【正文】 福州市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院市建總現(xiàn)代金匯豪庭嘉博筑業(yè)福建建工集團(tuán)現(xiàn)代濱海高湖秋月田野園林市二建現(xiàn)代香江楓景福建建筑輕紡設(shè)計(jì)院現(xiàn)代融信第一城福州市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院省二建現(xiàn)代麗景天成嘉博筑業(yè)市建總現(xiàn)代水印長(zhǎng)天北京中華規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院正祥建設(shè)現(xiàn)代南國(guó)金輝嘉博設(shè)計(jì)研究院正祥建設(shè)現(xiàn)代智能化系統(tǒng)項(xiàng)目名稱防盜報(bào)警系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)濱江麗景√√√√√天俊藍(lán)水灣√√√√√正祥香檳風(fēng)范√√√√√三盛巴厘島√√√√√羅馬佳洲√√√√√√√√√√金匯豪庭√√√√√濱海高湖秋月√√√√√香江楓景√√√√√融信第一城√√√√√麗景天成√√√√√水印長(zhǎng)天√√√√√南國(guó)金輝√√√√√旭輝左海岸√√√√√面積配比項(xiàng)目 名稱房型配比房型面積1房2房3房4房5房7房復(fù)式1房2房3房4房5房7房復(fù)式濱江麗景/4%77%19%////7785100110120///天俊 藍(lán)水灣//75%17%//8%//130148187///正 祥 香檳風(fēng)范6%12%26%48%//8%45606580100110120130//150以上三盛巴厘島0．7%/61%32%///57/135153160180///羅馬佳洲//52%48%/////100120140165///江南水都 杰座//65%35%/////130140140160///金匯豪庭//50%44%//6%//125140160177//180330濱海 高湖秋月/5%60%35%////7790115120135///香江楓景/20%50%20%//10%/7090100130140150//170200融信 第一城/5%62%25%//9%/8090130140150//170205麗景天成/20%75%///5%/85130145///195水印長(zhǎng)天/7．5%39．85%38．57%//14%/8090120130140//137225南國(guó)金輝8%58．5%%////598090120130150///物業(yè)管理項(xiàng)目名稱品牌收費(fèi)特色社區(qū)服務(wù)濱江麗景新榕物業(yè)1．21．5元/天俊藍(lán)水灣未定未定/正祥香檳風(fēng)范未定0．95元/三盛巴厘島未定未定/羅馬佳洲羅馬物業(yè)0．71．2元/融僑物業(yè)1．2元/金匯豪庭新三澤物業(yè)1．2元/濱海高湖秋月濱海物業(yè)0．60．9/香江楓景中庚物業(yè)0．951．2元/融信第一城融信物業(yè)1．2元/麗景天成未定未定/水印長(zhǎng)天融僑物業(yè)未定/南國(guó)金輝融僑物業(yè)未定/旭輝左海岸未定未定/面積配比示意圖金山板塊依然存在著產(chǎn)品同質(zhì)化的嚴(yán)重問(wèn)題，而且主力產(chǎn)品體量供應(yīng)量巨大， 這將是對(duì)本案銷售力的極大挑戰(zhàn)，銷售將面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。從目前金山板塊的銷售均價(jià)來(lái)看，除江南水都麗島外，價(jià)格均在32003500元/平方米左右，市場(chǎng)整體價(jià)格處于同一水平線上。我司金山項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析:區(qū)域多層產(chǎn)品較為稀缺，從面積定位上看，本案競(jìng)爭(zhēng)樓盤以南江濱大道、金山大道沿線、金山公園板塊。金山大道沿線有融信第一城、麗景天成。南江濱大道沿線，沿江一線的住宅已超過(guò)4000元均價(jià)，與我司產(chǎn)品的消費(fèi)群體有一定的差異；非沿江的住宅，與本案造成一定的競(jìng)爭(zhēng)。如：、濱江麗景的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。金山板塊樓盤是直接分流本案客源的強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。就幾個(gè)樓盤與我司產(chǎn)品相比較，各存優(yōu)劣勢(shì)：麗景天成：由于泰禾及三盛的加入，給原本因股權(quán)轉(zhuǎn)讓使工程進(jìn)度緩慢，讓客戶產(chǎn)生擔(dān)憂的麗景天成帶來(lái)了新的契機(jī)。