【導(dǎo)讀】南口鎮(zhèn)七間房村土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目由北京萬(wàn)弘嘉業(yè)土地開發(fā)公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)七間房村的平地之上。該地塊東臨雪山村，南。臨南口農(nóng)場(chǎng)，西臨南口鎮(zhèn)村，北臨八達(dá)嶺高速公路，規(guī)劃建設(shè)用地面積為914畝。本項(xiàng)目總成本為萬(wàn)元。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入總計(jì)157940萬(wàn)元。單位熟地價(jià)格為萬(wàn)元/畝。2020年12月12日，北京市國(guó)土。身的情況，按照昌平區(qū)南口鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，制定了符合本地區(qū)的土地一級(jí)儲(chǔ)備計(jì)劃。實(shí)施本項(xiàng)目是昌平區(qū)南口鎮(zhèn)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。根據(jù)計(jì)劃和規(guī)劃，南口鎮(zhèn)將以“工業(yè)經(jīng)。本項(xiàng)目符合北京市“十五”計(jì)劃和2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃的要求，其最終的實(shí)施方案較為合理，報(bào)告中財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果顯示，本項(xiàng)目具有贏利能力。報(bào)告還認(rèn)為，本項(xiàng)目具有較好的社會(huì)效益?？傊?，本項(xiàng)目技術(shù)方案可行，經(jīng)濟(jì)合理，并能帶來較大的社會(huì)效益。擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)非土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)非、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。歷史上南口鎮(zhèn)屬軍事重鎮(zhèn)，工業(yè)重鎮(zhèn)，歷史名鎮(zhèn)。

　　

【正文】 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法” 國(guó)家計(jì)委、建委 1993 年發(fā)布的“建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)” 投資項(xiàng)目可行性研究指南（ 2020 年版） 北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市國(guó)有建筑用地供應(yīng)辦法（試行）的通知（京政發(fā) [2020]6 號(hào)） 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 55號(hào)） 拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第 11 號(hào)） 北京市國(guó) 有土地使用權(quán)招拍掛牌出讓底價(jià)確定辦法（試行）（京國(guó)土 [2020]533 號(hào)） 北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法（京國(guó)土 [2020]302 號(hào)） 北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法的通知（京國(guó)土 [2020]540 號(hào)） 關(guān)于印發(fā)北京市國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)和入市交易補(bǔ)償暫行辦法的通知（市國(guó)土房管出字[2020]128 號(hào)） 北京市人民市政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知（京政發(fā) [2020]32 號(hào)） 《北京城市總體規(guī)劃（ 2020 年－ 2020 年）》 《昌平新城規(guī)劃 (2020 年 2020 年 )》征求意見稿 二、土地開發(fā)投資 本項(xiàng)目土地開發(fā)投資總額 萬(wàn)元。 （一）土地取得費(fèi) 本項(xiàng)目的土地取得費(fèi)是指征用南口鎮(zhèn)七間房村集體用地所支付的費(fèi)用。土地取得費(fèi)總額為 萬(wàn)元。其中： 征地費(fèi)：包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，總額為 萬(wàn)元。 有關(guān)稅費(fèi)：包括新增建設(shè)用地費(fèi)和防洪工程維護(hù)管理費(fèi)等 ,總額為 萬(wàn)元。 （二）地價(jià)款 參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域范圍狀況，確定地價(jià)款總額為 萬(wàn)元，即單位地面出讓金價(jià)格為 96 元 /平方米 。 （三）前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)包括項(xiàng)目前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及三通一平等費(fèi)用，總額為 1916 萬(wàn)元。 （四）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)總額為 萬(wàn)元，即單位價(jià)格為 180 元 /平方米。 （五）管理費(fèi) 管理費(fèi)按土地取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)之合的一定比例提取，為 670 萬(wàn)元。 （六）財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用為開發(fā)機(jī)構(gòu)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括借款利息等，總額為 3075 萬(wàn)元。 （七）其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)，項(xiàng)目招商推廣費(fèi)等其他費(fèi)用按投資額的一定比例提取，總額為 萬(wàn)元。 第八章 土地交易價(jià)格分析 一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 本項(xiàng)目測(cè)算根據(jù)七間房村提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并經(jīng)過部分調(diào)整。 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期預(yù)計(jì)歷時(shí) 3 年。 本項(xiàng)目以人民幣作為記賬本位幣； 銀行三年期貸款利率 6%。 二、土地交易收入（熟地價(jià)值） 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)期內(nèi)將取得土地交易收入 萬(wàn)元。 本報(bào)告采用成本法對(duì)本項(xiàng)目的土地交易收入進(jìn)行了測(cè)算，基本測(cè)算內(nèi)容如下： 土地交易收入 =土地一級(jí)開發(fā)成本 *（ 1+2%） 2%為土地一級(jí)開發(fā)管理費(fèi) 單位熟地價(jià)格為 萬(wàn)元 /畝。 第九章 項(xiàng)目投資分析 一、基本數(shù) 據(jù) 本項(xiàng)目容積率為 1 建安費(fèi)按住宅為 1000 元 /平方米，商業(yè)配套為 1400 元 /平方米計(jì)取 紅線內(nèi)市政道路綠化等按 100 元 /平方米計(jì)取 其他各項(xiàng)前期費(fèi)用按 80 元 /平方米計(jì)取 商品房銷售價(jià)格：按住宅為 2400 元 /平方米，商業(yè)配套為 4000 元 /平方米計(jì)算 二、銷售收入 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后商品房銷售收入總計(jì) 157940 萬(wàn)元。 擬建建筑面積為 609336 萬(wàn)平方米。 三、項(xiàng)目總成本 經(jīng)過分析，項(xiàng)目總成本包含土地交易價(jià)、建安費(fèi)、銷售費(fèi)用和營(yíng)業(yè)稅。 銷售費(fèi)用按銷售額的 %計(jì)取， 營(yíng)業(yè)稅按銷售額 的 %計(jì)取， 項(xiàng)目總成本為 萬(wàn)元。 四、利潤(rùn)分析 本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為銷售收入減去項(xiàng)目總成本 凈利潤(rùn)總計(jì) 萬(wàn)元 本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %。 第十章 社會(huì)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目用地地處南口鎮(zhèn)東部地區(qū)，項(xiàng)目的建設(shè)不僅不會(huì)破壞該地區(qū)的總體環(huán)境，反而會(huì)促進(jìn)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境建設(shè)，使這里的交通條件，居住環(huán)境邁上一個(gè)新的臺(tái)價(jià)。如果項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)嚴(yán)格按照總體規(guī)劃的要求，合理利用國(guó)有土地資源，積極而有效的籌集和分配建設(shè)資金，那么項(xiàng)目的建設(shè)不僅能推動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且會(huì)促進(jìn)地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)與 發(fā)展。 第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、風(fēng)險(xiǎn)定量分析 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是一種特殊形式的臨界點(diǎn)分析，進(jìn)行這種分析是以項(xiàng)目的某種不確定性因素為變量，求取項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)的臨界點(diǎn)。本報(bào)告對(duì)影響利潤(rùn)的三個(gè)因素（商品房銷售價(jià)格、安置補(bǔ)償費(fèi)、土地交易收入）作了單因素盈虧平衡分析，即在其它因素保持不變，上述三個(gè)因素單獨(dú)向不利方向變動(dòng)，變動(dòng)到何種程度時(shí)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零，利潤(rùn)也不零，項(xiàng)目不贏利，也不虧損，達(dá)到盈虧平衡。經(jīng)計(jì)算可以得出，當(dāng)商品房銷售價(jià)格、安置補(bǔ)償費(fèi)，土地交易收入分別向不利方向變動(dòng)，且幅度 各自分別達(dá)到一定指標(biāo)時(shí)，本項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。 敏感性分析 敏感性分析是分析和預(yù)測(cè)反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)主要變動(dòng)因素變化的敏感程度。