【正文】 組。在配送中心外設(shè)室外消防給水管線，埋地設(shè)，呈環(huán)狀布置，管線上設(shè)置室外地上式消防栓。在庫房內(nèi)各防火單元均設(shè)置室內(nèi)消火栓，每個消火栓處設(shè)有火災(zāi)報警按鈕，信號送至庫區(qū)消防控制中心。高架庫房內(nèi)易燃區(qū)根據(jù)情況設(shè)置自動噴水滅火給水系統(tǒng)。(2)急救消防設(shè)施配送中心庫房內(nèi)各防火單元內(nèi)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災(zāi)。(3)消防水量室外消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：10L/S自動噴水滅火用水量：30L/S本工程消防總用水量：70L/S通風空調(diào)根據(jù)《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》及國家和地區(qū)的有關(guān)規(guī)定，設(shè)置適當?shù)牟膳?、通風、空調(diào)及防排煙設(shè)施。為庫房內(nèi)能達到勞保要求，封閉庫房需設(shè)置通風裝置。機房及出入庫管理辦公用房等一些要求比較高的房間需設(shè)置相應(yīng)的空調(diào)系統(tǒng)，所有庫房不設(shè)供暖空調(diào)系統(tǒng)，要求高的房間可以根據(jù)房間的位置及面積設(shè)置普通的空調(diào)器或小型柜式空調(diào)機組。廣播系統(tǒng)物流園內(nèi)設(shè)置一套廣播系統(tǒng)，平時用作播放音樂、通知等，緊急時用于指揮系統(tǒng)。節(jié)能措施 A 庫房內(nèi)無采暖情況下采取節(jié)能設(shè)計，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。B 衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。C 盡量采用循環(huán)水，使生產(chǎn)水得到重復利用。D 選用低損耗高效變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟方式下運行。E 選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進行無功補償，減少無功損耗。第八章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生環(huán)境保護 (1)污染及治理在項目建設(shè)中將嚴格遵守國家計委、國家環(huán)境保護委員會頒發(fā)的《建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定》，確保本項目建成后對環(huán)境不造成污染，實現(xiàn)衛(wèi)生達標。因本項目是成件商品的儲存配送，主要是對商品進行包裝、分包裝，產(chǎn)生的包裝材料棄物可回收利用，不會造成像污水、廢氣、煙塵和噪音等污染，因此不再做出具體規(guī)定。(2)環(huán)境綠化xx平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調(diào)節(jié)氣溫、改善勞動條件、保護和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場內(nèi)車輛及場外道路灰塵對庫區(qū)環(huán)境的污染，使庫區(qū)綠化率達到20%以上，綠化效果達到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標準。安全衛(wèi)生根據(jù)勞動部《關(guān)于生產(chǎn)性建設(shè)工程項目職業(yè)安全監(jiān)察的暫行規(guī)定》，確保本項目投產(chǎn)后生產(chǎn)工人在工作崗位上安全和健康不受傷害。因本項目無崗位有害物質(zhì)存在，故本報告只考慮安全防護設(shè)施。(1)倉庫內(nèi)勞動安全防護重點是防火、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。庫外勞動安全防護以商品運輸中的交通安全為重點。(2)職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計中采取的主要防范措施：A 本項目按照國家規(guī)定的倉儲建設(shè)項目安全衛(wèi)生標準及有關(guān)規(guī)范進行設(shè)計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設(shè)備。