【正文】 金和海景花園策劃報(bào)告書(shū)第一部分 市場(chǎng)調(diào)查分析一、 深圳市房地產(chǎn)2000年市場(chǎng)概況 跨入2000年的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為波動(dòng)，雖春節(jié)期間較為淡靜，但在市場(chǎng)熱點(diǎn)頻傳的帶動(dòng)下，節(jié)后便逐步轉(zhuǎn)旺，回顧第一季度的樓市，主要呈以下幾個(gè)特點(diǎn)：1. 外銷樓盤旺勢(shì)依然 外銷樓盤熱點(diǎn)主要表現(xiàn)在個(gè)盤上，除位于皇崗口岸的皇御苑在一季度銷情火爆之外，春節(jié)期間金海灣花園也加大了外銷宣傳力度，成交也較為理想。節(jié)后位于布吉的明星樓盤中海怡翠山莊所推出的二期單位也出現(xiàn)旺銷。由于深港兩地樓價(jià)存在巨大的差距，深圳住宅物業(yè)對(duì)港人仍具有較大吸引力，外銷盤主要集中在關(guān)口和渡假兩大概念上。2. 局部熱點(diǎn)凸現(xiàn) 第一季度熱銷樓盤主要集中在梅林片區(qū)、南山片區(qū)及布吉片區(qū)，其它區(qū)域較為零散。梅林片區(qū)的山水居、福興花園成為今春的亮點(diǎn)；南山后海的蔚藍(lán)海岸、后海名苑居以及匯園雅居在節(jié)后均表現(xiàn)較火；在羅湖區(qū)也有兩個(gè)熱銷樓盤分別為寶安南路的金園和東湖水庫(kù)邊的東湖豪庭，一個(gè)以低價(jià)取得買家青睞，一個(gè)以湖光山色的環(huán)境為賣點(diǎn)；另外，布吉所推出的兩個(gè)新盤，大世紀(jì)花園和富士康世紀(jì)華庭的火熱表現(xiàn)，再度引起市場(chǎng)對(duì)郊區(qū)住宅的關(guān)注。3. 主題商場(chǎng)鋪位走俏 南山區(qū)商業(yè)規(guī)模漸現(xiàn)，造就東方巴黎時(shí)裝廣場(chǎng)商鋪銷售盛況空前，所推出的三層商鋪在春節(jié)期間銷出八成以上。在三月份，福田、羅湖兩區(qū)又有幾家主題商場(chǎng)推出，其中有東方魅力商城、大東科技電訊電腦批發(fā)市場(chǎng)等銷情都較為火爆，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈。4. 三級(jí)市場(chǎng)日趨暢旺隨著深圳房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展亦有加速勢(shì)頭，在銀行利率的下調(diào)同時(shí)，開(kāi)設(shè)銀行按揭業(yè)務(wù)對(duì)買賣二手樓也起到一定的刺激效果，公房雖未上市，市場(chǎng)已見(jiàn)亢奮，這些因素均是推動(dòng)三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的催化劑。在1999年深圳市三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展有較快的增長(zhǎng)，%，今年前三個(gè)月市場(chǎng)表現(xiàn)非?；钴S，這從報(bào)紙上登出的二手樓市廣告版面不斷擴(kuò)大及二手樓代理商數(shù)目的大幅增加中可反映出來(lái)。5. “新概念”賣點(diǎn)凸現(xiàn) 以“人居、科技、環(huán)境”為主題的國(guó)際住宅與建筑科技展示會(huì)的舉行，讓人們認(rèn)識(shí)到住宅產(chǎn)業(yè)的重要變革，并通過(guò)它來(lái)引導(dǎo)中國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展方向，把國(guó)際先進(jìn)的人居文化理念引入中國(guó)，人民的生活質(zhì)素得以提高，涌現(xiàn)出一批智能化“第三代住宅”，如中海華庭、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、東海花園、香榭里花園、深業(yè)花園等。6. 品牌公司主導(dǎo)樓市 品牌對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)及置業(yè)者均產(chǎn)生巨大的影響力，深圳樓市已由前期以數(shù)量為主，逐步過(guò)渡到以質(zhì)量為主的發(fā)展階段。