【正文】 公用工程節(jié)能（一）電氣節(jié)能選用低能耗的電氣設(shè)備。所有變配電設(shè)備、開關(guān)、關(guān)源及燈具，均采用新型低耗產(chǎn)品。公共照明開關(guān)盡量采用自斷電延時開關(guān)。熒光燈自帶電容器且變電所采用集中電容補償以降低無功損耗。（二）給排水節(jié)能根據(jù)我國現(xiàn)行供水情況及建筑用水情況，建筑給排水節(jié)能主要有以下幾個途徑：1．衛(wèi)生器具：采用新型節(jié)水衛(wèi)生潔具、自閉式?jīng)_洗閥門； 2．用水設(shè)施：采用陶瓷閥芯水龍頭。3．使用合格給水管件及配件、推廣新型節(jié)水設(shè)備。（三）其它節(jié)能充分利用利用太陽能用作辦公熱水加熱。三、項目能耗分析（一）需水量計算根據(jù)項目特點，本項目每年運營365天。本項目工作人員3000人，生活用水量按照35L/人天。本項目年接待游客量為100萬人次，每人次10公升用水量計算，年用水量預(yù)計為1000噸。（二）耗電量計算經(jīng)測算，項目供電負荷為5000（KVA），日均用電量為5000度。四、項目能耗評價（一）項目能耗折算系數(shù)電的折算系數(shù)：根據(jù)《綜合能耗計算通則》【GB/T2589—2008】。水的折算系數(shù)：根據(jù)《綜合能耗計算通則》【GB/T2589—2008】。項目總能耗量見下表：項目直接綜合能耗等價值折標(biāo)計算表項目單位等價值折標(biāo)煤年耗量折標(biāo)煤比例系數(shù)（tce）（tce）（%）水t39325%電萬度%煤t合計100%（三）能源結(jié)構(gòu)分析從表中可以看出，其中：，%，，%。項目主要消耗能源品種為電。第九章 項目管理與實施進度一、項目管理本項目在建設(shè)期，應(yīng)成立工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，確保項目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、按計劃安排的工期完成。（一）實行工程質(zhì)量終身負責(zé)制。對項目建設(shè)工程質(zhì)量負主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、對參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接責(zé)任人，實行工程質(zhì)量終身追究制度。（二）實行工程監(jiān)理制。項目建設(shè)過程中，聘請有資格的監(jiān)理單位和人員，對項目建設(shè)進行監(jiān)理，抓好工程進度，提高工程質(zhì)量，降低成本。（三）嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過程中，接受計劃、審計等部門和社會輿論的監(jiān)督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進行嚴(yán)格的竣工驗收。（四）嚴(yán)格項目資金管理。對項目資金實行專帳管理、專款專用，嚴(yán)禁挪用和擠占。二、實施進度計劃（一）建設(shè)工期建設(shè)工期是指從擬建項目永久性工程開工之日，到項目全部建成投產(chǎn)或交付使用所需的全部時間。本項目計劃建設(shè)工期為24個月。（二）項目實施進度計劃安排 編制和報批可行性研究報告 完成詳勘、總體規(guī)劃及建筑設(shè)計、完成三通一平 完成土建工程 完成內(nèi)部裝修及布展工程 項目竣工，經(jīng)驗收合格后正式交付使用。第十章 工程招標(biāo)方案一、招標(biāo)范圍本項目的招標(biāo)范圍包括：工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購。二、招標(biāo)組織形式項目采用委托招標(biāo)形式，由項目業(yè)主通過比選等競爭方式自行確定具有相應(yīng)資質(zhì)范圍的招標(biāo)代理機構(gòu)。項目招標(biāo)應(yīng)遵循公平、公正、公開、誠信信用的原則。三、招標(biāo)方式。具體采用的方式依據(jù)項目規(guī)模按照《中華人民共和國招投標(biāo)法》、《安徽省國家投資工程建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)條例》、《安徽省政府投資工程建設(shè)項目比選項辦法》確定。規(guī)模限額以下的項目可以參照政府采購中的競爭性談判、單一來源采購、詢價等方式確定承包人。在指定媒介發(fā)布招標(biāo)公告的同時，招標(biāo)人根據(jù)項目的性質(zhì)和需要，也可以在其他媒介發(fā)布招標(biāo)公告，其公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與在指定媒介發(fā)布的招標(biāo)公告相同。