【正文】 統(tǒng)及末端設(shè)備的運(yùn)行管理。B、辦公樓內(nèi)所有空調(diào)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。C、中央空調(diào)末端設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。D、所有空調(diào)及控制電器的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。(3)、崗位職責(zé)A、嚴(yán)格遵守公司和招標(biāo)方的一切規(guī)章制度。B、對(duì)空調(diào)系統(tǒng)及末端設(shè)備的運(yùn)行負(fù)有全部責(zé)任，維修人員必須按照巡檢制度的要求，按時(shí)對(duì)空調(diào)區(qū)域內(nèi)的溫度，相對(duì)濕度進(jìn)行監(jiān)測(cè)，根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行空調(diào)二次調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度，相對(duì)濕度符合要求的數(shù)值范圍，并做好運(yùn)行記錄。C、維修人員必須及時(shí)掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。D、按保養(yǎng)規(guī)程做好所管設(shè)備日常及月度保養(yǎng)工作，確保重點(diǎn)設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)。E、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)由運(yùn)行領(lǐng)班負(fù)責(zé)管理。設(shè)備開、停，必須根據(jù)業(yè)主的需求和室內(nèi)溫度需要進(jìn)行。F、維修人員必須對(duì)所有運(yùn)行記錄簽名。除記錄清楚運(yùn)行參數(shù)外，必須記錄清楚巡檢范圍內(nèi)的設(shè)備開、停時(shí)間，停機(jī)修理原因和停機(jī)開始及恢復(fù)運(yùn)行的時(shí)間，每天由領(lǐng)班負(fù)責(zé)將當(dāng)天運(yùn)行情況向機(jī)電運(yùn)行主管匯報(bào)，并累計(jì)當(dāng)天設(shè)備運(yùn)行定時(shí)，負(fù)責(zé)將發(fā)生的故障幾維修內(nèi)容詳細(xì)記入技術(shù)檔案，每月報(bào)管理處文員歸檔留存。G、維修人員必須嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)程。H、維修人員按計(jì)劃擦洗設(shè)備及清理機(jī)房地面的衛(wèi)生。I、合理調(diào)度好設(shè)備運(yùn)行，保證設(shè)備安全、經(jīng)濟(jì)、高效運(yùn)行。(4)、空調(diào)系統(tǒng)巡回檢查制度A、檢查機(jī)房設(shè)備的運(yùn)行情況：各運(yùn)行數(shù)據(jù)是否符合規(guī)程要求，設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)每小時(shí)記錄一次。B、檢查新風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常。C、檢查壓縮機(jī)運(yùn)行狀態(tài)，確保運(yùn)行狀態(tài)良好，無泄露。D、檢查設(shè)備及環(huán)境衛(wèi)生是否清潔，地面有無積水。E、檢查空調(diào)機(jī)組的運(yùn)轉(zhuǎn)聲音、運(yùn)轉(zhuǎn)電流及溫度是否正常。F、檢查機(jī)組的密封機(jī)是否良好。G、檢查溫度、壓力、流量、壓差等，控制傳感器的靈敏度。H、檢查新風(fēng)機(jī)內(nèi)表冷器，蒸氣加濕器等運(yùn)行情況。I、檢查組合風(fēng)柜內(nèi)和風(fēng)機(jī)盤管上空氣過濾器的工作情況，查看是否過臟。J、控制系統(tǒng)中各有關(guān)調(diào)節(jié)器，執(zhí)行調(diào)節(jié)機(jī)構(gòu)是否有異?，F(xiàn)象。K、檢查組合風(fēng)柜盤管內(nèi)部積水和排水情況。 (5)、空調(diào)系統(tǒng)維修工的崗位職責(zé)A、堅(jiān)守崗位，服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作負(fù)責(zé)。B、嚴(yán)格執(zhí)行安全操作及保養(yǎng)規(guī)程，保證維修質(zhì)量，按時(shí)完成任務(wù)，空調(diào)系統(tǒng)維修人員檢查設(shè)備前通知運(yùn)行主管，事后匯報(bào)維修情況，并在技術(shù)檔案中做好記錄。C、發(fā)生故障緊急搶修，緊急故障來處理完畢不得下班。