【正文】 金和海景花園策劃報告書第一部分 市場調查分析一、 深圳市房地產(chǎn)2000年市場概況 跨入2000年的深圳房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)較為波動，雖春節(jié)期間較為淡靜，但在市場熱點頻傳的帶動下，節(jié)后便逐步轉旺，回顧第一季度的樓市，主要呈以下幾個特點：1. 外銷樓盤旺勢依然 外銷樓盤熱點主要表現(xiàn)在個盤上，除位于皇崗口岸的皇御苑在一季度銷情火爆之外，春節(jié)期間金海灣花園也加大了外銷宣傳力度，成交也較為理想。節(jié)后位于布吉的明星樓盤中海怡翠山莊所推出的二期單位也出現(xiàn)旺銷。由于深港兩地樓價存在巨大的差距，深圳住宅物業(yè)對港人仍具有較大吸引力，外銷盤主要集中在關口和渡假兩大概念上。2. 局部熱點凸現(xiàn) 第一季度熱銷樓盤主要集中在梅林片區(qū)、南山片區(qū)及布吉片區(qū)，其它區(qū)域較為零散。梅林片區(qū)的山水居、福興花園成為今春的亮點；南山后海的蔚藍海岸、后海名苑居以及匯園雅居在節(jié)后均表現(xiàn)較火；在羅湖區(qū)也有兩個熱銷樓盤分別為寶安南路的金園和東湖水庫邊的東湖豪庭，一個以低價取得買家青睞，一個以湖光山色的環(huán)境為賣點；另外，布吉所推出的兩個新盤，大世紀花園和富士康世紀華庭的火熱表現(xiàn)，再度引起市場對郊區(qū)住宅的關注。3. 主題商場鋪位走俏 南山區(qū)商業(yè)規(guī)模漸現(xiàn)，造就東方巴黎時裝廣場商鋪銷售盛況空前，所推出的三層商鋪在春節(jié)期間銷出八成以上。在三月份，福田、羅湖兩區(qū)又有幾家主題商場推出，其中有東方魅力商城、大東科技電訊電腦批發(fā)市場等銷情都較為火爆，同時競爭也較為激烈。4. 三級市場日趨暢旺隨著深圳房地產(chǎn)二級市場規(guī)模的逐漸擴大，三級市場的發(fā)展亦有加速勢頭，在銀行利率的下調同時，開設銀行按揭業(yè)務對買賣二手樓也起到一定的刺激效果，公房雖未上市，市場已見亢奮，這些因素均是推動三級市場發(fā)展的催化劑。在1999年深圳市三級市場發(fā)展有較快的增長，%，今年前三個月市場表現(xiàn)非?；钴S，這從報紙上登出的二手樓市廣告版面不斷擴大及二手樓代理商數(shù)目的大幅增加中可反映出來。5. “新概念”賣點凸現(xiàn) 以“人居、科技、環(huán)境”為主題的國際住宅與建筑科技展示會的舉行，讓人們認識到住宅產(chǎn)業(yè)的重要變革，并通過它來引導中國的住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向，把國際先進的人居文化理念引入中國，人民的生活質素得以提高，涌現(xiàn)出一批智能化“第三代住宅”，如中海華庭、創(chuàng)世紀濱?；▓@、東海花園、香榭里花園、深業(yè)花園等。6. 品牌公司主導樓市 品牌對現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)及置業(yè)者均產(chǎn)生巨大的影響力，深圳樓市已由前期以數(shù)量為主，逐步過渡到以質量為主的發(fā)展階段。而以質量、信譽、品牌等質素所創(chuàng)出的精品樓盤，才能真正贏得市場，這是增加自身實力，拓展市場最有力的法寶，從本地的萬科、中海、招商及香港的和黃所推出的樓盤備受人們的青睞，反應熱烈情況可見一斑。7. “中心區(qū)”熱點持續(xù) 福田中心區(qū)的優(yōu)勢首先體現(xiàn)在其地理位置優(yōu)越性和絕對性上，市政設施、交通、通訊及地鐵站等城市規(guī)劃完善，再從深圳市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略來看，中心區(qū)亦將成為未來深圳市政治、經(jīng)濟和文化中心。這是買家所看好該片區(qū)物業(yè)的主要原因之一，目前在售的彩福大廈、中海華庭及中心東側的皇家翠苑在第四季度銷情均較火爆，中心區(qū)住宅物業(yè)數(shù)量不多，也主要散布在四周，因為中心區(qū)已經(jīng)不再提供可供開發(fā)的住宅用地，所以中心區(qū)周邊的樓盤較俏，銷售前景樂觀。