【正文】 5月份福州市住宅市場分析報告 報告單位：福建金輝集團企劃部報告時間：2006年6月10日〖報告目錄〗第一章：近期宏觀經(jīng)濟相關(guān)信息及分析第二章：福州市規(guī)劃相關(guān)法規(guī)信息分析第三章：福州市地土地市信息分析第四章：福州市5月份住宅市場分析報告第一章：近期房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟相關(guān)信息及分析第一節(jié)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見◆核心提示一::為抑制房價過快上漲,6月1日起,個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％規(guī)定。對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標。針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，為進一步加強市場引導(dǎo)和調(diào)控，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，已經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)這一《意見》，要求各地區(qū)、各部門認真貫徹執(zhí)行。《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》中指出，要按照科學發(fā)展觀的要求，堅持落實和完善政策，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規(guī)范秩序；堅持突出重點，分類指導(dǎo)，區(qū)別對待。各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。國務(wù)院有關(guān)部門要組成聯(lián)合檢查組，對各地2005年以來落實中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調(diào)控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》全文如下：去年以來，各地區(qū)、各部門貫徹中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數(shù)城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產(chǎn)市場存在的問題，要繼續(xù)認真落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》提出的各項政策措施，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的新情況對部分政策措施作適當調(diào)整。現(xiàn)就調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格提出以下意見：一、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)（一）制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標，并納入當?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報省級建設(shè)主管部門備案。各級建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關(guān)加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。（二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃濉睍r期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。（四）嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。（五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序（九）加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對擅自改變設(shè)計、變更項目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。（十）切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負責人的責任。五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。（十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設(shè)，進一步完善經(jīng)濟適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。（十三）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度（十四）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。要完善市場監(jiān)測分析工作機制，統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息。（十五）堅持正確的輿論導(dǎo)向。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費預(yù)期的行為，要嚴肅處理?！艉诵奶崾径?榕中小戶型比例欲設(shè)定在50%⑴、對6月1日之前通過公開出讓(招拍掛)取得土地使用權(quán)且按合同要示足額出讓金的項目,由規(guī)劃部門引導(dǎo)其按九部委《意見》調(diào)整戶型結(jié)構(gòu),戶型結(jié)構(gòu),戶型比例由市里統(tǒng)籌調(diào)節(jié).