B 庫房內(nèi)安裝通風設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。C 庫房內(nèi)地面采用無積水設(shè)計，防止地滑。D 建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實警衛(wèi)、值班制度。第九章 項目組織及運營湖南XX國際物流園開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理的總體目標是積極采用先進的物流管理技術(shù)和設(shè)備，加快建立多層次、多元化、符合市場經(jīng)濟規(guī)律,與國際通行規(guī)則接軌,物暢其流、快捷準時、經(jīng)濟合理、用戶滿意的社會化、綜合化、現(xiàn)代化和國際化的物流服務(wù)中心。根據(jù)這一目標，園區(qū)經(jīng)營管理體制應(yīng)該既具有本國本土特色，又充分體現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)管理制度模式，同時還能有效地指導具體操作。項目運營模式物流園采用“政府引導、企業(yè)運作”的管理模式，擬由湖南省XX實業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)起組建湖南XX國際物流園有限公司負責物流園項目的管理和運營。股東會董事會總經(jīng)理綜合管理部計劃財務(wù)部市場部信息管理中心項目運營公司將依托國家、省、市及開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策，創(chuàng)建局部優(yōu)化環(huán)境，通過提供各種高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，嚴格按照現(xiàn)代企業(yè)制度和法人治理結(jié)構(gòu)的要求來設(shè)置公司的管理模式和組織架構(gòu)。組織架構(gòu)見圖91。圖91：組織架構(gòu)圖園區(qū)管理系統(tǒng)項目完工后，公司將按項目要求安排管理人員20人，市場人員5人，司機、技術(shù)及服務(wù)人員125人，共150人。為保證園區(qū)正常運轉(zhuǎn)，園區(qū)一般行政管理人員實行一班制，一般生產(chǎn)人員將實行兩班運轉(zhuǎn)制，保衛(wèi)實行三班運轉(zhuǎn)制。公司總部信息管理中心實行24小時值班制，實現(xiàn)實時處理相關(guān)業(yè)務(wù)信息，以保證本公司在全國任何一個地方攬貨，及時、準確、安全、經(jīng)濟地將貨物送到全國任何一個地方。同時，本項目的目標是通過物流園區(qū)建立覆蓋全國的社會化現(xiàn)代物流服務(wù)體系，達到服務(wù)集成化、運輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學化、操作標準化、作業(yè)機械化、業(yè)務(wù)規(guī)?；凸芾黼娔X化。因此，公司發(fā)展需要的是復合型、高層次的管理人才和技術(shù)人才。人員培訓是公司核心競爭力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長足發(fā)展的重要保證。本項目所配備的人員，必須經(jīng)培訓并考核合格后方能上崗。人員培訓要制定具體實施計劃，指定專人負責組織落實，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進行。人員的培訓和考核擬在本項目試運營前完成。項目實施方案（1） 明確以“政府引導、企業(yè)運作”的原則，以湖南省XX實業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)起設(shè)立項目運作公司，對項目進行運營和管理；（2） 通過與政府相關(guān)部門進行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建立園區(qū)入駐企業(yè)的快速通道，為項目招商建立基礎(chǔ)條件；（3） 為適應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展的需要，項目的建設(shè)遵循“高起點、高標準”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代物流企業(yè)集聚高地 ；（4） 嘗試以多種方式進行融資，為項目的資金支持尋找最佳支撐；（5） 嘗試多種形式的激勵政策，為項目管理和運營人才的引進創(chuàng)造良好的條件；（6） 堅持“信譽和服務(wù)第一”宗旨，通過嚴格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨特、忠誠”的物流服務(wù)品牌；第十章 項目進度計劃工程進度項目建設(shè)期從2002年10月至2004年9月。