【正文】 化、公共場地、非市政道路加以管理，而且將環(huán)境服務(wù)延伸擴(kuò)大到噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分檢處理等方面，我們將與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局共同協(xié)商配置人性化的衛(wèi)生設(shè)施，確保給政務(wù)中心的辦公人員一個寧靜、溫馨、優(yōu)雅、潔凈的辦公環(huán)境。我們將根據(jù)公司物業(yè)管理實(shí)踐中積累的節(jié)能降耗的經(jīng)驗(yàn)，在保證辦公樓高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)和正常使用功能的前提下，通過有效的節(jié)能降耗措施，最大限度地降低運(yùn)行成本，為業(yè)主節(jié)約資金。E、采用變頻變壓調(diào)速系統(tǒng)，達(dá)到節(jié)能高效的目的。B、空調(diào)機(jī)組的經(jīng)濟(jì)型運(yùn)行空調(diào)機(jī)組投入使用前，必須進(jìn)行費(fèi)用測算，以決定是否啟用。室內(nèi)溫度一般控制在26度左右，嚴(yán)禁超標(biāo)供冷。應(yīng)盡可能少的啟用變壓器，在不超載的情況下，通過低壓柜聯(lián)絡(luò)使用。（三）供水系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)型運(yùn)行與節(jié)水管理A、須按下達(dá)的用水指標(biāo)對公共用水進(jìn)行嚴(yán)格控制，完善各級計(jì)量。C、供水設(shè)備各類水泵、閥門、供水管道應(yīng)保證不漏水。清潔綠化人員應(yīng)掌握正確的清洗、澆水方法，并不斷提高技術(shù)技能，節(jié)約用水。（一）、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理機(jī)電運(yùn)行管理部的職責(zé)范圍和工作職能機(jī)電運(yùn)行管理部是負(fù)責(zé)政務(wù)中心辦公樓機(jī)電設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、維修養(yǎng)護(hù)、更新改造的主要職能部門。(3)、負(fù)責(zé)辦公樓所有污水，雨水的排放工作，保證排水系統(tǒng)的暢通，負(fù)責(zé)維護(hù)排水設(shè)施設(shè)備的檢查和維修工作。(7)、負(fù)責(zé)辦公樓弱電系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)等管理工作。(11)、負(fù)責(zé)做好工程技術(shù)人才的培養(yǎng)和儲備，提高工程人員的技術(shù)能力和職業(yè)素質(zhì)。挑選和配備下屬人員，培養(yǎng)和鞏固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障機(jī)電設(shè)備的安全運(yùn)行，盡最大努力，以最最低的費(fèi)用開支，保持辦公樓高格調(diào)的運(yùn)行水準(zhǔn)。(7)、與公共秩序管理部協(xié)作，做好安全防范和跟蹤落實(shí)工作。(11)、每月總結(jié)部門工程維修質(zhì)量和管理情況，分析原因，落實(shí)整改措施。(15)、根據(jù)工程維修作業(yè)量及涉及的專業(yè)，合理調(diào)派并組織施工。(2)、確保本班次機(jī)電設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行，對本班次設(shè)備的運(yùn)行和人員管理負(fù)有全面責(zé)任。(5)、設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，要及時(shí)組織搶修，并向主管和公司總工程師匯報(bào)，必要時(shí)可申請公司總工程師組織派人協(xié)助處理，保證設(shè)備良好運(yùn)行狀態(tài)。(8)、做好本班次設(shè)備維修、故障處理、零件更換記錄和運(yùn)行報(bào)表，每月交管理處文員整理歸檔。(2)、遵守員工守則，本部門規(guī)章制度和操作規(guī)程，努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，不斷提高思想素質(zhì)、服務(wù)意識和專業(yè)技術(shù)水平。(5)、提高工作效率和工作質(zhì)量，工作中發(fā)現(xiàn)解決不了的問題和無完全把握處理的問題，要及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)，請求幫助處理。(1)、職責(zé)范圍A、辦公樓整個電力系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)管理。