而以質(zhì)量、信譽(yù)、品牌等質(zhì)素所創(chuàng)出的精品樓盤，才能真正贏得市場(chǎng)，這是增加自身實(shí)力，拓展市場(chǎng)最有力的法寶，從本地的萬(wàn)科、中海、招商及香港的和黃所推出的樓盤備受人們的青睞，反應(yīng)熱烈情況可見(jiàn)一斑。7. “中心區(qū)”熱點(diǎn)持續(xù) 福田中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)首先體現(xiàn)在其地理位置優(yōu)越性和絕對(duì)性上，市政設(shè)施、交通、通訊及地鐵站等城市規(guī)劃完善，再?gòu)纳钲谑薪?jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，中心區(qū)亦將成為未來(lái)深圳市政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。這是買家所看好該片區(qū)物業(yè)的主要原因之一，目前在售的彩福大廈、中海華庭及中心東側(cè)的皇家翠苑在第四季度銷情均較火爆，中心區(qū)住宅物業(yè)數(shù)量不多，也主要散布在四周，因?yàn)橹行膮^(qū)已經(jīng)不再提供可供開(kāi)發(fā)的住宅用地，所以中心區(qū)周邊的樓盤較俏，銷售前景樂(lè)觀。同時(shí)和黃及中國(guó)海外兩家港資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商入駐中心區(qū)，也表明這將會(huì)增加買家對(duì)該片區(qū)住宅的前景看好。中心區(qū)及中心區(qū)周邊的樓盤暢旺，繼而輻射到皇崗、景田、梅林等片區(qū)的樓盤，在本季度推出的均取得較佳的成績(jī)。尤其是地處深圳皇崗口岸的皇御苑，坐擁深圳地鐵及皇崗關(guān)口之地利，與皇崗公園、中心公園相鄰，深得深港兩地買家追捧，內(nèi)銷外銷兩旺。抽樣物業(yè)分析 據(jù)深圳中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，深圳市今年第一季度見(jiàn)報(bào)發(fā)售樓盤共164個(gè)，較去年第四季度減少65個(gè)。物業(yè)類型中，住宅為147個(gè)，占90%；商鋪為14個(gè)，占9%；寫字樓3個(gè)，占1%。在推售樓盤中，福田區(qū)為66個(gè)，占40%，其中3個(gè)商鋪，3個(gè)寫字樓；羅湖區(qū)有48個(gè)，占30%，其中6個(gè)商鋪；南山區(qū)有27個(gè)，占16%，其中3個(gè)商鋪；龍崗區(qū)有15個(gè)，占9%，其中1個(gè)商鋪；寶安區(qū)有8個(gè)，占5%，其中1個(gè)商鋪。從以上樓盤數(shù)據(jù)看，住宅物業(yè)主要集中在福田、羅湖兩區(qū)，其次為南山區(qū)。而龍崗和寶安所占比例甚少。商鋪主要集中在羅湖區(qū)，而福田區(qū)和南山區(qū)次之，龍崗、寶安兩區(qū)最少，寫字樓則主要集中在福田區(qū)。本季新推樓盤12個(gè)，其中羅湖4個(gè)、福田2個(gè)、南山4個(gè)，龍崗2個(gè)，寶安2個(gè)，與上季相比減少7個(gè)，減少了三成。 深圳中原市場(chǎng)研究部從市內(nèi)羅湖、福田、南山三區(qū)統(tǒng)計(jì)樓盤中，重點(diǎn)選取了38個(gè)住宅物業(yè)樣本，分析市內(nèi)住宅物業(yè)的整體市場(chǎng)情況。2000年一季度市內(nèi)住宅物業(yè)抽樣統(tǒng)計(jì)物業(yè)類型項(xiàng)目數(shù)建筑面積（m2）單位數(shù)(個(gè))單位平均面積（m2/套）各區(qū)平均價(jià)（元/ m2）銷售率高層19500665559589575454%小高層19752361760099619651%整體3812530261319595602052%注：調(diào)查物業(yè)的均價(jià)以3成首期，七成按揭折扣后計(jì)算1．供應(yīng)面積分析 從上圖數(shù)據(jù)分析，羅湖、福田、南山三區(qū)的高層住宅的平均單位面積為89平方米，其中福田區(qū)的平均單位面積為101平方米，羅湖區(qū)為78平方米，南山區(qū)為90平方米，當(dāng)中羅湖區(qū)單位面積最小。