【正文】 公用工程節(jié)能（一）電氣節(jié)能選用低能耗的電氣設(shè)備。所有變配電設(shè)備、開關(guān)、關(guān)源及燈具，均采用新型低耗產(chǎn)品。公共照明開關(guān)盡量采用自斷電延時開關(guān)。熒光燈自帶電容器且變電所采用集中電容補償以降低無功損耗。（二）給排水節(jié)能根據(jù)我國現(xiàn)行供水情況及建筑用水情況，建筑給排水節(jié)能主要有以下幾個途徑：1．衛(wèi)生器具：采用新型節(jié)水衛(wèi)生潔具、自閉式?jīng)_洗閥門； 2．用水設(shè)施：采用陶瓷閥芯水龍頭。3．使用合格給水管件及配件、推廣新型節(jié)水設(shè)備。（三）其它節(jié)能充分利用利用太陽能用作辦公熱水加熱。三、項目能耗分析（一）需水量計算根據(jù)項目特點，本項目每年運營365天。本項目工作人員3000人，生活用水量按照35L/人天。本項目年接待游客量為100萬人次，每人次10公升用水量計算，年用水量預(yù)計為1000噸。（二）耗電量計算經(jīng)測算，項目供電負荷為5000（KVA），日均用電量為5000度。四、項目能耗評價（一）項目能耗折算系數(shù)電的折算系數(shù)：根據(jù)《綜合能耗計算通則》【GB/T2589—2008】。水的折算系數(shù)：根據(jù)《綜合能耗計算通則》【GB/T2589—2008】。項目總能耗量見下表：項目直接綜合能耗等價值折標計算表項目單位等價值折標煤年耗量折標煤比例系數(shù)（tce）（tce）（%）水t39325%電萬度%煤t合計100%（三）能源結(jié)構(gòu)分析從表中可以看出，其中：，%，，%。項目主要消耗能源品種為電。第九章 項目管理與實施進度一、項目管理本項目在建設(shè)期，應(yīng)成立工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，確保項目高質(zhì)量、高標準、按計劃安排的工期完成。（一）實行工程質(zhì)量終身負責(zé)制。對項目建設(shè)工程質(zhì)量負主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、對參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接責(zé)任人，實行工程質(zhì)量終身追究制度。（二）實行工程監(jiān)理制。項目建設(shè)過程中，聘請有資格的監(jiān)理單位和人員，對項目建設(shè)進行監(jiān)理，抓好工程進度，提高工程質(zhì)量，降低成本。（三）嚴格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過程中，接受計劃、審計等部門和社會輿論的監(jiān)督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進行嚴格的竣工驗收。（四）嚴格項目資金管理。對項目資金實行專帳管理、?？顚Ｓ?，嚴禁挪用和擠占。二、實施進度計劃（一）建設(shè)工期建設(shè)工期是指從擬建項目永久性工程開工之日，到項目全部建成投產(chǎn)或交付使用所需的全部時間。本項目計劃建設(shè)工期為24個月。（二）項目實施進度計劃安排 編制和報批可行性研究報告 完成詳勘、總體規(guī)劃及建筑設(shè)計、完成三通一平 完成土建工程 完成內(nèi)部裝修及布展工程 項目竣工，經(jīng)驗收合格后正式交付使用。第十章 工程招標方案一、招標范圍本項目的招標范圍包括：工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購。二、招標組織形式項目采用委托招標形式，由項目業(yè)主通過比選等競爭方式自行確定具有相應(yīng)資質(zhì)范圍的招標代理機構(gòu)。項目招標應(yīng)遵循公平、公正、公開、誠信信用的原則。三、招標方式。具體采用的方式依據(jù)項目規(guī)模按照《中華人民共和國招投標法》、《安徽省國家投資工程建設(shè)項目招標投標條例》、《安徽省政府投資工程建設(shè)項目比選項辦法》確定。規(guī)模限額以下的項目可以參照政府采購中的競爭性談判、單一來源采購、詢價等方式確定承包人。在指定媒介發(fā)布招標公告的同時，招標人根據(jù)項目的性質(zhì)和需要，也可以在其他媒介發(fā)布招標公告，其公告內(nèi)容應(yīng)當與在指定媒介發(fā)布的招標公告相同。四、投標人資格確認。；國家有關(guān)規(guī)定對投標人資格條件或招標文件對投標人資格條件有規(guī)定的，投標人應(yīng)當具備規(guī)定的資格條件。(按照國家文物局文物辦法[2003]43號《文物保護工程勘察設(shè)計資質(zhì)管理辦法（試行）》、《文物保護工程施工資質(zhì)管理辦法（試行）》，實施所有保護工程的勘察設(shè)計與施工管理；按照《中華人民共和國文物保護法實施條例》第十五條，執(zhí)行非文物保護工程的資質(zhì)管理。)、業(yè)績、技術(shù)力量以及完成招標項目的機械設(shè)備等。五、招投標程序通過正式的招投標程序，進行招標公告一資格預(yù)審一投標邀請—招標文件—現(xiàn)場踏勘—標前預(yù)備會—正式開標—綜合評標—確定中標單位。六、中標與招標備案招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，依照招標文件和投標文件訂立書面合同，合同中可以約定以國家審計機關(guān)依法作出的審計結(jié)論作為結(jié)算依據(jù)。招標人或招標代理機構(gòu)應(yīng)在事后5個工作日內(nèi)逐項向有關(guān)行政主管部門提交備案材料。