【正文】 口，作為疏散出口，與生活區(qū)有機(jī)聯(lián)系。各建筑內(nèi)設(shè)置的安全出入口，其疏散距離、數(shù)量和寬度應(yīng)滿足防火規(guī)范要求。建筑物裝修材料均為阻燃材料全場(chǎng)供電線路采用多級(jí)自動(dòng)開關(guān)保護(hù)，在用電設(shè)備或線路出現(xiàn)過負(fù)荷及短路時(shí)，可及時(shí)可靠切斷電源，線路均采用穿鋼管保護(hù)敷設(shè)方式，防止火災(zāi)，安全可靠。配電箱（柜）外殼，所有正常帶電設(shè)備外殼均可靠接地。，按照防雷設(shè)計(jì)規(guī)范采取相應(yīng)的防雷措施?；馂?zāi)事故照明和疏散指示標(biāo)志可采用蓄電池作備用電源，連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)少于20mim。消防用電設(shè)備應(yīng)采用單獨(dú)的供電回路，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)切斷生活用電時(shí)，應(yīng)仍能保證消防用電，其配電設(shè)備應(yīng)有明顯標(biāo)志。建筑物內(nèi)設(shè)疏散應(yīng)急照明燈。配電站設(shè)置事故應(yīng)急燈，以保證在停電及火災(zāi)情況下，人員疏散及操作變配電設(shè)備。在房間內(nèi)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)采用TA1000系統(tǒng)并配備應(yīng)急電源。房間內(nèi)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，在火災(zāi)初生時(shí)第一時(shí)間撲滅源。本項(xiàng)目的消防給水一般與生產(chǎn)、生活給水管合并，采用合流給水系統(tǒng)。依據(jù)有關(guān)規(guī)范及現(xiàn)場(chǎng)條件，本設(shè)計(jì)采用臨時(shí)高壓消防系統(tǒng)。當(dāng)采用高壓給水系統(tǒng)消防時(shí)，管道的壓力應(yīng)保證用水總量達(dá)到最大且水槍在任何建筑的最高處時(shí)，水槍的充實(shí)水柱仍不小于10m；室內(nèi)兩股水柱水量保證同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位，管道內(nèi)壓力保證水槍出口充實(shí)水柱不小于10m。依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件，本項(xiàng)目消防水源為自來水管網(wǎng)水源、景觀湖水為備用水源。室外消防給水管網(wǎng)設(shè)環(huán)形狀，設(shè)地上式消火栓，水量按15升/秒，室內(nèi)消火栓水量按5升/秒設(shè)計(jì)。同時(shí)發(fā)生火災(zāi)次數(shù)為一次，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按2小時(shí)計(jì)。室外消防用水量：15升/秒2小時(shí)＝108立方米室內(nèi)消防用水量：52＝36立方米總消防用水量：144立方米火災(zāi)時(shí)最大消防流量為5＋15＝72立方米/小時(shí)（1）室外消火栓本項(xiàng)目在廠區(qū)內(nèi)設(shè)立環(huán)狀給水管網(wǎng)，管徑不小于DN100。在場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)立室外地上式消火栓，間距不大于120米，保護(hù)半徑不大于150米，以提供消防水量保護(hù)整個(gè)場(chǎng)區(qū)。（2）室內(nèi)消火栓依據(jù)GBJ1687，樓內(nèi)消防用水量為5升/秒，二股水柱。樓內(nèi)消火栓采用DN65乙型，消防箱采用鋁合金制，暗裝。消火栓布置應(yīng)保證有兩只水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。（3）公寓內(nèi)安裝火災(zāi)感應(yīng)裝置和自動(dòng)噴淋滅火報(bào)警裝置。（4）消防水池在廠區(qū)內(nèi)設(shè)置使用景觀湖作為消防水池。配設(shè)消防泵2臺(tái)。（5）樓內(nèi)設(shè)滅火器，建筑滅火器采用3kg磷酸銨鹽干粉滅火器（手提式），手提二氧化碳滅火器，鹵化物滅火器和手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕。第十三章 減災(zāi)防災(zāi) 抗震《中國地震烈度區(qū)劃圖》（1990年發(fā)布，1992年5月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)由國家地震局和建設(shè)部聯(lián)合頒布使用）《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB50223《建筑工程抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112010） 設(shè)計(jì)要求根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖》BBB位于地震烈度6度區(qū)。