同時和黃及中國海外兩家港資房地產(chǎn)開發(fā)商入駐中心區(qū)，也表明這將會增加買家對該片區(qū)住宅的前景看好。中心區(qū)及中心區(qū)周邊的樓盤暢旺，繼而輻射到皇崗、景田、梅林等片區(qū)的樓盤，在本季度推出的均取得較佳的成績。尤其是地處深圳皇崗口岸的皇御苑，坐擁深圳地鐵及皇崗關口之地利，與皇崗公園、中心公園相鄰，深得深港兩地買家追捧，內(nèi)銷外銷兩旺。抽樣物業(yè)分析 據(jù)深圳中原市場研究部統(tǒng)計，深圳市今年第一季度見報發(fā)售樓盤共164個，較去年第四季度減少65個。物業(yè)類型中，住宅為147個，占90%；商鋪為14個，占9%；寫字樓3個，占1%。在推售樓盤中，福田區(qū)為66個，占40%，其中3個商鋪，3個寫字樓；羅湖區(qū)有48個，占30%，其中6個商鋪；南山區(qū)有27個，占16%，其中3個商鋪；龍崗區(qū)有15個，占9%，其中1個商鋪；寶安區(qū)有8個，占5%，其中1個商鋪。從以上樓盤數(shù)據(jù)看，住宅物業(yè)主要集中在福田、羅湖兩區(qū)，其次為南山區(qū)。而龍崗和寶安所占比例甚少。商鋪主要集中在羅湖區(qū)，而福田區(qū)和南山區(qū)次之，龍崗、寶安兩區(qū)最少，寫字樓則主要集中在福田區(qū)。本季新推樓盤12個，其中羅湖4個、福田2個、南山4個，龍崗2個，寶安2個，與上季相比減少7個，減少了三成。 深圳中原市場研究部從市內(nèi)羅湖、福田、南山三區(qū)統(tǒng)計樓盤中，重點選取了38個住宅物業(yè)樣本，分析市內(nèi)住宅物業(yè)的整體市場情況。2000年一季度市內(nèi)住宅物業(yè)抽樣統(tǒng)計物業(yè)類型項目數(shù)建筑面積（m2）單位數(shù)(個)單位平均面積（m2/套）各區(qū)平均價（元/ m2）銷售率高層19500665559589575454%小高層19752361760099619651%整體3812530261319595602052%注：調查物業(yè)的均價以3成首期，七成按揭折扣后計算1．供應面積分析 從上圖數(shù)據(jù)分析，羅湖、福田、南山三區(qū)的高層住宅的平均單位面積為89平方米，其中福田區(qū)的平均單位面積為101平方米，羅湖區(qū)為78平方米，南山區(qū)為90平方米，當中羅湖區(qū)單位面積最小。從季度對比，今年第一季度的平均單位面積較上一季度減小，其中羅湖區(qū)降10%，福田區(qū)下降5%，南山區(qū)下降12%，表明近期市場供應仍以中戶型占主流（復式、躍式除外）。而由第一季度市場銷售反饋的信息中看，今春三區(qū)中的中、大戶型市場正逐步轉旺，未來市場的焦點能否指向大戶型市場值得發(fā)展商關注。2．樓盤價格分析 從以上圖表數(shù)據(jù)顯示，整體高層住宅的平均價格是6754元/平方米，其中羅湖區(qū)最高，為7505元/平方米；福田區(qū)居中，為6931元/平方米；南山區(qū)最低，為5039元/平方米。整體小高層住宅的平均價格是6196元/平方米，其中羅湖區(qū)和福田區(qū)差別不大，分別為6540元/平方米和6636元/平方米，南山區(qū)價格較低，為5238元/平方米，相對比高層物業(yè)售價比小高層略高，而與去年第四季度相比，整體銷售價格仍有所下降，其中高層跌7%，小高層則相對平穩(wěn)，下跌幅度最大的是福田區(qū)的高層住宅，%。相對而言，南山的高層和小高層住宅售價都有所上升，這主要是因南山區(qū)的高層物業(yè)和小高層物業(yè)在抽樣調查中目前在售樓盤銷售價相對偏高，反映出南山區(qū)物業(yè)的整體質素有較大提升，如創(chuàng)世紀濱海花園融匯了當前“智能化”住宅概念，浪琴嶼花園則以海景為賣點，陽光海景豪園以高質素爭取外銷份額，華僑城片區(qū)物業(yè)則蘊含著巨大人文景觀附加值，令該區(qū)整個第一季度抽樣樓盤的售價水平有較大提高。3．銷售率分析從銷售的情況分析，一季度抽樣樣本住宅的整體銷售率是52%，相對去年第四季度增長了6%，其中高層住宅的整體銷售率是54%，小高層住宅的整體銷售率是51%。