四、投標(biāo)人資格確認(rèn)。；國家有關(guān)規(guī)定對投標(biāo)人資格條件或招標(biāo)文件對投標(biāo)人資格條件有規(guī)定的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的資格條件。(按照國家文物局文物辦法[2003]43號《文物保護工程勘察設(shè)計資質(zhì)管理辦法（試行）》、《文物保護工程施工資質(zhì)管理辦法（試行）》，實施所有保護工程的勘察設(shè)計與施工管理；按照《中華人民共和國文物保護法實施條例》第十五條，執(zhí)行非文物保護工程的資質(zhì)管理。)、業(yè)績、技術(shù)力量以及完成招標(biāo)項目的機械設(shè)備等。五、招投標(biāo)程序通過正式的招投標(biāo)程序，進行招標(biāo)公告一資格預(yù)審一投標(biāo)邀請—招標(biāo)文件—現(xiàn)場踏勘—標(biāo)前預(yù)備會—正式開標(biāo)—綜合評標(biāo)—確定中標(biāo)單位。六、中標(biāo)與招標(biāo)備案招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，依照招標(biāo)文件和投標(biāo)文件訂立書面合同，合同中可以約定以國家審計機關(guān)依法作出的審計結(jié)論作為結(jié)算依據(jù)。招標(biāo)人或招標(biāo)代理機構(gòu)應(yīng)在事后5個工作日內(nèi)逐項向有關(guān)行政主管部門提交備案材料。七、招投標(biāo)監(jiān)督有關(guān)行政主管部門按照職責(zé)分工，負責(zé)對招標(biāo)投標(biāo)過程中泄露保密資料、泄露標(biāo)底、串通招標(biāo)、串通投標(biāo)、歧視排斥投標(biāo)、騙取中標(biāo)、違法談判、違法確定中標(biāo)人、違法轉(zhuǎn)包或非法分包等違法行為進行監(jiān)督，并受理投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人的投訴。有關(guān)項目審批部門負責(zé)對規(guī)避招標(biāo)、違反招標(biāo)事項核準(zhǔn)規(guī)定、違規(guī)發(fā)布招標(biāo)公告或資格預(yù)審公告等違法行為進行監(jiān)督，對招標(biāo)評標(biāo)無效進行認(rèn)定，并受理投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人的投訴。項目招標(biāo)基本情況表項目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)比選招標(biāo)勘察全部招標(biāo)委托招標(biāo)比選招標(biāo)設(shè)計全部招標(biāo)委托招標(biāo)比選招標(biāo)建筑工程安裝工程全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)監(jiān)理全部招標(biāo)委托招標(biāo)比選招標(biāo)重要設(shè)施設(shè)備購置全部招標(biāo)委托招標(biāo)比選招標(biāo)第十一章 投資估算與資金籌措一、估算范圍本項目投資估算范圍包括：（一）土建工程、裝飾工程、水電安裝、消防工程等；（二）工程建設(shè)其他費：包括建設(shè)單位管理費、可行性研究報告編審費、工程監(jiān)理費、招標(biāo)代理費等；（三）生活設(shè)施設(shè)備添置二、估算依據(jù)3.地區(qū)材料預(yù)算價格三、估算說明。%計取。%。%。%。四、投資估算。（一）（二）土建工程費用投資：；（三）裝飾工程設(shè)備安裝及費用投資：；（四）。五、資金籌措。、銀行貸款3億元。第十二章 項目財務(wù)評價一、項目銷售收入預(yù)測項目效益分析時僅考慮商鋪進行銷售，書畫藝術(shù)博物館及黃淮海書畫院為當(dāng)?shù)卣媸聵I(yè)，成本價交政府使用，部分停車位及人防工程未計入。由于項目面對市場銷售，考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格結(jié)合本項目地理位置，保守預(yù)測一層商鋪面積銷售均價3800元/平方米，；，銷售均價2600元/平方米計算，；書畫藝術(shù)博物館及黃淮海書畫院為當(dāng)?shù)卣媸聵I(yè)，成本價1900元/平方米計算。二、項目總投資成本估算 根據(jù)項目開發(fā)條件及發(fā)展模式，按房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的構(gòu)成方式，估算項目的各項開發(fā)成本費用，并按項目的發(fā)展進度估算開發(fā)的成本費用投入。