【正文】 多重的優(yōu)勢使得江濱樓盤的供應量始終保持著較高的量，也形成項目競爭劇烈的格局，多元化的新產品。其定位均為高檔社區(qū)。北江濱的總體去化量為，消化量平方米。一些高端項目如融僑錦江、心家高層73500m2，小高層兼高層485000 m2。金山板塊在售項目的物業(yè)以福州本地的物業(yè)管理公司及開發(fā)商自身的物業(yè)管理公司為主，物業(yè)費一般在1——,多數為二進深設計金山板塊沿線三房、四房是主力戶型，面積范圍在110—150平方米之間該板塊內在售項目沿街均有規(guī)劃店面，已彌補區(qū)域內商業(yè)相對缺乏的短處，其服務對象也主要是自身社區(qū)及鄰近的居民在售的項目都設有小區(qū)業(yè)主專用會所，會所面積根據項目規(guī)模大小而定，多數面積為2000平方米倉山舊城區(qū)板塊總結及分析目前倉山舊城區(qū)板塊的住宅的外立面風格及景觀、規(guī)劃設計較為單一，都為現代風格倉山舊城板塊也是城區(qū)改造的重點區(qū)域之一，該區(qū)域的優(yōu)勢在于其已經成形的商業(yè)、交通等生活設施配套，但其劣勢在于對其規(guī)劃已經成型，規(guī)劃不合理的問題已經呈現，而對于已經成形的地區(qū)若想在對其規(guī)劃進行調整尚需時日。金山板塊項目總結及分析金山板塊也是倉山房地產發(fā)展的重點區(qū)域之一，作為一個新規(guī)劃發(fā)展的板塊，該板塊的房價升值空間和速度將有賴于該區(qū)域生活配套設施及市政建設的跟進速度，目前該區(qū)域內的商業(yè)、教育、就學、就醫(yī)等仍然是制約該區(qū)域房地產發(fā)展的一大因素。只是單純憑借不同的理念的升華，提升產品價值。市區(qū)整體的路網規(guī)劃滯后，由此對江濱大道的依賴程度較大，同時該區(qū)域內的商業(yè)、就醫(yī)、就學、交通等生活配套設施建設的滯后，影響了該區(qū)域的發(fā)展。 多重優(yōu)勢使得江濱樓盤的供應量始終保持較高的量，也形成項目競爭劇烈的格局，多元化的新產品、新技術、新理念被不斷提升，居住的整體品質也將帶動其它板塊的發(fā)展。南江濱在未來的作用主要體現在締造福州旅游空間。 區(qū)域的交通價值在于未來城市發(fā)展意義重大，該區(qū)域是金山距市區(qū)最近的區(qū)域，也是金山連接市區(qū)、近郊的交通樞紐，隨著區(qū)域的不斷發(fā)展、成熟，該板塊將成為一塊灸手可熱的區(qū)域。門口擁有19條公交線路通往全市角落,則競爭個案蘭庭新天地、,其他個案在交通便利方面與萊菌城存在較大差距,有地利優(yōu)勢。從價格與去化交叉分析得出，倉山房地產市場單價在3500－4000元/平方米去化最快。從面積與去化交叉分析得出，倉山房地產市場產品面積在101－130平米的需求最旺盛。倉山區(qū)“”競爭個案項目名稱項目概況均價面積范圍銷售狀況使館區(qū)9號總建面積2萬多平米，共430戶預計380096130已開始認購高湖秋月，總建面積35630平米，共316戶35004513085%三盛優(yōu)劣勢分析:以”金輝”品牌為基石,輔助項目品牌建設,提升項目價格眾多樓盤的放量,既增強了樓盤之間的競爭,同時也將形成一種大規(guī)模、大配套,區(qū)域資源共享目前剩余房源大面積較多，且競爭個案多，在銷售上存在一定壓力，交通不便，成為阻礙銷售的一大難點融僑物業(yè)的加入,提升了樓盤的附加值3500－3800元/平米是本區(qū)域項目的主力均價，接近該本區(qū)域可承受的價格底線。香江楓景：無多層住宅，現在推得是小高層住宅。中天金海岸：規(guī)劃為聯排、雙拼、空中別墅。就幾個樓盤與我司產品相比較，各存優(yōu)劣勢：麗景天成：由于泰禾及三盛的加入，給原本因股權轉讓使工程進度緩慢，讓客戶產生擔憂的麗景天成帶來了新的契機。如：、濱江麗景的價格優(yōu)勢。金山大道沿線有融信第一城、麗景天成。麗島外，價格均在32003500元/平方米左右，市場整體價格處于同一水平線上。