在各區(qū)域市場中，南山區(qū)高層住宅的銷售率最高，達69%，福田區(qū)高層物業(yè)銷售率最低，僅43%，羅湖區(qū)則為51%。三區(qū)小高層的銷售率相差不大，羅湖區(qū)、福田區(qū)分別為52%、53%，只有南山區(qū)略低，錄得48%的水平。南山區(qū)高層住宅銷售偏高的主要原因是該區(qū)在售的高層住宅較小高層和多層樓盤為少，銷售中占有優(yōu)勢。小高層和多層樓盤較多，競爭較為激烈，因多層住宅平均均價不足4000元/平方米，較小高層均價差別甚大，使得小高層樓盤處于夾縫之中，銷售情況不如多層及高層，僅以發(fā)展商品牌及樓盤質素去爭奪市場。 后市展望 在邁進2000年以后的深圳房地產(chǎn)市場上，由于住宅貨幣化制度的實施，福利分房制度已告終結，市場將進入全面商品化交易階段，同時也形成了一個多元化的激烈競爭格局。市場熱點：1． 在房地產(chǎn)市場的競爭中，“品牌”的樹立已受到地產(chǎn)商與消費者的重視。以萬科地產(chǎn)、振業(yè)地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等大型集團及外來的中海地產(chǎn)、和記黃埔等在市場已建立了消費者認可的品牌形象，這一些地產(chǎn)商推出的樓盤對市場影響較大。2． 新型經(jīng)濟帶來大量的技術改革，建材及地產(chǎn)配套產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，規(guī)劃設計以及施工環(huán)節(jié)信息溝通與技術創(chuàng)新的頻率不斷加快，從而引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)總體性能革命，一批“智能化住宅”、“數(shù)碼樓盤”粉墨登場，一方面帶動了高新技術在房地產(chǎn)業(yè)的應用，引導整體行業(yè)發(fā)展進行重新的定位；另一方面該類物業(yè)也將成為市場消費的“寵兒”。3． “城市空心化”及“城市公園化”的市政規(guī)劃指引著未來住宅向郊區(qū)化發(fā)展，由于郊區(qū)可建住宅土地資源廣闊，規(guī)?；拇笮蜕鐓^(qū)成為地產(chǎn)商開發(fā)的主流，且郊區(qū)物業(yè)較低的成本及樓價對發(fā)展商的開發(fā)及消費者的購買都具吸引力。4． 深圳地鐵的規(guī)劃投建，令“地鐵概念”物業(yè)爭放異彩，雖當前離正式開通的時間較遠，但對“地鐵概念”的物業(yè)是一個長期利好，地鐵上蓋物業(yè)與非地鐵上蓋物業(yè)一個明顯的區(qū)別在于具有不容置疑的保值增值性，所以這些極具地利優(yōu)勢的住宅被廣大投資者及消費者看好。二、 南山區(qū)房地產(chǎn)市場調查與分析1. 片區(qū)劃分簡述 南山區(qū)位于深圳經(jīng)濟特區(qū)西部，行政區(qū)域東起車公廟工業(yè)區(qū)，西至南頭同樂村，北靠羊臺山，南望伶仃洋。南山區(qū)作為深圳特區(qū)內(nèi)旅游景區(qū)和工業(yè)集中地，其商品住宅市場開發(fā)的起步相對較晚，而由于各區(qū)塊的發(fā)展基礎、產(chǎn)業(yè)導向及方位特征存在著極大差異性，亦造成各區(qū)塊商品住宅開發(fā)呈現(xiàn)不平衡狀態(tài)。從商品住宅市場角度出發(fā)，可將南山區(qū)劃分為以下各片區(qū)：1） 華僑城片區(qū)2） 沙河片區(qū)3） 南頭片區(qū)4） 南油片區(qū)5） 蛇口片區(qū)6） 西麗片區(qū)7） 后海片區(qū) 就本項目而言，本報告將有針對性地選擇華僑城片區(qū)、南頭片區(qū)、南油片區(qū)及蛇口片區(qū)進行比較分析。2. 南山區(qū)2000年初市場概述進入21世紀，年初一段時間，南山區(qū)地產(chǎn)市場顯得淡靜。推出樓盤大量減少，后海名苑居是南山區(qū)近期唯一一個新盤，其逆市而行，創(chuàng)造了十分可觀的業(yè)績。雖然后海名苑居規(guī)模不大，而且只在報紙上打了一兩次廣告，但憑其低廉的價格優(yōu)越的地理位置，即吸引大量人士前來售樓處咨詢。