（一）投資估算測算分析成本估算根據(jù)現(xiàn)有資料結(jié)合我公司收集的資料數(shù)據(jù)及經(jīng)驗數(shù)據(jù)和當(dāng)?shù)厥袌鏊郊右跃C合分析，最后估算出項目開發(fā)的各項成本。征地費用：建筑費用：裝飾工程設(shè)備安裝及費用：其他費用：固定資產(chǎn)總投資：（二）項目費用估算銀行利息：%x3=1905萬元銷售費用： %=不可預(yù)見費用：87954x0. 5%=項目凈收入：8718萬元所得稅：8718x25%=項目稅后利潤： 三、資金籌措計劃分析本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是項目融資，三是銷售房收入用于投資部分。從目前的資金投入情況分析，在項目開發(fā)過程中，前期須投入較大的是土地成本、前期費用，而工程施工費用亦可采用施工墊資減少資金壓力。本項目已取得土地證并付清土地出讓金。項目開發(fā)中要保證資金鏈的正常運作，必須盡快進行銷售，以回籠資金，減少財務(wù)費用，根據(jù)房地產(chǎn)市場的去化度和銷售市場預(yù)測，銷售回款能夠保證。從目前動態(tài)投資資金情況分析，本項目投入8000萬元左右的資金可以實現(xiàn)開發(fā)。此投入未考慮銷售回款，在實際投入中，將有建筑商和材料供應(yīng)商的墊資補充和銷售收入及按揭資金補充。本項目依據(jù)銷售情況擬分三期開發(fā)，一期開發(fā)結(jié)束時回籠資金在保證二期開發(fā)投入的情況下開始回收投資。四、效益分析（一）效益分析設(shè)定稅金及附加：按國內(nèi)資金開發(fā)的方式進行本次房地產(chǎn)開發(fā)，在進行物業(yè)銷售時預(yù)計需支付的稅項主要有營業(yè)稅、營業(yè)稅附加、印花稅和土地增值稅等，根據(jù)宿州市的實際情況，%計算。%。銷售費用：按銷售收入的百分比計算，其中包括項目推廣宣傳、廣告等費用，%計算。所得稅：按應(yīng)納稅所得額的25%計算征收。（二）財務(wù)評價指標(biāo)的選取分析對本項目進行經(jīng)濟分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，計算全部投資的經(jīng)濟效益。在進行本項目的經(jīng)濟效益評價時，所選取的財務(wù)指標(biāo)為：內(nèi)部收益率（IRR）內(nèi)部收益率（IRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于0時的折現(xiàn)率，反映出項目所占用資金的盈利率，即反映項目自身的盈利能力，是項目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項目自身的盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。當(dāng)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。本項目選定的基準(zhǔn)收益率為10%。財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）是按事先設(shè)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0時的項目是可以考慮接受的。貼現(xiàn)率是計算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項目性質(zhì)、經(jīng)營風(fēng)險、經(jīng)營目標(biāo)和要求，一般趨向于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現(xiàn)率。本項目根據(jù)投資經(jīng)營目標(biāo)將貼現(xiàn)率選定為10%。投資收益率項目靜態(tài)資本收益率是以項目計算時點的利潤除以全部投資而得出的指標(biāo)，它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的指標(biāo)。銷售利潤率稅后利潤與銷售收入之比。（三）項目靜態(tài)收益分析計算出的靜態(tài)指標(biāo)如下：序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值1稅前利潤萬元87182稅后利潤萬元3稅前投資收益率%4稅后投資收益率%5稅后銷售利潤率%從以上靜態(tài)指標(biāo)分析可得，本方案靜態(tài)效益分析是可行的。