【文章內(nèi)容簡介】 帶來新面貌[房地產(chǎn)開發(fā)商：錢不再是購得土地的保障]隨著近幾年福州樓價(jià)的上漲，許多市民都只能望樓興嘆，如一首歌詞中所描述的“蝸牛背著重重的殼，怎樣也趕不上那飛漲的房價(jià)……”。高高的房價(jià)中，承載著不菲的地價(jià)，以往由于房地產(chǎn)過熱，競爭激烈結(jié)果使得土地價(jià)格越拍越高，大大增加了樓房的成本。而今后，新政要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；即其中大部分土地將不再采用以“價(jià)高者得”的拍賣方式出讓，而是在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式來確定開發(fā)建設(shè)單位，這便意味著錢不再是購得土地的主要因素。這一政策的實(shí)施將改變住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大大提高了未來中低價(jià)位、中小套普通住宅供應(yīng)，對(duì)于普通市民，這無疑是個(gè)利好的消息，然而，其對(duì)于開發(fā)商來說，卻是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。企業(yè)要應(yīng)及時(shí)地跟上政策，調(diào)整其發(fā)展方向，在保證利潤的前提下，做好規(guī)劃，以一個(gè)合適的房價(jià)和樓房品質(zhì)來招標(biāo)獲得土地，才能在新政策下的市場中站穩(wěn)腳跟。這當(dāng)然對(duì)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)水平要求高了，而那些只圖短期行為的小企業(yè)無疑在招標(biāo)中難有勝算。 土地做為房地產(chǎn)市場的根基，對(duì)市場的健康發(fā)展起著舉足輕重的作用?！皣鶙l”和《意見》的核心在于穩(wěn)定房價(jià)，因此，土地的出讓必須規(guī)范化、合理化，要保證土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)比例，加強(qiáng)出讓后的土地使用監(jiān)管，唯有此，才能保證，中低價(jià)位、中小套型樓房的供應(yīng)量。作為開發(fā)商在這樣的硬指標(biāo)下，需要?jiǎng)?chuàng)新經(jīng)營來激活土地市場，并為市場注入活力，而當(dāng)?shù)卣残枰鶕?jù)具體的情況，適時(shí)適量地對(duì)土地市場進(jìn)行調(diào)控，使其沿著正常的軌道發(fā)展。 [低收入家庭：有家的夢(mèng)想不再遙遠(yuǎn)]家，是中國人眼中不可替代的場所，誰不想在一天繁忙的工作后，有個(gè)讓心靈歇息的港灣，然而低收入家庭的“有家之夢(mèng)” 卻因無法承擔(dān)的高房價(jià)而難以實(shí)現(xiàn)，而今，新政的出臺(tái)讓他們又重新燃起了希望?！皣鶙l”中明確指出要加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，并規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，這條意見的出臺(tái)成為了當(dāng)?shù)卣Ｕ县毨襞c低收入家庭住房的指導(dǎo)方針。令市民可喜的是，為響應(yīng)國家政策，保證人民安居樂業(yè)，我省已制定出了相應(yīng)的法規(guī)——經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)用地要達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)用地總量的10％以上，而福州市也將放寬廉租房的準(zhǔn)入條件，這意味著將會(huì)有更多的低收入者加入到廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的隊(duì)伍中，以圓他們的有家之夢(mèng)。 [新政對(duì)購小戶型樓房者偏愛有加]為抑制房價(jià)過快上漲，《意見》提高了個(gè)人住房按揭貸款首付款比例，將原先的20%提高到了30%，然而這僅針對(duì)購買自住住房且套型建筑面積90平方米以上的消費(fèi)者，對(duì)于90平方米以下的購房者，仍執(zhí)行20%的首付款比例，有區(qū)別地調(diào)整了住房消費(fèi)信貸政策。我們從中可以看出政府的用心良苦，一方面要抑制房價(jià)的非理性上漲，使市場有序平穩(wěn)地發(fā)展，一方面又要考慮到中低收入群眾的住房需求，提高首付款卻不能“一刀切”，同時(shí)，以90平方米為風(fēng)水嶺同樣會(huì)帶來住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使小戶型住宅成為未來的新寵。[投機(jī)行為——艱步難行]為抑制房地產(chǎn)短期的“瘋炒”行為，6月1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。《意見》將國家稅務(wù)局去年出臺(tái)政策中的2年內(nèi)全額征收營業(yè)稅延長到5年，加大了打壓投機(jī)的力度，進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求。這無疑給了投機(jī)者一個(gè)重磅打擊，如果在5年內(nèi)轉(zhuǎn)賣樓房的話，將收益扣除營業(yè)稅及各種費(fèi)用后，剩下的就為數(shù)不多了；而若在5年后轉(zhuǎn)賣，雖避免了高額營業(yè)稅，但是房地產(chǎn)市場瞬息萬變，五年后的房價(jià)是增是漲還是個(gè)未知數(shù)，甚至有收不回本錢的風(fēng)險(xiǎn)。新政下，投機(jī)行為艱步難行，相信在政府的多方努力下，投機(jī)者會(huì)逐漸離去，還房地產(chǎn)市場一片更為明朗化的天空。 [美好的未來憧憬]“國六條”及其實(shí)施細(xì)則對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場的意義是深遠(yuǎn)的，它必將成為房地產(chǎn)發(fā)展史上的一個(gè)里程碑，它不僅讓廣大群眾看到了國家打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)行為的力度與決心，也將使消費(fèi)者與開發(fā)商實(shí)現(xiàn)雙贏。當(dāng)然，未來關(guān)鍵問題還是在于如何落實(shí)新政。作為福州市民，我們要對(duì)福房市場的未來發(fā)展充滿信心，相信在國家的宏觀調(diào)控之下，市場必將沿著健康發(fā)展的道路前進(jìn)，讓我們共同以積極的心態(tài)去迎接新政帶來的新變化。第三章：福州市地土地市信息及分析2006年第三次土地拍賣　2006年5月6日宗地編號(hào)面積用途容積率商業(yè)率地理位置綠化率建筑密度起價(jià)成交價(jià)成交每畝均價(jià)（萬元）樓面均價(jià)競得單位（或個(gè)人）（畝）（萬元）（萬元）宗地2005拍20號(hào)商業(yè)用地(C2)、社會(huì)公共停場用地(S3)　臺(tái)江區(qū)西二環(huán)南路西側(cè)30%20%11701950366林明偉宗地2006拍05號(hào)二類居住用地(R2),允許兼容辦公28%二環(huán)路南側(cè)，華林路與二環(huán)路交叉口25%27%129015005794343捷利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宗地2006拍06號(hào)6（東）地塊東：社會(huì)公共停車場；地塊西：商業(yè)用地（C2，集中布置為商場或超市），城市廣場用地（S2）1　倉山區(qū),金山生活區(qū)六期北面的公建配套地塊30%22%228023001011500軒輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(永輝集團(tuán))宗地2006拍07號(hào)地塊一:二類居住用地R2。