融信第一城：5 月 1 日推出3期，主力面積在80平方米100平方米，具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。中天金海岸：規(guī)劃為聯(lián)排、雙拼、空中別墅。公園道一號(hào)：規(guī)劃為疊加、聯(lián)排別墅。香江楓景：無(wú)多層住宅，現(xiàn)在推得是小高層住宅。中菌加洲花城：目前剩余的房子面積比較大，總價(jià)相對(duì)比較高。優(yōu)劣勢(shì)分析:以”金輝”品牌為基石,輔助項(xiàng)目品牌建設(shè),提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格眾多樓盤的放量,既增強(qiáng)了樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng),同時(shí)也將形成一種大規(guī)模、大配套,區(qū)域資源共享目前剩余房源大面積較多，且競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案多，在銷售上存在一定壓力，交通不便，成為阻礙銷售的一大難點(diǎn)融僑物業(yè)的加入,提升了樓盤的附加值3500－3800元/平米是本區(qū)域項(xiàng)目的主力均價(jià)，接近該本區(qū)域可承受的價(jià)格底線。南江濱區(qū)域單價(jià)范圍4300元/平方米—4800元/平方米。倉(cāng)山區(qū)“”競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目名稱項(xiàng)目概況均價(jià)面積范圍銷售狀況使館區(qū)9號(hào)總建面積2萬(wàn)多平米，共430戶預(yù)計(jì)380096130已開(kāi)始認(rèn)購(gòu)高湖秋月，總建面積35630平米，共316戶35004513085%三盛巴厘島占地2萬(wàn)平米，總建面積67900平米，共480戶48005718050%世紀(jì)景城倉(cāng)山福峽大道預(yù)計(jì)3800未公開(kāi)預(yù)計(jì)6月福和御園倉(cāng)山白湖亭6棟小高層未公開(kāi)預(yù)計(jì)5月底正在籌建項(xiàng)目：樓盤名稱地理位置物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目體量上市時(shí)間世紀(jì)景城倉(cāng)山福峽大道未公開(kāi)預(yù)計(jì)6月福和御園倉(cāng)山白湖亭6棟小高層未公開(kāi)預(yù)計(jì)5月底倉(cāng)山房地產(chǎn)市場(chǎng)交叉分析總結(jié)：通過(guò)對(duì)倉(cāng)山房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)市場(chǎng)指標(biāo)交叉分析得出以下總結(jié)：從戶型與去化交叉分析得出， 倉(cāng)山房地產(chǎn)市場(chǎng)三房戶型商品房銷售成績(jī)最佳；小戶型產(chǎn)品因?yàn)閭}(cāng)山特殊的地理位置，所以受到投資者的追捧。從面積與去化交叉分析得出，倉(cāng)山房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品面積在101－130平米的需求最旺盛。從總價(jià)與去化交叉分析得出，倉(cāng)山房地產(chǎn)市場(chǎng)總價(jià)在4045萬(wàn)元接受度最高。從價(jià)格與去化交叉分析得出，倉(cāng)山房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)在3500－4000元/平方米去化最快。優(yōu)劣勢(shì)分析:萊菌城位于倉(cāng)山老城區(qū)的核心位置則徐大道，是福州的交通主干道及樞紐中心。門口擁有19條公交線路通往全市角落,則競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案蘭庭新天地、,其他個(gè)案在交通便利方面與萊菌城存在較大差距,有地利優(yōu)勢(shì)。