【正文】 國企業(yè)和外籍個人排除在征稅對象之外。房產(chǎn)稅不包括廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。其次，稅負(fù)太輕?！冻擎?zhèn)土地使用稅行條例》和《耕地占用稅暫行條例》直接規(guī)定了土地使用稅和耕地占用稅的稅額，但是由于長期沒有修訂，以二十年前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定的稅額顯然早已不適用。城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅的最高稅率都僅為10元/平方米年，面對“圈地運(yùn)動”和耕地資源流失幾乎沒有約束力。%，%，%，%。1993年房地產(chǎn)泡沫留下了深刻的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，抑制和防范土地投機(jī)，1994年起開始征收土地增值稅，按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，采用四級超率累進(jìn)稅率，稅率在30%－60%之間。土地增值稅已增值額為計稅依據(jù)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時增值額越高，適用稅率也越高，稅負(fù)就越重，在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，可以有效抑制投機(jī)，在房屋開發(fā)環(huán)節(jié)，高檔商品房的利潤空間高，其繳納的稅額也高，同樣能調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。與土地使用權(quán)出讓金不同的是，土地使用權(quán)出讓金所包含的級差地租部分則是對未來超額利潤的預(yù)估，在地價上漲較快的環(huán)境中，國家的土地收益無法得到保障，土地增值稅是對實(shí)際發(fā)生的增值征稅，國家將能夠分享一部分土地增值給房地產(chǎn)開發(fā)投資者帶來的超額收益 在目前土地使用權(quán)出讓期限長達(dá)40年以上的情況下，對未來土地增值收益的預(yù)測幾乎是不可能的，更加凸顯土地增值稅的重要性。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資的周期長，在投資未完成之前難以核定稅額，為此，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定“可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算”。然而，在實(shí)際操作中，清算細(xì)則遲遲沒有出臺，不少地區(qū)的征收工作開展緩慢，加之1998年以后，地方政府大多鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)投資，免征緩征比比皆是，即便實(shí)行預(yù)征，力度也很小，如上海2002規(guī)定該市土地增值稅預(yù)征率為銷售金額的1% 范利祥、王芳艷、田新杰：《清算土地增值稅上海地產(chǎn)商串聯(lián)上書》[J/OL]，....，2007122.，廈門是從2006年1月份才開始向開發(fā)商預(yù)征土地增值稅 邱韶華：《土地增值稅全面清算，觸痛了誰的神經(jīng)》[J/OL]，...，2007124.，至于清算工作則普遍沒有開展，土地增值稅應(yīng)有的作用基本沒有發(fā)揮。直到14年后的2007年1月16日國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，才正式拉開了土地增值稅清算規(guī)范化、制度化的序幕。近年來的宏觀調(diào)控中稅收政策并未占有重要地位，而且稅收政策的調(diào)控對象主要是房地產(chǎn)二手交易環(huán)節(jié)，而不是直接調(diào)控開發(fā)和首次出售環(huán)節(jié)。2005年10月國家稅務(wù)總局《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]156號），文件明確個人買賣二手房必須交納個人所得稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅種。建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中加強(qiáng)了對二手房交易營業(yè)稅的征收和管理力度。但是，這些針對二手房交易中投資和投機(jī)性購房的稅收政策如果能收到實(shí)效，也必然對新房交易產(chǎn)生影響，擠出投機(jī)需求，從而減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益 盡管不少學(xué)者一直在強(qiáng)調(diào)商品房需求的剛性，但部分地區(qū)過高的房價收入比在投機(jī)需求被擠出后究竟能支撐多高的房價，從而能夠房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來多大的收益率，應(yīng)該打一個大大的問號。近年來對房地產(chǎn)開發(fā)投資具有直接影響的還是對土地增值稅的清算?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定：對增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的普通商品住宅，可免征土地增值稅。而一旦增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20％，則至少要繳納稅率30％的土地增值稅，這樣一來，不但可以擠壓房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利空間，還將引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資向普通商品住宅靠攏，對國家大力發(fā)展普通商品住房的政策目標(biāo)具有極大的積極意義。（五）房價對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響房價的高低直接代表了房地產(chǎn)投資的收益。由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動性，各地區(qū)的房價主要由當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場決定。關(guān)于房價對房地產(chǎn)投資的影響，常用的理論模型是“兩市場模型”，即房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供求狀況（房地產(chǎn)資產(chǎn)存量）決定房地產(chǎn)資產(chǎn)價格，而房地產(chǎn)增量市場則以房地產(chǎn)資產(chǎn)價格為信號，考慮成本因素后決定房地產(chǎn)開發(fā)投資量。從結(jié)構(gòu)方面考慮，不同類型的房地產(chǎn)資產(chǎn)之間的價格變動不同，也就是相對價格發(fā)生變化，同樣會影響不同類型房地產(chǎn)投資的收益，從而使房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變動。1993年房地產(chǎn)泡沫之后，全國房地產(chǎn)市場普遍陷入低迷，泡沫嚴(yán)重的地區(qū)房價大跌，房地產(chǎn)投資增速大大減緩，1997年出現(xiàn)了負(fù)增長。