根據(jù)《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB50223，本項(xiàng)目建筑屬于標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類建筑；抗震設(shè)防烈度按6度設(shè)計(jì)。.購買質(zhì)量合格，設(shè)計(jì)合理，安全保護(hù)措施得力的設(shè)備。制定科學(xué)合理的安全操作規(guī)程并嚴(yán)格地執(zhí)行。對(duì)員工進(jìn)行上崗前的安全培訓(xùn)，并經(jīng)過考核，合格后方可上崗。操作人員配備有勞動(dòng)保護(hù)用品。經(jīng)常加強(qiáng)員工的安全教育，提高員工的安全意識(shí)。加強(qiáng)員工用電教育，提高員工的用電操作技術(shù)。經(jīng)常檢修設(shè)備，保證設(shè)備處于正常狀態(tài)。加強(qiáng)車間通風(fēng)，保持相對(duì)舒適的工作環(huán)境。建筑物屋頂設(shè)避雷裝置以防止擊雷，安裝接地線，牢固焊接，要求金屬構(gòu)件焊成一體，以形成一個(gè)封閉的金屬網(wǎng)。電力裝置室外接地采用404扁鋼，R≤4歐姆；引入室內(nèi)的接地線采用Φ10圓鋼引進(jìn)電纜井及一層各照明配電箱。報(bào)警設(shè)備室外接地裝置采用404扁鋼，R≤4歐姆，引入室內(nèi)的接地線采用BX25銅芯電線穿UPVC25管保護(hù)。第十四章 投資估算及資金籌措估算范圍投資范圍包括設(shè)計(jì)范圍內(nèi)項(xiàng)目廠區(qū)全部生產(chǎn)輔助系統(tǒng)的全部建筑工程、設(shè)備器具購置及安裝費(fèi)用，工程建設(shè)其它費(fèi)用，流動(dòng)資金及其它費(fèi)用。采用指標(biāo)采用現(xiàn)行的國家建筑工程核算指標(biāo)和機(jī)電安裝工程核算指標(biāo)，工程勘查設(shè)計(jì)收費(fèi)按《工程勘查設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（2002年修訂本）及其它有關(guān)規(guī)定，結(jié)合當(dāng)前建筑機(jī)電市場(chǎng)行情確定。（1）各項(xiàng)設(shè)備價(jià)格按現(xiàn)在的市場(chǎng)行情進(jìn)行計(jì)算。（2）土地費(fèi)用：土地費(fèi)用按照目前執(zhí)行的土地標(biāo)準(zhǔn)。由于本項(xiàng)目土地為規(guī)劃的有條件建設(shè)用地，土地轉(zhuǎn)用需要交納耕地開墾費(fèi)等一系列費(fèi)用，本次估算按5萬元每畝計(jì)算。固定資產(chǎn)投資經(jīng)估算，項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資16600萬元。其中土建投資9773萬元，%；設(shè)備及工器具及安裝費(fèi)5727萬元，%；土地購置費(fèi)1065萬元。詳見建設(shè)項(xiàng)目資產(chǎn)估算表土建工程投資一覽表序號(hào)名稱建筑面積(m2)單價(jià)(元/m2)總價(jià)(萬元)備注1公寓樓4000011004400含裝修2綜合服務(wù)樓1000011001100含裝修3文化健身廣場(chǎng)100005605604景觀湖1400080011205生態(tài)休閑園林90002302076大棚蔬菜12000120014407優(yōu)質(zhì)果園150002003008農(nóng)業(yè)科技園25000802009公寓區(qū)綠化20000408010地面硬化2000801611人造景觀及環(huán)境美化350合計(jì)9773主要設(shè)備設(shè)施序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（萬元）備注1公寓、職工家具8002健身器材15003文體器材1504護(hù)理器材11005日常服務(wù)器材806廚具50含燃?xì)庠O(shè)備7辦公器材608農(nóng)作器械1509車輛6010燈光4011電力240含變壓器、線路12中央空調(diào)80013供水6514安全監(jiān)視系統(tǒng)12015消防系統(tǒng)38016應(yīng)急呼叫系統(tǒng)8217弱電50合計(jì)5727固定資產(chǎn)總投資：土建工程投資+設(shè)備工程投資+土地費(fèi)用=9773+5727+400=16600（萬元）流動(dòng)資金估算采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法，經(jīng)估算，流動(dòng)資金需400萬元?？偼顿Y固定資產(chǎn)+流動(dòng)資金=16600+400=17000萬元項(xiàng)目總投資17000萬元，申請(qǐng)政府補(bǔ)貼180萬元，企業(yè)自籌16820萬元。