樓盤雖仍未動工，就已售近八成。此外兩個于去年12月推出的樓盤，惠中名苑及豪方卉園與后海名苑居相似，樓盤規(guī)模雖小，但價格便宜，銷售率都相當高，這種曾在南山盛極一時的零星樓盤有卷土重來之意，且有持繼上升的勢頭。為更深入了解南山區(qū)地產(chǎn)發(fā)展，中原就南山住宅部分進行了重點調查分析，如下所述：1 供應分析中原對南山區(qū)的10個樓盤進行調查，推售單位約為3742個，總面積為337300平方米，根據(jù)所得資料對這10個樓盤進行了分析（詳見下表）：2000年12月份南山區(qū)住宅調查情況類型項目數(shù)單位（套）比例平均面積（M2/套）總面積（M2）多層384423%6857465小高4149340%101150589高層4140537%92129246合計103742100%90337300n 其中一個為小高層與高層在售的3742個單位中，高層單位1405個，占37％；小高層單位1493個，占40％；而多層單位844，占23％，比上月升93%,顯示南山的多層住宅正在迅速增加。從建筑面積方面看，總建筑面積為337300平方米，總戶均面積90平方米，其中高層總建筑面積129246，占38%，戶均面積為92平方米；小高層總建筑面積150589平方米，占總面積45%，戶均面積為101平方米。多層總建筑面積為57465平方米，占17%,而戶均面積只有68平方米。2 需求分析以所調查10個樓盤為依據(jù)，2000年1—2月份銷售情況如下圖：抽樣的3742個單位，共售出的2357個單位，總體銷售率為60％，比上月上升15％。多層銷售率為85％，小高層銷售率50％，高層銷售率60％。由于抽樣的多層樓盤,雖然是新盤,但銷售業(yè)績相當理想,因此令本月多層樓盤銷售率迅速提高,但因為這些多層樓盤規(guī)模都較小,因而對整體銷售率影響不大。3 價格分析類型平均價格（元/M2）最低價格（元/M2）最高價格（元/M2）多層369029004096小高層533039008900高層493031888500總體平均4900 南山區(qū)各類型住宅中總體平均價格為4900元/M2（以七成銀行按揭折后價，采用加權平均法計算，下同），小高層單位均價為5330元/M2，高層單位均價為4930元/ M2，多層單位均價為3690元/平方米。三、 項目所屬片區(qū)（后海片區(qū)）市場調查與分析1 位置界定這里所稱的后海片區(qū)是指南起東濱路，北至學府路，西到南油大道，東以后海灣海岸線為界的區(qū)域范圍，主要由規(guī)劃建設中的南山商業(yè)文化中心、粵海街道辦事處部分轄區(qū)和東部填海區(qū)構成。2 片區(qū)特點及性質 后海片區(qū)沿創(chuàng)業(yè)路可分為南北兩塊，北區(qū)是規(guī)劃建設中的南山商業(yè)文化中心區(qū)，這里將成為深圳西部未來城市的核心。南片沿后海大道又可分為東西兩區(qū)，西區(qū)是配套成熟、發(fā)展早已成形的南海石油集團駐地——南油，東區(qū)是正在如火如荼的開發(fā)建設中的21世紀深圳最具現(xiàn)代化氣息的海濱城區(qū)。 整個后海片區(qū)北靠深圳大學，東北接有深圳“硅谷”之稱的——高新技術產(chǎn)業(yè)園，西鄰南油工業(yè)區(qū)，南連蛇口工業(yè)區(qū)，東依深圳灣有海景，遠眺香港島。這里將成為連接深圳硅谷，呼應蛇口信息島與香港數(shù)碼港的樞紐地塊，發(fā)展前景看好。該片區(qū)目前仍在大規(guī)模的規(guī)劃、開發(fā)和建設當中，所以顯得環(huán)境惡劣、配套欠缺、交通不暢（東部）、人流復雜。但可以預見，二、三年內(nèi)，這里的建設將初具規(guī)模，一幢幢高樓將拔地而起，日常生活所需的配套設施也將逐步完善，再過幾年，這里的人氣將顯旺，商業(yè)文化氣氛也會十分濃郁，這里終將發(fā)展成深圳西部城市的核心和樞紐地段，同時成為最適合人類居住的純?yōu)I海高尚住宅社區(qū)。3 片區(qū)配套設施a、 文化娛樂設施H 南油文化廣場H 深圳書城南油店H 中心區(qū)文化中心（規(guī)劃中）H 中心區(qū)體育館（規(guī)劃中）b、 教育設施H