【正文】 （詳見輔助報表7）（六）資產(chǎn)負(fù)債表（詳見基本報表4）2財務(wù)盈利能力分析（一）評價主要指標(biāo)：（1）靜態(tài)指標(biāo)① 投資利潤率（平均年） 。（詳見基本報表3）(五)貸款還本付息表。（三）損益表，各年利潤、 ；此外。財務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，盈利能力滿足行業(yè)最低要求；財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明項目在財務(wù)上是可接受的。由此可知，物流園投入運(yùn)營，從第二年即可獲利，（含建設(shè)期），%，%。項目投產(chǎn)后的總收入見下簡表，（詳見輔助報表6） 單位：萬元經(jīng)營項目第1年第2年第310年裝卸收入倉儲收入集裝箱堆存費(fèi)綜合樓租賃收入集裝箱吊裝費(fèi)理貨包干費(fèi)信息系統(tǒng)收入540其他業(yè)務(wù)收入120200400本項目建設(shè)完成后。項目投產(chǎn)后每年的總成本、經(jīng)營成本見下簡表，（詳見輔助報表5） 單位：萬元項目名稱第一年第二年第三年第四年第五年第六至第十年總成本3654．55經(jīng)營成本(4)項目成本分析及表達(dá)式以項目投產(chǎn)后第六年為例，總成本中，%。材料（主要是包裝物）及其他燃料（主要是柴油）按照年耗用60萬元估算。（2）材料及燃動電力耗用按照全負(fù)荷7000KW、日運(yùn)行10小時估算。所得稅率按照33%計列,按長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)政策,第一、二年免企業(yè)所得稅。城市維護(hù)建設(shè)稅按照營業(yè)稅金的7%計列。信息系統(tǒng)按照5年折舊，無殘值，直線法折舊。(3)行業(yè)基準(zhǔn)收益率本次評價暫定基準(zhǔn)收益率為12%。、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(1)項目計算期
本項目評價計算期為12年， 2003年4月至2005年3月，為一期工程建設(shè)期。本項目占地面積930畝，總xx面積218000平方米,其中: 倉儲面積14萬平方米，集裝箱堆場面積5萬平方米。（詳見輔助報表2）還貸計劃（1） 銀行借款按季支付利息,第四年開始還本,第7年全部還清本息；（2） ；（詳見輔助報表7）第十二章 效益評價及不確定分析 評價依據(jù)、范圍及指標(biāo)、評價依據(jù)及方法本項目經(jīng)濟(jì)評價依據(jù)國家計委[1993]530號文《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》進(jìn)行評價。項目目前已經(jīng)有中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行表達(dá)了貸款意向，并簽訂了銀行承貸意向書。(詳見輔助報表1)、流動資金投資估算流動資金估算是根據(jù)XX物流中心前期的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)按照擴(kuò)大指標(biāo)法進(jìn)行估算。投資估算。第十一章 投資估算與資金籌措為了簡化計算，在以下估算與財務(wù)分析中，將2003年4月至2004年3月定義為第1年，2004年4月至2005年3月定義為第2年，并以此類推。項目實(shí)施方案（1） 明確以“政府引導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作”的原則，以湖南省XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)起設(shè)立項目運(yùn)作公司，對項目進(jìn)行運(yùn)營和管理；（2） 通過與政府相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建立園區(qū)入駐企業(yè)的快速通道，為項目招商建立基礎(chǔ)條件；（3） 為適應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展的需要，項目的建設(shè)遵循“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代物流企業(yè)集聚高地 ；（4） 嘗試以多種方式進(jìn)行融資，為項目的資金支持尋找最佳支撐；（5） 嘗試多種形式的激勵政策，為項目管理和運(yùn)營人才的引進(jìn)創(chuàng)造良好的條件；（6） 堅持“信譽(yù)和服務(wù)第一”宗旨，通過嚴(yán)格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨(dú)特、忠誠”的物流服務(wù)品牌；第十章 項目進(jìn)度計劃工程進(jìn)度項目建設(shè)期從2002年10月至2004年9月。人員培訓(xùn)要制定具體實(shí)施計劃，指定專人負(fù)責(zé)組織落實(shí)，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進(jìn)行。人員培訓(xùn)是公司核心競爭力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長足發(fā)展的重要保證。