【正文】 189, 26,982, 107,928, 配商 34,461, 8,615, 14,358, 57,435, 31號(hào)樓 46,009, 11,502, 19,170, 76,683, 32號(hào)樓 64,608, 16,152, 26,920, 107,680, 合計(jì) 418,003, 104,500, 174,168, 696,672, 　　　　企業(yè)賬面按實(shí)際收到款項(xiàng)，計(jì)入“預(yù)收賬款”科目貸方，分年度具體數(shù)據(jù)如下：　　預(yù)收賬款明細(xì)表樓號(hào) 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 合計(jì) 27號(hào)樓 18,925, 25,234, 6,308, 12,617, 15,771, 26,285, 105,143, 28號(hào)樓 20,959, 27,945, 6,986, 13,972, 17,465, 29,109, 116,439, 29號(hào)樓 22,565, 30,086, 7,521, 15,043, 18,804, 31,340, 125,361, 30號(hào)樓 19,427, 25,902, 6,475, 12,951, 16,189, 26,982, 107,928, 配商 10,338, 13,784, 3,446, 6,892, 8,615, 14,358, 57,435, 31號(hào)樓 13,802, 18,403, 4,600, 9,201, 11,502, 19,170, 76,683, 32號(hào)樓 19,382, 25,843, 6,460, 12,921, 16,152, 26,920, 107,680, 合計(jì) 125,401, 167,201, 41,800, 83,600, 104,500, 174,168, 696,672, 　?。ǘ┘坠臼杖腓b證取得的相關(guān)證據(jù)資料　　　　　?。ê抗懿块T網(wǎng)上備案登記資料）　　（預(yù)售）許可證　　　　、明細(xì)分類賬會(huì)計(jì)分錄以及對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表予以調(diào)整但未在賬簿中反映的其他分錄　　　　、退房款的收入調(diào)整情況資料　　，并判斷有無價(jià)格明顯偏低情況形成的資料以及其他與收入有關(guān)的信息和資料?！　《⑹杖腠?xiàng)目鑒證　?。ㄒ唬┘坠臼杖霐?shù)據(jù)整理后的基本情況　　，辦理完面積差多退少補(bǔ)后，《商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表》相關(guān)數(shù)據(jù)匯總?cè)缦拢骸　∩唐贩抠忎N合同統(tǒng)計(jì)匯總表樓號(hào)可售面積已售面積合同銷售額已收款額未售面積房屋性質(zhì)27號(hào)樓18, 17, 110,677, 105,143, 住宅28號(hào)樓20, 20, 122,567, 116,439, 住宅29號(hào)樓20, 20, 131,959, 125,361, 住宅30號(hào)樓18, 17, 113,609, 107,928, 住宅配套商業(yè)23, 20, 60,458, 57,435, 2, 商業(yè)31號(hào)樓25, 23, 106,606, 76,683, 1, 綜合樓32號(hào)樓14, 12, 113,347, 107,680, 1, 住宅合計(jì)140, 132, 759,227, 696,672, 8,　　?。骸　?7號(hào)樓、28號(hào)樓、29號(hào)樓、30號(hào)樓、32號(hào)樓未售部分房屋已轉(zhuǎn)為自用；配套商業(yè)和31號(hào)樓未售部分房屋出全部出租，已取得出租收入分別為240萬元、170萬元。　?。ǘ┘坠緦徍诉^程中發(fā)現(xiàn)的問題　　，發(fā)現(xiàn)31號(hào)樓銷售單價(jià)明顯低于同期同類銷售價(jià)格，與企業(yè)財(cái)務(wù)人員核實(shí)，該樓銷售對(duì)象為公司股東，存在關(guān)聯(lián)交易行為?！　?，甲公司分配給乙廠所得10,。　?。ㄈ┘坠臼杖腠?xiàng)目的鑒證　　　　在進(jìn)行土地增值稅清算鑒證時(shí)，相關(guān)面積數(shù)據(jù)的鑒證極為重要，其直接影響到可售面積的確認(rèn)、成本的分?jǐn)偟?，?duì)稅金的計(jì)算造成直接的影響。在實(shí)際工作中，我們應(yīng)以測(cè)繪報(bào)告提供的相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從以下幾個(gè)方面入手鑒證相關(guān)面積數(shù)據(jù)：　?。?）建設(shè)用地規(guī)劃許可證與國有土地使用證宗地面積是否一致；　?。?）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》與《建筑工程施工許可證》中建筑面積是否一致?！　。?）《銷售許可證》與測(cè)繪報(bào)告中可售面積是否基本一致；　?。?）《商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表》與測(cè)繪報(bào)告中可售面積是否一致；　?。?）預(yù)售面積與測(cè)繪報(bào)告實(shí)測(cè)面積的面積差調(diào)整情況，確認(rèn)退補(bǔ)款業(yè)務(wù)是否真實(shí)發(fā)生?！　