜，肉類，水果，水產品等；干貨：小吃，洗化用品，飲料等；百貨：日用品，五金，家電等；服裝：服裝，鞋子等經營規(guī)模：面積一般1萬平方米左右，大的可達2萬平方米以上。選址在城市居民區(qū)集中的地區(qū)，大城市在城郊結合部的 較多，有時會在一個城市開幾家分店，進行連鎖經營，形成規(guī)模優(yōu)勢。輻射半徑：在大城市大賣場經營輻射的半徑是周圍5公里內，中小城市的輻射半徑在全市范圍內。影響力分析：大賣場的商業(yè)影響輻射的范圍廣，能夠吸引的客流很多。在大賣場的周邊范圍內，很少有百貨商場以及同類型的大型超市，而且和大賣場形成競爭的各大小商鋪和菜市場也基本上是不存在的。所以，在其輻射范圍內，大賣場具有相對獨立性和唯一性。因為大賣場在購物便利性和商品經常促銷的核心的競爭力優(yōu)勢存在，周圍的商鋪很少會與之競爭。在績溪家得利營業(yè)面積8000多平方米，商品種類4000多種，在績溪來說具有核心競爭力，幾乎覆蓋的全市范圍，家得利的進入，使得華聯(lián)超市奄奄一息，蘇果超市營業(yè)額開始下滑。近期上海農工商等大超市相繼到績溪考察，看到家得利只有8000平方米的規(guī)模，相繼退出。因此本案地下10000多方的賣場是否能盈利還有待考察。我們的建議是不考慮設置大賣場。問題二： 四期的兩棟綜合樓：這兩棟綜合樓的定位直接影響著沿街商業(yè)用房的存活和業(yè)態(tài)規(guī)劃，若分別定義為高星級酒店和辦公樓，對沿街商業(yè)的存活起到很大的支撐作用；如屯光大道和股份大道路口的綜合樓定義為高星級酒店，沿街商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃也將有所調整，餐飲業(yè)和灰色娛樂業(yè)的比重將增加。因此兩棟綜合樓的定性對沿街商業(yè)來說非常重要，建議提早定性。如果廣場處的高層建筑規(guī)劃為高星級酒店，則完全可以將旅游商業(yè)與商務消費作為本案的定位導向，利用與政府良好關系，在大力發(fā)展城市旅游業(yè)的同時，引導市區(qū)停留一日的旅游政策出臺，給予本案相應的支持，同時鑒于新徽天地今后大規(guī)模的旅游度假商業(yè)設置，本案可以在功能定位上與之相呼應；再通過積極聯(lián)系各旅行社，以保證今后的商業(yè)消費客群。功能定位：旅游+集市型商業(yè)+社區(qū)配套集各種日用、休閑、餐飲、娛樂為一體的多功能新型商業(yè)街商用房業(yè)態(tài)布局首先本案地處新縣城行政中心，可以將類似商務咖啡、品茶院、陶藝吧等這種檔次及環(huán)境比較高雅的場所設置在屯光大道一側；作為今后通往合肥、銅陵的主要交通大道，可以設置業(yè)態(tài)以日用雜批發(fā)業(yè)為主的在相鄰國道入口處等；本案唯一一段內街部分可設置個別星級酒店設置，并設大量如酒吧、休閑茶室、美容美發(fā)之類的休閑場所；如在條件允許的情況下，在酒店地下一層設置類似劇院、大型老式茶館之類的文化氛圍較濃的商業(yè)營造項目的主題，劇院可以常年演出黃梅戲，茶館可以聘請專業(yè)說書人，畢竟，旅游和當?shù)匚幕冀K是一體化的產物，誰能抓住消費心理，誰就能把握市場；同時，另一種方案可以設置KTV、舞廳等，一方面豐富和突出本案休閑商業(yè)的主題，另一方面是出于此類娛樂消費的隱蔽性需求考慮；社區(qū)配套類商業(yè)集中設置在本案南沿一側，以方面居民日常消費；布局圖業(yè)態(tài)業(yè)種構成及配比：商務體驗區(qū)：主