萊菌城因定位高,其客戶群體相對(duì)較高,不僅僅局限本區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng),也會(huì)跨區(qū)域樓盤的競(jìng)爭(zhēng)萊菌城以”金輝”品牌為基石,輔助項(xiàng)目品牌建設(shè),提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格融僑物業(yè)的進(jìn)駐,提升了樓盤的附加值倉(cāng)山區(qū)項(xiàng)目總結(jié)分析（分為南江濱與金山區(qū)區(qū)域/倉(cāng)山區(qū)域）：南江濱板塊特征：目前南江濱沿線住宅的外立面風(fēng)格單一，都為現(xiàn)代風(fēng)格法式景觀是目前南江濱沿線住宅景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)主打的風(fēng)格南江濱板塊是倉(cāng)山區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的板塊之一，也是倉(cāng)山區(qū)域價(jià)格較高的板塊，其均價(jià)在4000元/m2以上目前南江濱在售項(xiàng)目的物業(yè)以福州本地的物業(yè)管理公司為主，—,—5米,多數(shù)三進(jìn)深設(shè)計(jì)目前江濱沿線的主力戶型為三房、四房，面積范圍在110——180平方米之間該區(qū)域內(nèi)在售的項(xiàng)目沿街均設(shè)有店面，已彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)商業(yè)相對(duì)缺乏的短處，其服務(wù)對(duì)象也主要是自身社區(qū)及鄰近社區(qū)的居民在售的項(xiàng)目大都配有小區(qū)專用會(huì)所，除一小部份項(xiàng)目較小的樓盤，會(huì)所面積根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模而定，多數(shù)會(huì)所面積在1000平方米左右區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)總結(jié)分析： 江濱板塊的整體價(jià)格高于倉(cāng)山區(qū)域內(nèi)其它板塊，江景是該板塊的最大買點(diǎn)，隨著江濱休閑大道的建設(shè)及南江濱公園的建成，該板塊附加值將得到進(jìn)一步的提升。 區(qū)域的交通價(jià)值在于未來(lái)城市發(fā)展意義重大，該區(qū)域是金山距市區(qū)最近的區(qū)域，也是金山連接市區(qū)、近郊的交通樞紐，隨著區(qū)域的不斷發(fā)展、成熟，該板塊將成為一塊灸手可熱的區(qū)域。 做為福州的政績(jī)工程，區(qū)域的開(kāi)發(fā)得政府扶持。南江濱在未來(lái)的作用主要體現(xiàn)在締造福州旅游空間。在倉(cāng)山各板塊中市政的景觀體現(xiàn)價(jià)格最高，其整體的空間發(fā)展趨勢(shì)明顯。 多重優(yōu)勢(shì)使得江濱樓盤的供應(yīng)量始終保持較高的量，也形成項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)劇烈的格局，多元化的新產(chǎn)品、新技術(shù)、新理念被不斷提升，居住的整體品質(zhì)也將帶動(dòng)其它板塊的發(fā)展。南江濱板的發(fā)展時(shí)間較短，各種弊端也在繁榮的同期中顯露出來(lái)，并在未來(lái)的進(jìn)程中直接影響板塊的整體發(fā)展。市區(qū)整體的路網(wǎng)規(guī)劃滯后，由此對(duì)江濱大道的依賴程度較大，同時(shí)該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、交通等生活配套設(shè)施建設(shè)的滯后，影響了該區(qū)域的發(fā)展。同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重成為目前南江濱板塊的發(fā)展共性，現(xiàn)有分布的項(xiàng)目中產(chǎn)品的面積段、功能劃分如出一轍。只是單純憑借不同的理念的升華，提升產(chǎn)品價(jià)值。當(dāng)理念多元化，當(dāng)產(chǎn)品面過(guò)于單一，將直接影響區(qū)域的消費(fèi)導(dǎo)向，從而降低有效的需求面。金山板塊項(xiàng)目總結(jié)及分析金山板塊也是倉(cāng)山房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，作為一個(gè)新規(guī)劃發(fā)展的板塊，該板塊的房?jī)r(jià)升值空間和速度將有賴于該區(qū)域生活配套設(shè)施及市政建設(shè)的跟進(jìn)速度，目前該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、教育、就學(xué)、就醫(yī)等仍然是制約該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的一大因素。目前該區(qū)域的均價(jià)基本定位于3300元/ m2左右。