徍嗣娣e的相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)填寫《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》、《公共配套設(shè)施面積情況鑒證表》?！　?.《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》的填寫　　在填寫《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》時(shí)，應(yīng)注意：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的面積，應(yīng)與《普通住宅判定表》中判定的普通住宅面積保持一致。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。在本案中，根據(jù)京建辦〔2008〕732號(hào)文件的規(guī)定，甲公司判定是否為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于該區(qū)域內(nèi)住房平均交易價(jià)格258萬元/套三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行判定。 　　在甲公司開發(fā)的花園項(xiàng)目中，應(yīng)按《房屋測(cè)繪報(bào)告》中的相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合《普通住宅判定表》，對(duì)所建設(shè)房屋的性質(zhì)進(jìn)行判定，并對(duì)相關(guān)面積數(shù)據(jù)進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)于公共配套設(shè)施等面積，應(yīng)據(jù)根據(jù)企業(yè)提交的屬于非營利性的證據(jù)，如無償移交政府的應(yīng)提交移交政府的相關(guān)合同，并結(jié)合《商品房銷售合同》中有關(guān)配套設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)權(quán)的相關(guān)約定，進(jìn)行確認(rèn)?！　¤b證清算項(xiàng)目中的面積相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)填寫《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》。甲公司轉(zhuǎn)讓花園項(xiàng)目清算過程中，應(yīng)填制本表如下：　　加入講義附件《北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司花園項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證工作底稿》表204收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》、表20401《公共配套設(shè)施面積情況鑒證表》?！　　　′N售情況的審核，應(yīng)關(guān)注收入截止性測(cè)試、銷售業(yè)務(wù)真實(shí)性、銷售收入準(zhǔn)確性等三點(diǎn)?！　。?）甲公司花園項(xiàng)目銷售收入的截止性測(cè)試。我們采取以賬簿記錄為起點(diǎn)的方法進(jìn)行。通過調(diào)取甲公司2005年9月1日至2011年10月31日主營業(yè)務(wù)收入賬簿，確認(rèn)該期間甲公司花園項(xiàng)目取得銷售收入27,447,，核實(shí)相應(yīng)的記賬憑證，檢查發(fā)票存根聯(lián)與交房憑證，確認(rèn)甲公司有無多記或少記收入的情況。　?。?）甲公司花園項(xiàng)目銷售業(yè)務(wù)的真實(shí)性鑒證。甲公司花園項(xiàng)目中，對(duì)按揭銷售業(yè)務(wù)，我們根據(jù)銷售合同、報(bào)房屋管理部門按揭資料、銀行按揭合同等證據(jù)進(jìn)行比對(duì)后，確認(rèn)按揭銷售業(yè)務(wù)已真實(shí)發(fā)生；對(duì)甲公司以開發(fā)商品房換取開發(fā)權(quán)的行為，我們根據(jù)相關(guān)協(xié)議，確認(rèn)甲公司以開發(fā)商品房換取開發(fā)權(quán)的行為已經(jīng)真實(shí)發(fā)生。但甲公司對(duì)該項(xiàng)交易未進(jìn)行賬務(wù)處理，經(jīng)確認(rèn)該項(xiàng)交易行為應(yīng)確認(rèn)銷售收入34,125,；甲公司花園項(xiàng)目已銷售商品房中，對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致而發(fā)生補(bǔ)、退房款的，我們根據(jù)銷售合同、測(cè)繪報(bào)告、退補(bǔ)款憑證等證據(jù)進(jìn)行比對(duì)后，確認(rèn)退補(bǔ)款業(yè)務(wù)的真實(shí)發(fā)生?！　。?）甲公司銷售收入的準(zhǔn)確性鑒證。在審核甲公司銷售收入的準(zhǔn)確性時(shí)，我們通過取得甲公司發(fā)票統(tǒng)計(jì)表，核實(shí)花園項(xiàng)目已開具銷售發(fā)票金額為696,672,；主營業(yè)務(wù)收入明細(xì)賬、記賬憑證記錄花園項(xiàng)目收入為696,672,。 　　　　（1）銷售合同審核　　在本案中，經(jīng)過抽查部分《商品房銷售合同》，合同中記錄：　　第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款?！　