D、維修人員停機(jī)維修前，應(yīng)事先通知運(yùn)行主管，并關(guān)掉電源開關(guān)。E、嚴(yán)格遵守《員工守則》和公司、招標(biāo)方的各項(xiàng)規(guī)章制度。維修要迅速及時(shí)，維修完畢后，立即返回待命。F、認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，做到故障確定準(zhǔn)確，維修快捷保質(zhì)。G、維修人員違反制度，拖延時(shí)間，損壞設(shè)備，追究當(dāng)事人責(zé)任。消防設(shè)備管理(1)、工作程序A、日常巡視a、消防設(shè)備維修工每天按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視消防設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收蠒r(shí)，及時(shí)維修，并報(bào)告主管，做好巡檢和維修記錄。b、公共秩序管理員負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的日常巡視檢查，每周對(duì)辦公樓各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄在案，并將巡視情況報(bào)告部門主管。B、定期檢查a、由維修工負(fù)責(zé)每月對(duì)消防栓、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)測(cè)試記錄表》。b、有運(yùn)行主管，安保主管組織管理員、維修工每年共同對(duì)消防栓、噴淋泵、送風(fēng)排煙系統(tǒng)、電源、控制聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)以及報(bào)警安全系統(tǒng)進(jìn)行一次全面測(cè)試。并填報(bào)測(cè)試記錄表，報(bào)物管處文員歸案留存。C、維修保養(yǎng)a、弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。b、消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動(dòng)后交替更換一次。c、按《設(shè)備、設(shè)施檢查保養(yǎng)計(jì)劃》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的要求，進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)。并記錄維修保養(yǎng)結(jié)果。D、崗位職責(zé)a、負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集和保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料采購計(jì)劃的編制和委托修理的聯(lián)系工作。b、制定年、月維修保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)主管審核批準(zhǔn)。c、定期檢查消防設(shè)備運(yùn)行情況，對(duì)消防設(shè)施設(shè)備及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并做好記錄。d、每季匯總設(shè)備故障情況，報(bào)主管審核后交物管處文員歸案留查。臨時(shí)用電管理為了加強(qiáng)辦公樓臨時(shí)用電的管理，確保電源線路案例和電氣設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)業(yè)主的正常工作秩序，特制訂本規(guī)定：(1)、對(duì)辦公樓及附屬設(shè)施的臨時(shí)用電，必須在不影響正常運(yùn)作和在供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)進(jìn)行，并及時(shí)申報(bào)用電設(shè)備，報(bào)物管處審核批準(zhǔn)。(2)、臨時(shí)用電必須符合消防和安全用電要求。(3)、使用的電動(dòng)設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護(hù)器開關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動(dòng)工具，臨時(shí)照明線路應(yīng)有合格插座，并在專業(yè)管理人員指定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。(4)、專業(yè)管理人員有權(quán)對(duì)違章操作的人員和電動(dòng)設(shè)備工具進(jìn)行檢查，有權(quán)禁止停止違章電動(dòng)設(shè)備幾工具的使用。對(duì)不聽勸阻者，應(yīng)立即報(bào)告管理處，停止作業(yè)。并通報(bào)辦公樓業(yè)主的主管部門。