E、供水系統(tǒng)電器設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和故障檢修。B、努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握辦公樓供電方式、供電狀態(tài)、線路分布及所管轄設(shè)備的原理，技術(shù)性能和實(shí)際操作程序。F、負(fù)責(zé)經(jīng)常保持和市供電局調(diào)度部門、變電站的業(yè)務(wù)聯(lián)系，及時(shí)了解供電情況。I、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。B、設(shè)備缺陷管理制度a、運(yùn)行中的變配電設(shè)備發(fā)生異常現(xiàn)象，雖能使用，但影響安全運(yùn)行者，稱為設(shè)備缺陷。c、部門主管要每天查看設(shè)備運(yùn)行值班記錄，并簽署意見，對設(shè)備存在的缺陷及時(shí)安排處理。c、在處理事故或倒閘操作時(shí)，不得交接；交接班時(shí)發(fā)生事故，應(yīng)暫停交接，待共同處理完畢后再行交接。c、運(yùn)行人員應(yīng)熟知安全知識和火警電話及報(bào)警方法。f、配電室內(nèi)禁止任何無關(guān)人員進(jìn)入或逗留，外來參觀人員進(jìn)入配電室須由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)，并安排部門人員陪同。d、各設(shè)備室不得存放糧食及其它食品，應(yīng)放有鼠藥或捕鼠器械。b、各種安全工具應(yīng)配有適量的合格配品。存放地點(diǎn)和地線本體均有編號，存放要對號入座。B、熟悉辦公樓的照明、動力系統(tǒng)等設(shè)備的控制位置，保證設(shè)備安全運(yùn)行。F、非工作需要不準(zhǔn)進(jìn)入辦公區(qū)、大堂等公共場所。H、注意節(jié)約材料，在保證設(shè)備正常運(yùn)行的基礎(chǔ)上，延長設(shè)備使用壽命，減少配件消耗，并妥善保管好設(shè)備和工具。C、備用電源室除專業(yè)電工外，任何無關(guān)人員不得入內(nèi)或逗留。F、要經(jīng)常對備用電源系統(tǒng)進(jìn)行檢查保養(yǎng)確保其使用功能，隨時(shí)可用。I、部門主管要每天檢查過問備用電源系統(tǒng)運(yùn)行情況，確保各項(xiàng)措施得到全面落實(shí)。D、加強(qiáng)同駐地公安機(jī)關(guān)、招標(biāo)方安保部門的溝通協(xié)作，共同制定應(yīng)急處理預(yù)案并組織實(shí)施，確保萬無一失。D、負(fù)責(zé)辦公樓安監(jiān)系統(tǒng)的維護(hù)和保養(yǎng)。B、值班人員當(dāng)值時(shí)間內(nèi)，應(yīng)認(rèn)真監(jiān)控和控制設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)確認(rèn)并做出相應(yīng)處理，對于報(bào)修故障，應(yīng)問清故障現(xiàn)象、地點(diǎn)，及時(shí)通知維修人員并做好記錄。應(yīng)及時(shí)通知部門主管，待有接替的值班人員到崗后，方可交班。H、嚴(yán)格禁止非監(jiān)控室人員進(jìn)入監(jiān)控室，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)許可嚴(yán)禁將系統(tǒng)資料帶出監(jiān)控室或轉(zhuǎn)借他人。K、愛護(hù)監(jiān)控室設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)報(bào)修并報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，不得擅自拆修。C、當(dāng)出現(xiàn)火災(zāi)報(bào)警及消防報(bào)警時(shí)，應(yīng)在5秒鐘內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)報(bào)告公共秩序管理部巡檢員去報(bào)警部位檢查確認(rèn)。F、認(rèn)真做好報(bào)警及交接班記錄，保持監(jiān)控設(shè)備和監(jiān)控室整潔，每班次交班前清理一次。B、電梯及附屬設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和故障檢修。(3)、崗位職責(zé)A、電梯維修人員對電梯設(shè)備的狀況及安全運(yùn)行負(fù)責(zé)。E、在電梯顯眼處張貼標(biāo)識牌及乘客須知，并建立電梯運(yùn)行檔案資料，定期進(jìn)行檢查測試。H、配合有關(guān)部門做好電梯年度安檢工作。