具體實施進度見下表：2003年4月項目立項、落實資金2003年5月——2002年6月項目可行性研究及項目評估、論證2003年7月——2003年8月項目報建、征用土地2003年7月——2003年8月初步設(shè)計及施工設(shè)計2003年9月——2004年12月土建工程2005年1月——2005年4月安裝工程、設(shè)備購置及信息系統(tǒng)調(diào)試2005年5月一期工程驗收項目進度2002年10月2003年12月：開發(fā)物流管理信息系統(tǒng)、出入庫管理、庫存管理、貨物管理、配載管理、海關(guān)管理、電子交易、成本控制等各種功能軟件；與全國50家配送中心建立物流戰(zhàn)略同盟，形成物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)； 2003年1月2004年9月：對全國及國外第三方物流企業(yè)進行招商，使50家物流企業(yè)入駐湖南XX物流園，并提供物流園區(qū)服務(wù)；與全國50家配送中心建立戰(zhàn)略同盟，組織開展省際、國際物流業(yè)務(wù)；接受100家大型工商企業(yè)委托，開展第三方物流服務(wù)；2004年1月2004年9月：試運行物流管理信息系統(tǒng)；2004年10月2005年9月：建立健全物流管理信息系統(tǒng)，使之具有物流管理、海關(guān)管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等各種功能，為60家左右大型工商企業(yè)提供供應(yīng)鏈管理及全程物流服務(wù)，吸引5萬名個人或企業(yè)成為園區(qū)的會員；貨運吞吐量達到2500萬噸以上，宏觀物流產(chǎn)值8億元以上；現(xiàn)代綜合性物流服務(wù)體系初步形成；2005年10月2007年9月：年貨運吞吐量達到8000萬噸以上，年宏觀物流產(chǎn)值25億元以上，通過整合第三方物流企業(yè)、生產(chǎn)企業(yè)和機場、港口、金融、海關(guān)等各種服務(wù)機構(gòu)，建立一個可以體現(xiàn)社會化、共同化、現(xiàn)代化、信息化、系統(tǒng)化、立體化和生態(tài)化的現(xiàn)代綜合性物流服務(wù)體系，為長沙經(jīng)開區(qū)、長沙高新區(qū)、株洲高新區(qū)等主要園區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供現(xiàn)代物流服務(wù)，并以長沙高科技產(chǎn)業(yè)帶為基礎(chǔ)，形成幅射全省及周邊省份物流網(wǎng)絡(luò)，為區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展提供有力的支撐。第十一章 投資估算與資金籌措為了簡化計算，在以下估算與財務(wù)分析中，將2003年4月至2004年3月定義為第1年，2004年4月至2005年3月定義為第2年，并以此類推。投資估算依據(jù)投資估算的主要依據(jù)為：A 《民用xx可行性研究深度和要求》B 有關(guān)部委編制的《建設(shè)項目投資估算辦法》C 長沙市同類xx物近期單位造價指標及國內(nèi)xx材料、設(shè)備現(xiàn)行價格總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息+流動資金固定資產(chǎn)投資=工程費用+其他費用+預備費用價格及取費依據(jù)：A、設(shè)備購置以詢價為主；B、安裝工程費按同類工程價值估算；C、xx工程費參照《湖南省xx工程概算定額》及類似工程造價估算。投資估算。、固定資產(chǎn)投資估算，，。(詳見輔助報表1)、流動資金投資估算流動資金估算是根據(jù)XX物流中心前期的運作經(jīng)驗按照擴大指標法進行估算。資金籌措計劃，，%。項目目前已經(jīng)有中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行表達了貸款意向，并簽訂了銀行承貸意向書。資金運籌計劃項目建設(shè)期按2年考慮，每年資金籌措與資金運用達到平衡。（詳見輔助報表2）還貸計劃（1） 銀行借款按季支付利息,第四年開始還本,第7年全部還清本息；（2） ；（詳見輔助報表7）第十二章 效益評價及不確定分析 評價依據(jù)、范圍及指標、評價依據(jù)及方法本項目經(jīng)濟評價依據(jù)國家計委[1993]530號文《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》進行評價。、評價范圍本項目評價是對湖南XX國際物流園區(qū)一期工程全部進行評價。本項目占地面積930畝，總xx面積218000平方米,其中: 倉儲面積14萬平方米，集裝箱堆場面積5萬平方米。、評價指標本項目經(jīng)濟評價擬采用財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等計算指標以考察項目的盈利水平及投資回收能力，判斷項目的財務(wù)可行性。、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(1)項目計算期