（四）項目動態(tài)收益分析項目方案的動態(tài)財務(wù)分析指標(biāo)計算見下表：序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值1稅前內(nèi)部收益率%2稅后內(nèi)部收益率%3稅前凈現(xiàn)值萬元87184稅后凈現(xiàn)值萬元5盈虧平衡銷售率%在本項目中，選取10%為基準(zhǔn)收益率，項目稅后收益率遠大于基準(zhǔn)收益率，項目具有較強的盈利能力；在計算凈現(xiàn)值時，選取10%作為貼現(xiàn)率，項目的所得稅前及稅后的凈現(xiàn)值遠大于零，能滿足盈利要求。 從上表動態(tài)指標(biāo)分析可得，本方案盈利能力較強，可以選取。（五）財務(wù)分析結(jié)論綜合以上分析可得出本項目財務(wù)評價結(jié)論：從財務(wù)評價指標(biāo)看，本項目可以接受的靜態(tài)和動態(tài)盈利能力，因而在財務(wù)上是可行的。第十三章 效益分析一、經(jīng)濟效益分析項目建成后，通過市場經(jīng)營手段建立和構(gòu)架書畫藝術(shù)服務(wù)平臺的商業(yè)模式，包括不同的物業(yè)形態(tài)，不同的服務(wù)體系，并通過內(nèi)部各項差異經(jīng)營相互補充來實現(xiàn)最高利潤和低成本的相互均衡。還可以通過擴大書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的衍生和增值業(yè)務(wù)，提高平臺運營的整體盈利水平，發(fā)展高端書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)，提升附加值，支持后續(xù)租金的適當(dāng)提高。在展覽、服務(wù)平臺收入和特色旅游商品、書畫藝術(shù)產(chǎn)品銷售等方面，將取得可觀的經(jīng)濟效益；并有力地拉動地方其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟收入。二、社會效益分析本項目的建設(shè)將為促進書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到示范樣板的積極作用，成為書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)成果的展示交流平臺，提高了書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的綜合商業(yè)能力能力，進一步地推動書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項目建成后，將極大推進書畫藝術(shù)集聚區(qū)的快速形成與發(fā)展，將書畫藝術(shù)展覽、商品開發(fā)、品味體驗、書畫人才培訓(xùn)、餐飲娛樂等形成完整產(chǎn)業(yè)鏈條，吸引各類書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚，對關(guān)聯(lián)行業(yè)具有很強的牽引作用，可形成系列化、規(guī)?；?、市場化和品牌化的書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。不僅拉動的經(jīng)濟增長、增加就業(yè)和財政稅收起到巨大的作用，并且將填補安徽省目前尚無書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的空白，對于建設(shè)文化強縣的發(fā)展戰(zhàn)略具有及其重要的現(xiàn)實意義和長遠意義。第十四章 結(jié)論和建議一、結(jié)論（一）本項目建設(shè)符合社會經(jīng)濟總體發(fā)展。（二）本項目的選址合理，地塊配套齊全，場址能滿足建設(shè)要求和規(guī)劃展覽的功能要求。（三）本項目的建設(shè)內(nèi)容和工程建設(shè)方案，經(jīng)過詳細分析和論證，證明是可行的。（四）本項目對環(huán)境影響非常小，通過施工時的防護，把施工對環(huán)境的影響降到了最低，本項目在環(huán)境影響的評價是可行的。（五）本項目在節(jié)能和勞動安全方面，經(jīng)過分析是可行的。綜上所述，城市規(guī)劃展示館項目建設(shè)是必要的，是可行的，項目建成后將成為的“城市會客廳”和“城市金名片”。二、建議（一）建議建設(shè)單位按照行政審批程序，辦理有關(guān)手續(xù)，經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)后，開工建設(shè)。（二）本項目是促進書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有較高的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，建議加快項目建設(shè)進度，早日建成，及早促進書畫藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)