從季度對(duì)比，今年第一季度的平均單位面積較上一季度減小，其中羅湖區(qū)降10%，福田區(qū)下降5%，南山區(qū)下降12%，表明近期市場(chǎng)供應(yīng)仍以中戶型占主流（復(fù)式、躍式除外）。而由第一季度市場(chǎng)銷售反饋的信息中看，今春三區(qū)中的中、大戶型市場(chǎng)正逐步轉(zhuǎn)旺，未來(lái)市場(chǎng)的焦點(diǎn)能否指向大戶型市場(chǎng)值得發(fā)展商關(guān)注。2．樓盤價(jià)格分析 從以上圖表數(shù)據(jù)顯示，整體高層住宅的平均價(jià)格是6754元/平方米，其中羅湖區(qū)最高，為7505元/平方米；福田區(qū)居中，為6931元/平方米；南山區(qū)最低，為5039元/平方米。整體小高層住宅的平均價(jià)格是6196元/平方米，其中羅湖區(qū)和福田區(qū)差別不大，分別為6540元/平方米和6636元/平方米，南山區(qū)價(jià)格較低，為5238元/平方米，相對(duì)比高層物業(yè)售價(jià)比小高層略高，而與去年第四季度相比，整體銷售價(jià)格仍有所下降，其中高層跌7%，小高層則相對(duì)平穩(wěn)，下跌幅度最大的是福田區(qū)的高層住宅，%。相對(duì)而言，南山的高層和小高層住宅售價(jià)都有所上升，這主要是因南山區(qū)的高層物業(yè)和小高層物業(yè)在抽樣調(diào)查中目前在售樓盤銷售價(jià)相對(duì)偏高，反映出南山區(qū)物業(yè)的整體質(zhì)素有較大提升，如創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@融匯了當(dāng)前“智能化”住宅概念，浪琴嶼花園則以海景為賣點(diǎn)，陽(yáng)光海景豪園以高質(zhì)素爭(zhēng)取外銷份額，華僑城片區(qū)物業(yè)則蘊(yùn)含著巨大人文景觀附加值，令該區(qū)整個(gè)第一季度抽樣樓盤的售價(jià)水平有較大提高。3．銷售率分析從銷售的情況分析，一季度抽樣樣本住宅的整體銷售率是52%，相對(duì)去年第四季度增長(zhǎng)了6%，其中高層住宅的整體銷售率是54%，小高層住宅的整體銷售率是51%。在各區(qū)域市場(chǎng)中，南山區(qū)高層住宅的銷售率最高，達(dá)69%，福田區(qū)高層物業(yè)銷售率最低，僅43%，羅湖區(qū)則為51%。三區(qū)小高層的銷售率相差不大，羅湖區(qū)、福田區(qū)分別為52%、53%，只有南山區(qū)略低，錄得48%的水平。南山區(qū)高層住宅銷售偏高的主要原因是該區(qū)在售的高層住宅較小高層和多層樓盤為少，銷售中占有優(yōu)勢(shì)。小高層和多層樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，因多層住宅平均均價(jià)不足4000元/平方米，較小高層均價(jià)差別甚大，使得小高層樓盤處于夾縫之中，銷售情況不如多層及高層，僅以發(fā)展商品牌及樓盤質(zhì)素去爭(zhēng)奪市場(chǎng)。 后市展望 在邁進(jìn)2000年以后的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于住宅貨幣化制度的實(shí)施，福利分房制度已告終結(jié)，市場(chǎng)將進(jìn)入全面商品化交易階段，同時(shí)也形成了一個(gè)多元化的激烈競(jìng)爭(zhēng)格局。市場(chǎng)熱點(diǎn)：1． 在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中，“品牌”的樹(shù)立已受到地產(chǎn)商與消費(fèi)者的重視。以萬(wàn)科地產(chǎn)、振業(yè)地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等大型集團(tuán)及外來(lái)的中海地產(chǎn)、和記黃埔等在市場(chǎng)已建立了消費(fèi)者認(rèn)可的品牌形象，這一些地產(chǎn)商推出的樓盤對(duì)市場(chǎng)影響較大。2． 