【文章內(nèi)容簡介】 道與東濱路交匯處東北 物業(yè)屬性：由6棟小高層住宅組成，全部現(xiàn)樓 發(fā) 展 商：旺海怡康實業(yè)發(fā)展有限公司、京基投資發(fā)展 公司、蛇口房地產(chǎn)公司 占地面積：20000平方米 建筑面積：64000平方米總 戶 數(shù)：437戶房 型：三房（10119M2）、四房（13144 M2）、五房（1516169 M2）、復(fù)式（21230 M2）主力房型：三房（10119 M2）、四房（13144 M2）平均價格：5800元/ M2 付款方式：一次性95折、首期三成，七成按揭98折、首期一成，七成按揭無折扣、建筑分期無折扣物業(yè)管理：祥融物業(yè)管理公司管理費：銷售率：83%B．小結(jié)★ 小區(qū)綠化率高達75%，設(shè)三處活動中心，四大庭院，是名符其實的園中城?！?高達三層的通透空間，使得小區(qū)內(nèi)每一戶通風(fēng)采光極好?！?戶型設(shè)計以大面積大戶型為主，一梯一戶、兩戶，極顯尊貴?！?客戶群體定位于二次置業(yè)人士。 綜合來看，該樓盤是南山半島，不包括蛇口地區(qū)少有的豪宅，地段、環(huán)境、配套都算不錯，因此取得了不俗的銷售業(yè)績。P 后海名苑居、名苑廣場A．基本情況 位 置：緊靠后海大道西側(cè)，綿延400米，以登良路為界分為西北兩區(qū) 物業(yè)屬性：由7棟多層住宅，1棟寫字樓和兩個停車場組成。首層為400米臨街商鋪，稱名 苑廣場發(fā) 展 商：深圳市源溢新投資有限公司占地面積：15000平方米建筑面積：3萬多平方米總 戶 數(shù)：住宅341戶，商鋪60間房 型：一房一廳（）、二房二廳（、）、三房二廳（、 M2）主力房型：二房二廳（、）商鋪面積：50—200平方米，100平方米以上單位有階梯，平均價格：住宅3700元/ M2 商鋪16000元/ M2 付款方式：一次性88折、建筑分期9折、首期三成，七成按揭97折，首期一成，七成按揭無折扣交樓標(biāo)準(zhǔn)：普通裝修銷售率：住宅58%，商鋪45%B．小結(jié)★ 自有400米臨街商鋪，該片區(qū)又將有近十萬人的巨大市場，再加上名苑廣場價位很低，因此吸引了不少投資人士入駐?！?名苑居純小戶型設(shè)計、又為多層住宅，所以導(dǎo)致其總價很低?？梢哉f它填補了后海片區(qū)小戶型住宅的空白，滿足了工薪階層的置業(yè)需求?！?緊鄰大型純?yōu)I海住宅區(qū)，“大社區(qū)里好乘涼”?！?宣傳推廣上很成功，住宅是“一樣的天空，各有各精彩”，商鋪為“沒有風(fēng)險的投資”、“沒有競爭的商鋪”。一語中的，扣人心弦，使得名苑居和名苑廣場已在后海片區(qū)占有一席之地?！?在現(xiàn)場包裝方面存在不足，未能吸引到大量的客戶。P 繽紛假日豪園A． 基本情況位 置：南油大道、龍崗路交匯處西北 物業(yè)屬性：由6棟小高層住宅和休閑廣場圍合而成 發(fā) 展 商：深圳東華實業(yè)有限公司 投 資 商：深圳金海港投資發(fā)展有限公司、深圳市南 粵投資發(fā)展有限公司 建筑設(shè)計：華森建筑與工程設(shè)計顧問有限公司 園林設(shè)計：美國泛亞易道 建筑面積：64000平方米 總 戶 數(shù)：582戶 房 型：二房二廳（）、三房二廳（8 M2）、四房二廳（ M2）、五房二廳 （ M2）、復(fù)式 主力房型：三房二廳（89— M2） 平均價格：5200元/ M2 物業(yè)管理：東華假日酒店 管 理 費： 銷 售 率：60%左右B．小結(jié)216。 位于南油成熟社區(qū)，且在南山最大的百貨商場—海雅百貨對面，小區(qū)數(shù)百米內(nèi)一應(yīng)配套設(shè)施齊全，地理位置非常優(yōu)越。216。 