同時，本項目的目標(biāo)是通過物流園區(qū)建立覆蓋全國的社會化現(xiàn)代物流服務(wù)體系，達(dá)到服務(wù)集成化、運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學(xué)化、操作標(biāo)準(zhǔn)化、作業(yè)機(jī)械化、業(yè)務(wù)規(guī)?；凸芾黼娔X化。為保證園區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，園區(qū)一般行政管理人員實(shí)行一班制，一般生產(chǎn)人員將實(shí)行兩班運(yùn)轉(zhuǎn)制，保衛(wèi)實(shí)行三班運(yùn)轉(zhuǎn)制。組織架構(gòu)見圖91。項目運(yùn)營模式物流園采用“政府引導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作”的管理模式，擬由湖南省XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)起組建湖南XX國際物流園有限公司負(fù)責(zé)物流園項目的管理和運(yùn)營。第九章 項目組織及運(yùn)營湖南XX國際物流園開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理的總體目標(biāo)是積極采用先進(jìn)的物流管理技術(shù)和設(shè)備，加快建立多層次、多元化、符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律,與國際通行規(guī)則接軌,物暢其流、快捷準(zhǔn)時、經(jīng)濟(jì)合理、用戶滿意的社會化、綜合化、現(xiàn)代化和國際化的物流服務(wù)中心。C 庫房內(nèi)地面采用無積水設(shè)計，防止地滑。(2)職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計中采取的主要防范措施：A 本項目按照國家規(guī)定的倉儲建設(shè)項目安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設(shè)備。(1)倉庫內(nèi)勞動安全防護(hù)重點(diǎn)是防火、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。安全衛(wèi)生根據(jù)勞動部《關(guān)于生產(chǎn)性建設(shè)工程項目職業(yè)安全監(jiān)察的暫行規(guī)定》，確保本項目投產(chǎn)后生產(chǎn)工人在工作崗位上安全和健康不受傷害。(2)環(huán)境綠化xx平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進(jìn)行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。第八章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生環(huán)境保護(hù) (1)污染及治理在項目建設(shè)中將嚴(yán)格遵守國家計委、國家環(huán)境保護(hù)委員會頒發(fā)的《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)設(shè)計規(guī)定》，確保本項目建成后對環(huán)境不造成污染，實(shí)現(xiàn)衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。D 選用低損耗高效變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟(jì)方式下運(yùn)行。B 衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。廣播系統(tǒng)物流園內(nèi)設(shè)置一套廣播系統(tǒng)，平時用作播放音樂、通知等，緊急時用于指揮系統(tǒng)。為庫房內(nèi)能達(dá)到勞保要求，封閉庫房需設(shè)置通風(fēng)裝置。(2)急救消防設(shè)施配送中心庫房內(nèi)各防火單元內(nèi)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災(zāi)。在庫房內(nèi)各防火單元均設(shè)置室內(nèi)消火栓，每個消火栓處設(shè)有火災(zāi)報警按鈕，信號送至庫區(qū)消防控制中心。(1)消防給水系統(tǒng)在庫區(qū)內(nèi)設(shè)消防儲水池及泵房一座，可利用原有的消防儲水池及泵房，設(shè)置智能型變頻穩(wěn)壓消防給水機(jī)組。確保消防設(shè)施符合消防要求。室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。(3)排水方案結(jié)合地形特征和道路建設(shè)鋪設(shè)排水管道，采用雨污水分流排放。(2)給水方案物流園及住宅生活用水使用XX供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給，目前生活及消防用水均已進(jìn)入該地邊緣，只需聯(lián)接即可。通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本工程通訊、電視與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用綜合布線，系統(tǒng)接入電視網(wǎng)，每門棟分接箱裝于底層，每戶裝3個插座，穿管線在土建施工時埋設(shè)，安裝由電信及有線電視部門負(fù)責(zé)。