B、周期性維修保養(yǎng)為了更有效地對電梯和自動門進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)，實(shí)行周期性的維修保養(yǎng)制度，周而復(fù)始地對電梯的主曳引電動機(jī)、轎門電動機(jī)、速發(fā)電機(jī)、電子感應(yīng)重開門裝置進(jìn)行維修保養(yǎng)，定期對主曳引鋼絲繩進(jìn)行檢測及調(diào)整。D、報(bào)檢和年審根據(jù)技術(shù)監(jiān)督部門的要求，每年對電梯進(jìn)行報(bào)檢和年審，領(lǐng)取電梯使用合格證。C、在維修保養(yǎng)施工中，必須注意工作的協(xié)調(diào)配合，行梯、停梯前必須事先告知對方，在得到對方許可后方可操作。G、對電梯門廳保養(yǎng)作業(yè)時(shí)，應(yīng)用工具墊住門腳，嚴(yán)禁采取掛重錘的方式，以免造成事故。檢修前現(xiàn)場要放好檢修標(biāo)志，迅速檢查排除故障。如需要采用盤機(jī)方式使用電梯平層，必須把故障電梯的動力電源分?jǐn)嚅_關(guān)打開，如果無法盤機(jī)，應(yīng)采取從救生窗把乘客救出的措施。D、負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)衛(wèi)生間潔具，五金構(gòu)件的維修和保養(yǎng)。并認(rèn)真填寫運(yùn)行維護(hù)記錄。E、及時(shí)清理化糞池、雨水井、疏通排水、排污管道，保證排水、排污系統(tǒng)暢通、汛期道路無積水。I、保持工作環(huán)境衛(wèi)生，工作完畢，及時(shí)清理干凈工作現(xiàn)場。C、汛期如遇雨襲擊，排水系統(tǒng)無法滿足排水需要時(shí)，應(yīng)立即啟動防汛應(yīng)急預(yù)案，組織人員構(gòu)筑防水壩，首先保證辦公樓及配電室等重點(diǎn)部位的安全，并組織排水泵搶排雨水。B、辦公樓內(nèi)所有空調(diào)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。B、對空調(diào)系統(tǒng)及末端設(shè)備的運(yùn)行負(fù)有全部責(zé)任，維修人員必須按照巡檢制度的要求，按時(shí)對空調(diào)區(qū)域內(nèi)的溫度，相對濕度進(jìn)行監(jiān)測，根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行空調(diào)二次調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度，相對濕度符合要求的數(shù)值范圍，并做好運(yùn)行記錄。設(shè)備開、停，必須根據(jù)業(yè)主的需求和室內(nèi)溫度需要進(jìn)行。H、維修人員按計(jì)劃擦洗設(shè)備及清理機(jī)房地面的衛(wèi)生。C、檢查壓縮機(jī)運(yùn)行狀態(tài)，確保運(yùn)行狀態(tài)良好，無泄露。G、檢查溫度、壓力、流量、壓差等，控制傳感器的靈敏度。K、檢查組合風(fēng)柜盤管內(nèi)部積水和排水情況。D、維修人員停機(jī)維修前，應(yīng)事先通知運(yùn)行主管，并關(guān)掉電源開關(guān)。G、維修人員違反制度，拖延時(shí)間，損壞設(shè)備，追究當(dāng)事人責(zé)任。b、有運(yùn)行主管，安保主管組織管理員、維修工每年共同對消防栓、噴淋泵、送風(fēng)排煙系統(tǒng)、電源、控制聯(lián)動系統(tǒng)以及報(bào)警安全系統(tǒng)進(jìn)行一次全面測試。c、按《設(shè)備、設(shè)施檢查保養(yǎng)計(jì)劃》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的要求，進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)。c、定期檢查消防設(shè)備運(yùn)行情況，對消防設(shè)施設(shè)備及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并做好記錄。(3)、使用的電動設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護(hù)器開關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具，臨時(shí)照明線路應(yīng)有合格插座，并在專業(yè)管理人員指定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。會議室音響、閉路電視、通訊、照明系統(tǒng)的管理(1)、人員配置：設(shè)專職電工專業(yè)人員1人(2)、職責(zé)范圍A、負(fù)責(zé)會議室音響系統(tǒng)的日常維修、養(yǎng)護(hù)工作B、負(fù)責(zé)會議室閉路電視系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)工作C、負(fù)責(zé)會議室燈光照明系統(tǒng)和其它用電設(shè)施設(shè)備的日常檢查、維修、養(yǎng)護(hù)工作D、負(fù)責(zé)通訊系統(tǒng)的日常維修養(yǎng)護(hù)工作。