七、招投標監(jiān)督有關(guān)行政主管部門按照職責(zé)分工，負責(zé)對招標投標過程中泄露保密資料、泄露標底、串通招標、串通投標、歧視排斥投標、騙取中標、違法談判、違法確定中標人、違法轉(zhuǎn)包或非法分包等違法行為進行監(jiān)督，并受理投標人和其他利害關(guān)系人的投訴。有關(guān)項目審批部門負責(zé)對規(guī)避招標、違反招標事項核準規(guī)定、違規(guī)發(fā)布招標公告或資格預(yù)審公告等違法行為進行監(jiān)督，對招標評標無效進行認定，并受理投標人和其他利害關(guān)系人的投訴。項目招標基本情況表項目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標比選招標勘察全部招標委托招標比選招標設(shè)計全部招標委托招標比選招標建筑工程安裝工程全部招標委托招標公開招標監(jiān)理全部招標委托招標比選招標重要設(shè)施設(shè)備購置全部招標委托招標比選招標第十一章 投資估算與資金籌措一、估算范圍本項目投資估算范圍包括：（一）土建工程、裝飾工程、水電安裝、消防工程等；（二）工程建設(shè)其他費：包括建設(shè)單位管理費、可行性研究報告編審費、工程監(jiān)理費、招標代理費等；（三）生活設(shè)施設(shè)備添置二、估算依據(jù)3.地區(qū)材料預(yù)算價格三、估算說明。%計取。%。%。%。四、投資估算。（一）（二）土建工程費用投資：；（三）裝飾工程設(shè)備安裝及費用投資：；（四）。五、資金籌措。、銀行貸款3億元。第十二章 項目財務(wù)評價一、項目銷售收入預(yù)測項目效益分析時僅考慮商鋪進行銷售，書畫藝術(shù)博物館及黃淮海書畫院為當?shù)卣媸聵I(yè)，成本價交政府使用，部分停車位及人防工程未計入。由于項目面對市場銷售，考慮當前房地產(chǎn)市場價格結(jié)合本項目地理位置，保守預(yù)測一層商鋪面積銷售均價3800元/平方米，；，銷售均價2600元/平方米計算，；書畫藝術(shù)博物館及黃淮海書畫院為當?shù)卣媸聵I(yè)，成本價1900元/平方米計算。二、項目總投資成本估算 根據(jù)項目開發(fā)條件及發(fā)展模式，按房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的構(gòu)成方式，估算項目的各項開發(fā)成本費用，并按項目的發(fā)展進度估算開發(fā)的成本費用投入。（一）投資估算測算分析成本估算根據(jù)現(xiàn)有資料結(jié)合我公司收集的資料數(shù)據(jù)及經(jīng)驗數(shù)據(jù)和當?shù)厥袌鏊郊右跃C合分析，最后估算出項目開發(fā)的各項成本。征地費用：建筑費用：裝飾工程設(shè)備安裝及費用：其他費用：固定資產(chǎn)總投資：（二）項目費用估算銀行利息：%x3=1905萬元銷售費用： %=不可預(yù)見費用：87954x0. 5%=項目凈收入：8718萬元所得稅：8718x25%=項目稅后利潤： 三、資金籌措計劃分析本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是項目融資，三是銷售房收入用于投資部分。從目前的資金投入情況分析，在項目開發(fā)過程中，前期須投入較大的是土地成本、前期費用，而工程施工費用亦可采用施工墊資減少資金壓力。本項目已取得土地證并付清土地出讓金。項目開發(fā)中要保證資金鏈的正常運作，必須盡快進行銷售，以回籠資金，減少財務(wù)費用，根據(jù)房地產(chǎn)市場的去化度和銷售市場預(yù)測，銷售回款能夠保證。從目前動態(tài)投資資金情況分析，本項目投入8000萬元左右的資金可以實現(xiàn)開發(fā)。此投入未考慮銷售回款，在實際投入中，將有建筑商和材料供應(yīng)商的墊資補充和銷售收入及按揭資金補充。本項目依據(jù)銷售情況擬分三期開發(fā)，一期開發(fā)結(jié)束時回籠資金在保證二期開發(fā)投入的情況下開始回收投資。四、效益分析（一）效益分析設(shè)定稅金及附加：按國內(nèi)資金開發(fā)的方式進行本次房地產(chǎn)開發(fā)，在進行物業(yè)銷售時預(yù)計需支付的稅項主要有營業(yè)稅、營業(yè)稅附加、印花稅和土地增值稅等，根據(jù)宿州市的實際情況，%計算。%。銷售費用：按銷售收入的百分比計算，其中包括項目推廣宣傳、廣告等費用，%計算。所得稅：按應(yīng)納稅所得額的25%計算征收。（二）財務(wù)評價指標的選取分析對本項目進行經(jīng)濟分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，計算全部投資的經(jīng)濟效益。在進行本項目的經(jīng)濟效益評價時，所選取的財務(wù)指標為：內(nèi)部收益率（IRR）內(nèi)部收益率（IRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于0時的折現(xiàn)率，反映出項目所占用資金的盈利率，即反映項目自身的盈利能力，是項目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項目自身的盈利能力的主要動態(tài)評價指標。當內(nèi)部收益率大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。本項目選定的基準收益率為10%。財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）是按事先設(shè)定的基準貼現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于0時的項目是可以考慮接受的。