【正文】 著績溪市旅游業(yè)的發(fā)展。因此，可以通過旅游業(yè)與商業(yè)、游憩業(yè)的聯(lián)合，發(fā)揮商業(yè)吸引人流、留住人流的作用，延長游客在績溪的停留時(shí)間，挖掘游客的購物需求，為游客提供一個(gè)旅游、休閑、娛樂、購物的中心區(qū)域。因此，為了滿足績溪本地居民和外來游客的主觀需求，促進(jìn)績溪商業(yè)、游憩業(yè)、旅游業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，績溪 RBD的建設(shè)勢在必行?？兿蠷BD的范圍，北到屯光大道，南到世紀(jì)廣場，周圍新建小區(qū)的商業(yè)合力打造績溪的CBD。休憩支撐：世紀(jì)廣場為中心；休閑娛樂支撐：本案10000多方的沿街商鋪，及附近小區(qū)的沿街商業(yè)；硬件支撐：本案的酒店式公寓和綜合樓商用房功能定位在定位之前，必須明確項(xiàng)目目前是否設(shè)置大賣場；問題一：若地下地上即近6000多方的大賣場： 大賣場分析：涵 義：大賣場即大型綜合超市，采用完全自主的購物形式，靈活方便。商品種類：大賣場的商品種類繁多，可以多達(dá)20,000種以上，這些商品幾乎涵蓋所有的種類的商品，有生鮮，食品，保健 品，飲料和酒類，日用洗化用品，家用品（五金，汽配，體育用品，玩具），家用電器，服裝鞋類等。商品結(jié)構(gòu)：生鮮：蔬菜，肉類，水果，水產(chǎn)品等；干貨：小吃，洗化用品，飲料等；百貨：日用品，五金，家電等；服裝：服裝，鞋子等經(jīng)營規(guī)模：面積一般1萬平方米左右，大的可達(dá)2萬平方米以上。選址在城市居民區(qū)集中的地區(qū)，大城市在城郊結(jié)合部的 較多，有時(shí)會(huì)在一個(gè)城市開幾家分店，進(jìn)行連鎖經(jīng)營，形成規(guī)模優(yōu)勢。輻射半徑：在大城市大賣場經(jīng)營輻射的半徑是周圍5公里內(nèi)，中小城市的輻射半徑在全市范圍內(nèi)。影響力分析：大賣場的商業(yè)影響輻射的范圍廣，能夠吸引的客流很多。在大賣場的周邊范圍內(nèi)，很少有百貨商場以及同類型的大型超市，而且和大賣場形成競爭的各大小商鋪和菜市場也基本上是不存在的。所以，在其輻射范圍內(nèi)，大賣場具有相對(duì)獨(dú)立性和唯一性。因?yàn)榇筚u場在購物便利性和商品經(jīng)常促銷的核心的競爭力優(yōu)勢存在，周圍的商鋪很少會(huì)與之競爭。在績溪家得利營業(yè)面積8000多平方米，商品種類4000多種，在績溪來說具有核心競爭力，幾乎覆蓋的全市范圍，家得利的進(jìn)入，使得華聯(lián)超市奄奄一息，蘇果超市營業(yè)額開始下滑。近期上海農(nóng)工商等大超市相繼到績溪考察，看到家得利只有8000平方米的規(guī)模，相繼退出。因此本案地下10000多方的賣場是否能盈利還有待考察。我們的建議是不考慮設(shè)置大賣場。問題二： 四期的兩棟綜合樓：這兩棟綜合樓的定位直接影響著沿街商業(yè)用房的存活和業(yè)態(tài)規(guī)劃，若分別定義為高星級(jí)酒店和辦公樓，對(duì)沿街商業(yè)的存活起到很大的支撐作用；如屯光大道和股份大道路口的綜合樓定義為高星級(jí)酒店，沿街商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃也將有所調(diào)整，餐飲業(yè)和灰色娛樂業(yè)的比重將增加。因此兩棟綜合樓的定性對(duì)沿街商業(yè)來說非常重要，建議提早定性。如果廣場處的高層建筑規(guī)劃為高星級(jí)酒店，則完全可以將旅游商業(yè)與商務(wù)消費(fèi)作為本案的定位導(dǎo)向，利用與政府良好關(guān)系，在大力發(fā)展城市旅游業(yè)的同時(shí)，引導(dǎo)市區(qū)停留一日的旅游政策出臺(tái)，給予本案相應(yīng)的支持，同時(shí)鑒于新徽天地今后大規(guī)模的旅游度假商業(yè)設(shè)置，本案可以在功能定位上與之相呼應(yīng)；再通過積極聯(lián)系各旅行社，以保證今后的商業(yè)消費(fèi)客群。功能定位：旅游+集市型商業(yè)+社區(qū)配套集各種日用、休閑、餐飲、娛樂為一體的多功能新型商業(yè)街商用房業(yè)態(tài)布局首先本案地處新縣城行政中心，可以將類似商務(wù)咖啡、品茶院、陶藝吧等這種檔次及環(huán)境比較高雅的場所設(shè)置在屯光大道一側(cè)；作為今后通往合肥、銅陵的主要交通大道，可以設(shè)置業(yè)態(tài)以日用雜批發(fā)業(yè)為主的在相鄰國道入口處等；本案唯一一段內(nèi)街部分可設(shè)置個(gè)別星級(jí)酒店設(shè)置，并設(shè)大量如酒吧、休閑茶室、美容美發(fā)之類的休閑場所；如在條件允許的情況下，在酒店地下一層設(shè)置類似劇院、大型老式茶館之類的文化氛圍較濃的商業(yè)營造項(xiàng)目的主題，劇