如果某變動(dòng)因素變化幅度很小但對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響極大，則認(rèn)為項(xiàng)目對(duì)該變量的不確定性是很敏感的。 本報(bào)告對(duì)影響項(xiàng)目效益較為顯著的三個(gè)因素做出了單因素敏感性分析：即商品房?jī)r(jià)格、安置補(bǔ)償費(fèi)和土地交易收入分別變化一定幅度時(shí)，對(duì)內(nèi)部收益率 FIRR 的影響。從而確定本項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)哪些因素更為敏感。 敏感性分析結(jié)果表明該項(xiàng)目的收益變動(dòng)對(duì)商品房銷售價(jià)格、補(bǔ)償費(fèi)和土地交 易收入的增減變動(dòng)均比較敏感。因此，需要對(duì)項(xiàng)目做好前期的工作準(zhǔn)備、加強(qiáng)建設(shè)過程中的施工管理、嚴(yán)格控制實(shí)施進(jìn)度，采取各種措施節(jié)約成本。 二、對(duì)策研究 風(fēng)險(xiǎn) （ 1）投資風(fēng)險(xiǎn) 土地一級(jí)開發(fā)具有征地拆遷工作繁雜、投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，存在著投資風(fēng)險(xiǎn)。如果眚 、拆遷的時(shí)間延長(zhǎng)，即會(huì)影響后期建設(shè)工作的開展，又會(huì)增加了土地的拆遷成本，直接導(dǎo)致內(nèi)部收益率降低。 （ 2）融資風(fēng)險(xiǎn) 在項(xiàng)目建設(shè)過程中，占項(xiàng)目總投資 70%的貸款，作為債務(wù)資金，存在利率風(fēng)險(xiǎn)問題。當(dāng)貸款利率提高時(shí)，會(huì)使貸款利息增加，資金成本相應(yīng)嗇 。 其次如果貸款資金不能按時(shí)到位，會(huì)影響現(xiàn)金流，現(xiàn)金鏈斷裂將導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施出現(xiàn)困難。 （ 3）房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)直接影響到土地成交價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期銷售價(jià)格比本次測(cè)算依據(jù)的價(jià)格降低 %時(shí)，土地一級(jí)開發(fā)極有可能出現(xiàn)不贏利的現(xiàn)象。 對(duì)策 （ 1）投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 a、加強(qiáng)管理 在土地開發(fā)過程中，加強(qiáng)投資管理和工程進(jìn)度管理，嚴(yán)格控制拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；采取有效措施，順利完成征地、安置工作，嚴(yán)格控制征地安置工期。 b、加強(qiáng)協(xié)調(diào)工作 在土地的收購(gòu)與一級(jí)開發(fā)過程中要加強(qiáng)與有關(guān)部門及企業(yè)的協(xié) 調(diào)溝通，及時(shí)了解國(guó)家以及北京市有關(guān)部門頒布的新的法規(guī)、規(guī)定，盡量規(guī)避政策變化帶來的損失。 （ 2）融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 融資過程中，應(yīng)確保貸款資金按期足額到位。在與銀簽訂貸款協(xié)議時(shí)注意避免利率風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3）房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 在土地一級(jí)開發(fā)過程中，一方面要做好項(xiàng)目招商與推廣工作，加大宣傳力度，更多的開 發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注。另一方面，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善投資環(huán)境，以增強(qiáng)開發(fā)商的投資信心。 第十二章 可行性研究的結(jié)論 本報(bào)告依據(jù)政府相關(guān)文件及規(guī)定，結(jié)合土地交易市場(chǎng)信息，對(duì)各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)分析與論證后：本 項(xiàng)目符合北京市“十五”計(jì)劃和 2020 年遠(yuǎn)景規(guī)劃的要求。其最終的實(shí)施方案較為合理，具備建設(shè)條件。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果顯示，本項(xiàng)目具有贏利能力。但從相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素分析上看，項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目具有較好的社會(huì)效益。不僅可以帶動(dòng)昌平地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，推動(dòng)建設(shè)現(xiàn)代生態(tài)旅游發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。還可以為北京市土地交易市場(chǎng)提供一定量的土地資源，有利于土地市場(chǎng)的有序發(fā)展。 總之，本項(xiàng)目技術(shù)方案可行，經(jīng)濟(jì)合理，并能帶來較大的社會(huì)效益。因此，本報(bào)告認(rèn)為：項(xiàng)目可行。 PAGE 11