建筑建材項目名稱建筑設計施工單位外立面建筑風格濱江麗景福建省建筑設計院福建建工集團現代天俊藍水灣嘉博筑業(yè)市建總現代正祥香檳風范福州市規(guī)劃設計研究院北京中關村開發(fā)公司現代三盛巴厘島福州市規(guī)劃設計研究院市建總現代羅馬佳洲福建省建筑設計院+福建省國防工業(yè)設計院市二建現代福州市規(guī)劃設計研究院市建總現代金匯豪庭嘉博筑業(yè)福建建工集團現代濱海高湖秋月田野園林市二建現代香江楓景福建建筑輕紡設計院現代融信第一城福州市規(guī)劃設計研究院省二建現代麗景天成嘉博筑業(yè)市建總現代水印長天北京中華規(guī)劃設計研究院正祥建設現代南國金輝嘉博設計研究院正祥建設現代智能化系統(tǒng)項目名稱防盜報警系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)紅外線周界報警系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)濱江麗景√√√√√天俊藍水灣√√√√√正祥香檳風范√√√√√三盛巴厘島√√√√√羅馬佳洲√√√√√√√√√√金匯豪庭√√√√√濱海高湖秋月√√√√√香江楓景√√√√√融信第一城√√√√√麗景天成√√√√√水印長天√√√√√南國金輝√√√√√旭輝左海岸√√√√√面積配比項目 名稱房型配比房型面積1房2房3房4房5房7房復式1房2房3房4房5房7房復式濱江麗景/4%77%19%////7785100110120///天俊 藍水灣//75%17%//8%//130148187///正 祥 香檳風范6%12%26%48%//8%45606580100110120130//150以上三盛巴厘島0．7%/61%32%///57/135153160180///羅馬佳洲//52%48%/////100120140165///江南水都 杰座//65%35%/////130140140160///金匯豪庭//50%44%//6%//125140160177//180330濱海 高湖秋月/5%60%35%////7790115120135///香江楓景/20%50%20%//10%/7090100130140150//170200融信 第一城/5%62%25%//9%/8090130140150//170205麗景天成/20%75%///5%/85130145///195水印長天/7．5%39．85%38．57%//14%/8090120130140//137225南國金輝8%58．5%%////598090120130150///物業(yè)管理項目名稱品牌收費特色社區(qū)服務濱江麗景新榕物業(yè)1．21．5元/天俊藍水灣未定未定/正祥香檳風范未定0．95元/三盛巴厘島未定未定/羅馬佳洲羅馬物業(yè)0．71．2元/融僑物業(yè)1．2元/金匯豪庭新三澤物業(yè)1．2元/濱海高湖秋月濱海物業(yè)0．60．9/香江楓景中庚物業(yè)0．951．2元/融信第一城融信物業(yè)1．2元/麗景天成未定未定/水印長天融僑物業(yè)未定/南國金輝融僑物業(yè)未定/旭輝左海岸未定未定/面積配比示意圖金山板塊依然存在著產品同質化的嚴重問題，而且主力產品體量供應量巨大， 這將是對本案銷售力的極大挑戰(zhàn)，銷售將面臨著嚴峻的考驗。同時綜合運用各種植物在觀形、察色、聞香上的特色，營造樹木參天、鮮花漫地的雅致情調，并在細節(jié)處營造小景，達到人們在轉眼顧盼、舉手投足間，“觸目皆景”“景到自然”“步移景異”的效果，感受到“人在其中走，猶在畫中游”的美妙意境。水印長天北京中華規(guī)劃設計研究院現代32%金輝河道周邊環(huán)境清幽寧靜，形成了天然的休閑景觀帶，更為水景觀的塑造創(chuàng)造了先天的優(yōu)勢。同時在社區(qū)傾心保留了300多棵原生樹種，為未來生活帶來一份彌足珍貴的自然綠意。一個物質美麗精神自由的地方在香江楓景，你可以擁有如巴爾扎克、莫奈般的生活，可以擁有純法式建筑、社區(qū)泛會所、天際泳池、水邊咖啡座、社區(qū)休閑商業(yè)街、水邊法式景觀廣場，有咖啡、有藝術——獨獨沒有俗世的紛憂。