要包括小型超市、商務咖啡、品茶苑、陶藝吧、高檔西餐等，建筑面積約1500平米，所占商業(yè)比例7%；活力體驗區(qū)：主要包括酒吧、休閑茶坊、動感網吧、美容美發(fā)等，建筑面積約2500平米，所占比例為11%；美食體驗區(qū)：主要包括徽菜館、特色風味酒樓等，建筑面積約7000平米，所占比例為32%；文化娛樂體驗區(qū)：主要包括老式劇院、大型茶館或者KTV、舞廳，建筑面積約10000平米，所占比例為45%；日用配套區(qū)：主要包括干洗店、便利店、藥店、移動通信、郵局、花店、水果店等，建筑面積約1000平米，所占比例為5%；產品建議產品規(guī)劃建議總規(guī)建議商業(yè)內衎守寬度線宜保留一定的人流量為準繩，并合適建筑間距的規(guī)范標準。 在中間路段或兩頭需設置休閑廣場，并保留充足的停車位； 環(huán)境布局單體建筑及戶型建議戶型配比建議主力戶型面積建議商業(yè)主力戶型面積 ：住宅主力戶型面積：住宅采取一戶制， 商業(yè)可分底商一層式、二層（可以建議書為準確性）建筑風格建議主旨在于最大程度突出項目的主題性，同時商業(yè)硬件設施要具有親合力，避免采用大型材質如鋼結構的建筑材料；以建材成本節(jié)減為主。項目外立面采用現(xiàn)代簡約式建筑風格；（前提是政府不作此方面要求除外）沿街道路用鵝卵石細沙鋪路；外墻顏色應與現(xiàn)代風格形成互融；租售關系建議商務體驗區(qū)商鋪——銷售去化活力體驗區(qū)商鋪——銷售去化、部分帶租約銷售去化美食體驗區(qū)商鋪——帶租約銷售去化文化體驗區(qū)物業(yè)——租賃去化日用配套區(qū)商鋪——銷售去化產品及價格定位根據(jù)周邊市場的去化情況，目前在市場上主力總價普遍較高，主力面積集中在100120㎡左右，總價在50萬以上者占主流，從各個樓盤的商業(yè)銷售情況來看，市場的接受度普遍不理想。隨著國家整個宏觀政策的影響，及外省投資者在績溪商業(yè)用房市場上的連連受挫。故本案商業(yè)用房的客源切入點應該以本地區(qū)域客為主，外地投資客戶為輔。提前考慮引進或自己經營酒店，并在營銷推廣中強調星級酒店未來給商業(yè)帶來的利好因素；建議本案先招商后銷售，主力餐飲店招商成功后自然能吸引客戶；為了方便網吧、女子生活館等業(yè)態(tài)的進駐，建議部分產品1層和2層分開銷售；由于本案商用房體量大，又沒有特殊的位置優(yōu)勢，并且小區(qū)整體的布局使得部分沿街商鋪成了內街產品。為了保證一期住宅及商用房的順利去化，價格不要過高，甚至要考慮通盤全局，故一定要低于周邊市價，智在“一舉突破”，打開項目品牌口碑。建議一期開盤折后價為： 住宅折實均價：1350元/M2商鋪折實均價： 分開銷售：一層38005000元/平方米，二層2500元/平方米左右，三層1400元/平方米12層一起出售的：外街均價3900元/平方米左右，內街均價3000元/平方米；13層一起出售的：外街均價3500元/平方米左右，內街均價2500元/平方米；.fdcsky圖表1 8241 6001 9139 6320 10935 6894 12706 7608職工平均工資（元）人均可支配收入（元）Sheet1 年度 2001 2002 2003 2004 職工平均工資（元） 8241 9139 10935 12706 人均可支配收入（元） 6001 6320 6894 7608Sheet1 0 0 0 0 0 0 0 0職工平均工資（元）人均可支配收入（元）Sheet2 Sheet3