第十五章 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，從項(xiàng)目財(cái)務(wù)角度分析，計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益、費(fèi)用和評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的獲利能力和清償能力，據(jù)此判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。本章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用的價(jià)格是在現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)情況和本項(xiàng)目產(chǎn)品情況采用現(xiàn)實(shí)價(jià)格。生產(chǎn)運(yùn)行期的投入品與產(chǎn)出品選用固定價(jià)格。：年經(jīng)營時(shí)間350天。收入含所經(jīng)營收入。價(jià)格來源：依據(jù)目前市場(chǎng)價(jià)格。 經(jīng)營收入：對(duì)表13進(jìn)行計(jì)算，年經(jīng)營收入130621萬元年經(jīng)營收入估算表項(xiàng)目數(shù)量（床位數(shù)）單價(jià)（元/月）月數(shù)總金額（萬元）床位費(fèi)12001400122016護(hù)理費(fèi)三級(jí)50030012180二級(jí)30040012216一級(jí)200100012336特級(jí)200140012288餐飲費(fèi)200120012288合計(jì)3276（正常達(dá)產(chǎn)年）工資和薪酬目前，各種崗位工資有一定差別，本項(xiàng)目按平均工資計(jì)算年工資額一般為25000元，本項(xiàng)目共200人，年總工資額500萬元。固定資產(chǎn)折舊按固定資產(chǎn)原值計(jì)算，采用年限平均法。建筑物按40年，不計(jì)殘值；設(shè)備按20年計(jì)算，不計(jì)殘值。無形資產(chǎn)攤銷土地費(fèi)用按50年計(jì)算。成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用（萬元）1職工薪酬5002電力1503柴油104折舊8175無形資產(chǎn)攤銷6土地租賃27其它208合計(jì)年經(jīng)營收入：3276萬元營業(yè)稅：《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定：下列項(xiàng)目免征營業(yè)稅：托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)。本項(xiàng)目屬于免征營業(yè)稅項(xiàng)目所得稅：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅[2000]97號(hào)）：從2000年10月1日起，對(duì)政府部門和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，包括老年社會(huì)福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年服務(wù)中心、老年公寓、老年護(hù)理院、康復(fù)中心、托老所等取得的所得，暫免征企業(yè)所得稅。本項(xiàng)目可享受免征企業(yè)所得稅待遇。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值1收入32762費(fèi)用15203利潤(rùn)17564投資利潤(rùn)率%5財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%6動(dòng)態(tài)投資回收期7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2343本項(xiàng)目運(yùn)營后，%；%；；正常年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1756萬元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2343萬元。從財(cái)務(wù)上評(píng)價(jià)，該項(xiàng)目雖然每年有一定的利潤(rùn)，但不足以回收成本，必須有政府補(bǔ)貼和企業(yè)捐助，才能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。