【正文】 8萬m2；食品加工園8萬m2；冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等輔助配套設(shè)施用房4萬m2。建筑工程費(fèi)根據(jù)*市的實(shí)際情況，主體工程按每平方米建筑面積1000元造價估算；冷藏中心按每平方米建筑面積3800元造價估算；輔助配套設(shè)施工程按每平方米建筑面積1000元造價估算。專業(yè)工程中的給排水工程（包括消防設(shè)施）按每平方米130元估算；電氣工程包括消防電設(shè)施按每平方米380元估算；暖通工程按每平方米450元估算；室外工程按建筑工程與給排水及消防、電氣、暖通等專業(yè)工程費(fèi)用之和的12%估算。本項(xiàng)目所需設(shè)備包括物流配送中心所需的物流設(shè)備、運(yùn)輸車輛、計算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備系統(tǒng)、自動扶梯、電梯、辦公用具等有關(guān)設(shè)備設(shè)施，設(shè)備購置費(fèi)需24750萬元。土地費(fèi)用的構(gòu)成包括收購或租賃興建物流配送中心所占用的土地及其附屬建筑設(shè)備，總面積500畝。另計有關(guān)手續(xù)及其它相關(guān)費(fèi)用約400萬元，本項(xiàng)目土地費(fèi)用按2000萬元計。本項(xiàng)目電增容5000KVA，供電貼費(fèi)按300元/KVA估算；水增容費(fèi)按Dn300計，需水增容費(fèi)240萬元。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按190元/m2計取。新型墻體材料發(fā)展基金按18元/m2計算。消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)按5元/m2計算。結(jié)建人防費(fèi)按40元/m2計算。教育地方附加費(fèi)按30元/m2計算。1%估算。1工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、%估算。1%估算。1%估算。1不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用和工程建設(shè)其它費(fèi)用之和的5%估算。六、固定資產(chǎn)及流動資金投資總額構(gòu)成，其中：，%；工程建設(shè)其它費(fèi)用2600萬元人民幣，占固定資產(chǎn)投資總額的4%。不可預(yù)見費(fèi)2400萬元人民幣，%。本項(xiàng)目流動資金按物流配送中心運(yùn)轉(zhuǎn)需求情況進(jìn)行估算。第二節(jié)　資金籌措一、固定資產(chǎn)投資來源資金籌措根據(jù)投資估算，本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額為8億元人民幣。本項(xiàng)目投資的資金來源有：。盈利能力分析%，可見項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。第十一章　財務(wù)評價本項(xiàng)目財務(wù)評價確定計算期為11年，其中：建設(shè)期1年，經(jīng)營期10年。第一節(jié)　營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算本項(xiàng)目的營業(yè)收入根據(jù)現(xiàn)有物流中心的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況并結(jié)合項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行估算。一、營業(yè)額估算2007年，*市區(qū)人口萬人全市社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)億元，食品支出占消費(fèi)性支出的比重（恩格爾系數(shù)）為. 4%。200公里左右,大概范圍:有**、鄂爾多斯、焦作、烏海、白云鄂博、二連浩特等城市及山西、陜西、河北、北京的部分地區(qū)覆蓋圈，按照1：2的比例擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)覆蓋，該項(xiàng)目每年的營業(yè)額交易額約達(dá)到108億元。二、營業(yè)收入估算冷庫倉儲收入，正常運(yùn)營年利用率以90%計。估算可知本項(xiàng)目正常年庫房倉儲收入為2897萬元。裝卸費(fèi)收入商品年周轉(zhuǎn)期約為6天，裝卸費(fèi)用按10元/噸計算；本項(xiàng)目正常年裝卸費(fèi)收入為2535萬元。配送業(yè)務(wù)收入本項(xiàng)目貨物配送分短途及長途配送，短途配送主要為哈爾濱市區(qū)，長途配送主要考慮周邊輻射，平均半徑以160公里計算。，每個臺班按296元收入計算，；長途運(yùn)輸需20噸運(yùn)輸車輛150輛，另需20噸和15噸冷藏車各120輛，按每天一個來回，運(yùn)輸里程平均按160公里，空載率按10%計算，正常年長途運(yùn)輸收入為10782萬元。