【正文】 住宅物一無疑是此類客戶在深置業(yè)的趨勢。C、本項目目標(biāo)客戶定位 根據(jù)以上對內(nèi)外銷客戶群體的分析，中原結(jié)合本項目的實(shí)際條件，將內(nèi)銷客戶的比例大致定位以首次置業(yè)者為主，具體如下：中高收入職員白領(lǐng)階層業(yè)主階層65%10%25% 內(nèi)外銷比例大致定位如下： 保守估計：內(nèi)銷：外銷=90：10 樂觀估計：內(nèi)銷：外銷=70：302. 物業(yè)總體定位建議根據(jù)中原對深圳市區(qū)尤其是南山區(qū)的房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析及預(yù)測，根據(jù)目標(biāo)客戶群需求的特點(diǎn)，結(jié)合中原的經(jīng)驗(yàn)及本項目的區(qū)域環(huán)境，中原提出以下物業(yè)定位：1） 物業(yè)檔次定位建議中檔或中檔偏上的住宅小區(qū)原因：由于地快所處位置和目標(biāo)客戶的特征，一次置業(yè)者為主，首期及月供能力較弱，不宜定位為高檔樓盤。另一方面地塊位置升值潛力大，有稀有的海景資源不能定位為低檔樓盤；同時也考慮到發(fā)展商的品牌的樹立，因此提出上述定位。2） 物業(yè)功能定位建議實(shí)用、智能化住宅小區(qū)原因： 實(shí)用是客戶對物業(yè)的最基本要求。通過中小戶型的定位，實(shí)現(xiàn)以人為本，盡量沒有任何浪費(fèi)的面積空間，提高實(shí)用率，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)等方面來體現(xiàn)。 智能化逐漸成為未來住宅必不可少的配置，是現(xiàn)代化住宅發(fā)展的新趨勢，亦能滿足目標(biāo)客戶的生活追求及需要。具體表現(xiàn)在物業(yè)管理和服務(wù)方面，智能化的定位能增加產(chǎn)品的附加值，提高物業(yè)的檔次，增加賣點(diǎn)。3） 形象定位 健康自然，具有濃厚文化品位和教育環(huán)境的海景住宅最適宜孩子成長的地方形象定位目的是樹立本項目在市場上的形象，以區(qū)別其他項目；另一方面是利于項目的推廣和銷售，建立自己的品牌。 教育與文化是越來越受到人們重視的。孩子，在父母心目中，是最美好的。每個父母的心愿，就是希望把一生中最好的，送給孩子，而孩子的成長環(huán)境，更是重要的一環(huán)。我們?yōu)槟暮⒆觿?chuàng)造最好的居住環(huán)境和成長益智天地。 一個良好的社區(qū)文化，人與人之間和諧的人際關(guān)系是最難得的。 健康是所有人的愿望，根據(jù)地塊的位置靠近深圳灣，有自然健康的生活環(huán)境。再通過會所 和規(guī)劃設(shè)計健身的設(shè)施體現(xiàn)健康的概念和功能，如底層架空做綠化，底密度的規(guī)劃。 海景住宅，項目所具備的地理優(yōu)勢，擁有海景資源。3．物業(yè)功能定位細(xì)分1） 規(guī)劃定位建議經(jīng)過與發(fā)展商、設(shè)計院、廣告公司的幾次反復(fù)論證，已經(jīng)達(dá)成一致意見，選用清華設(shè)計院“在水一方”的方案并在此基礎(chǔ)上深化，在此不再詳述。2） 戶型定位建議戶型比例及面積戶型建筑面積（平方米）套數(shù)比例（百分比）兩房兩廳一衛(wèi)73左右35%三房兩廳一衛(wèi)88左右25%三房兩廳二衛(wèi)98左右35%復(fù)式四房兩廳三衛(wèi)120—130左右5% 注：面積幅度控制在177。5平方米，小高層戶型面積可比多層略大，建議將復(fù)式四房兩廳三衛(wèi)設(shè)于 小高層，三房兩廳二衛(wèi)較大面積戶型集中布置于小高層。如：設(shè)計比例安排困難可適當(dāng)增加二房 二廳的比例。 ★ 戶內(nèi)設(shè)計功能分區(qū)要明確，客廳、主臥室、次臥室多層略大，建議將復(fù)式四房兩廳三衛(wèi)設(shè)于小高層，三房兩廳二衛(wèi)較大面積戶型集中布置于小高層。