【導讀】南口鎮(zhèn)七間房村土地一級開發(fā)項目由北京萬弘嘉業(yè)土地開發(fā)公司進行開發(fā)建設。北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)七間房村的平地之上。該地塊東臨雪山村，南。臨南口農(nóng)場，西臨南口鎮(zhèn)村，北臨八達嶺高速公路，規(guī)劃建設用地面積為914畝。本項目總成本為萬元。本項目預計銷售收入總計157940萬元。單位熟地價格為萬元/畝。2020年12月12日，北京市國土。身的情況，按照昌平區(qū)南口鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，制定了符合本地區(qū)的土地一級儲備計劃。實施本項目是昌平區(qū)南口鎮(zhèn)社會與經(jīng)濟發(fā)展的需要。根據(jù)計劃和規(guī)劃，南口鎮(zhèn)將以“工業(yè)經(jīng)。本項目符合北京市“十五”計劃和2020年遠景規(guī)劃的要求，其最終的實施方案較為合理，報告中財務評價結果顯示，本項目具有贏利能力。報告還認為，本項目具有較好的社會效益?？傊卷椖考夹g方案可行，經(jīng)濟合理，并能帶來較大的社會效益。擬征用和農(nóng)轉非土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉非、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。歷史上南口鎮(zhèn)屬軍事重鎮(zhèn)，工業(yè)重鎮(zhèn)，歷史名鎮(zhèn)。

　　

【正文】 經(jīng)濟評價方法” 國家計委、建委 1993 年發(fā)布的“建設項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)” 投資項目可行性研究指南（ 2020 年版） 北京市人民政府關于印發(fā)北京市國有建筑用地供應辦法（試行）的通知（京政發(fā) [2020]6 號） 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（中華人民共和國國務院令第 55號） 拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定（中華人民共和國國土資源部令第 11 號） 北京市國 有土地使用權招拍掛牌出讓底價確定辦法（試行）（京國土 [2020]533 號） 北京市出讓國有土地使用權招標拍賣掛牌辦法（京國土 [2020]302 號） 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的通知（京國土 [2020]540 號） 關于印發(fā)北京市國有土地使用權收購和入市交易補償暫行辦法的通知（市國土房管出字[2020]128 號） 北京市人民市政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知（京政發(fā) [2020]32 號） 《北京城市總體規(guī)劃（ 2020 年－ 2020 年）》 《昌平新城規(guī)劃 (2020 年 2020 年 )》征求意見稿 二、土地開發(fā)投資 本項目土地開發(fā)投資總額 萬元。 （一）土地取得費 本項目的土地取得費是指征用南口鎮(zhèn)七間房村集體用地所支付的費用。土地取得費總額為 萬元。其中： 征地費：包括土地補償費、地上物補償費和安置補助費，總額為 萬元。 有關稅費：包括新增建設用地費和防洪工程維護管理費等 ,總額為 萬元。 （二）地價款 參照北京市基準地價標準，結合本項目區(qū)域范圍狀況，確定地價款總額為 萬元，即單位地面出讓金價格為 96 元 /平方米 。 （三）前期工程費 前期工程費包括項目前期的規(guī)劃、設計、可行性研究以及三通一平等費用，總額為 1916 萬元。 （四）市政基礎設施建設費 市政基礎設施建設費總額為 萬元，即單位價格為 180 元 /平方米。 （五）管理費 管理費按土地取得費和開發(fā)費之合的一定比例提取，為 670 萬元。 （六）財務費用 財務費用為開發(fā)機構為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括借款利息等，總額為 3075 萬元。 （七）其他費用 不可預見費，項目招商推廣費等其他費用按投資額的一定比例提取，總額為 萬元。 第八章 土地交易價格分析 一、基礎數(shù)據(jù) 本項目測算根據(jù)七間房村提供的基礎數(shù)據(jù)，并經(jīng)過部分調整。 項目的開發(fā)建設期預計歷時 3 年。 本項目以人民幣作為記賬本位幣； 銀行三年期貸款利率 6%。 二、土地交易收入（熟地價值） 預計本項目在開發(fā)建設期內(nèi)將取得土地交易收入 萬元。 本報告采用成本法對本項目的土地交易收入進行了測算，基本測算內(nèi)容如下： 土地交易收入 =土地一級開發(fā)成本 *（ 1+2%） 2%為土地一級開發(fā)管理費 單位熟地價格為 萬元 /畝。 第九章 項目投資分析 一、基本數(shù) 據(jù) 本項目容積率為 1 建安費按住宅為 1000 元 /平方米，商業(yè)配套為 1400 元 /平方米計取 紅線內(nèi)市政道路綠化等按 100 元 /平方米計取 其他各項前期費用按 80 元 /平方米計取 商品房銷售價格：按住宅為 2400 元 /平方米，商業(yè)配套為 4000 元 /平方米計算 二、銷售收入 本項目開發(fā)建設完成后商品房銷售收入總計 157940 萬元。 