規(guī)劃為圍合式小區(qū)，設(shè)中心庭院、主題公園。216。 社區(qū)東部建有6000平方米大型“繽紛休息廣場”，即可休憩漫步，又可隔離噪音，這樣的規(guī)劃較為獨特。216。 東華假日酒店（四星級），為發(fā)展商自有物業(yè)，所以繽紛假日豪園將會所設(shè)在了酒店里，物業(yè)管理也由假日酒店任顧問，這在深圳還是首例。總結(jié)：1. 供應(yīng)量分析 近期后海片區(qū)在售物業(yè)共有10個，包括住宅9個，商鋪1個。其中后?；▓@大廈和京光海景花園是已銷售較長時間的樓盤，而碧海天花園是剛剛推出不久的新盤。，其中高層住宅143424平方米，多層住宅21748平方米，商鋪8252平方米。后海片區(qū)在售物業(yè)一覽表物業(yè)名稱建筑類別組成數(shù)建筑面積（M2）工程進度總戶數(shù)銷售率創(chuàng)世紀濱海花園高層3棟45360在建30361%京光海景花園高層3棟84600現(xiàn)樓69680%后?；▓@大廈高層1棟13464現(xiàn)樓9670%中信海文花園小高層7棟44379封頂33520%碧海天花園小高層12棟在建334——浪琴嶼花園小高層22棟59840封頂49035%蔚藍海岸一期小高層10棟84016封頂80685%文德福豪園小高層6棟64000現(xiàn)樓43783%后海名苑居多層7棟21748在建34158%名苑廣場商鋪——8252在建6045%小結(jié)——————3898%2． 各物業(yè)類型比例、價位、平均銷售率分析注：統(tǒng)計時以在售物業(yè)的面積為基數(shù)計算后海片區(qū)在售物業(yè)建筑類別、價位及銷售率物業(yè)類型比例平均價格（元/M2）銷售周期平均銷售率高層住宅%523016個月以上%小高層住宅%54769個月左右%多層住宅%37006個月以下58%商鋪%160006個月以下35%后海片區(qū)在售商品住宅價位及銷售率物業(yè)類型比例平均價格累計平均銷售率商品住宅%5312%分析： 綜合來看，后海片區(qū)近階段在售物業(yè)以商品住宅為主，供應(yīng)量占到總量的98%，%，為各物業(yè)類型之冠。從物業(yè)總體的分布來看，北區(qū)為中心區(qū)規(guī)劃用地，東區(qū)為純?yōu)I海住宅區(qū)，這兩片集中了在售物業(yè)的60%以上；而西區(qū)規(guī)劃早已成形，只有沿后海路有一些物業(yè)供應(yīng)，京光海景花園和后海花園大廈又都是開盤銷售已久的樓盤。由此可以看出，北區(qū)和東區(qū)將是未來該片區(qū)物業(yè)供應(yīng)的主要地域。 后海片區(qū)各建筑類別分布無明顯的地段特征，%，反映出該片區(qū)物業(yè)升級很快。從價格及平均銷售率看，這兩項數(shù)據(jù)很接近小高層住宅的數(shù)據(jù)，顯示該片區(qū)的主流物業(yè)為小高層物業(yè)；高層住宅的差距與小高層不大，反映該片區(qū)的市場吸納力很強，還大有潛力可挖。2. 戶型分析后海片區(qū)在售商品住宅主導(dǎo)戶型、面積建筑類別主導(dǎo)戶型主導(dǎo)面積高層三房、四房118—141小高層三房二廳—118多層二房二廳— 通過上表可以看出，后海片區(qū)近階段推出的商品住宅以中戶型為主，供應(yīng)面積主要在80—120平方米之間，供應(yīng)戶型以適合核心家庭居住的三房二廳為主。3. 