金山板塊在售項(xiàng)目的物業(yè)以福州本地的物業(yè)管理公司及開(kāi)發(fā)商自身的物業(yè)管理公司為主，物業(yè)費(fèi)一般在1——,多數(shù)為二進(jìn)深設(shè)計(jì)金山板塊沿線三房、四房是主力戶型，面積范圍在110—150平方米之間該板塊內(nèi)在售項(xiàng)目沿街均有規(guī)劃店面，已彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)商業(yè)相對(duì)缺乏的短處，其服務(wù)對(duì)象也主要是自身社區(qū)及鄰近的居民在售的項(xiàng)目都設(shè)有小區(qū)業(yè)主專用會(huì)所，會(huì)所面積根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小而定，多數(shù)面積為2000平方米倉(cāng)山舊城區(qū)板塊總結(jié)及分析目前倉(cāng)山舊城區(qū)板塊的住宅的外立面風(fēng)格及景觀、規(guī)劃設(shè)計(jì)較為單一，都為現(xiàn)代風(fēng)格倉(cāng)山舊城板塊也是城區(qū)改造的重點(diǎn)區(qū)域之一，該區(qū)域的優(yōu)勢(shì)在于其已經(jīng)成形的商業(yè)、交通等生活設(shè)施配套，但其劣勢(shì)在于對(duì)其規(guī)劃已經(jīng)成型，規(guī)劃不合理的問(wèn)題已經(jīng)呈現(xiàn)，而對(duì)于已經(jīng)成形的地區(qū)若想在對(duì)其規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整尚需時(shí)日。目前該板塊的價(jià)格基本定位在3500元/ m2倉(cāng)山舊區(qū)板塊在售項(xiàng)目的物業(yè)以福州本地的物業(yè)管理公司及開(kāi)發(fā)商自身的物業(yè)管理公司為主，物業(yè)費(fèi)一般在1—,多數(shù)為三進(jìn)深設(shè)計(jì)倉(cāng)山舊區(qū)板塊沿線為三房、四房是主力戶型，面積范圍在110140平方米之間該板塊內(nèi)在售項(xiàng)目沿街均規(guī)劃有店面，以提升區(qū)域內(nèi)商業(yè)的水平，其服務(wù)對(duì)象也主要是自身社區(qū)及鄰近社區(qū)的居民在售的項(xiàng)目都設(shè)有小區(qū)業(yè)主專用會(huì)所，會(huì)所面積根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小而定，多數(shù)會(huì)所為800平方米北江濱新開(kāi)樓盤一覽表 入市 時(shí)間項(xiàng) 目方 位占 地總建（m2）產(chǎn) 品 類 型可售 套數(shù)價(jià) 格 （元/ m2）工程進(jìn)度7月美倫浩洋麗都西江濱大道193/198號(hào)75畝230000高層10325300元封頂5月心家泊臺(tái)江江濱路189號(hào)28畝110000高層5576000元落架4月海潤(rùn)濱江花園江濱大道378號(hào)320畝485000小高層、高層4000元落架6月融僑錦江D區(qū)西江濱大道66號(hào)68畝130000高層6865500元落架12月外灘一號(hào)江濱大道中段8畝10000高層764700元五層即將推出：樓盤名稱地理位置項(xiàng)目體量物業(yè)形態(tài)規(guī)劃戶數(shù)銷售價(jià)格開(kāi)盤時(shí)間半島國(guó)際（二期）臺(tái)江江濱中大道待定高層待定待定待定北江濱區(qū)域總結(jié)及分析北江濱板塊2006年1—2月上市的新盤有5個(gè),其中小高層兼高層一個(gè),高層五個(gè)。高層73500m2，小高層兼高層485000 m2。北江濱一帶以高層為主，異軍突起的北江濱板塊依靠其便利的交通、市中心生活圈的完善配套以及無(wú)可比擬的江景資源，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，甚至很多項(xiàng)目的均價(jià)出現(xiàn)了超過(guò)市中心板塊的趨勢(shì)，均價(jià)已超過(guò)５０００元／平方米。一些高端項(xiàng)目如融僑錦江、心家泊等，均價(jià)都已經(jīng)逼近甚至超過(guò)６０００元／平方米。北江濱的總體去化量為，消化量平方米。從現(xiàn)有格局來(lái)看，北江濱一帶的房子均為沿江住宅，直線江景，得天獨(dú)厚的景觀優(yōu)勢(shì)及交通條件，使得整個(gè)板塊的去化量較為理想。其定位均為高檔社區(qū)。優(yōu)劣勢(shì)總結(jié)分析：江景是該板塊最大的賣點(diǎn)，區(qū)域交通便利，又有江濱公園相依托，使得該板塊的附加值得到進(jìn)一步的提升。多重的優(yōu)勢(shì)使得江濱樓盤的供應(yīng)量始終保持著較高的量，也形成項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)劇烈的格局，多元化的新產(chǎn)品