C、熟悉會議室電視線路的分布，每周對會議室的照明設(shè)施和燈飾進(jìn)行一次系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)線路故障要及時(shí)排除，對損壞的燈具及配套設(shè)施要及時(shí)更換，保證會議室照明系統(tǒng)的運(yùn)行需要。F、負(fù)責(zé)制定會議室設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)部門主管審核批準(zhǔn)后實(shí)施。發(fā)現(xiàn)故障或損壞立即進(jìn)行維修，保證在第一時(shí)間內(nèi)修理完畢，小修不過夜。(5)、實(shí)行“零干擾”服務(wù)，維修服務(wù)過程，盡量避免對業(yè)主的二次干擾。(4)、設(shè)備改造、大型設(shè)備維修完畢后，機(jī)電運(yùn)行部協(xié)同招標(biāo)方進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后填寫驗(yàn)收報(bào)告，歸入檔案管理。1業(yè)主二次裝修管理方案業(yè)主二次裝修管理是政務(wù)中心日常物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作。C、 裝修材料綠色環(huán)保，符合防火規(guī)定。施工管理A 、所有施工必須按照物管處審批的方案進(jìn)行，施工期間業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場管理，并保證裝修工隊(duì)嚴(yán)格遵守有關(guān)裝修規(guī)定，按章作業(yè)、文明施工，自覺接受物業(yè)管理人員的監(jiān)管，物業(yè)管理人員每天對裝修現(xiàn)場施工情況進(jìn)行現(xiàn)場查驗(yàn)，并做好檢查記錄。E 、裝修施工嚴(yán)禁拆任何墻體，否則除責(zé)令恢復(fù)原狀外，并扣罰施工單位相應(yīng)的裝修質(zhì)量保證金。驗(yàn)收A、 裝修工程完工后，要及時(shí)向物管處申請驗(yàn)收，物管處將及時(shí)派人查驗(yàn)。(二)、公共秩序管理（安全管理）服務(wù)內(nèi)容維護(hù)辦公樓及公共場所、場地的公共秩序；確保大樓外側(cè)道路交通暢通；執(zhí)行大樓內(nèi)各樓。驗(yàn)收不合格時(shí)，限期整改，再行復(fù)驗(yàn)，直至合格。G 、施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，裝修垃圾要按指定地點(diǎn)存放并當(dāng)天清運(yùn)。C 、裝修施工用電不得超過該裝修單元的電表容量，嚴(yán)禁擅自亂接電源線，否則造成的一切后果，由責(zé)任人負(fù)責(zé)。業(yè)主裝修，必須提前向物管處申報(bào)，領(lǐng)取《裝修申請表》，簽定《裝修服務(wù)協(xié)議》，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙、施工隊(duì)伍等情況，接受物管處的審核。業(yè)主二次裝修申報(bào)裝修控制流程：對住戶、裝修隊(duì)伍資質(zhì)審查培訓(xùn)申報(bào)裝修、嚴(yán)格審核裝修方案，簽定裝修協(xié)議，提交裝修押金裝修監(jiān)管發(fā)現(xiàn)違章，上門工作，說服業(yè)主整改，下發(fā)整改通知書向行政主管部門匯報(bào)取得行政支持經(jīng)濟(jì)手段，法律手段解決裝修審批重點(diǎn)如下：A 、保證房屋設(shè)施的正常使用功能，審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、公共部位、公共管線、防水層、隔熱層等。(2)、維修單運(yùn)作程序A、故障維修由使用部門電話申報(bào)，調(diào)度員填寫報(bào)修單，報(bào)修單一式四聯(lián)，由機(jī)電運(yùn)行部值班人員簽字確認(rèn)后，第一聯(lián)由維修人員在維修時(shí)交報(bào)修部門留底，其余三聯(lián)留存機(jī)電運(yùn)行部；B、報(bào)修單填寫應(yīng)認(rèn)真準(zhǔn)確，注明報(bào)修部門、日期時(shí)間、報(bào)修人、設(shè)備損壞地點(diǎn)、故障說明及數(shù)量；C、因客觀原因如無配件等，維修時(shí)間可適當(dāng)順延，維修人員要注明原因，同時(shí)要將信息反饋給總調(diào)度及報(bào)修部門；D、維修人員領(lǐng)用材料時(shí)，必須按照報(bào)修單上所列維修項(xiàng)目申領(lǐng)，倉管員要注明領(lǐng)用物品名稱、型號、數(shù)量，并要求申領(lǐng)人簽字；E、當(dāng)天因特殊原因完不成的維修單，要注明原因交調(diào)度員，調(diào)度員做好記錄，第二天再組織處理。