物業(yè)管理費分析后海片區(qū)在售商品住宅的物業(yè)管理費建筑類別物業(yè)管理費（元/月/平方米）高層小高層多層，（帶電梯）五、 客戶市場調(diào)查與分析（南山區(qū)客戶置業(yè)需求調(diào)查）地點：南山區(qū)樣本框：個人月收入2500元以上或家庭月收入4000元以上 現(xiàn)時有在深圳購買住房計劃的家庭抽樣方法：隨機抽樣調(diào)查方法：街訪樣本量：250個數(shù)據(jù)處理方法：運用SPSS統(tǒng)計分析軟件對原始數(shù)據(jù)進行頻數(shù)、中位數(shù)、平均數(shù)、假設(shè)檢驗以及相關(guān)分析等多項統(tǒng)計分析。一、購房用途 從調(diào)查反映出，現(xiàn)時區(qū)內(nèi)客戶的主要購房目的是自己住或給家人住，用于投資（包括出租、轉(zhuǎn)讓和保值）的比例較少。二、購房區(qū)域購房的區(qū)域上分析，區(qū)內(nèi)客戶的主要購買區(qū)域主要集中在南山區(qū)內(nèi)，選擇在區(qū)外購房的客戶較少。在區(qū)外選擇上，主要選擇在羅湖區(qū)和南山區(qū)，選擇關(guān)外的寶安區(qū)和龍崗區(qū)的客戶非常少。三、最有可能購房時間購房時間上，區(qū)內(nèi)超過半數(shù)居民的購房時間選擇在兩年以后，主要是由于受到居民的收入水平，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)的價格水平、地理位置、戶型設(shè)計等諸多因素的制約。但同時也反映出區(qū)內(nèi)的住宅市場容量是相當(dāng)大的。四、付款方式選擇在付款方式上分析，絕大多數(shù)客戶選擇銀行按揭的付款方式。反映出區(qū)內(nèi)客戶購房過程中對房地產(chǎn)金融的依賴程度相當(dāng)高，付款方式的靈活多樣對房地產(chǎn)銷售具有促進作用。五、價格區(qū)間選擇調(diào)查顯示，區(qū)內(nèi)客戶的單價承受能力并不太高，絕大多數(shù)的客戶選擇單價4000元/平方米以下的住宅，整體承受平均水平Mo=4210元/平方米，中位數(shù)Me=3860元/平方米。從中可反映出，區(qū)內(nèi)客戶的價格呈右偏形態(tài)，價格承受能力低的客戶仍占大多數(shù)。六、首期付款額區(qū)內(nèi)客戶在首期款的支付能力上處于一般水平，能支付高額首期的客戶不多，整體首期支付平均水平Mo=，反映出區(qū)內(nèi)客戶首期支付能力底的客戶占多數(shù)。七、月供款額從月供款能力上分析，現(xiàn)區(qū)內(nèi)客戶的供款能力整體平均水平Mo=2520元/月，中位數(shù)Me=2300元/月，整體分布上呈現(xiàn)右偏形態(tài)，反映出月供能力高的客戶比較集中，而且高于平均水平的部分客戶的供款能力明顯偏離平均水平。月供款能力低于平均水平的部分分布較為分散。從整體上分析，月供能力低的客戶仍比較多的。八、戶型結(jié)構(gòu)類型區(qū)內(nèi)客戶對戶型類型的選擇仍以平面層為主，某些新穎的戶型設(shè)計并沒有受到十分喜好。九、戶型房間數(shù)、廳數(shù)在房間數(shù)的選擇上，區(qū)內(nèi)客戶多選擇三房單位，其次是兩房單位，而對于一房單位的小單位、四房和五房的大單位選擇非常少。反映出區(qū)內(nèi)市場需求量大的是三房和兩房單位，而對于小戶型的一房和大戶型的四房和五房單位，區(qū)內(nèi)的市場容量并不大。十、衛(wèi)生間數(shù)量 從調(diào)查結(jié)果反映，單位的外圍用房中，對雙衛(wèi)生間的需求程度較大，而對工人房的需求程度較小，在要求有工人房的客戶中，大部分并不要求需要有獨立衛(wèi)生間。十一、需要陽臺數(shù)量需要配陽臺的部分（分單陽臺、雙陽臺）對陽臺設(shè)置的要求，絕大多數(shù)客戶要求有雙陽臺設(shè)計，其次是要求具有單陽臺設(shè)計，僅有少數(shù)部分需要有多個陽臺的設(shè)計。十二、建筑外觀顏色區(qū)內(nèi)客戶對建筑外立面顏色主要是中性的色彩系列，其次是偏暖的色彩。