面積主次分明，在保證明廳、明房、明廚、明廁的前提下，盡量擴(kuò)大廳的面積，且客廳、主臥室視野開闊，每戶之間無視線干擾，滿足住戶私密性的要求；★ 室內(nèi)空間自由、靈活，具備小戶型合并成大戶型的可能性，以適應(yīng)市場不斷變化的需求；★ 注意局部細(xì)微的設(shè)計，如衛(wèi)生間最好不要直接對廳，房門不直接對房門、洗衣機(jī)、空調(diào)擺放位置、排煙管道、管線的布置等要合理?！?陽臺的設(shè)計建議采用雙陽臺?！?凸窗設(shè)計，底窗臺，增大可利用面積和采光面積。 依據(jù)：A、%，%，%，%。B、根據(jù)項目的定位：中檔，面積不宜過大。C、預(yù)測目標(biāo)客戶的比例和需求，以一次置業(yè)為主。3） 配套設(shè)施建議 依據(jù)： 會所配套：商品住宅市場發(fā)展時至今日，在市場競爭機(jī)制下，小區(qū)配套已愈來愈成為不可或缺的硬件設(shè)施，然小區(qū)配套不是愈多即愈好，關(guān)鍵而在于是否“配合客戶之所需”，是否“以客戶之需求為本”。南山區(qū)客戶對于會所的需求程度不高，結(jié)合客戶調(diào)查結(jié)果和本項目自身特色建議如下： A：重要設(shè)施 圖書室（成人、兒童）、健身室、兒童會所（如天文地理館：室內(nèi)天花可作成天空效果， 標(biāo)出主要星座，制造太陽系或宇宙的沙盤，地動儀模型，世界地圖或中國地圖的拼圖等。 展覽館：內(nèi)有動植物標(biāo)本如：蝴蝶、樹葉等。動腦動手益智天地：折紙、搭積木、組裝 玩具等。音樂廳：學(xué)習(xí)音樂和樂器的地方。）、衛(wèi)生保健室 B：次要設(shè)施（根據(jù)規(guī)劃情況和成本而定） 小型超上市、乒乓球室、臺球室、棋牌室 室外配套： 兒童戲水池、老年活動場地、屋頂花園、文化廊（設(shè)有兒童畫廊）、健康步道 4） 物業(yè)管理建議 24小時保安 綠化園林養(yǎng)護(hù) 兒童游戲輔導(dǎo)、學(xué)習(xí)輔導(dǎo)及接送服務(wù) 鐘點(diǎn)家庭清潔服務(wù) 協(xié)助住戶搬遷、裝修 24小時保健服務(wù) 其他常規(guī)服務(wù)5） 智能化建議國際互聯(lián)網(wǎng)接口紅外線報案系統(tǒng)煤氣泄露報警系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)網(wǎng)上教育系統(tǒng)、自動超表系統(tǒng)（次重要） 6）裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 不同層面的客戶對裝修標(biāo)準(zhǔn)有著不同的要求，一般而言，小戶型的客戶要求基本裝修到位，而大戶型單位的客戶因各自偏好及品味的不同，則希望有自主選擇權(quán)，針對以上情況，中原建議：★ 二房小戶型基本裝修到位，即廚、廁、天花、地板、墻壁、戶門、內(nèi)門到位，尤其是木地板的選擇上，建議采用抗水性、抗腐蝕性強(qiáng)的地板以適應(yīng)南方潮濕空氣環(huán)境，有如下可供參考：外墻：高級進(jìn)口防水涂料；入口大堂：地面、墻面高級花崗石、大理石配立體藝術(shù)燈飾；入戶門：高級防火防盜門（名牌防盜門）；窗：優(yōu)質(zhì)灰白鋁合金窗，配淡藍(lán)色玻璃，鋪砌優(yōu)質(zhì)楓木板窗臺；內(nèi)墻：高級ICI乳膠漆，天花配石膏線（客廳、睡房）；地面：客廳、睡房鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)楓木地板或優(yōu)質(zhì)地磚；廚衛(wèi)墻、地面：高級典雅彩紋磚配腰線到頂，地面防滑地磚，扣板天花，廚房配廚柜，衛(wèi)生間配云石洗面臺； 預(yù)留所有必要之管道及線路，如煤氣管道、電視、電話線插口以及通訊網(wǎng)絡(luò)接口； 三房二衛(wèi)以上的大戶型可考慮以清水房標(biāo)準(zhǔn)交樓，但提供多種裝修套餐以優(yōu)惠價格 予客戶選擇， 裝修價格可直接計入房價； 公共部分全部裝修到位，裝修材料盡量采用中檔偏上物料，并且適應(yīng)潮濕腐蝕空氣特征。4． 價格定位本項目銷售價格定位是根據(jù)“市場比較法”對主要競爭對手或相關(guān)樓盤的平均售價經(jīng)過對比修正、加權(quán)平均得出預(yù)期綜合均價，旨在對將來實(shí)際定價提供參考作用。