新型經(jīng)濟(jì)帶來(lái)大量的技術(shù)改革，建材及地產(chǎn)配套產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)以及施工環(huán)節(jié)信息溝通與技術(shù)創(chuàng)新的頻率不斷加快，從而引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)總體性能革命，一批“智能化住宅”、“數(shù)碼樓盤”粉墨登場(chǎng)，一方面帶動(dòng)了高新技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用，引導(dǎo)整體行業(yè)發(fā)展進(jìn)行重新的定位；另一方面該類物業(yè)也將成為市場(chǎng)消費(fèi)的“寵兒”。3． “城市空心化”及“城市公園化”的市政規(guī)劃指引著未來(lái)住宅向郊區(qū)化發(fā)展，由于郊區(qū)可建住宅土地資源廣闊，規(guī)模化的大型社區(qū)成為地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的主流，且郊區(qū)物業(yè)較低的成本及樓價(jià)對(duì)發(fā)展商的開(kāi)發(fā)及消費(fèi)者的購(gòu)買都具吸引力。4． 深圳地鐵的規(guī)劃投建，令“地鐵概念”物業(yè)爭(zhēng)放異彩，雖當(dāng)前離正式開(kāi)通的時(shí)間較遠(yuǎn)，但對(duì)“地鐵概念”的物業(yè)是一個(gè)長(zhǎng)期利好，地鐵上蓋物業(yè)與非地鐵上蓋物業(yè)一個(gè)明顯的區(qū)別在于具有不容置疑的保值增值性，所以這些極具地利優(yōu)勢(shì)的住宅被廣大投資者及消費(fèi)者看好。二、 南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析1. 片區(qū)劃分簡(jiǎn)述 南山區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)西部，行政區(qū)域東起車公廟工業(yè)區(qū)，西至南頭同樂(lè)村，北靠羊臺(tái)山，南望伶仃洋。南山區(qū)作為深圳特區(qū)內(nèi)旅游景區(qū)和工業(yè)集中地，其商品住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的起步相對(duì)較晚，而由于各區(qū)塊的發(fā)展基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向及方位特征存在著極大差異性，亦造成各區(qū)塊商品住宅開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)不平衡狀態(tài)。從商品住宅市場(chǎng)角度出發(fā)，可將南山區(qū)劃分為以下各片區(qū)：1） 華僑城片區(qū)2） 沙河片區(qū)3） 南頭片區(qū)4） 南油片區(qū)5） 蛇口片區(qū)6） 西麗片區(qū)7） 后海片區(qū) 就本項(xiàng)目而言，本報(bào)告將有針對(duì)性地選擇華僑城片區(qū)、南頭片區(qū)、南油片區(qū)及蛇口片區(qū)進(jìn)行比較分析。2. 南山區(qū)2000年初市場(chǎng)概述進(jìn)入21世紀(jì)，年初一段時(shí)間，南山區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)顯得淡靜。推出樓盤大量減少，后海名苑居是南山區(qū)近期唯一一個(gè)新盤，其逆市而行，創(chuàng)造了十分可觀的業(yè)績(jī)。雖然后海名苑居規(guī)模不大，而且只在報(bào)紙上打了一兩次廣告，但憑其低廉的價(jià)格優(yōu)越的地理位置，即吸引大量人士前來(lái)售樓處咨詢。樓盤雖仍未動(dòng)工，就已售近八成。此外兩個(gè)于去年12月推出的樓盤，惠中名苑及豪方卉園與后海名苑居相似，樓盤規(guī)模雖小，但價(jià)格便宜，銷售率都相當(dāng)高，這種曾在南山盛極一時(shí)的零星樓盤有卷土重來(lái)之意，且有持繼上升的勢(shì)頭。