蘇園某地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報告-資料下載頁
2025-05-14 01:37本頁面
【正文】 單方造價1200元，含架空層或自行車位費用高層住宅55681820層, 單方造價1600元，含架空層或自行車位費用地下汽車庫1540地下車庫兼作人防，單方造價2200元商業(yè)店面52單方造價800元公共配套設施費32按規(guī)定面積計算間接開發(fā)費含在管理費用中。財務費用%管理費用按建筑面積每平米30元估算。銷售費用按銷售收入2%估算。開發(fā)期稅費房修基金按銷售收入1%計算。其它費用%估算。不可預見費700約按造價45%估算。2經(jīng)營資金3項目總投資二、開發(fā)成本估算開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項目投資轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單項工程費用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分攤，其它費用則根據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費用分攤。每種產(chǎn)品分攤的費用和單位產(chǎn)品開發(fā)成本詳見表8。開發(fā)產(chǎn)品成本估算表表8 單位：萬元序號項目合計小高層住宅高層住宅汽車車位商業(yè)配套1數(shù)量81090386403480070006502開發(fā)產(chǎn)品成本土地費用8500前期工程費基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施費32間接開發(fā)費財務費用管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其它費用不可預見費700開發(fā)成本合計25048.3單位成本（元）第六章 經(jīng)濟評價 一、投資計劃與資金籌措 項目計算期以季為單位，計算起始年份從第一筆土地費用付款開始，至開發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計算期3年（12期）。（一）投資使用計劃根據(jù)拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)出讓合同”規(guī)定，土地費用可在簽定合同之日起7日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，第一次和第二次在簽定合同一個季度內(nèi)付款，第三次付款在第二季度（期）完成，詳見表6“土地付款和工程進度要求”，第1期、付款60%和第2期付40%。 建筑安裝工程費用，在建設期內(nèi)均勻用款，管理費、銷售費用及其他費用在工程和業(yè)務開展期間均勻使用。 （二）資金籌措計劃 資金結(jié)構(gòu)資金籌措計劃按照項目融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過項目總投資的70%或土地出讓金的70%，其余由資本金和預售收入解決。資金使用的順序一般第一期應該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達到貸款條件后（投入使用的自有資金一般不低于土地價值或項目總投資的30%。），在產(chǎn)品預售之前使用銀行貸款，產(chǎn)品開始預售之后，應盡量使用預售收入，不足部分使用貸款。本項目資金籌措計劃企業(yè)計劃投入自有資金6000萬元，用于第1期、第2期支付土地款，在用自有資金支付土地款達到土地出讓金的60%以后，由銀行開始提供貸款。詳見表9“投資計劃與資金籌措表”。二、銷售收入、銷售稅金及附加計算 產(chǎn)品定價、銷售計劃和回款計劃等詳見營銷策劃章節(jié)，基本售價及價格變化詳見表3“售價分析表”。高層住宅每平方米售價3600元，汽車車位每平方米售價3300元（），商業(yè)配套房每平方米售價3000元。銷售面積，小高層及高層住宅73448平方米，汽車車位7000平方米，商業(yè)配套房650平方米。 營業(yè)稅稅率5%，城市建設維護稅稅率7%，教育費附加4%。 每期銷售詳細情況見表10“銷售收入和銷售稅金及附加計算表” 三、經(jīng)濟分析 （一）基本分析 推薦方案的基本分析結(jié)果詳見表11“經(jīng)濟評價指標匯總表”。%。此收益率是人為控制的，可接受的最高土地價格8500萬元,比起拍價6500萬元高出2000萬元。 其他主要報表： 表12“資金來源與運用表” 表13“損益表” 表14“借款還本付息計算表“ 表15“全部投資現(xiàn)金流量表” 表16“自有資金現(xiàn)金流量表” （二）單因素敏感性分析 表17“單因素敏感性分析表” （三）多因素敏感性分析 表18“多因素敏感性分析表” （四）概率分析做了12個土地最高限價的概率分析，結(jié)果見表19“概率分析指標匯總表”。每個土地最高限價的內(nèi)部收益率的概率分布詳見表201至表2012。 概率分析指標匯總表表19方案土地最高限價（萬元）基本分析內(nèi)部收益率（%）內(nèi)部收率期望值（%）內(nèi)部收益率≥10%的累計概率（%）內(nèi)部收益率≥8%的累計概率（%）內(nèi)部收益率≥6%的累計概率（%）內(nèi)部收益率小于1的概率（%）180008112850074816387006074819489006074819591006096930050607479500506074897006099900355060191010000355060191110200355060191210500355026 五、評價與結(jié)論綜合上述分析可得出以下認識：基本方案中投資及售價的取值比較穩(wěn)妥，內(nèi)部收益率期望值比基本分析普遍高出2%左右。若企業(yè)確定的基準收益率為10%，建議土地最高價格9000萬元左右。若企業(yè)確定的基準收益率為8%，建議土地最高價格9500萬元左右。若企業(yè)確定的基準收益率為6%，建議土地最高價格10000萬元左右。26 / 26
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1