地塊二:商業(yè)金融用地C兼容辦公、城市廣場用地S2。地塊三：城市公共綠地G120%倉山區(qū)浦上路北側(cè)金山生活區(qū)九期東片南側(cè)地塊30%24%(1)27800305001500振風(fēng)置業(yè)有限公司(正祥)30%(2)2006年第四次土地拍賣　2006年5月18日宗地編號(hào)面積用途容積率商業(yè)率地理位置綠化率建筑密度起價(jià)成交價(jià)成交每畝均價(jià)（萬元）樓面均價(jià)競得單位（或個(gè)人）（畝）（萬元）（萬元）宗地2006拍08號(hào)二類居住用地(R2)、商業(yè)金融用地(C2)、社會(huì)停車場庫用地(S338%鼓樓區(qū),五一北路東側(cè)25%20%　42100萬元華康實(shí)業(yè)宗地2006拍09號(hào)商業(yè)金融用地(C2)、二類居住用地(R2)35%40%晉安區(qū),連江北路與福新東路交叉口東南角30%27%　16700萬元福州華辰房地產(chǎn)有限公司2006年第二次掛牌交易　　2006年5月19日宗地編號(hào)面積用途容積率商業(yè)率地理位置綠化率建筑密度起價(jià)成交價(jià)成交每畝均價(jià)（萬元）樓面均價(jià)競得單位（或個(gè)人）（畝）（萬元）（萬元）宗地2006掛03舊屋改01號(hào)商業(yè)金融用地(C2)、二類居住用地(R2)10%鼓樓區(qū)東水路東側(cè)、六一北路西，原瓊灑舊屋區(qū)25%30%　55600福建藍(lán)海投資有限公司5月從各區(qū)土地供應(yīng)量：宗地2005拍20號(hào) 位置圖宗地2006拍05號(hào)位置圖宗地2006拍06號(hào)位置圖宗地2006拍07號(hào)位置圖宗地2006拍08號(hào)位置圖宗地2006拍09號(hào)位置圖 ★土地動(dòng)態(tài)信息提示：福州土地發(fā)展中心6月6日的消息，七月六日拍賣金山生活區(qū)九期2006拍11號(hào)和倉山則徐大道西南側(cè)2006拍12號(hào)共計(jì)三幅土土地。目前這三幅地塊已經(jīng)進(jìn)入拍賣公示階段。第四章：福州市5月份住宅市場分析報(bào)告房地產(chǎn)市場簡況◆金山板塊金山板塊建筑形態(tài)多是多層小高層、高層發(fā)展到別墅。目前主要以小高層以主，別墅、高層為輔。在金山碧水的一期、二期、三期、四期的帶動(dòng)下，成為福州市最集中的樓盤開發(fā)的片區(qū)，烏龍江沿線異常熱鬧，別墅、普通住宅、高檔住宅頻頻推出。05年底——06年入市的項(xiàng)目有香江楓景、金匯豪庭、（二期）、中天金海岸、公園號(hào)一道、融信第一城二期（三期于5月1日推出）、南國金輝、中菌加洲花城、濱江麗景D區(qū)美麗園三期、天俊藍(lán)水灣、水印長天、正祥香檳風(fēng)范、羅馬佳洲、泰禾紅樹林等十四個(gè)樓盤在新盤的推出比中占據(jù)較高的供應(yīng)量。，融僑官邸也即將面世。產(chǎn)品的主要優(yōu)勢(shì)在于景觀，江景、公園上成為現(xiàn)有板塊的競爭體現(xiàn)。區(qū)域產(chǎn)品主要以別墅及小高層為主?！舯苯瓰I板板塊該板塊到今年5月份有5個(gè)新盤上市供應(yīng)，沿江分布。目前在售的項(xiàng)目有融僑錦江D區(qū)、美倫浩洋麗都、心家泊、海潤濱江花園、外灘一號(hào)、融僑華府等。根據(jù)福州市“夾江而治”的城市格局，江濱路必將成為福州市的一個(gè)中庭花園，從以江景為最大的賣點(diǎn)，利用產(chǎn)品及規(guī)劃上的特色與閩江遙相呼應(yīng)，渾然天成。