〕鲑u人與買受人約定按下述第壹種方式計(jì)算該商品房價(jià)款：　?。ǎ撋唐贩繂蝺r(jià)為（人民幣），總金額（人民幣）肆拾玖萬貳仟陸佰柒拾元整?！　　　〉谖鍡l 面積確認(rèn)及面積差異處理　　依據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以建筑面積（本要款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理?！　‘?dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定?！　『贤s定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)?！　∩唐贩拷桓逗?，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第貳種方式進(jìn)行處理：　?。骸　　　。骸　。?）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；　?。?）面積誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)退房?！　　　∥覀?cè)趯徍诉^程中，鑒證確認(rèn)的房屋銷售收入應(yīng)為合同中約定的辦理完“面積確認(rèn)及面積差異處理”后確認(rèn)的金額。如上述合同中，該房屋交付時(shí)。那么，該套房屋的銷售收入應(yīng)確認(rèn)為495,（492,+*8,）　　本案中，甲公司提交的《商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表》中的銷售面積為確認(rèn)面積后，辦理完多退少補(bǔ)后的金額。　　在本案中，經(jīng)過將合同記載的金額、銷售面積匯總后，與清算面積和收入進(jìn)行核對(duì)，應(yīng)確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入中取得貨幣性收入和視同銷售收入應(yīng)為759,227,（具體數(shù)據(jù)見本講“一、甲公司收入基本情況”）?！　。?）實(shí)物收入審核　　假設(shè)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋過程中，買受人以持有的存貨抵頂房款，該項(xiàng)存貨賬面價(jià)值300萬元，經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)其價(jià)值為280萬元，那么我們應(yīng)以280萬元確認(rèn)為房屋的銷售價(jià)格?！　〖坠净▓@項(xiàng)目開發(fā)中，存在與乙廠以開發(fā)商品房地產(chǎn)換取開發(fā)權(quán)的行為，對(duì)換出的房產(chǎn)，應(yīng)確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入中取得非貨幣性收入34,125,?！　。?）成交價(jià)合理性審核　　在本案中，31號(hào)樓的銷售行為存在關(guān)聯(lián)交易，應(yīng)根據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的交易金額確認(rèn)其銷售收入?！　∪绫景钢?，在審核商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表時(shí)，發(fā)現(xiàn)31號(hào)樓銷售單價(jià)明顯低于同期同類銷售價(jià)格，與企業(yè)財(cái)務(wù)人員核實(shí)，該樓分配給公司股東。因此在審核時(shí)，應(yīng)依據(jù)實(shí)施細(xì)則規(guī)定，對(duì)該棟樓的轉(zhuǎn)讓收入進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整后，31樓轉(zhuǎn)讓收入為106,606,。我們?cè)谔顚懝ぷ鞯赘鍟r(shí)，應(yīng)將其與賬面已確認(rèn)金額的差額填入《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》中“視同銷售收入”的“審核調(diào)整額”欄次，同時(shí)填入本表“分配股東作價(jià)金額”的“審核調(diào)整額”欄次。　　開發(fā)商以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)外股權(quán)投資，成交價(jià)合理性審核，應(yīng)考慮納稅人執(zhí)行會(huì)計(jì)制度的影響。因?yàn)閳?zhí)行會(huì)計(jì)制度的納稅人對(duì)外投資按協(xié)議價(jià)確認(rèn)，執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的納稅人對(duì)外投資按公允價(jià)確認(rèn)?！　。?）明細(xì)資料審核　　本案中，我們通過對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表的復(fù)核，對(duì)預(yù)收賬款——花園項(xiàng)目、主營業(yè)務(wù)收入——花園項(xiàng)目、應(yīng)收賬款——花園項(xiàng)目等明細(xì)賬進(jìn)行比對(duì)，結(jié)合上述關(guān)聯(lián)交易的調(diào)整和甲公司的聯(lián)合開發(fā)行為應(yīng)確認(rèn)的收入，最終確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入金額為793,352,。　