一、小高層價格1） 修正后價格PA=5600=5026PB=5500=5041PC=5200=50262） 擬定項目價格，權(quán)重取值為WiWA=30%，WB=40%，WC=30%， 3）估算價格PX =ΣPX Wi = PX WA + PX WB+ PX WC =5026*30%+5041*40%+5026*30% =5032元/平方米多層價格1） 修正后價格PD=3700=3907PE=4300=4106PF=4000=3941 2) 擬定項目價格，權(quán)重取值為WiWO=40%，WE=35%，WF=25% 3）估算價格PX =ΣPX Wi =PX WO+ PX WE+ PX WF =3907*40%+4106*35%+3941*25% =3985元/平方米注：本項目現(xiàn)估價價格為下表指標(biāo)下價格，實(shí)際價格視具體指標(biāo)而定。 估計本項目高層按揭價格約為5050元/平方米，多層按揭價格約為4000元/平方米 開售時價格視當(dāng)時市場情況、本項目的自身素質(zhì)指標(biāo)和工程進(jìn)度不同而不同，此價格為項目現(xiàn)時估價價格。110 平均價格分析表小高層項目及權(quán)重金和海景（X）招商海月花園（A）蔚藍(lán)海岸（B）浪琴嶼（C）按揭均價（元/M2）PxPA=5600PB=5500PC=5100總項目分項目權(quán)重評分評分評分評分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分位置及環(huán)境區(qū)位級差584848484自然環(huán)境28998生活環(huán)境48988商業(yè)環(huán)境28988升值潛力29999交通狀況道路狀況48988公交通達(dá)77877配套狀況文化設(shè)施38998商場、菜場47997學(xué)校38998郵局/銀行/餐飲27988規(guī)劃設(shè)計小區(qū)規(guī)劃49998外觀設(shè)計99982實(shí)用性49104104104通風(fēng)/采光/私密9999小區(qū)配套車位配比48999會所設(shè)施5841051059社會服務(wù)28999物業(yè)管理提供服務(wù)584999收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)49999公司品牌38999景觀海景491041049山景28888開闊性28999營銷策劃營銷手段水準(zhǔn)4104104104104廣告宣傳38103103103地盤包裝29102102102發(fā)展商品牌、實(shí)力591051059項目規(guī)模58410510584合計100%平均價格分析表多層項目及權(quán)重金和海景（X）后海名苑居（D）星海名城（E）麒麟花園（F）按揭均價（元/M2）PxPD=3700PE=4300PF=4000總項目分項目權(quán)重評分評分評分評分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分位置及環(huán)境區(qū)位級差584848484自然環(huán)境29988生活環(huán)境48888商業(yè)環(huán)境28988升值潛力29998交通狀況道路狀況48889公交通達(dá)79787配套狀況文化設(shè)施38899商場、菜場48899學(xué)校38899郵局/銀行/餐飲28899規(guī)劃設(shè)計小區(qū)規(guī)劃49899外觀設(shè)計98297實(shí)用性49898通風(fēng)/采光/私密8899小區(qū)配套車位配比47798會所設(shè)施58484105105社會服務(wù)28899物業(yè)管理提供服務(wù)598499收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)49999公司品牌38899景觀海景49866山景28799開闊性27788營銷策劃營銷手段水準(zhǔn)49898廣告宣傳39998地盤包裝29898發(fā)展商品牌、實(shí)力5984105105項目規(guī)模577105105合計100%85