1倉庫管理規(guī)定(1)、倉庫管理員必須按維修、保養(yǎng)計(jì)劃及庫存?zhèn)浼臄?shù)量進(jìn)行備件申報(bào)；(2)、填寫好采購申請單中的各種名細(xì)報(bào)表，并報(bào)相關(guān)部門進(jìn)行審批；(3)、對已審批進(jìn)庫的備品備件要嚴(yán)格把關(guān)，質(zhì)量、數(shù)量、型號應(yīng)與所需的備件相符，對照無誤后方可進(jìn)庫；(4)、除突發(fā)故障或倉庫設(shè)有此備件時(shí)方可緊急采購，然后再補(bǔ)齊手續(xù)；(5)、正常維修、保養(yǎng)所需配件，應(yīng)提前做好申購計(jì)劃，納入正規(guī)采購程序；(6)、入庫物品要按類別進(jìn)行擺放，有條有序，并建立倉庫物品出入庫明細(xì)；(7)、領(lǐng)用物品時(shí)，必須按照維修單所需實(shí)際數(shù)量、采用以舊換新管理制度申領(lǐng)；(8)、對回收物品要定點(diǎn)擺放，對不能再利用的要經(jīng)部門主管批準(zhǔn)后定期報(bào)廢；(9)、嚴(yán)格倉庫管理，非倉庫管理人員不得入內(nèi)，需領(lǐng)備件人員均應(yīng)在倉庫門口等候領(lǐng)取，如特殊情況，必須兩人進(jìn)入倉庫，并做好領(lǐng)用記錄。(3)、電路故障、水管爆裂、水龍頭漏水、門窗損壞、門鎖維修、管道疏通等小型維修、保證在接到業(yè)主求助后，10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，3小時(shí)內(nèi)修理完畢。1小型維修管理幾年來，公司在對各種類型物業(yè)管理服務(wù)過程中，培養(yǎng)和建立了一支技術(shù)過硬的專業(yè)維修隊(duì)伍。D、具有較強(qiáng)的責(zé)任心和專業(yè)技能，除因檢修、保養(yǎng)需要外，不得私自開啟設(shè)施設(shè)備，注意節(jié)約能源，避免浪費(fèi)。B、熟知會議室音響系統(tǒng)、閉路電路系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的工作原理，具有一定的家電維修技術(shù)，每天或會議前要對會議室的音響系統(tǒng)，閉路電視系統(tǒng)進(jìn)行認(rèn)真檢查，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行，滿足會議需要。對不聽勸阻者，應(yīng)立即報(bào)告管理處，停止作業(yè)。臨時(shí)用電管理為了加強(qiáng)辦公樓臨時(shí)用電的管理，確保電源線路案例和電氣設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)業(yè)主的正常工作秩序，特制訂本規(guī)定：(1)、對辦公樓及附屬設(shè)施的臨時(shí)用電，必須在不影響正常運(yùn)作和在供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)進(jìn)行，并及時(shí)申報(bào)用電設(shè)備，報(bào)物管處審核批準(zhǔn)。D、崗位職責(zé)a、負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集和保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料采購計(jì)劃的編制和委托修理的聯(lián)系工作。C、維修保養(yǎng)a、弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。b、公共秩序管理員負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的日常巡視檢查，每周對辦公樓各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄在案，并將巡視情況報(bào)告部門主管。維修要迅速及時(shí)，維修完畢后，立即返回待命。B、嚴(yán)格執(zhí)行安全操作及保養(yǎng)規(guī)程，保證維修質(zhì)量，按時(shí)完成任務(wù)，空調(diào)系統(tǒng)維修人員檢查設(shè)備前通知運(yùn)行主管，事后匯報(bào)維修情況，并在技術(shù)檔案中做好記錄。I、檢查組合風(fēng)柜內(nèi)和風(fēng)機(jī)盤管上空氣過濾器的工作情況，查看是否過臟。E、檢查空調(diào)機(jī)組的運(yùn)轉(zhuǎn)聲音、運(yùn)轉(zhuǎn)電流及溫度是否正常。(4)、空調(diào)系統(tǒng)巡回檢查制度