靜謐優(yōu)雅，是休憩冥想乃至閱讀的極佳場所；“西泠風花”花臺錦簇，花香悠遠，讓人不由自主的迷醉其間；中庭芳草茵茵，波光粼粼，棧道曲折，水榭精致組成了最為旖旎動人的“水月湖影”“稚趣園”則是孩子們嬉戲玩耍的天堂。精心鋪就的“逐月雅徑”由社區(qū)入口直達中庭，清雅簡潔的路面，既是健康步道也是景觀大道。濱海高湖秋月田野園林 景觀現代31%10000平方米園林景觀金匯豪庭香港美塔博林/地平線景觀設計現代36%庭院人車分流，排樓三面環(huán)水，中庭軟景植物，碧水長廊，涓涓細流，青青綠地，古榕成蔭。香港阿特森泛華現代38%綿延的水道，江水引入，活水循環(huán)系統(tǒng)，帶來變幻多姿的視覺體驗和溫馨浪漫的親水感受：水亭、水階、瀑布、水墻、水幕、疊水、處處休現出對水的親近，帶給園林無限的動感。羅馬佳洲福建省建筑設計院意式32．60項目景觀設計方面引入意式園林，以羅馬文藝復興為格調，精致雕刻成羅馬風情庭院。巴厘島”在建筑、景觀設計方面因地制宜地引入銀沙碧水、SPA沐浴、花園島國等巴厘島風貌。正祥香檳風范香洪阿特森法式35%法式園林的自然布局，因地制宜，依坡設計，在滿目的蒼翠中，架起了葡萄藤，放入了橡木桶，曲曲折折的鵝軟石徑兩旁，雕塑、花壇、花架、座椅等有序地散落其中，完美勾兌形態(tài)迥異的特色雕塑，與福州首座以藝術雕塑為主題的閩江公園相得益彰，時光重現法國的浪漫與精致。八角客廳，多面采光新派建錯落式陽臺臥室全部南向布局，采光效果好入戶花園設計，孤芳自賞1大面寬，短進深，室內采光、通風效果好大戶型花園，大客廳，孤形陽臺，盡顯尊貴與大氣綠化景觀項目名稱設計品牌景觀風格綠化率景觀特色濱江麗景香港泛亞機構/國偉設計現代30%近10萬平方米的園林綠化，2大景觀軸心，樓樓有花園，戶戶有風景；40多處景點，生態(tài)、互動、休閑和藝術的景觀有序錯落在社區(qū)的各個角落，文化休閑中心廣場、人文名流草坪、十二生肖藝術園、琴嶼飄燈長廊等，營造出美妙的藝術居住氛圍。藍水灣濱江麗景美麗園江南水都一房、二房的供應主要在金山板塊。產品分析五房的供應主要在于別墅項目及復式樓的量體。三、土地價格節(jié)節(jié)攀升，也帶動了房價的不斷上漲。06年價格提升主要有兩方面因素：一、別墅的供應量增加，產品受眾范圍擴大，進一步帶動區(qū)域平均價。價格分析倉山區(qū)06年5月上市供應的新盤中，別墅的價格高于同期產品，別墅的整體定位都是跳出倉山同區(qū)域，所以別墅價格對整體的市價未有多大影響。高層分布主要在沿江面上，雖然在倉山有江景及交通上的優(yōu)勢，但較之北江濱整體發(fā)展較為滯后，南北沿江競爭中配套及交通成為核心競爭。學區(qū)雖為倉山的核心居住區(qū)，但整體發(fā)展滯后于福州其它區(qū)域，且開發(fā)形式多數基于舊城改造，所在消費群體上基本以區(qū)域需求為主要導向，小高層產品在改變原居民及傳統(tǒng)消費群體上的居住觀念，有很好的緩沖效應，市場認可度較高。水印長天成交住宅：119套本月共成交住宅119套。中茵加洲成交住宅：54套本月共成交54套住宅。認籌率為45%濱江麗景成交住宅：23套，該項目住宅僅剩大面積的復式戶型，商業(yè)也因其價格較高，故銷售去化速度較慢香檳風范成交住宅：24套，二期共銷售168套住宅。四、市場分析倉山區(qū)在售樓盤銷售情況： 入市時間項 目方 位占 地總建（m2）產 品 類 型價 格 （元/ m2）銷售率3月正祥香檳風范閩江大道116號43．66畝68000小高層360090%8月中菌加洲花城倉山浦上路24畝30000小高層330080%11月融信第一城 （三期）金山大道北側62畝91500多層、小高層3600元 (暫定)預定59%5月江南水都麗島尤溪洲大橋東側110畝160000小高層4300未推出,但已全部預定12月香江楓景金山大道南側147畝196000多層、小高層、高層330072%11月中天金海岸 （二期）金山大道南側104500別墅450089%(二期10月水印長天二期金山林洲路116畝160000多層、小高層、別墅34508