貼現(xiàn)率是計算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項目性質(zhì)、經(jīng)營風(fēng)險、經(jīng)營目標和要求，一般趨向于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現(xiàn)率。本項目根據(jù)投資經(jīng)營目標將貼現(xiàn)率選定為10%。投資收益率項目靜態(tài)資本收益率是以項目計算時點的利潤除以全部投資而得出的指標，它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的指標。銷售利潤率稅后利潤與銷售收入之比。（三）項目靜態(tài)收益分析計算出的靜態(tài)指標如下：序號指標名稱單位指標值1稅前利潤萬元87182稅后利潤萬元3稅前投資收益率%4稅后投資收益率%5稅后銷售利潤率%從以上靜態(tài)指標分析可得，本方案靜態(tài)效益分析是可行的。（四）項目動態(tài)收益分析項目方案的動態(tài)財務(wù)分析指標計算見下表：序號指標名稱單位指標值1稅前內(nèi)部收益率%2稅后內(nèi)部收益率%3稅前凈現(xiàn)值萬元87184稅后凈現(xiàn)值萬元5盈虧平衡銷售率%在本項目中，選取10%為基準收益率，項目稅后收益率遠大于基準收益率，項目具有較強的盈利能力；在計算凈現(xiàn)值時，選取10%作為貼現(xiàn)率，項目的所得稅前及稅后的凈現(xiàn)值遠大于零，能滿足盈利要求。 從上表動態(tài)指標分析可得，本方案盈利能力較強，可以選取。（五）財務(wù)分析結(jié)論綜合以上分析可得出本項目財務(wù)評價結(jié)論：從財務(wù)評價指標看，本項目可以接受的靜態(tài)和動態(tài)盈利能力，因而在財務(wù)上是可行的。第十三章 效益分析一、經(jīng)濟效益分析項目建成后，通過市場經(jīng)營手段建立和構(gòu)架書畫藝術(shù)服務(wù)平臺的商業(yè)模式，包括不同的物業(yè)形態(tài)，不同的服務(wù)體系，并通過內(nèi)部各項差異經(jīng)營相互補充來實現(xiàn)最高利潤和低成本的相互均衡。還可以通過擴大書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的衍生和增值業(yè)務(wù)，提高平臺運營的整體盈利水平，發(fā)展高端書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)，提升附加值，支持后續(xù)租金的適當提高。在展覽、服務(wù)平臺收入和特色旅游商品、書畫藝術(shù)產(chǎn)品銷售等方面，將取得可觀的經(jīng)濟效益；并有力地拉動地方其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟收入。二、社會效益分析本項目的建設(shè)將為促進書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到示范樣板的積極作用，成為書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)成果的展示交流平臺，提高了書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的綜合商業(yè)能力能力，進一步地推動書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項目建成后，將極大推進書畫藝術(shù)集聚區(qū)的快速形成與發(fā)展，將書畫藝術(shù)展覽、商品開發(fā)、品味體驗、書畫人才培訓(xùn)、餐飲娛樂等形成完整產(chǎn)業(yè)鏈條，吸引各類書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚，對關(guān)聯(lián)行業(yè)具有很強的牽引作用，可形成系列化、規(guī)?；?、市場化和品牌化的書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。不僅拉動的經(jīng)濟增長、增加就業(yè)和財政稅收起到巨大的作用，并且將填補安徽省目前尚無書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的空白，對于建設(shè)文化強縣的發(fā)展戰(zhàn)略具有及其重要的現(xiàn)實意義和長遠意義。第十四章 結(jié)論和建議一、結(jié)論（一）本項目建設(shè)符合社會經(jīng)濟總體發(fā)展。（二）本項目的選址合理，地塊配套齊全，場址能滿足建設(shè)要求和規(guī)劃展覽的功能要求。（三）本項目的建設(shè)內(nèi)容和工程建設(shè)方案，經(jīng)過詳細分析和論證，證明是可行的。（四）本項目對環(huán)境影響非常小，通過施工時的防護，把施工對環(huán)境的影響降到了最低，本項目在環(huán)境影響的評價是可行的。（五）本項目在節(jié)能和勞動安全方面，經(jīng)過分析是可行的。綜上所述，城市規(guī)劃展示館項目建設(shè)是必要的，是可行的，項目建成后將成為的“城市會客廳”和“城市金名片”。二、建議（一）建議建設(shè)單位按照行政審批程序，辦理有關(guān)手續(xù)，經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準后，開工建設(shè)。（二）本項目是促進書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有較高的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，建議加快項目建設(shè)進度，早日建成，及早促進書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)