⑵對6月1日前以協(xié)議出讓(非招掛)形式取得土地使用權(quán)的遺留問題,凡項目總平已申報,有確保于今年9月1日前動工,開發(fā)商愿意劃出10%用地面積建設(shè)經(jīng)濟適用住房的,其經(jīng)營性開發(fā)項目90平方米以下戶型可按50%,除要劃出10%用地建設(shè)經(jīng)濟適用住房(限房價)外,其90平方以下標準戶型比例必須按九部委《意見》執(zhí)行.⑶、6月1日之后出讓的土地和審批的項目,、國土資源局、建設(shè)局負責. 二、福州市規(guī)劃相關(guān)法規(guī)信息分析第一節(jié)：福州市行政中心東遷十大懸疑“東遷”話題愈說愈玄 周邊房價越炒越高從今年初開始，福州行政中心要東遷的消息引發(fā)社會各界的極大關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士表示，行政中心東移說明“東擴南移，跨江面?！钡臉?gòu)想將使福州從“三山時代”進入“濱海時代”，福州的城市格局也將隨之發(fā)生變化。 事實上，在行政中心醞釀東遷的過程中，還有很多未解的疑問。懸疑一 市政府辦公樓也東遷？　　4月13日，福州市規(guī)劃局發(fā)出公告，向全社會公開征集福州東部新城中心區(qū)城市設(shè)計編制單位，這一公告拉開了此后不斷被熱炒的行政中心東遷新聞的序幕。　　面對眾多新聞媒體的熱炒，福州市政府有關(guān)部門則保持緘默。4月20日，在沃爾瑪鼓山店開業(yè)典禮上，福州市市委常委、常務(wù)副市長梁建勇如是說：“重心南移、順水東流、八面來風”。他的表態(tài)更為東遷迷局添上了一抹撲朔迷離的色彩?！　∧敲?，東遷的是市政府的核心部門還是附屬的辦事機構(gòu)？盡管年初市政府東遷的消息在民間就已有流傳，但在市政府有關(guān)部門出面肯定之前，東遷之說究竟是遠景規(guī)劃還是短期規(guī)劃，目前還不得而知。懸疑二 開發(fā)商借機造勢居心何在？在所有人中，最關(guān)注、最歡迎行政中心東遷的無疑是房地產(chǎn)開發(fā)商，對于東區(qū)樓市來說，行政中心東遷無疑是一劑“強心劑”，意味著東區(qū)可能又一次成為熱土，其中孕育著巨大的商機。在規(guī)劃中的新行政中心旁的海潤濱江花園，開盤價僅4800元左右，目前樓價已攀升到近7000元/平方米，除了自身品質(zhì)、開發(fā)商的運作外，行政中心的東遷規(guī)劃起了很大的推動作用。　　據(jù)悉，行政中心東遷消息甫一傳出，東區(qū)地產(chǎn)商便紛紛造勢：名城港灣打出了“迎接新城市中心誕生”的廣告，海潤濱江花園則甩出“毗鄰新中心”的招牌。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過分“熱心”不得不令人懷疑，開發(fā)商熱炒的東遷是否只是東區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商的一個“圈套”？懸疑三 靠近行政中心房價肯定上漲？　　開發(fā)商熱炒行政中心東遷看中的正是東遷能帶動?xùn)|區(qū)房價上漲，那么，行政中心附近的房價一定會飆升嗎？4月23日，記者走訪了福州市政府所在地烏山路附近的幾家房產(chǎn)中介店，得到的結(jié)論是，現(xiàn)在福州市政府核心區(qū)域周邊的房價并不是很高，不少次新房的價格僅在3800元/平方米左右，普遍低于市中心4000元/平方米的均價。這在某種程度上說明，靠近行政中心未必就是房產(chǎn)升值的絕對因素。懸疑四 能帶動?xùn)|區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展？有媒體報道，福州行政中心東遷能帶動福州東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，沃爾瑪鼓山店的開業(yè)、星光大道步行街的初步成型等多項東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的成功運作為這做了最好的注腳。應(yīng)該看到，此次東遷的只是福州的行政部門，這能擁有多大的市場消費能力還有待考量，能否改變福州東區(qū)的商業(yè)氛圍也還是個未知數(shù)?！　∮浾卟稍L了多位在福州市政府不同部門工作的公務(wù)員，大多數(shù)被訪者表示自己沒有在辦公場所附近進行消費的習慣。而記者在烏山市政府一帶也看到，大型的餐飲、娛樂場所并不多見，市政府附近的商業(yè)氛圍也并不濃厚?？磥恚鳛檗k公場所，行政中心東遷未必能夠改變東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)“十室九空”的窘境。懸疑五 不利于中心城區(qū)的發(fā)展？　　行政中心東遷，中心城區(qū)何去何從？商業(yè)中心是否也會跟著遷移？不少人都有這樣的擔憂?！　「Ｖ葜禺a(chǎn)專家劉福泉表示，行政中心的遷移對中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展的影響并不大。相反，商業(yè)中心與行政中心在一定意義上是相關(guān)的，隨著城市職能的明晰、功能的細分，行政中心與商業(yè)中心分離會促進商業(yè)中心的發(fā)展?！岸行某菂^(qū)發(fā)展的便利性與歷史積淀是無可替代的，行政中心的東遷會使東區(qū)的商業(yè)氣氛更濃，但因為東遷而影響了中心城區(qū)發(fā)展的說法并不存在”。懸疑六 不利于其他新區(qū)的發(fā)展？　　有業(yè)內(nèi)人士曾指出，福州近年來開發(fā)的金山板塊、東區(qū)板塊、五四北板塊是三個平行發(fā)展、勢均力敵的新興板塊。但行政中心東遷無疑為東區(qū)加上巨大的籌碼，對于金山與五四北新區(qū)來說，則是不小的打擊?！　　案Ｖ葑鳛閲鴥?nèi)二線城市，不具備城市全面開發(fā)的能力，因此選擇部分重點區(qū)域作為突破口是可以理解的，但其他新區(qū)不會因此削弱自己的優(yōu)勢。應(yīng)該看到，行政中心東遷只是為東區(qū)加上了一個籌碼，只能更加凸顯東區(qū)的特色，其他新區(qū)有自己的發(fā)展特色與發(fā)展道路，不同地區(qū)的側(cè)重點有所不同，不能簡單認為行政中心遷至東區(qū)，就會給其他新區(qū)造成不利影響?！眲⒏Ｈ硎?。懸疑七 “還山于民”真能實現(xiàn)？　　福建省政府發(fā)展研究