會(huì)議室音響、閉路電視、通訊、照明系統(tǒng)的管理(1)、人員配置：設(shè)專職電工專業(yè)人員1人(2)、職責(zé)范圍A、負(fù)責(zé)會(huì)議室音響系統(tǒng)的日常維修、養(yǎng)護(hù)工作B、負(fù)責(zé)會(huì)議室閉路電視系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)工作C、負(fù)責(zé)會(huì)議室燈光照明系統(tǒng)和其它用電設(shè)施設(shè)備的日常檢查、維修、養(yǎng)護(hù)工作D、負(fù)責(zé)通訊系統(tǒng)的日常維修養(yǎng)護(hù)工作。(3)、崗位職責(zé)A、經(jīng)常巡視和檢查會(huì)議室音響系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、燈光照明系統(tǒng)的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好巡檢記錄。B、熟知會(huì)議室音響系統(tǒng)、閉路電路系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的工作原理，具有一定的家電維修技術(shù)，每天或會(huì)議前要對(duì)會(huì)議室的音響系統(tǒng)，閉路電視系統(tǒng)進(jìn)行認(rèn)真檢查，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行，滿足會(huì)議需要。同時(shí)及時(shí)向用戶了解設(shè)備使用、運(yùn)行情況，根據(jù)用戶反映的問題，及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并做好維修保養(yǎng)記錄，報(bào)物管處文員歸案留查。C、熟悉會(huì)議室電視線路的分布，每周對(duì)會(huì)議室的照明設(shè)施和燈飾進(jìn)行一次系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)線路故障要及時(shí)排除，對(duì)損壞的燈具及配套設(shè)施要及時(shí)更換，保證會(huì)議室照明系統(tǒng)的運(yùn)行需要。做好燈具、設(shè)施損壞更換記錄，報(bào)部門主管審核。D、具有較強(qiáng)的責(zé)任心和專業(yè)技能，除因檢修、保養(yǎng)需要外，不得私自開啟設(shè)施設(shè)備，注意節(jié)約能源，避免浪費(fèi)。E、負(fù)責(zé)會(huì)議室機(jī)電設(shè)備和照明燈具、燈飾的清潔工作，維修保養(yǎng)完畢后，及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，注意維護(hù)會(huì)議室的環(huán)境衛(wèi)生。F、負(fù)責(zé)制定會(huì)議室設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)部門主管審核批準(zhǔn)后實(shí)施。G、嚴(yán)格遵守公司和招標(biāo)方的一切規(guī)章制度，嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行操作，服務(wù)熱情、舉止文明，維護(hù)公司形象。1小型維修管理幾年來，公司在對(duì)各種類型物業(yè)管理服務(wù)過程中，培養(yǎng)和建立了一支技術(shù)過硬的專業(yè)維修隊(duì)伍。小型維修做為公司每位維修人員都能熟練掌握和操作的服務(wù)項(xiàng)目，我們將按照招標(biāo)方的要求，保證做到：(1)、由專人負(fù)責(zé)每天一次對(duì)辦公樓的公共照明、水電等公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查維護(hù)，檢查過程要求全面系統(tǒng)，不缺項(xiàng)，不漏項(xiàng)。發(fā)現(xiàn)故障或損壞立即進(jìn)行維修，保證在第一時(shí)間內(nèi)修理完畢，小修不過夜。(2)、維修人員24小時(shí)值班，保證隨叫隨到。(3)、電路故障、水管爆裂、水龍頭漏水、門窗損壞、門鎖維修、管道疏通等小型維修、保證在接到業(yè)主求助后，10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，3小時(shí)內(nèi)修理完畢。(4)、由于檢查維修人員失誤和維修質(zhì)量原因造成的業(yè)主報(bào)修，按質(zhì)量事故處理。(5)、實(shí)行“零干擾”服務(wù)，維修服務(wù)過程，盡量避免對(duì)業(yè)主的二次干擾。