院可以常年演出黃梅戲，茶館可以聘請專業(yè)說書人，畢竟，旅游和當(dāng)?shù)匚幕冀K是一體化的產(chǎn)物，誰能抓住消費(fèi)心理，誰就能把握市場；同時(shí)，另一種方案可以設(shè)置KTV、舞廳等，一方面豐富和突出本案休閑商業(yè)的主題，另一方面是出于此類娛樂消費(fèi)的隱蔽性需求考慮；社區(qū)配套類商業(yè)集中設(shè)置在本案南沿一側(cè)，以方面居民日常消費(fèi)；布局圖業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成及配比：商務(wù)體驗(yàn)區(qū)：主要包括小型超市、商務(wù)咖啡、品茶苑、陶藝吧、高檔西餐等，建筑面積約1500平米，所占商業(yè)比例7%；活力體驗(yàn)區(qū)：主要包括酒吧、休閑茶坊、動(dòng)感網(wǎng)吧、美容美發(fā)等，建筑面積約2500平米，所占比例為11%；美食體驗(yàn)區(qū)：主要包括徽菜館、特色風(fēng)味酒樓等，建筑面積約7000平米，所占比例為32%；文化娛樂體驗(yàn)區(qū)：主要包括老式劇院、大型茶館或者KTV、舞廳，建筑面積約10000平米，所占比例為45%；日用配套區(qū)：主要包括干洗店、便利店、藥店、移動(dòng)通信、郵局、花店、水果店等，建筑面積約1000平米，所占比例為5%；產(chǎn)品建議產(chǎn)品規(guī)劃建議總規(guī)建議商業(yè)內(nèi)衎守寬度線宜保留一定的人流量為準(zhǔn)繩，并合適建筑間距的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。 在中間路段或兩頭需設(shè)置休閑廣場，并保留充足的停車位； 環(huán)境布局單體建筑及戶型建議戶型配比建議主力戶型面積建議商業(yè)主力戶型面積 ：住宅主力戶型面積：住宅采取一戶制， 商業(yè)可分底商一層式、二層（可以建議書為準(zhǔn)確性）建筑風(fēng)格建議主旨在于最大程度突出項(xiàng)目的主題性，同時(shí)商業(yè)硬件設(shè)施要具有親合力，避免采用大型材質(zhì)如鋼結(jié)構(gòu)的建筑材料；以建材成本節(jié)減為主。項(xiàng)目外立面采用現(xiàn)代簡約式建筑風(fēng)格；（前提是政府不作此方面要求除外）沿街道路用鵝卵石細(xì)沙鋪路；外墻顏色應(yīng)與現(xiàn)代風(fēng)格形成互融；租售關(guān)系建議商務(wù)體驗(yàn)區(qū)商鋪——銷售去化活力體驗(yàn)區(qū)商鋪——銷售去化、部分帶租約銷售去化美食體驗(yàn)區(qū)商鋪——帶租約銷售去化文化體驗(yàn)區(qū)物業(yè)——租賃去化日用配套區(qū)商鋪——銷售去化產(chǎn)品及價(jià)格定位根據(jù)周邊市場的去化情況，目前在市場上主力總價(jià)普遍較高，主力面積集中在100120㎡左右，總價(jià)在50萬以上者占主流，從各個(gè)樓盤的商業(yè)銷售情況來看，市場的接受度普遍不理想。隨著國家整個(gè)宏觀政策的影響，及外省投資者在績溪商業(yè)用房市場上的連連受挫。故本案商業(yè)用房的客源切入點(diǎn)應(yīng)該以本地區(qū)域客為主，外地投資客戶為輔。提前考慮引進(jìn)或自己經(jīng)營酒店，并在營銷推廣中強(qiáng)調(diào)星級(jí)酒店未來給商業(yè)帶來的利好因素；建議本案先招商后銷售，主力餐飲店招商成功后自然能吸引客戶；為了方便網(wǎng)吧、女子生活館等業(yè)態(tài)的進(jìn)駐，建議部分產(chǎn)品1層和2層分開銷售；由于本案商用房體量大，又沒有特殊的位置優(yōu)勢，并且小區(qū)整體的布局使得部分沿街商鋪成了內(nèi)街產(chǎn)品。為了保證一期住宅及商用房的順利去化，價(jià)格不要過高，甚至要考慮通盤全局，故一定要低于周邊市價(jià)，智在“一舉突破”，打開項(xiàng)目品牌口碑。建議一期開盤折后價(jià)為： 住宅折實(shí)均價(jià)：1350元/M2商鋪折實(shí)均價(jià)： 分開銷售：一層38005000元/平方米，二層2500元/平方米左右，三層1400元/平方米12層一起出售的：外街均價(jià)3900元/平方米左右，內(nèi)街均價(jià)3000元/平方米；13層一起出售的：外街均價(jià)3500元/平方米左右，內(nèi)街均價(jià)2500元/平方米；.fdcsky圖表1 8241 6001 9139 6320 10935 6894 12706 7608職工平均工資（元）人均可支配收入（元）Sheet1 年度 2001 2002 2003 2004 職工平均工資（元） 8241 9139 10935 12706 人均可支配收入（元） 6001 6320 6894 7608Sheet1 0 0 0 0 0 0 0 0職工平均工資（元）人均可支配收入（元）Sheet2 Sheet3