防雷部分按三類防雷xx物設(shè)置，利用土建基礎(chǔ)做接地裝置。按規(guī)范規(guī)定，本工程除消防用電為一類負(fù)荷外，其余用戶二類用電負(fù)荷。供電系統(tǒng)（1）設(shè)計依據(jù)及范圍供電設(shè)計嚴(yán)格按照《民用xx設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T1692）、《xx物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB50057一94）、《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》等進(jìn)行設(shè)計。倉庫采用鋼架結(jié)構(gòu)。xx結(jié)構(gòu)本項目區(qū)域內(nèi)xx物按地震烈度6級設(shè)計。各單元院落空間在整齊的格網(wǎng)布局下謹(jǐn)慎介入，形成系列富于變化的城市空間和沿街景觀。寬闊的林蔭道栽種的花草樹木使布局嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃平面變得柔和，從而使新建的物流園區(qū)象是鑲嵌在綠色的框架中一般。4景觀規(guī)劃二軸二區(qū)中心區(qū)形成十字景觀軸，行政辦公區(qū)的集中綠地和東北的城市綠地本案明顯特征是簡潔的交通流線基礎(chǔ)上形成整體的城市空間和軸線，提供高效的交通和令人愉快的景觀環(huán)境。3交通規(guī)劃交通規(guī)劃原則（1）園區(qū)道路層次結(jié)構(gòu)與功能分工，基本達(dá)到客貨分流；（2）合理安排車流路徑，保障交通暢通；（3）保證園區(qū)與主要物流集散地有便捷的客貨運(yùn)通道；（4）保護(hù)生態(tài)環(huán)境，控制交通對環(huán)境的影響；（5）在滿足園區(qū)近期交通需求的前提下，為園區(qū)發(fā)展保有較大的交通預(yù)留。（2）物流配送區(qū)形成集集貨、倉儲、分撿、配送、信息處理于一體的配送中心。第七章 專業(yè)技術(shù)方案總平面布置1總體布局原則（1）按照現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的功能特點(diǎn)和發(fā)展要求；（2）重視區(qū)域開發(fā)條件以及內(nèi)外交通系統(tǒng)優(yōu)化完善；（3）堅持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境。（2）物流供需信息共享? 車輛需求與供給信息；? 原材料需求信息與供應(yīng)信息；? 商品需求信息與供應(yīng)信息；? 倉庫需求信息與供給信息；? 其他物流需求信息。 物流企業(yè)信息共享? 物流節(jié)點(diǎn)信息；? 物流企業(yè)；? 物流相關(guān)企業(yè)信息；? 物流企業(yè)資質(zhì)；216。 城市綜合信息共享? 城市地理信息；? 城市路網(wǎng)信息；? 城市交通管理信息；? 企事業(yè)單位信息。 區(qū)域綜合交通運(yùn)輸信息共享? 公路路網(wǎng)信息；? 港口綜合信息；? 機(jī)場綜合信息；? 鐵路路網(wǎng)信息；? 鐵路運(yùn)輸信息；? 船公司綜合信息；? 航空公司綜合信息。、物流信息系統(tǒng)總體框架園區(qū)綜合物流信息平臺的總體框架及信息處理流程見圖6－6－3所示。、物流信息平臺規(guī)劃建設(shè)的總體思路（1） 對于園區(qū)內(nèi)中小型物流企業(yè)采用ASP（應(yīng)用服務(wù)提供商）服務(wù)的模式，為園區(qū)內(nèi)中小型物流企業(yè)提供綜合的物流信息服務(wù)。物流信息系統(tǒng)建設(shè)方案、物流信息系統(tǒng)建設(shè)的總體目標(biāo)為園區(qū)物流企業(yè)提供高效的網(wǎng)絡(luò)化信息管理手段，實(shí)現(xiàn)物流信息共享。服務(wù)主體：長沙市及周邊地區(qū)、湖南省國際貿(mào)易。服務(wù)主體：提供長沙及周邊地區(qū)（長、株、潭）配送服務(wù)；第三層面，依托城市道路或公路，構(gòu)筑與新港城、XX物流中心的對接體系，形成以鐵路、公路（道路）、水運(yùn)的多式聯(lián)運(yùn)系統(tǒng)為支撐的集各種物流功能與一體的物流集散中心。 空港國際物流與公鐵水多式聯(lián)運(yùn)物流需求；、園區(qū)系統(tǒng)功能結(jié)構(gòu)設(shè)計通過建設(shè)以信息系統(tǒng)為支撐，建立集運(yùn)輸、配載、倉儲、配送、包裝、流通加工、海關(guān)、物流高科技產(chǎn)業(yè)等物流服務(wù)功能為一體的綜合性物流園，形成服務(wù)于四個層面的虛擬物流樞紐中心：第一層面，形成集采購、銷售、倉儲、配送于一體的供應(yīng)鏈管理中心。 以長沙高科技產(chǎn)業(yè)帶為中心的物流需求；216。 長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)物流需求；216。如各類機(jī)械車輛的技術(shù)檢測、維修、清洗、加油及車輛停泊；住宿、餐飲、文化娛樂、保健、購物、商務(wù)等。（6）信息管理服務(wù)功能建立以通信設(shè)備和計算機(jī)系統(tǒng)為中心的通信信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，收集處理運(yùn)輸和倉儲過程中的大量信息，建立數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)、決策支持系統(tǒng)、信息受理和交易系統(tǒng)、結(jié)算系統(tǒng)、車輛移動通信網(wǎng)絡(luò)、庫存管理系統(tǒng)，提高整個系統(tǒng)的效率。