1工具管理制度(1)、所有工具分門別類登記造冊(cè)，并有專人負(fù)責(zé)管理；(2)、配用工具要經(jīng)部門主管批示，并經(jīng)登記注冊(cè)后，由領(lǐng)用人簽名備案，方能發(fā)放，若有丟失由領(lǐng)用人員負(fù)責(zé)賠償；(3)、借用工具要當(dāng)班歸還，并憑借條登記后借出，還工具時(shí)歸還借條，登記注銷；(4)、常用公共工具要列出清單，倉管員交接班時(shí)要認(rèn)真檢查是否齊全，如有丟失或損壞應(yīng)追查有關(guān)人員的責(zé)任；(5)、非常用公用工具由倉管員鎖好單獨(dú)負(fù)責(zé)，為防止應(yīng)急情況下使用，可將一備用鑰匙密封與信封內(nèi)，放在柜鎖附近以應(yīng)急使用：(6)、對(duì)班組及個(gè)人領(lǐng)用的工具定期進(jìn)行檢查，如有丟失勒令賠償或罰款配齊，如有損壞，能修的則勒令其修復(fù)再用，不能修復(fù)的則由主管批示報(bào)廢注銷并重新配備；(7)、對(duì)安全用具及手持電動(dòng)工具，要符合安全規(guī)程的有關(guān)規(guī)定，由專人負(fù)責(zé)定期保養(yǎng)；(8)、各類儀器、儀表，要保證精密準(zhǔn)確，由專人定期檢查檢修；(9)、配用工具和公用工具嚴(yán)禁私用和外借他人使用，其他部門因工作需要借用時(shí)，需經(jīng)機(jī)電運(yùn)行部主管批準(zhǔn)，并做好借用登記。1倉庫管理規(guī)定(1)、倉庫管理員必須按維修、保養(yǎng)計(jì)劃及庫存?zhèn)浼臄?shù)量進(jìn)行備件申報(bào)；(2)、填寫好采購申請(qǐng)單中的各種名細(xì)報(bào)表，并報(bào)相關(guān)部門進(jìn)行審批；(3)、對(duì)已審批進(jìn)庫的備品備件要嚴(yán)格把關(guān)，質(zhì)量、數(shù)量、型號(hào)應(yīng)與所需的備件相符，對(duì)照無誤后方可進(jìn)庫；(4)、除突發(fā)故障或倉庫設(shè)有此備件時(shí)方可緊急采購，然后再補(bǔ)齊手續(xù)；(5)、正常維修、保養(yǎng)所需配件，應(yīng)提前做好申購計(jì)劃，納入正規(guī)采購程序；(6)、入庫物品要按類別進(jìn)行擺放，有條有序，并建立倉庫物品出入庫明細(xì)；(7)、領(lǐng)用物品時(shí)，必須按照維修單所需實(shí)際數(shù)量、采用以舊換新管理制度申領(lǐng)；(8)、對(duì)回收物品要定點(diǎn)擺放，對(duì)不能再利用的要經(jīng)部門主管批準(zhǔn)后定期報(bào)廢；(9)、嚴(yán)格倉庫管理，非倉庫管理人員不得入內(nèi)，需領(lǐng)備件人員均應(yīng)在倉庫門口等候領(lǐng)取，如特殊情況，必須兩人進(jìn)入倉庫，并做好領(lǐng)用記錄。1維修采購計(jì)劃的管理規(guī)定(1)、設(shè)備正常維修機(jī)電運(yùn)行部要提前做好物品采購計(jì)劃，填寫采購申請(qǐng)單，注明所需物品的名稱、型號(hào)、數(shù)量，經(jīng)部門主管批準(zhǔn)，按正常程序報(bào)有關(guān)部門審批；(2)、重要設(shè)備損壞影響到正常運(yùn)行時(shí)，要立即報(bào)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局進(jìn)行緊急采購，即先購配件，然后補(bǔ)辦有關(guān)申報(bào)手續(xù)；(3)、一般設(shè)備損壞，由機(jī)電運(yùn)行部主管組織技術(shù)人員分析損壞原因，填寫設(shè)備損壞分析報(bào)告，根據(jù)設(shè)備損壞原因，提出處理意見，并報(bào)招標(biāo)方主管部門請(qǐng)求處理。(4)、設(shè)備改造、大型設(shè)備維修完畢后，機(jī)電運(yùn)行部協(xié)同招標(biāo)方進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后填寫驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，歸入檔案管理。1維修工作程序及維修承諾維修工作程序(1)、申報(bào)A、故障維修由使用部門電話申報(bào)，調(diào)度員按要求填寫維修單；B、計(jì)劃維修由機(jī)電運(yùn)行部和使用部門共同商定；C、設(shè)備技術(shù)改造、移位、功能變更由使用部門申報(bào)批準(zhǔn)后執(zhí)行；D、申報(bào)應(yīng)該認(rèn)真、準(zhǔn)確、防止誤報(bào)。(2)、維修單運(yùn)作程序A、故障維修由使用部門電話申報(bào)，調(diào)度員填寫報(bào)修單，報(bào)修單一式四聯(lián)，由機(jī)電運(yùn)行部值班人員簽字確認(rèn)后，第一聯(lián)由維修人員在維修時(shí)交報(bào)修部門留底，其余三聯(lián)留存機(jī)電運(yùn)行部；B、報(bào)修單填寫應(yīng)認(rèn)真準(zhǔn)確，注明報(bào)修部門、日期時(shí)間、報(bào)修人、設(shè)備損壞地點(diǎn)、故障說明及數(shù)量；C、因客觀原因如無配件等，維修時(shí)間可適當(dāng)順延，維修人員要注明原因，同時(shí)要將信息反饋給總調(diào)度及報(bào)修部門；D、維修人員領(lǐng)用材料時(shí)，必須按照?qǐng)?bào)修單上所列維修項(xiàng)目申領(lǐng)，倉管員要注明領(lǐng)用物品名稱、型號(hào)、數(shù)量，并要求申領(lǐng)人簽字；E、當(dāng)天因特殊原因完不成的維修單，要注明原因交調(diào)度員，調(diào)度員做好記錄，第二天再組織處理。