第十六章 社會(huì)效益分析項(xiàng)目有較大的社會(huì)效益老年公寓是社會(huì)公益事業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益不大，但社會(huì)效益明顯：減輕政府、家庭負(fù)擔(dān)，有利于社會(huì)穩(wěn)定，真正使老人這一弱勢(shì)群體實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)，老有所學(xué)，老有所樂，老有所為，老有所醫(yī)”，該項(xiàng)目屬于勞動(dòng)力密集型，對(duì)老年人的服務(wù)與生活管理效益大量的人力資源，項(xiàng)目的運(yùn)營可以解決200名職工就業(yè)。有利于社會(huì)穩(wěn)定本項(xiàng)目建設(shè)為老年人提供一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境，使老年人在未進(jìn)入養(yǎng)老公寓之前就有一個(gè)歸宿地，思想上可以放心安排自己剩余時(shí)間的生活，解除后顧之憂；使撫養(yǎng)人安心工作，有利于社會(huì)和諧。第十七章 結(jié)論一、 項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策。依據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)指導(dǎo)目錄》（2011年本），屬鼓勵(lì)類。二、 本項(xiàng)目從實(shí)際出發(fā)，多方籌集資金，建設(shè)老年養(yǎng)生公寓，這是落實(shí)黨中央國務(wù)院有關(guān)文件精神的實(shí)際舉措，符合國家有關(guān)政策。本項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)當(dāng)?shù)乩淆g事業(yè)發(fā)展，推進(jìn)小康社會(huì)和諧社會(huì)建設(shè)。三、本項(xiàng)目根據(jù)老年人具體情況，采取無障礙設(shè)計(jì)，建設(shè)醫(yī)護(hù)型、全壽命型和健康型三種形式老年公寓，切合實(shí)際。四、本項(xiàng)目建設(shè)方案總體布局分區(qū)合理，很好地結(jié)合了老年人健康和心理特點(diǎn)，配套合理。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模適中，投資省。五、項(xiàng)目符合BBB城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。六、 項(xiàng)目符合環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)、職業(yè)健康的有關(guān)要求。七、 交通條件，區(qū)位條件滿足建設(shè)要求。八、 供電、排水、地質(zhì)等條件滿足要求。九、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，本項(xiàng)目在合理收費(fèi)前提下，有一定的經(jīng)濟(jì)收益，但不足以回收資金，需爭(zhēng)取政府和社會(huì)的大力支持。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)是可行的。第十八章 建議為保證項(xiàng)目能夠順利實(shí)施，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一、 爭(zhēng)取政府的支持。政府的協(xié)調(diào)、幫助和支持是成功的關(guān)鍵。（1）建議項(xiàng)目承辦單位建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，特別要嚴(yán)格財(cái)務(wù)制度。不斷總結(jié)老年公寓管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行機(jī)制創(chuàng)新。精打細(xì)算，把每一分錢用在為入住老年人服務(wù)上，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、一流管理，以為入住老年人創(chuàng)造的最佳生活環(huán)境，為入住老年人的家屬子女分憂，為社會(huì)分憂，努力為和諧社會(huì)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。（2）本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)需求比較偏小。建議項(xiàng)目承辦單位在本項(xiàng)目運(yùn)營取得成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，籌措資金進(jìn)行擴(kuò)建。二、 注重企業(yè)文化建設(shè)，注重人才的培養(yǎng)，建設(shè)一支穩(wěn)定的職工隊(duì)伍；三、注重內(nèi)部鼓勵(lì)機(jī)制，加強(qiáng)職工教育，培養(yǎng)他們愛老敬老的意識(shí)，有責(zé)任感、使命感。四、 項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按環(huán)?！叭瑫r(shí)”原則，搞好環(huán)境治理工作。62