以高層產(chǎn)品為主，板塊的發(fā)展由由有沿江的景觀做底襯，各種生活理念被不斷深化，并依托成熟的臺(tái)江商業(yè)圈和完善的市政配套，而且隨著市中心的進(jìn)一步延伸，北江濱目前已經(jīng)囊括在市中心的范圍里，成為與新區(qū)的一大區(qū)別，北江濱的繁榮地帶形成后，無疑會(huì)對(duì)對(duì)岸的南江濱起到了一個(gè)很大的輻射作用。而且從目前發(fā)展的情況來看，北江濱似乎占盡風(fēng)光，并顯出一路走高的態(tài)勢(shì)。伴隨著南北江濱的不斷發(fā)展、整個(gè)江濱呈現(xiàn)出這樣一種情況，北江濱在往高處走，而南江濱卻在不停地拓寬。這樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)，整個(gè)城市將圍繞閩江，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出一種蓬勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)?！魝}山板塊近年來，隨著福州城市“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”步伐的加快，“跨江面海”戰(zhàn)略的提出，倉山這塊著名的文化居住區(qū)迎來了全新的歷吏發(fā)展機(jī)遇。連接南臺(tái)島的大橋、城市主干道越來越多，很多購房者將視線投向了倉山。倉山獨(dú)特的建筑特色和區(qū)貌以及有福州著名的學(xué)區(qū)背景，開發(fā)商與教育地產(chǎn)理念相結(jié)合，學(xué)區(qū)板塊悄然形成正祥濱江假日、濱海嘉年華、蘭庭新天地、ME時(shí)代天俊等代表樓盤，價(jià)格一路走高。目前，倉山區(qū)居住、教育、金融、文化、醫(yī)療、休閑等各類市政配套都得到了完善。未來的倉山，將擁有一條汽車走廓、兩條繁華帶和三條商業(yè)圈。學(xué)區(qū)板塊發(fā)展圍繞倉山教育的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行，以師大、為學(xué)生街為發(fā)展核心，逐步幅射周邊六一南路、上渡路等到主要交通干道。學(xué)區(qū)板塊主要的作用力在于形成倉山的核心住宅與商業(yè)圈，所以未來發(fā)展多是舊屋改造的開發(fā)形式進(jìn)行。05年底06年入市的樓盤有濱海高湖秋月、三盛巴厘島、金輝萊菌城、福和御園、世紀(jì)景城及使館區(qū)9號(hào)、600畝的南江濱舊城改造項(xiàng)目。產(chǎn)品形式中以小高層為主，教育配套成為現(xiàn)有項(xiàng)目的主要特色?！羰兄行陌鍓K市中心一向有“皇帝的女兒不愁嫁”之勢(shì)，寸土寸金，作為古往今來的繁華地帶，有便利的交通、星級(jí)酒店、公園、名校、大型超市等各種齊全的生活配套，使之既是福州人氣旺盛的商業(yè)圈重地，又是城市CBD的核心地帶，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人文積淀是其他區(qū)域所不能替代的，也是其永恒不變的金字招牌。市中心推出冠亞廣場、金星領(lǐng)事館、海鉆鳳凰城、寶龍城市廣場、萬象城、東興大樓、香樟林城市花園、匯誠井源居、運(yùn)盛美之國、山水衛(wèi)城、藍(lán)籌陽光都市、格林蘭錦、福德裕苑十幾個(gè)樓盤在售，、財(cái)富天下、。SHOOPing Mall商業(yè)區(qū)異軍突起，占有相當(dāng)?shù)姆蓊~，這也標(biāo)志著一個(gè)新商業(yè)時(shí)代的騰飛及這個(gè)板塊所散發(fā)出來的無窮的魅力?！粑鲄^(qū)板塊作為福州西區(qū)樓盤代表的西二環(huán)板塊曾經(jīng)盡得天時(shí)、地利、人和之優(yōu)勢(shì)，從福州房地產(chǎn)市場啟動(dòng)之初，便嶄露頭角。