1998年后受政策影響，房地產(chǎn)投資又恢復(fù)了較快的增長勢頭。2003年開始，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策不斷出臺，但對房地產(chǎn)投資的影響遠(yuǎn)不及1993年的宏觀調(diào)控。這里面除了“保持穩(wěn)定”的調(diào)控基調(diào)外，一直高漲的房價是支撐房地產(chǎn)投資快速增長的重要力量。商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓、豪宅的高額利潤空間以及房地產(chǎn)投機(jī)都對房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)有巨大影響，高房價已成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)，也是當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心 2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》，提出8條意見，即“舊國八條”。4月30日，建設(shè)部等7部門發(fā)出了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，稱“新國八條”。2006年5月，國務(wù)院常務(wù)會議對進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)提出六條措施，稱“國六條”，不久建設(shè)部等九部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，不難發(fā)現(xiàn)，這幾次針對房地產(chǎn)業(yè)的重大調(diào)控文件標(biāo)題中“住房價格”四字赫然在目，可見房價在這次房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控中的地位。調(diào)控措施反映中央已經(jīng)注意到存量市場對增量市場的影響，開始對投機(jī)行為采取比較嚴(yán)厲的措施，擠壓投機(jī)者的獲利空間，擠出投機(jī)需求，也限制了投資需求的膨脹，這樣，既控制了某些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模過快增長，又有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)投資投向中低價位的普通商品住宅。四、結(jié)論和建議改革開放以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展勢頭迅猛。20世紀(jì)90年代中期之前，由于房地產(chǎn)市場的不規(guī)范和管理不嚴(yán)，房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)歷了幾次大起大落，不但影響了房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展，也給國民經(jīng)濟(jì)造成了不小的負(fù)面影響。1998年城鎮(zhèn)住房制度的徹底改革和住房消費(fèi)信貸范圍的擴(kuò)大，為房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)造了廣泛的需求，特別是住房抵押貸款大大提高了城鎮(zhèn)居民的購買力，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)業(yè)迎來了“春天”。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的增長雖快，但非常平穩(wěn)，增長速度不僅遠(yuǎn)低于1993年過熱時的水平，而且處在國民經(jīng)濟(jì)可以承受的范圍之內(nèi)，GDP增長軌跡快速平穩(wěn)，物價也保持在較低水平。因此，近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量和國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的配合得比較好。由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，房地產(chǎn)開發(fā)投資的帶動作用相當(dāng)明顯，根據(jù)1997年2002年的投入產(chǎn)出表計算，房地產(chǎn)開發(fā)投資對各產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)大致相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家上世紀(jì)70－90年代的水平，與物質(zhì)加工、原材料消耗型部門的后向關(guān)聯(lián)度明顯下降，但對服務(wù)業(yè)的帶動效應(yīng)與發(fā)達(dá)國家尚有一定差距，前向推動能力明顯低于發(fā)達(dá)國家。在城市化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)投資中的住宅投資為提高城鎮(zhèn)居民住房水平做出了很大貢獻(xiàn)；我國人均GDP已超過1000美元，進(jìn)入城市化加快的階段，新增城市人口將形成龐大的潛在住房需求，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)投資水平尚不能滿足這一需求。因此，無論是從拉動國民經(jīng)濟(jì)增長，保持一定的增長率的角度，還是從城市化加快和發(fā)揮對其他產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)的角度，未來一段時期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都還將以依靠增量為主，房地產(chǎn)開發(fā)活動還將在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)占主要地位。但房地產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)張的過程中，要特別注意土地資源的保護(hù)和房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范。因?yàn)椋康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范和過度依賴銀行貸款給銀行帶來了巨大的風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長伴隨著亂占耕地、土地閑置等問題，被稱為“新圈地運(yùn)動”，這在土地資源極其稀缺的中國危害很大。另外，已形成的龐大房地產(chǎn)資產(chǎn)如何有效利用也須引起重視。房地產(chǎn)開發(fā)投資的結(jié)構(gòu)則嚴(yán)重不合理，中低價位住宅供應(yīng)不足，背離了居民收入水平是一個突出問題，從空置率結(jié)構(gòu)和房價收入比虛高可以明顯看出。房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)不合理，結(jié)構(gòu)性空置凸顯，同樣會給銀行帶來風(fēng)險，需要高度警惕。不合理的開發(fā)結(jié)構(gòu)也無法滿足土地集約利用的要求。