(3)、修理A、調(diào)度員接到報(bào)修后，立即通知相關(guān)維修人員，下達(dá)維修指令；B、各班組按維修單內(nèi)容組織維修工作，十分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)；C、故障維修：應(yīng)當(dāng)天下單，當(dāng)天完成；水、電等小修3小時(shí)內(nèi)完成。1業(yè)主二次裝修管理方案業(yè)主二次裝修管理是政務(wù)中心日常物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作。通過業(yè)主裝修的監(jiān)督管理和周到細(xì)致的服務(wù)，保障業(yè)主裝修質(zhì)量，維護(hù)物業(yè)安全。業(yè)主二次裝修申報(bào)裝修控制流程：對(duì)住戶、裝修隊(duì)伍資質(zhì)審查培訓(xùn)申報(bào)裝修、嚴(yán)格審核裝修方案，簽定裝修協(xié)議，提交裝修押金裝修監(jiān)管發(fā)現(xiàn)違章，上門工作，說服業(yè)主整改，下發(fā)整改通知書向行政主管部門匯報(bào)取得行政支持經(jīng)濟(jì)手段，法律手段解決裝修審批重點(diǎn)如下：A 、保證房屋設(shè)施的正常使用功能，審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、公共部位、公共管線、防水層、隔熱層等。B 、保證房屋外觀統(tǒng)一、美觀，審核重點(diǎn)：陽臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)（復(fù)式房），空調(diào)安裝及管線走向。C、 裝修材料綠色環(huán)保，符合防火規(guī)定。裝修申報(bào)、審批。業(yè)主裝修，必須提前向物管處申報(bào)，領(lǐng)取《裝修申請(qǐng)表》，簽定《裝修服務(wù)協(xié)議》，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙、施工隊(duì)伍等情況，接受物管處的審核。并要求施工單位按規(guī)定交納裝修質(zhì)量保證金。施工管理A 、所有施工必須按照物管處審批的方案進(jìn)行，施工期間業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理，并保證裝修工隊(duì)嚴(yán)格遵守有關(guān)裝修規(guī)定，按章作業(yè)、文明施工，自覺接受物業(yè)管理人員的監(jiān)管，物業(yè)管理人員每天對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)施工情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，并做好檢查記錄。B 、施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為： 8∶00—12∶00，14∶00—20∶00，施工噪聲較大的施工要在政務(wù)中心正常的工作時(shí)間以外進(jìn)行，嚴(yán)禁影響正常辦公秩序。C 、裝修施工用電不得超過該裝修單元的電表容量，嚴(yán)禁擅自亂接電源線，否則造成的一切后果，由責(zé)任人負(fù)責(zé)。 D、 管道供氣設(shè)施和燃?xì)饩叩陌惭b、拆移、改裝，必須有持有專業(yè)資格證書的單位施工，用戶不得擅自安裝、拆除、改裝。E 、裝修施工嚴(yán)禁拆任何墻體，否則除責(zé)令恢復(fù)原狀外，并扣罰施工單位相應(yīng)的裝修質(zhì)量保證金。F 、不得擅自改變房屋用途，嚴(yán)禁拆鑿防水、隔熱層。G 、施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，裝修垃圾要按指定地點(diǎn)存放并當(dāng)天清運(yùn)。清運(yùn)垃圾和搬運(yùn)裝修物料不得損壞共用設(shè)備、設(shè)施，保證公用地面、墻壁完好整潔。驗(yàn)收A、 裝修工程完工后，要及時(shí)向物管處申請(qǐng)驗(yàn)收，物管處將及時(shí)派人查驗(yàn)。B、 竣工驗(yàn)收后，由驗(yàn)收人在《裝修監(jiān)督驗(yàn)收記錄》上簽字。驗(yàn)收不合格時(shí)，限期整改，再行復(fù)驗(yàn)，直至合格。C、 裝修驗(yàn)收合格后，經(jīng)物管處復(fù)驗(yàn)確定無明顯質(zhì)量問題，退還裝修質(zhì)量保證金。(二)、公共秩序管理（安全管理）服務(wù)內(nèi)容維護(hù)辦公樓及公共場(chǎng)所、場(chǎng)地的公共秩序；確保大樓外側(cè)道路交通暢通；執(zhí)行大樓