本項目評價計算期為12年， 2003年4月至2005年3月，為一期工程建設(shè)期。
(2)貨運量
根據(jù)調(diào)查及預測分析，項目建成后正常年貨物吞吐量8000萬噸以上。(3)行業(yè)基準收益率本次評價暫定基準收益率為12%。(4)固定資產(chǎn)折舊本次估算固定資產(chǎn)折舊按照以下方式確定：xx物按照30年折舊，殘值率10%，直線法折舊。信息系統(tǒng)按照5年折舊，無殘值，直線法折舊。設(shè)備按照10年折舊，無殘值，直線法折舊（詳見輔助報表3）(5)稅金營業(yè)稅金按照營業(yè)收入的5%計列。城市維護建設(shè)稅按照營業(yè)稅金的7%計列。教育附加費按照營業(yè)稅金的5%計列。所得稅率按照33%計列,按長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)政策,第一、二年免企業(yè)所得稅。經(jīng)濟評價（1）工資支出員工150人，其中管理人員20人，一般生產(chǎn)人員、保安等125人，市場人員5人。（2）材料及燃動電力耗用按照全負荷7000KW、日運行10小時估算。水耗用按照日耗用695立方米估算。材料（主要是包裝物）及其他燃料（主要是柴油）按照年耗用60萬元估算。（3）維修費維修費費按固定資產(chǎn)投資的1%計列。項目投產(chǎn)后每年的總成本、經(jīng)營成本見下簡表，（詳見輔助報表5） 單位：萬元項目名稱第一年第二年第三年第四年第五年第六至第十年總成本3654．55經(jīng)營成本(4)項目成本分析及表達式以項目投產(chǎn)后第六年為例，總成本中，%。項目成本表達式：總成本費用=燃料及動力費用+工資及福利費+修理費+折舊費+維檢費+攤銷費+利息支出+其他費用經(jīng)營成本=總成本費用年基本折舊費利息支出攤銷費其他費用=其他管理費用項目投產(chǎn)后有一市場開拓過程，各年生產(chǎn)負荷為：30%、50%、100%本項目評價收入費率按下列計算：倉儲收入：12元/平方米*月集裝箱堆存費：8元/標箱*天綜合樓租賃收入：15元/平方米*月裝卸費：16元/噸次（完成卸貨一次、裝貨一次為一次裝卸）集裝箱吊裝費：40元/標箱*次理貨包干費：10元/噸信息提成費：20元/條信息查詢費：1元/條(信息會員費：200元/年*位)項目銷售收入估算。項目投產(chǎn)后的總收入見下簡表，（詳見輔助報表6） 單位：萬元經(jīng)營項目第1年第2年第310年裝卸收入倉儲收入集裝箱堆存費綜合樓租賃收入集裝箱吊裝費理貨包干費信息系統(tǒng)收入540其他業(yè)務(wù)收入120200400本項目建設(shè)完成后。正常年銷售利潤為計算結(jié)果詳見基本報表2。由此可知，物流園投入運營，從第二年即可獲利，（含建設(shè)期），%，%。財務(wù)評價1主要計算報表分析（一）財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）根據(jù)該表可知項目的整個評價計算期（10年）的幾項指標，其中所得稅前內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值（I=12%）、%、。財務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準收益率，盈利能力滿足行業(yè)最低要求；財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明項目在財務(wù)上是可接受的。（二）財務(wù)現(xiàn)金流量表（自有資金）自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率為 %自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）為 。（三）損益表，各年利潤、 ；此外。(四)資金來源與運用表項目在計算期內(nèi)，各年均能達到資金平衡。（詳見基本報表3）(五)貸款還本付息表。經(jīng)銀企雙方協(xié)議，按季度支付利息，在投產(chǎn)后第二年開始償還。（詳見輔助報表7）（六）資產(chǎn)負債表（詳見基本報表4）2財務(wù)盈利能力分析（一）評價主要指標：（1）靜態(tài)指標① 投資利潤率（平均年）