擬建建筑面積為 609336 萬平方米。 三、項目總成本 經(jīng)過分析，項目總成本包含土地交易價、建安費、銷售費用和營業(yè)稅。 銷售費用按銷售額的 %計取， 營業(yè)稅按銷售額 的 %計取， 項目總成本為 萬元。 四、利潤分析 本項目凈利潤為銷售收入減去項目總成本 凈利潤總計 萬元 本項目投資利潤率為 %。 第十章 社會評價 本項目用地地處南口鎮(zhèn)東部地區(qū)，項目的建設不僅不會破壞該地區(qū)的總體環(huán)境，反而會促進當?shù)氐沫h(huán)境建設，使這里的交通條件，居住環(huán)境邁上一個新的臺價。如果項目的開發(fā)建設嚴格按照總體規(guī)劃的要求，合理利用國有土地資源，積極而有效的籌集和分配建設資金，那么項目的建設不僅能推動當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且會促進地區(qū)總體經(jīng)濟的協(xié)調與 發(fā)展。 第十一章 風險分析 一、風險定量分析 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是一種特殊形式的臨界點分析，進行這種分析是以項目的某種不確定性因素為變量，求取項目實現(xiàn)盈虧平衡時的臨界點。本報告對影響利潤的三個因素（商品房銷售價格、安置補償費、土地交易收入）作了單因素盈虧平衡分析，即在其它因素保持不變，上述三個因素單獨向不利方向變動，變動到何種程度時，本項目的財務凈現(xiàn)值為零，利潤也不零，項目不贏利，也不虧損，達到盈虧平衡。經(jīng)計算可以得出，當商品房銷售價格、安置補償費，土地交易收入分別向不利方向變動，且幅度 各自分別達到一定指標時，本項目達到盈虧平衡。 敏感性分析 敏感性分析是分析和預測反映項目投資效益的經(jīng)濟評價指標對主要變動因素變化的敏感程度。如果某變動因素變化幅度很小但對項目經(jīng)濟評價指標影響極大，則認為項目對該變量的不確定性是很敏感的。 本報告對影響項目效益較為顯著的三個因素做出了單因素敏感性分析：即商品房價格、安置補償費和土地交易收入分別變化一定幅度時，對內(nèi)部收益率 FIRR 的影響。從而確定本項目效益評價指標對哪些因素更為敏感。 敏感性分析結果表明該項目的收益變動對商品房銷售價格、補償費和土地交 易收入的增減變動均比較敏感。因此，需要對項目做好前期的工作準備、加強建設過程中的施工管理、嚴格控制實施進度，采取各種措施節(jié)約成本。 二、對策研究 風險 （ 1）投資風險 土地一級開發(fā)具有征地拆遷工作繁雜、投資大、建設周期長等特點，存在著投資風險。如果眚 、拆遷的時間延長，即會影響后期建設工作的開展，又會增加了土地的拆遷成本，直接導致內(nèi)部收益率降低。 （ 2）融資風險 在項目建設過程中，占項目總投資 70%的貸款，作為債務資金，存在利率風險問題。當貸款利率提高時，會使貸款利息增加，資金成本相應嗇 。 其次如果貸款資金不能按時到位，會影響現(xiàn)金流，現(xiàn)金鏈斷裂將導致項目實施出現(xiàn)困難。 （ 3）房地產(chǎn)價格波動風險 房地產(chǎn)市場的價格波動直接影響到土地成交價格，當房地產(chǎn)市場預期銷售價格比本次測算依據(jù)的價格降低 %時，土地一級開發(fā)極有可能出現(xiàn)不贏利的現(xiàn)象。 對策 （ 1）投資風險對策 a、加強管理 在土地開發(fā)過程中，加強投資管理和工程進度管理，嚴格控制拆遷補償標準；采取有效措施，順利完成征地、安置工作，嚴格控制征地安置工期。 b、加強協(xié)調工作 在土地的收購與一級開發(fā)過程中要加強與有關部門及企業(yè)的協(xié) 調溝通，及時了解國家以及北京市有關部門頒布的新的法規(guī)、規(guī)定，盡量規(guī)避政策變化帶來的損失。 （ 2）融資風險對策 融資過程中，應確保貸款資金按期足額到位。在與銀簽訂貸款協(xié)議時注意避免利率風險。 （ 3）房地產(chǎn)價格波動風險對策 在土地一級開發(fā)過程中，一方面要做好項目招商與推廣工作，加大宣傳力度，更多的開 發(fā)商對本項目的關注。另一方面，完善基礎設施建設，改善投資環(huán)境，以增強開發(fā)商的投資信心。 第十二章 可行性研究的結論 本報告依據(jù)政府相關文件及規(guī)定，結合土地交易市場信息，對各項技術經(jīng)濟指標經(jīng)分析與論證后：本 項目符合北京市“十五”計劃和 2020 年遠景規(guī)劃的要求。其最終的實施方案較為合理，具備建設條件。 財務評價結果顯示，本項目具有贏利能力。但從相關風險因素分析上看，項目也存在著一定的風險。 本項目具有較好的社會效益。不僅可以帶動昌平地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進而拉動經(jīng)濟增長，推動建設現(xiàn)代生態(tài)旅游發(fā)展戰(zhàn)略的實施。還可以為北京市土地交易市場提供一定量的土地資源，有利于土地市場的有序發(fā)展。 總之，本項目技術方案可行，經(jīng)濟合理，并能帶來較大的社會效益。因此，本報告認為：項目可行。 PAGE 11