?。?）預(yù)售收入收入的處理　　預(yù)售房所有權(quán)還沒有轉(zhuǎn)移，不符合土地增值稅征收范圍的規(guī)定，項(xiàng)目預(yù)售收入不屬于土地增值稅的應(yīng)稅收入。但對(duì)于預(yù)售收入應(yīng)征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅?！　∪?、征稅收入與免稅收入的審核　　在本案中，花園項(xiàng)目2630樓符合普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，并單獨(dú)核算，符合享受免稅資格的要求。對(duì)該項(xiàng)目房屋銷售收入，采取直接依據(jù)《商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表》及相關(guān)合同直接確認(rèn)的方法，由于該項(xiàng)目普通住宅銷售收入的確認(rèn)不存在稅法規(guī)定應(yīng)予以調(diào)整銷售價(jià)格的行為，因此可直接確認(rèn)普通住宅銷售收入為478,814,?！　∷摹⒎侵苯愉N售和自用房地產(chǎn)的收入的審核　?。ㄒ唬┘坠痉侵苯愉N售的審核　　在本案中，由于該項(xiàng)目屬于聯(lián)合建設(shè)項(xiàng)目，甲公司分配給乙廠所得10000平方米商業(yè)用房產(chǎn)未進(jìn)行財(cái)務(wù)處理。我們?cè)阼b證過程，應(yīng)將其作為收入處理。該項(xiàng)收入甲乙雙方于合作前約定價(jià)款為34,125,，我們?cè)谔顚懝ぷ鞯赘鍟r(shí)，應(yīng)將其填入《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》中“視同銷售收入”的“審核調(diào)整額”欄次，同時(shí)填入本表“換取非貨幣性資產(chǎn)作價(jià)金額”的“審核調(diào)整額”欄次?！　〖坠救绻l(fā)生了國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定的視同銷售情形，將其填入《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》中“視同銷售收入”的“審核調(diào)整額”欄次，同時(shí)填入本表“取得其他收益金額”的“審核調(diào)整額”欄次。文件規(guī)定的具體情形為：將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等。　?。ǘ┘坠咀杂梅康膶徍恕　”景钢?，清算項(xiàng)目的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途，經(jīng)查實(shí)出租和轉(zhuǎn)為自用房產(chǎn)均未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，因此不征收土地增值稅，出租房產(chǎn)取得的收入不作為清算收入，出租和轉(zhuǎn)為自用房產(chǎn)面積相對(duì)應(yīng)的成本在計(jì)算土地增值稅時(shí)不予扣除。　　在對(duì)清算項(xiàng)目的自用房進(jìn)行鑒證，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《商品房出租及其他自用鑒證表》。甲公司轉(zhuǎn)讓的花園項(xiàng)目清算過程中，應(yīng)填制本表如下：　　加入講義附件《北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司花園項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證工作底稿》表303《商品房出租及其他自用鑒證表》　　五、代收費(fèi)用的審核　?。ㄒ唬┙灰自O(shè)計(jì)　　本案中，未發(fā)現(xiàn)存在計(jì)入房價(jià)中的代收費(fèi)用的行為?！　〖僭O(shè)，本案中合同第四條改為：“第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。出賣人與買受人約定按下述第壹種方式計(jì)算該商品房價(jià)款：按建筑面積計(jì)算（），該商品房單價(jià)為（人民幣），總金額（人民幣）肆拾玖萬貳仟陸佰柒拾元整。該單價(jià)中包含代乙方向主管部門支付的專項(xiàng)維修資金200元/平方米?！薄　。ǘ┯?jì)入房價(jià)的代收費(fèi)用的審核　　在專項(xiàng)維修資金計(jì)入房價(jià)的情況下，確認(rèn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時(shí)，應(yīng)將代收費(fèi)用——專項(xiàng)維修資金作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，計(jì)算繳納土地增值稅。該項(xiàng)代收費(fèi)用可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除，但應(yīng)調(diào)減加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)。由于該數(shù)據(jù)影響土地增值稅的扣除，建議事務(wù)所在進(jìn)行鑒證時(shí)，可增加《計(jì)入房價(jià)的代收費(fèi)用鑒證表》，表樣如下：計(jì)入房價(jià)的代收費(fèi)用鑒證表　索引號(hào)：3　金額單位：元委托單位名稱： 編制人　日期