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廣州海景策劃(已修改)

2025-08-16 16:12 本頁面
 

【正文】 廣州海景策劃(地產(chǎn)) 廣告家園,廣告行業(yè)大型門戶網(wǎng)站,歡迎訪問! 廣告家園,廣告行業(yè)大型門戶網(wǎng)站,歡迎訪問! 作者:loverock 發(fā)布時間:20061219 10:48:28 來源: 點擊: 7       廣告家園,廣告行業(yè)大型門戶網(wǎng)站,歡迎訪問! 廣告家園,廣告行業(yè)大型門戶網(wǎng)站,歡迎訪問! 廣告家園,廣告行業(yè)大型門戶網(wǎng)站,歡迎訪問! 前言121.1.區(qū)域市場分析21.2.定向市場分析41.3.項目分析51.4.競爭對手資料分析71.5.項目周邊配套狀況15152.項目市場定位202.1市場定位202.2.項目形象定位222.3.目標客戶定位242.4.目標市場細分282.5.目標客戶313.銷售策略建議323.1.市場氣氛培養(yǎng)323.2.促銷手段建議343.3.付款方式建議394.宣傳策略404.414.434.3廣告創(chuàng)意及訴求474.4廣告宣傳推廣策略484.媒介的組合策略49結束語51前言……….敝司成立專項小組,以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎,根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性,發(fā)掘項目的優(yōu)點加以專業(yè)發(fā)揮,配合貴司盡快完成項目的銷售目標。1.1.區(qū)域市場分析天河區(qū)位于廣州市東部,東與黃埔區(qū)相連,南瀕珠江,西南接東山區(qū)、北連白云區(qū)。天河區(qū)交通四通八達,是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道,黃埔大道等63條主要干道,廣深高速公路共穿東西,廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū),有超過22所大專院校,34間科研院所,15所中學、1所職中、61所小學、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)發(fā)展較快。由于城市中心東移,天河區(qū)作為新興區(qū)域,也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對集中,主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。隨著城市向東移的規(guī)劃現(xiàn)狀日漸成熟,有關新城市中心的利好信息不斷展示在人們眼前,故天河將發(fā)展成為以天河政府為中心。天府路為中軸線的新城市中心,根據(jù)其發(fā)展的特點,東移重心將會沿著中山大道沿線發(fā)展起來,而黃埔大道沿線則因為工廠、企業(yè)眾多,村落范圍廣闊等負面特點,使得此帶區(qū)域向現(xiàn)代化城市規(guī)劃邁進受到一定程度的阻礙。1.2.定向市場分析員村位于天河區(qū)南部,毗鄰天河公園和天河區(qū)政府,地理位置優(yōu)越。附近工廠較多,居民較為密集,消費群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展,該外來人口越來越多,逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地,由于天河區(qū)政府的搬遷和落成,使該區(qū)的環(huán)境和市政設施得到了逐步的完善和健全,加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟,以及管理制不完善的原因,致使該區(qū)城內(nèi)開發(fā)了不少不同性質的房地產(chǎn),有商品房、安居房、集資房、宅基地等,成了廣州市典例,區(qū)域市場競爭十分激烈。員村,作為新城市中心的一部分,在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面,正如該區(qū)域樓盤的價格與一路之隔的對面區(qū)域相差甚遠,原因不明而喻。但由于臨近天河區(qū)政府,員村有特殊的優(yōu)越性,而天河區(qū)政府的搬遷則大大有利于帶動東部地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經(jīng)濟繁榮。因此,位于天河區(qū)政府門前的員村,還是可以借助天河區(qū)新政府落成這一東風,使在規(guī)劃、配套、環(huán)境等方面得到更大的改善。1.3.項目分析:海景中心:由2幢28層組成:現(xiàn)推都景軒,海都軒的7~28層:只交一成,即做業(yè)主格:4076~5598元/m2,均價4708元/m2(復式)4228~7289元/m2,均價6255元/m2:一級一類裝修(高級錦磚地面,雙面豪華門,全景落地玻璃門)⑴優(yōu)勢分析本項目由海景公司開發(fā),發(fā)展商實力雄厚,能給買家充足的信心。位于廣州新城市中軸線,發(fā)展?jié)摿薮?。臨近珠江新城,可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套。地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點,交通十分便利;項目以準現(xiàn)樓發(fā)售,增強買家信心。社區(qū)配套設施較完善,有學校、醫(yī)院、市場、天河公園、賽馬場等;戶型可供選擇多;有停車場,物業(yè)收費合理。(2)劣勢分析珠江新城配套設施仍然未成熟,發(fā)展尚須時日。近期周邊物業(yè)市場銷售情況不活躍。競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強,形象已經(jīng)廣為人知。由于項目檔次和周邊物業(yè)無區(qū)隔,其銷售對象競爭激烈。項目三面被樓宇包圍,景觀被遮擋了一大部分。外來人員多,治安問題多,影響買家心理;7.緊鄰主干道旁,噪音大,空氣污染嚴重;8.缺乏商業(yè)氣氛,社區(qū)配套不成熟;9.周邊樓盤較多,競爭激烈,影響銷售;10.無小區(qū)花園,缺乏生活大自然氣氛。11.三房單元無主人套房,成為其主要抗拒點1.4.競爭對手資料分析對手一:僑穎苑:由3幢12層及一幢9層組成:現(xiàn)推C棟C1~C4梯的3~12層,B2棟的2~12層:新天河、新市民、新文化格:4481~5145元/m2,均價4655元/m2(復式)5668~6195元/m2,均價5861元/m2(最新價格):一級二類裝修⑴優(yōu)勢分析①該樓盤已為現(xiàn)樓,可即買即入住,易于吸引買家入?。虎趦r格較同區(qū)域其他樓盤為低,有競爭優(yōu)勢;③位于內(nèi)街,可避免主干道噪音及空氣污染影響,但亦可方便出入主干道,屬旺中帶靜,有一定的升值潛力;④發(fā)展商知名度較高,能夠給買家一定的信心支持;⑵劣勢分析①周邊外來人口較多,人流復雜,治安環(huán)境較差,影響買家購買心理;②樓盤周圍環(huán)境欠佳,影響樓盤檔次;③戶型設計一般,凸柱位較多,影響使用率;④外立面缺乏特色;⑤建筑密度較大,樓距較密,私密
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