十三、外觀建筑風(fēng)格從建筑風(fēng)格上，客戶比較喜好歐陸式建的筑，其次是嶺南式的建筑風(fēng)格，對美式的建筑風(fēng)格喜好程度較低。十四、管理費選擇（高層、小高層）對于管理費的承受能力，—，—，客戶并不太愿意支付較高的物業(yè)管理費。十五、會所選擇對于住客會所的需求程度僅是處于一般水平，有過半數(shù)的客戶不會考慮住宅小區(qū)是否擁有住客會所，反映出住客會所對區(qū)內(nèi)客戶作出購買行為的影響不大，住客會所并不是項目的重要賣點。十六、會所設(shè)施需求十七、物業(yè)管理要求十八、智能化功能需求對住宅智能化的需求程度比較高，有超過六成的客戶需要住宅具有智能化的功能。以下是客戶對住宅智能化應(yīng)具有的功能以及對各項功能的需求程度。十九、智能化功能十九、交樓標(biāo)準(zhǔn)選擇區(qū)內(nèi)客戶較為喜好的裝修標(biāo)準(zhǔn)是普通裝修，其次是毛坯房，對豪華裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)的喜好程度并不高。反映出客戶對住房的裝修風(fēng)格希望有自己的獨特性。二十、住宅類型選擇區(qū)內(nèi)客戶較為喜好的建筑類型是小高層建筑、多層帶電梯的建筑、多層沒電梯的建筑，反映出區(qū)內(nèi)客戶選擇的建筑類型偏向于較低的建筑高度，對高層見建筑的喜好程度明顯偏低。二十一、住宅小區(qū)的確整體布局二十二、上班主要交通工具客戶背景資料 六、 總結(jié)南山區(qū)房地產(chǎn)市場，中長線走勢看好，鑒于目前市場供應(yīng)量比較大，預(yù)計近二年房地產(chǎn)市場競爭將異常激烈，競爭焦點主要集中在：項目規(guī)模、配套設(shè)施、環(huán)境規(guī)劃等方面。 一個項目能否取得成功的關(guān)鍵因素在于：1） 準(zhǔn)確的市場定位；2） 完善的規(guī)劃設(shè)計；3） 有效的成本控制；4） 高超的營銷策略；5） 優(yōu)良的售后服務(wù)；6） 配套的完善。 客戶分布約80%以上為南山地區(qū)，選擇物業(yè)時一般距工作地點較進，主要交通工具為大巴。1. 后海片區(qū)北部南山商業(yè)文化中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，標(biāo)志著這里將成為深圳西部未來城市發(fā)展的核心；將成為連接深圳硅谷，呼應(yīng)蛇口信息島與香港數(shù)碼城的樞紐地帶。2. 片區(qū)東部成片的住宅開發(fā)建設(shè)，標(biāo)志著這里將成為21世紀深圳最具現(xiàn)代化氣息，最適合人類居住的純?yōu)I海高尚住宅區(qū)。3. 卓越集團、中信物業(yè)、保利集團等大型地產(chǎn)商的進駐，片區(qū)內(nèi)幾個大型項目的開發(fā)，都標(biāo)志著片區(qū)的房地產(chǎn)市場向著規(guī)范化、規(guī)?；姆较蛄夹园l(fā)展。4. 該區(qū)域內(nèi)小高層住宅供應(yīng)量最大，也最受市場歡迎。小戶型多層住宅有較大的市場；而適合核心家庭居住的三房二廳仍將占據(jù)市場的主導(dǎo)地位。5. 隨著深圳中心區(qū)的西移、家用轎車的普及和郊區(qū)居住概念的深入人心，將會有越來越多的人士來此置業(yè)。6. 綜合來看，該區(qū)域內(nèi)的物業(yè)有一定的升值空間，發(fā)展前景十分看好，預(yù)計市場潛力會很大。第二部分 項目分析及定位項目分析1． 項目簡介本項目位于南山區(qū)蔚藍海岸規(guī)劃用地附近，西靠后海大道，東靠規(guī)劃中的后海濱路，規(guī)劃用地面積30000平方米，總建筑面