本項(xiàng)目正常年配送業(yè)務(wù)收入共計為2949萬元。批發(fā)交易中心租金和管理服務(wù)收入本項(xiàng)目正式運(yùn)營五年之后，批發(fā)交易中心年交易額達(dá)到108億元，%計算，收入為9720萬元。食品加工配送區(qū)本項(xiàng)目為第二期建設(shè)項(xiàng)目，建成試營業(yè)之后，主要營業(yè)收入在廠房的出租和管理，預(yù)計5年以后年收入為2900萬元。項(xiàng)目在正常運(yùn)營年的主營業(yè)務(wù)收入約為21000萬元。三、營業(yè)稅金及附加估算根據(jù)國家有關(guān)的稅收規(guī)定，本項(xiàng)目裝卸費(fèi)收入營業(yè)稅率為3%，庫房倉儲、配送業(yè)務(wù)、分揀配貨、批發(fā)交易中心租金及管理服務(wù)等收入營業(yè)稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅額的7%計算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅額的4%計算?！　〉诙?jié)　總成本費(fèi)用估算一、成本費(fèi)用估算范圍本項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算包括運(yùn)營成本、外購燃料費(fèi)、水電費(fèi)、房產(chǎn)費(fèi)、土地使用費(fèi)、職工工資及福利、折舊攤銷費(fèi)用、修理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、其它費(fèi)用等。本項(xiàng)目總成本費(fèi)用主要依據(jù)國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第二版）》及有關(guān)物流配送公司的實(shí)際運(yùn)營情況進(jìn)行估算。二、成本費(fèi)用估算依據(jù)外購燃料、動力費(fèi)用參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目燃料費(fèi)按配送及裝卸收入的5%估算，%估算。房產(chǎn)稅和土地使用費(fèi)房產(chǎn)稅率按固定資產(chǎn)投資70%%估算。職工工資及福利項(xiàng)目投入營業(yè)后預(yù)計定員1800人，其中配送中心職工為150人、批發(fā)交易中心職工為200人。本項(xiàng)目正常年職工工資及福利為2700萬元。折舊、攤銷費(fèi)固定資產(chǎn)折舊按照國家有關(guān)規(guī)定，采用分類直線折舊計算，房屋建筑按35年折舊，殘值率為4%，機(jī)器設(shè)備按10年折舊，殘值率為4%。土地使用權(quán)攤銷年限按35年，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)均按10年攤銷。維修費(fèi)用維修費(fèi)用按年折舊費(fèi)用的10%估算。財務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目財務(wù)費(fèi)用主要為流動資金銀行貸款利息，%，%。銷售費(fèi)用參照商業(yè)物流企業(yè)并結(jié)合股份公司目前的銷售費(fèi)用水平測算。其它費(fèi)用其它費(fèi)用包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、會議費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用，參照以往物流企業(yè)有關(guān)費(fèi)用綜合水平及股份公司的實(shí)際情況，%估算。三、總成本費(fèi)用構(gòu)成本項(xiàng)目正常年總成本費(fèi)用為5321萬元?！　〉谌?jié) 項(xiàng)目盈利能力分析一、項(xiàng)目損益情況分析本項(xiàng)目正常年收入總額為21000萬元，總成本費(fèi)用為5321萬元。根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《企業(yè)所得稅條例》規(guī)定，本項(xiàng)目所得稅率為25%，所得稅后利潤提取10%的盈余公積金和5%的盈余公益金。二、投資利潤率和投資利稅率本項(xiàng)目投資利潤率和投資利稅率如下：　　　　　　　 年利潤總額投資利潤率＝DDDDDDDDDDDDDDD %項(xiàng)目總投資（投資總額＋流動資金）年利潤總額＋銷售稅金及附加投資利稅率 DDDDDDDDDDDDDDD＝%　　　　　　 項(xiàng)目總投資（投資總額＋流動資金）三、財務(wù)現(xiàn)金流量分析根據(jù)現(xiàn)金流量分析。計算求得結(jié)果見表111。表111現(xiàn)金流量分析結(jié)果表序號 指標(biāo)名稱 單位 全部投資 自有資金 所得稅前 所得稅后 1 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 2 投資回收期 年 以上結(jié)果表明：%，大于基準(zhǔn)內(nèi)部收益率，說明企業(yè)盈利能力能滿足基準(zhǔn)要求。