西區(qū)板塊東起二環(huán)路，西至甘洪路，南起烏山西路，北至福州軟件園區(qū)，同時(shí)擁有山景、水景、園景的地塊，是鼓樓區(qū)最后一塊得天獨(dú)厚的風(fēng)水寶地，也是目前福州市新區(qū)擴(kuò)張戰(zhàn)略中惟一一個(gè)屬于鼓樓區(qū)的高尚生活板塊。對(duì)于眾多有鼓樓情結(jié)的購房者來說，無疑是個(gè)絕佳的選擇。近年來，這個(gè)板塊涌現(xiàn)出一批從事建筑設(shè)計(jì)、戶型到園林規(guī)劃等方面都相當(dāng)優(yōu)秀的樓盤。隨著交通、市政等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，這里與市區(qū)的差異正日益縮小。因?yàn)榭拷蠛?，便有了一個(gè)很好的賣點(diǎn)，而且與市中心樓盤比起來，因?yàn)槭兄行幕旧隙际强颗f墟改造進(jìn)行開發(fā)，地盤都不大，而這里與市中心相比，有較大的空間。讓消費(fèi)者有更多選擇的余地。對(duì)于榕城南部、東部和北部熱火朝天的樓盤開發(fā)來說，作為西部代表的西二環(huán)板塊顯得有些沉寂。 “西今年推出比較有代表性的樓盤有仁文大儒世家、運(yùn)盛美之國、華事達(dá)梅亭居等項(xiàng)目?！魱|區(qū)板塊06年4月14日向社會(huì)公開征集東部新城設(shè)計(jì)編制單位。納入本次設(shè)計(jì)編制的地塊包括閩江南北兩個(gè)地塊。總用地面積超過400公頃，規(guī)劃總建筑面積約600萬平方米。其中，商務(wù)辦公建筑約235萬平方米，住宅約282萬平方米，行政中心約為23萬平方米，海峽公共服務(wù)設(shè)施約為60萬平方米。福州東部新城中心區(qū)規(guī)劃范圍包括閩江南北兩岸兩個(gè)地塊，北岸地塊北起規(guī)劃河道及規(guī)劃路，南至江濱大道，西起海潤濱江花園現(xiàn)邊界，東至光明港，,，占北岸規(guī)劃用地的91%。閩江南岸地塊北起規(guī)劃南江濱大道，南至規(guī)劃林浦路，西起前橫橋，東至魁岐橋。(不包括林浦風(fēng)貌區(qū))。其中海峽公共服務(wù)設(shè)施總用地面積約為86公頃。 隨著行政中心東遷，位于鰲峰洲東部商圈的蔬菜、瓜果、農(nóng)副干雜、水產(chǎn)品、家禽、糖酒副食品、生豬、食用油、蛋品、花鳥等批發(fā)市場，將計(jì)劃分批次搬離鰲峰洲市場。目前沃爾瑪已開業(yè)。市政府遷入東區(qū)，這給整個(gè)區(qū)域的發(fā)展帶來了新的契機(jī)，商業(yè)、住宅更具備了不可估量的升值潛力。政府規(guī)劃步行街，光明港公園和水上公園兩大市政公園，使該街區(qū)的居住素質(zhì)指數(shù)明顯提升。東區(qū)各檔產(chǎn)品十分齊備，購買時(shí)可以對(duì)比選擇。選擇有實(shí)力的開發(fā)商，交通條件較為便捷的樓盤。東區(qū)一般都須具備社區(qū)規(guī)模大、小區(qū)配套齊全、品牌形象好、企業(yè)實(shí)力強(qiáng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)具備獨(dú)具風(fēng)格等特點(diǎn)。由于前兩年東區(qū)大規(guī)模的開發(fā),今年的東區(qū)沒有太多新盤,而且較多樓盤已進(jìn)入銷售尾期。06年入市的項(xiàng)目有大景城、武夷綠洲、好來屋（尾期）、福晟錢隆世家（尾期）。、◆五四北板塊由于受到北峰的阻隔，五四北板塊沒有成為福州“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”城市發(fā)展戰(zhàn)略的一部份，而且該板塊的土地已基本被開發(fā)商瓜分，政府無地可賣，因此對(duì)該區(qū)域的市政建設(shè)支持力度也不大。但五四北地域