為更深入了解南山區(qū)地產(chǎn)發(fā)展，中原就南山住宅部分進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)查分析，如下所述：1 供應(yīng)分析中原對(duì)南山區(qū)的10個(gè)樓盤進(jìn)行調(diào)查，推售單位約為3742個(gè)，總面積為337300平方米，根據(jù)所得資料對(duì)這10個(gè)樓盤進(jìn)行了分析（詳見(jiàn)下表）：2000年12月份南山區(qū)住宅調(diào)查情況類型項(xiàng)目數(shù)單位（套）比例平均面積（M2/套）總面積（M2）多層384423%6857465小高4149340%101150589高層4140537%92129246合計(jì)103742100%90337300n 其中一個(gè)為小高層與高層在售的3742個(gè)單位中，高層單位1405個(gè)，占37％；小高層單位1493個(gè)，占40％；而多層單位844，占23％，比上月升93%,顯示南山的多層住宅正在迅速增加。從建筑面積方面看，總建筑面積為337300平方米，總戶均面積90平方米，其中高層總建筑面積129246，占38%，戶均面積為92平方米；小高層總建筑面積150589平方米，占總面積45%，戶均面積為101平方米。多層總建筑面積為57465平方米，占17%,而戶均面積只有68平方米。2 需求分析以所調(diào)查10個(gè)樓盤為依據(jù)，2000年1—2月份銷售情況如下圖：抽樣的3742個(gè)單位，共售出的2357個(gè)單位，總體銷售率為60％，比上月上升15％。多層銷售率為85％，小高層銷售率50％，高層銷售率60％。由于抽樣的多層樓盤,雖然是新盤,但銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)理想,因此令本月多層樓盤銷售率迅速提高,但因?yàn)檫@些多層樓盤規(guī)模都較小,因而對(duì)整體銷售率影響不大。3 價(jià)格分析類型平均價(jià)格（元/M2）最低價(jià)格（元/M2）最高價(jià)格（元/M2）多層369029004096小高層533039008900高層493031888500總體平均4900 南山區(qū)各類型住宅中總體平均價(jià)格為4900元/M2（以七成銀行按揭折后價(jià)，采用加權(quán)平均法計(jì)算，下同），小高層單位均價(jià)為5330元/M2，高層單位均價(jià)為4930元/ M2，多層單位均價(jià)為3690元/平方米。三、 項(xiàng)目所屬片區(qū)（后海片區(qū)）市場(chǎng)調(diào)查與分析1 位置界定這里所稱的后海片區(qū)是指南起東濱路，北至學(xué)府路，西到南油大道，東以后海灣海岸線為界的區(qū)域范圍，主要由規(guī)劃建設(shè)中的南山商業(yè)文化中心、粵海街道辦事處部分轄區(qū)和東部填海區(qū)構(gòu)成。2 片區(qū)特點(diǎn)及性質(zhì) 后海片區(qū)沿創(chuàng)業(yè)路可分為南北兩塊，北區(qū)是規(guī)劃建設(shè)中的南山商業(yè)文化中心區(qū)，這里將成為深圳西部未來(lái)城市的核心。南片沿后海大道又可分為東西兩區(qū)，西區(qū)是配套成熟、發(fā)展早已成形的南海石油集團(tuán)駐地——南油，東區(qū)是正在如火如荼的開(kāi)發(fā)建設(shè)中的21世紀(jì)深圳最具現(xiàn)代化氣息的海濱城區(qū)。 整個(gè)后海片區(qū)北靠深圳大學(xué)，東北接有深圳“硅谷”之稱的——高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，西鄰南油工業(yè)區(qū)，南連蛇口工業(yè)區(qū)，東依深圳灣有海景，遠(yuǎn)眺香港島。這里將成為連接深圳硅谷，呼應(yīng)蛇口信息島與香港數(shù)碼港的樞紐地塊，發(fā)展前景看好。該片區(qū)目前仍在大規(guī)模的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和建設(shè)當(dāng)中，所以顯得環(huán)境惡劣、配套欠缺、交通不暢（東部）、人流復(fù)雜。但可以預(yù)見(jiàn)，二、三年內(nèi)，這里的建設(shè)將初具規(guī)模，一幢幢高樓將拔地而起，日常生活所需的配套設(shè)施也將逐步完善，再過(guò)幾年，這里的人氣將顯旺，商業(yè)文化氣氛也會(huì)十分濃郁，這里終將發(fā)展成深圳西部城市的核心和樞紐地段，同時(shí)成為最適合人類居住的純?yōu)I海高尚住宅社區(qū)。3 片區(qū)配套設(shè)施a、 文化娛樂(lè)設(shè)施H 南油文化廣場(chǎng)H 深圳書(shū)城南油店H 中心區(qū)文化中心（規(guī)劃中）H 中心區(qū)體育館（規(guī)劃中）b、 教育設(shè)施H