漫談商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型韜略-資料下載頁
2025-05-16 06:24本頁面
【正文】 了新鴻基在低谷階段的抗沖擊能力?！ ≡趤喼藿鹑谖C(jī)中，盡管新鴻基開發(fā)物業(yè)的業(yè)績波動(dòng)也很大，但投資物業(yè)卻保持著每年40億港元以上的凈租金收益貢獻(xiàn)，從而有力地保護(hù)了低谷階段的開發(fā)物業(yè)。今天，新鴻基每年的凈租金收益進(jìn)一步上升到83億港元，貢獻(xiàn)了2010財(cái)年?duì)I運(yùn)資本變動(dòng)前凈經(jīng)營現(xiàn)金流的57%，可見，租售并舉模式下抗沖擊能力的增強(qiáng)無疑是新鴻基模式的最大意義?！ ⌒馒櫥Ｊ降膯栴}： 轉(zhuǎn)型門檻高，準(zhǔn)備時(shí)間長 新鴻基均衡的地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu)使它成為許多地產(chǎn)企業(yè)的理想模式，但新鴻基的轉(zhuǎn)型之路并不容易，它對(duì)企業(yè)提出了較高的門檻要求： 新鴻基模式要求企業(yè)具備一定的開發(fā)物業(yè)規(guī)模和現(xiàn)金流創(chuàng)造能力； 除了內(nèi)部條件外，新鴻基模式更要求外部條件的配合，包括地產(chǎn)市場處于長周期上升階段、投資物業(yè)的合理估值和資本市場的繁榮，而這些都是地產(chǎn)企業(yè)自身難以控制的，只能耐心等待機(jī)遇的出現(xiàn)； 新鴻基模式要求企業(yè)有一個(gè)較長的轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備期； 新鴻基模式下集中轉(zhuǎn)型期的企業(yè)面臨高風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須有足夠的戰(zhàn)略理性，能夠毅然犧牲開發(fā)物業(yè)的短期增長，以開發(fā)物業(yè)的零增長為代價(jià)來支持投資物業(yè)的集中擴(kuò)張； 新鴻基對(duì)“貨如輪轉(zhuǎn)”策略的堅(jiān)持也顯示，低周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)企業(yè)可能更難以實(shí)現(xiàn)租售并舉的轉(zhuǎn)型； 貫穿始終的保守財(cái)務(wù)策略對(duì)于多數(shù)企業(yè)來說同樣難以堅(jiān)持。新鴻基模式的啟示 租售并舉的前提是足夠大的開發(fā)物業(yè)現(xiàn)金流平臺(tái) 隨著地價(jià)成本的持續(xù)攀升，目前中國國內(nèi)投資物業(yè)的建造成本也直線上升，核心區(qū)上規(guī)模的寫字樓投資額都在10億元以上，大型Mall或城市綜合體的投資規(guī)模更大，中糧百億元投資就打造了三個(gè)大悅城。以此推算，要實(shí)現(xiàn)真正的租售并舉，集中轉(zhuǎn)型期的投資規(guī)模至少在百億元以上，即使分45年投入，每年的規(guī)模也應(yīng)在20億元以上，而以2010年數(shù)據(jù)估算，A股市場僅有萬科、保利、招商等4家地產(chǎn)公司能在營運(yùn)資本規(guī)模不變的情況下每年創(chuàng)造20億元以上的凈經(jīng)營現(xiàn)金流，在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)公司中也僅有中國海外、富力地產(chǎn)等少數(shù)企業(yè)能達(dá)到規(guī)模?！ ?shí)際上，A股地產(chǎn)上市公司平均的不變規(guī)模下凈經(jīng)營現(xiàn)金僅為4億元。在此背景下，所謂的租售并舉只能依靠外部融資支持，而從新鴻基的轉(zhuǎn)型過程看，過度依賴外部融資的租售轉(zhuǎn)型是脆弱的，經(jīng)不起任何市場逆轉(zhuǎn)的沖擊。因此，對(duì)于多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)前的現(xiàn)金流平臺(tái)還不夠大，仍處于轉(zhuǎn)型前期拓展開發(fā)物業(yè)現(xiàn)金流平臺(tái)的階段?！ ∞D(zhuǎn)型前期8：2的配置比例 從新鴻基的分析中我們看到，轉(zhuǎn)型前期的地產(chǎn)企業(yè)以總金融資源（以經(jīng)營現(xiàn)金為主，包括股權(quán)融資和適度的債務(wù)融資）的80%投資于開發(fā)物業(yè)，用以做大開發(fā)物業(yè)的現(xiàn)金流平臺(tái)；而將投資物業(yè)的現(xiàn)金流配置比例控制在20%，僅用于模式的探索和經(jīng)驗(yàn)的積累?！ ∨c之相對(duì)，內(nèi)地不少地產(chǎn)企業(yè)在租售并舉的沖動(dòng)下正在或計(jì)劃進(jìn)行大規(guī)模的投資物業(yè)擴(kuò)張，企圖用3年5年的時(shí)間來濃縮新鴻基10多年的轉(zhuǎn)型歷程，但最終濃縮的只能是風(fēng)險(xiǎn)，8：2的比例與耐心的積累是新鴻基模式的基礎(chǔ)?！ √剿魃虡I(yè)地產(chǎn)的增值空間與可復(fù)制模式 從1977年1988年，新鴻基用11年時(shí)間完成了兩項(xiàng)重要任務(wù)，一是開發(fā)物業(yè)的現(xiàn)金流平臺(tái)搭建，二是通過在各種商業(yè)物業(yè)上的嘗試，最終找尋到具有穩(wěn)定收益且可復(fù)制的成功模式。對(duì)于當(dāng)時(shí)的新鴻基來說，那是新市鎮(zhèn)的區(qū)域性MALL，對(duì)于今天的內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)來說又是什么呢？ 所謂的租售并舉，目的絕不僅僅是獲取投資物業(yè)的升值收益，在提高抗沖擊能力方面，投資物業(yè)的租金收益比資本收益貢獻(xiàn)更加重要。當(dāng)前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的投資成本高，租金回報(bào)率普遍較低，甚至不足以覆蓋利息成本。在此背景下，尋找能產(chǎn)生合理回報(bào)的空間就顯得尤為重要了，否則，即使搭建了租售并舉的架構(gòu)，也無法實(shí)現(xiàn)低谷期的“以租養(yǎng)售”?！ ∝浫巛嗈D(zhuǎn)與租售并舉 新鴻基“貨如輪轉(zhuǎn)”與“租售并舉”的結(jié)合并非偶然，它提示著我們租售并舉的企業(yè)需要更嚴(yán)格控制囤地規(guī)模，在囤地與加速周轉(zhuǎn)之間進(jìn)行理性權(quán)衡。因?yàn)樽馐鄄⑴e本身就會(huì)拉低企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，如果再過度囤地，將導(dǎo)致周轉(zhuǎn)速度進(jìn)一步減緩，不僅會(huì)拖累整體回報(bào)率，還會(huì)導(dǎo)致低谷期嚴(yán)重的資金缺口?！ ⊥顿Y物業(yè)比重越高，財(cái)務(wù)越要保守 最后，效仿新鴻基模式就不能忽視它的財(cái)務(wù)保守策略。當(dāng)然，這并不意味著所有企業(yè)都需要把凈負(fù)債資本比控制在20%以內(nèi)，但每個(gè)企業(yè)都有一個(gè)能確保自己“抵御持續(xù)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的安全底線”，對(duì)于租售并舉的企業(yè)來說，這條安全底線更高，負(fù)債空間更小10%的投資物業(yè)占比將使有息負(fù)債空間縮小18%，并由此減緩住宅開發(fā)的擴(kuò)張速度?！ ‘?dāng)然，這里討論的是現(xiàn)金流所能支撐的負(fù)債空間，對(duì)于快速升值的投資物業(yè)來說，抵押融資的空間可能在擴(kuò)大，但在調(diào)控背景下，任何外部融資渠道都不“靠譜”，只有企業(yè)真實(shí)的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力才是財(cái)務(wù)安全的基礎(chǔ)。 總之，耐心、謹(jǐn)慎與理性是整個(gè)新鴻基租售并舉模式的中心理念，任何急躁與沖動(dòng)都無法實(shí)現(xiàn)最終的轉(zhuǎn)型，新鴻基模式下的租售并舉是一條漫長的道路。 目前，A股及香港上市地產(chǎn)公司僅有10%具備轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)，而即使是那些具備了轉(zhuǎn)型潛力的企業(yè)，轉(zhuǎn)型的過程也是一次巨大的挑戰(zhàn)要忍受擴(kuò)張速度的減緩、培育期資產(chǎn)回報(bào)率的降低17 / 17
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