房地產(chǎn)開發(fā)投資既有進(jìn)一步發(fā)展的空間和需要，又有亟待解決的問題，近幾年國家出臺了一系列房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，其中有不少措施涉及房地產(chǎn)開發(fā)投資總量和結(jié)構(gòu)的調(diào)整。其中，投資結(jié)構(gòu)方面的措施愈加嚴(yán)厲，表現(xiàn)為直接規(guī)定中小戶型住宅建設(shè)和土地供應(yīng)比例。金融方面每次調(diào)控力度不大，但多次累積效應(yīng)不可忽視。稅收只是扮演輔助角色，且對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響不大。綜上，本文給出如下幾點(diǎn)建議：（一）宏觀調(diào)控應(yīng)著重控制房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，不搞“一刀切”上面的分析已經(jīng)指出，房地產(chǎn)投資為國民經(jīng)濟(jì)做出了很大的貢獻(xiàn)，投資總量并未超出國民經(jīng)濟(jì)的承受范圍，并且隨著城市化進(jìn)程加快有加快發(fā)展的客觀需要，但房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理，宏觀調(diào)控應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)投資規(guī)模保持一定增長的基礎(chǔ)上，的重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)上。但調(diào)控政策不能搞“一刀切”，要充分認(rèn)識到不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)投資的情況也不同，政策不應(yīng)剛性過大，應(yīng)當(dāng)留給地方政府一定的自主空間。如國六條實(shí)施細(xì)則強(qiáng)制規(guī)定各地的新開發(fā)住宅都要按“70、90”的比例就沒有考慮到不同地區(qū)的實(shí)際情況。另外，可以制定政策引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資從有“過熱”跡象地區(qū)撤出，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)相對不足的地區(qū)，實(shí)現(xiàn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。（二）拓寬房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道改變房地產(chǎn)開發(fā)投資的開發(fā)過程及后續(xù)的銷售環(huán)節(jié)對銀行貸款的高度依賴性。房地產(chǎn)投資發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，嚴(yán)格審貸、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理早已在歷次調(diào)控措施中體現(xiàn)，而且這只是治標(biāo)之策，要治本就必須拓展房地產(chǎn)開發(fā)投資的融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)信托基金、住房儲蓄銀行等融資形式。真正發(fā)揮金融業(yè)而不僅是商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持作用。另外，在結(jié)構(gòu)方面，對不同類型開發(fā)投資的鼓勵與限制也應(yīng)當(dāng)在利率等金融手段上充分體現(xiàn)。（三）運(yùn)用土地政策遏制“賣地財政”，從源頭調(diào)控房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)土地調(diào)控中最重要的一點(diǎn)就是改善中央與地方的博弈關(guān)系，調(diào)動地方的積極性。這幾年對土地的調(diào)控措施不可謂不嚴(yán)厲，但效果卻往往打折扣，關(guān)鍵就在于中央與地方的利益不一致，政策的力量經(jīng)博弈之后消耗大半。這種利益的不一致很大程度上是因?yàn)榈胤秸恼冎饕縂DP和財政收入的多寡來體現(xiàn)，迫于 GDP增長和財政壓力，地方政府紛紛盯上了土地這塊“肥肉”，于是就有了“賣地財政”及其引發(fā)的一系列不良后果。這就要求中央與地方的權(quán)責(zé)要重新合理劃分，改進(jìn)政績考核體系，消除“惟GDP”的狹隘觀念。2006年9月，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》已將實(shí)際耕地保有量和新增建設(shè)用地面積作為土地利用年度計劃考核、土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核的依據(jù)，并要求各地方政府將土地出讓金全額納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。這些規(guī)定是打破“賣地財政”的重要手段，但政策執(zhí)行過程中尚有兩個方面需要完善：一是要優(yōu)先保證土地出讓純收益投向廉租房等政府不愿意花錢的地方。二是進(jìn)一步將解決中低收入人群住房問題納入政績考核體系，激勵地方政府對房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控。（四）推行房地產(chǎn)稅制改革，加強(qiáng)稅收調(diào)控盡快修訂城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅的相關(guān)法律，改變過低的稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，加大對房地產(chǎn)開發(fā)投資中亂占耕地、土地閑置的約束力度。給予地方政府一定的自主權(quán)，以根據(jù)各地具體情況對稅負(fù)在一定范圍內(nèi)做出調(diào)整，避免“一刀切”。同時，嚴(yán)格稅收征管，避免土地增值稅開征多年卻形同虛設(shè)的情況再次出現(xiàn)。（五）發(fā)揮存量市場對增量投資的調(diào)節(jié)作用房地產(chǎn)投資增量相對于存量只占很小的比重，“兩市場模型”也反映了存量市場決定房地產(chǎn)資產(chǎn)價格，從而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資增量的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。但我國房地產(chǎn)資產(chǎn)二級市場還很不發(fā)達(dá)，每年都有龐大的空置房產(chǎn)生，而消化空置的能力嚴(yán)重不足，反而是投機(jī)活動在二級市場盛行，二級市場的房價甚至高于新房。發(fā)達(dá)國家每年上市的舊房占80％，新房近占20％，雖然我國房地產(chǎn)市場還處于增量擴(kuò)張階段，但目前已有的房地產(chǎn)資產(chǎn)存量規(guī)模已相當(dāng)可觀，大力發(fā)展二級市場的時機(jī)早已成熟。一方面增加住房供給，另一方面，擴(kuò)大了購房者的選擇空間。參考文獻(xiàn)1. 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