（5）辦理零擔(dān)貨物業(yè)務(wù)辦理零擔(dān)貨物的受理托運(yùn)、檢貨過磅、驗(yàn)收入庫、貨物交接、中轉(zhuǎn)倉儲及運(yùn)輸業(yè)務(wù)。受客戶委托，辦理出口貨物的接貨、包裝、訂艙、訂車皮等各種出口前的必要作業(yè)和手續(xù)；辦理出口貨物的聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)以及貨物的配載、裝卸、平艙等業(yè)務(wù)。（3）國際貨運(yùn)代理功能受國內(nèi)外貨主的委托，代辦接貨、發(fā)運(yùn)業(yè)務(wù)，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接、報關(guān)手續(xù)。（2）內(nèi)陸口岸功能湖南XX國際物流示范園的特色是融入海關(guān)功能，相當(dāng)于沿海港口內(nèi)移，起到內(nèi)陸口岸功能。 園區(qū)功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計、園區(qū)系統(tǒng)功能設(shè)計（1）貨物集散、中轉(zhuǎn)、倉儲功能對生產(chǎn)廠家出廠準(zhǔn)備運(yùn)銷的產(chǎn)品或需中轉(zhuǎn)的貨物，各種進(jìn)出口貨物，需要長期保存、周轉(zhuǎn)的免檢保稅商品，海關(guān)暫扣物資，進(jìn)出口國際集裝箱等，均可提供集散、運(yùn)輸、倉儲、中轉(zhuǎn)換裝、理貨、分揀、分撥及流通加工等服務(wù)。（4） 引進(jìn)第三方物流企業(yè)50家以上，為60家左右大型工商企業(yè)提供供應(yīng)鏈管理及全程物流服務(wù)，吸引5—10萬名個人或企業(yè)成為園區(qū)的會員。建設(shè)目標(biāo)（1） 園區(qū)貨運(yùn)吞吐量達(dá)到8000萬噸以上，宏觀物流產(chǎn)值25億元以上；（2） 與50家左右設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的配送中心建立物流戰(zhàn)略同盟，形成高效的物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代物流服務(wù)。其中：，集裝箱堆場面積1萬平方米。湖南XX國際物流園規(guī)劃總占地3000畝。根據(jù)水質(zhì)分析結(jié)果，按《巖土工程勘察規(guī)范（GB5002194）》有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)測定，整個開發(fā)區(qū)內(nèi)地下水對砼無腐蝕性。因此，湖南XX國際物流示范園的建設(shè)地點(diǎn)選址在長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)是理想的建設(shè)場所。由于XX物流中心靠近開發(fā)區(qū)工業(yè)集中區(qū)，開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)企業(yè)均是即將開發(fā)建設(shè)的物流園區(qū)的潛在客戶。XX物流中心是由開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)企業(yè)湖南省XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司投資建設(shè)并運(yùn)營的公路貨運(yùn)樞紐型物流中心，占地面積100畝，擁有商業(yè)門面100個，倉儲2萬多平方米，停車場4萬平方米，可容納300人的招待所。開發(fā)區(qū)距長沙市中心、長沙火車站、湘江長沙碼頭、黃花國際機(jī)場等場站樞紐均約8公里。長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于長沙市XX鎮(zhèn)，地理位置優(yōu)越，交通十分便利。目前，長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已經(jīng)形成了以三一重工、光南摩托為主體的先進(jìn)制造工業(yè)，以LG曙光、長海視聽、中芯數(shù)碼為主體的電子信息產(chǎn)業(yè)，以華天鋁業(yè)、長沙力元、瑞翔為主體的新材料產(chǎn)業(yè)，以中糧、可口可樂、長沙娃哈哈、荷蘭泰松、喜瑞來速凍系列為主體的食品飲料產(chǎn)業(yè)，以金沙利彩印、金和包裝、XX包裝為主體的輕印產(chǎn)業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)格局。到目前為止，區(qū)內(nèi)工完成基本建設(shè)投資120億元，移動土石方近億立方米，完成13億元人民幣的基礎(chǔ)設(shè)施投資任務(wù)，各項建設(shè)工作都取得了十分顯著的成績。、長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地理位置及經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年8月，2000年2月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。人民生活明顯改善，社會保障制度初步建立，城市