第四節(jié) 項(xiàng)目不確定性分析一、盈虧平衡分析投產(chǎn)年的固定成本不盡相同，按各處實(shí)際成本構(gòu)成計算，以項(xiàng)目年生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP），其公式為：BEP 年固定成本/[營業(yè)收入可變成本銷售（營業(yè)）稅金]100%經(jīng)測算，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（BEP）%。由盈虧平衡分析可知，按基價計算，%時，即能達(dá)到盈虧平衡。超過該比率就有盈利，否則將產(chǎn)生虧損。本項(xiàng)目該項(xiàng)指標(biāo)表明，項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險能力。二、項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目的財務(wù)分析是在設(shè)定的財務(wù)條件下進(jìn)行的，為了考察項(xiàng)目適應(yīng)各種因素變化的能力，本評價對影響項(xiàng)目財務(wù)效益的項(xiàng)目投資、營業(yè)收入、經(jīng)營成本等因素在177。10%的范圍內(nèi)進(jìn)行了敏感性分析。 結(jié)果表明：運(yùn)營收入、經(jīng)營成本和建設(shè)投資對本項(xiàng)目影響均較大。建議在項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營過程中注意加強(qiáng)工程建設(shè)管理，制定切實(shí)可行的營銷策略，控制項(xiàng)目的運(yùn)行成本，以避免項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資、營業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負(fù)面波動。第十二章 政策需求**物流集團(tuán)有限公司投資8億元，建設(shè)占地500畝的*林海農(nóng)副產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)園是集現(xiàn)代化商品流轉(zhuǎn)和交易為一體的物流中心項(xiàng)目，對促進(jìn)*市乃至NMG自治區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代化、信息化、專業(yè)化發(fā)展具有積極的作用。對于解決各商貿(mào)企業(yè)多頭對外，向供貨廠（商）進(jìn)貨以及為銷售客戶、消費(fèi)者各自上門送貨服務(wù)所造成的人、財、物資源分散、成本倍增的問題，具有十分重要的意義。項(xiàng)目進(jìn)入正常營運(yùn)年，將每年為當(dāng)?shù)貛矶愂占s34億元，并解決約2萬就業(yè)人口，同時拉動當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，繁榮當(dāng)?shù)厣虡I(yè)和服務(wù)業(yè)。鑒于上述原因，希望政府在軟硬件環(huán)境上給予企業(yè)一定的政策支持，幫助企業(yè)做大做強(qiáng)，發(fā)揮預(yù)期效益，造福于廣大人民。表121 優(yōu)惠政策一覽表類別 具體內(nèi)容 項(xiàng)目用地 該項(xiàng)目需商業(yè)建設(shè)用地500畝，請政府予以免費(fèi)提供 稅費(fèi)減免 給予新企業(yè)享受“五免五減半”的稅費(fèi)優(yōu)惠政策 公共配套設(shè)施 向新企業(yè)提供完整的“六通一平”公共配套設(shè)施 行政管理 對新企業(yè)給予扎口式管理和掛牌重點(diǎn)保護(hù) 配套資金 給予新企業(yè)固定投資10%專項(xiàng)資金扶持 目錄 I 第一章 總論 3 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義 第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析 第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容 第五章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 第六章 項(xiàng)目經(jīng)營方案及設(shè)備系統(tǒng) 第七章 工程技術(shù)方案 第八章 環(huán)境保護(hù)與安全 第九章 組織機(jī)構(gòu)及勞動成員 第十章 投資估算及資金籌措 第十一章 財務(wù)評價 第十二章 政策需求備貨入庫檢驗(yàn)分揀及儲存客戶驗(yàn)收送達(dá)服務(wù)配送運(yùn)輸加工或分裝信息反饋出庫及檢驗(yàn)超市配送需求決策分析訂貨計劃采購管理生成訂單庫存管理財務(wù)供貨商作業(yè)計劃編制配貨配載管理驗(yàn)貨編碼到貨管理車輛人員物流設(shè)施信息系統(tǒng)配送商品信息 至門店 庫存信息銷售指令 變價、清倉、盤點(diǎn) 商品市場信息門店?duì)I業(yè)數(shù)據(jù)門店需求配送中心政策指令經(jīng)營決策