【正文】 通常，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有令人難忘的造型，這些建筑的造型對(duì)建筑力學(xué)、建筑材料學(xué)提出了更高的要求，因此，對(duì)于本項(xiàng)目而言，如果有條件，應(yīng)該盡可能地運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)表現(xiàn)項(xiàng)目領(lǐng)先的潮流，領(lǐng)導(dǎo)時(shí)尚的個(gè)性特征，增加顧客的新鮮感。 技術(shù)先進(jìn)化建筑示例 E網(wǎng) 組合 街的組合： 這個(gè)組合是有關(guān)于商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)所必須考慮的一個(gè)各方面因素結(jié)合的一個(gè)綜合體，它主要包括街、街角、廣場(chǎng)、流量、表現(xiàn)等五個(gè)方面因素的組合考慮； 商業(yè)的組合： 商業(yè)的組合是營造一 個(gè)均好性的商業(yè)環(huán)境硬件組合，它主要包括街、商鋪、中庭、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、內(nèi)部組合（照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等）等多元素的組合。 結(jié)論 :綜上所述，在考慮商業(yè)布局時(shí)，要充分考慮多種商業(yè)元素的有機(jī)化搭配和系統(tǒng)構(gòu)成，要用系統(tǒng)的觀點(diǎn)來看待商業(yè)的組合。 E網(wǎng) 商業(yè)篇 2 策劃 商圈 招商 管理 經(jīng)營部分 （綠城桂花園三期商業(yè)） E網(wǎng) 策劃 ■ 商業(yè)策劃的核心在于尋找商業(yè)活動(dòng)中價(jià)值規(guī)律和構(gòu)建實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的價(jià)值鏈，通過三大價(jià)值規(guī)律，構(gòu)建一個(gè)需求強(qiáng)勁的、可實(shí)現(xiàn)的、全新的集餐飲、休閑、娛樂三位一體的一站式綠色情景 MALL。 強(qiáng)勁的終端需求 商業(yè)價(jià)值鏈 廣泛多選的經(jīng)營者 具備品牌優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商 與眾不同的經(jīng)營環(huán)境 全新的業(yè)態(tài)組合 商業(yè)價(jià)值規(guī)律 稀缺價(jià)值高價(jià)化 未來價(jià)值現(xiàn)在化 廣域價(jià)值區(qū)域化 E網(wǎng) 廣域價(jià)值區(qū)域化： 作為一個(gè)區(qū)域性的商業(yè)中心，如果能夠?qū)⑾M(fèi)圈定位為廣域范圍，那么將極大地?cái)U(kuò)大了客群，這也是區(qū)域大商業(yè)中心成功運(yùn)營的關(guān)鍵所在，最后實(shí)現(xiàn)的商業(yè)價(jià)值有多大那就看輻射的廣域范圍有多廣。 成功案例 合肥綠水雅客生態(tài)酒店 合肥綠水雅客生態(tài)酒店座落于合肥北二環(huán)以外的瑤海工業(yè)園物流大道和銅陵北路交匯處，作為一個(gè)總建面積接近 20220平米的超大型主題餐廳，周邊 3公里范圍內(nèi)的區(qū)域消費(fèi)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了酒店的運(yùn)行的，但是在酒店規(guī)模和生態(tài)兩大特色的強(qiáng)大號(hào)召力下，酒店從 06年 7月 1日開業(yè)以來，卻吸引了全合肥的廣域商務(wù)宴請(qǐng)客戶，輻射更遠(yuǎn)的區(qū)域甚至包括合肥周邊縣市，經(jīng)營狀況也出現(xiàn)驚人的火爆，下午 2點(diǎn)以后基本上連大廳訂座都沒有，整個(gè)酒店商業(yè)價(jià)值的提升完全就是從廣域價(jià)值區(qū)域化得來。 E網(wǎng) 合肥綠水雅客生態(tài)酒店 E網(wǎng) 稀缺價(jià)值高價(jià)化： 最為一個(gè)商業(yè)建筑，雖然在設(shè)計(jì)之初都大力強(qiáng)調(diào)其均好性，但是實(shí)際所有的鋪面不可能是商業(yè)價(jià)值都一樣，商業(yè)資源最好的區(qū)域也是整個(gè)商業(yè)設(shè)施的稀缺價(jià)值所在，那么這些區(qū)域的商鋪如入口、電梯上下口、中庭附近就理應(yīng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，以充抵那些商業(yè)資源缺乏區(qū)域的較低價(jià)值，從而人為地控制整個(gè)商業(yè)價(jià)值的均好性。這種商鋪資源的最大化利用也就是商業(yè)項(xiàng)目稀缺價(jià)值高價(jià)化的一個(gè)重要體現(xiàn)。 成功案例 南京德基廣場(chǎng) 地處新街口東北角的德基廣場(chǎng)營業(yè)面積達(dá) 2萬平方米，作為南京最新的引領(lǐng)時(shí)尚的頂級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所，與 “ 新百 ” 、 “ 東方 ” 、 “ 金陵百貨 ” 構(gòu)筑完成新街口東北四角購物商圈，在近 10個(gè)月的試營業(yè)后，于 2022年 6月 26日正式營業(yè)至今，不僅在新街口商圈站穩(wěn)了腳跟，而且基本上從觀念上也顛覆了南京人跟深蒂固的 “ 金鷹 ” 觀點(diǎn)，當(dāng)范思哲、 ESCADA、 FERRE、 ETRO、 Max－ Mara、 GIADA、 BCBG等眾多頂級(jí)奢侈品牌出現(xiàn)在德基廣場(chǎng)時(shí)，才真正讓南京老百姓見識(shí)到了真正的頂級(jí)商場(chǎng)，由于這些享譽(yù)全球的國際品牌均是自主經(jīng)營，德基廣場(chǎng)的環(huán)境和服務(wù)得到了充分的保證。強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)使得一向是南京頂級(jí)消費(fèi)代名詞的金鷹也破天荒地搞起了 “ 滿 400送 120”； 德基廣場(chǎng)在商業(yè)資源的整合上，充分利用了商業(yè)資源稀缺價(jià)值高價(jià)化來實(shí)現(xiàn)商業(yè)環(huán)境的均好性，如商場(chǎng)的 27層環(huán)中庭周邊的鋪面就實(shí)現(xiàn)了租金收益的最大化，同一樓層環(huán)中庭以外的次級(jí)資源區(qū)在租金上則相差很大，這樣，能接受較高租金、利潤(rùn)較高的一些國際一線品牌如 VERSACE、 CERRUTI、ESCADA等就自然占據(jù)了商場(chǎng)的最好資源，和其本身的品牌形象也相吻合，而其他的二線品牌則自然流向次級(jí)區(qū)域，這樣，整個(gè)商場(chǎng)就自然實(shí)現(xiàn)了稀缺價(jià)值的高價(jià)化。 E網(wǎng) 南京德基廣場(chǎng) E網(wǎng) 未來價(jià)值現(xiàn)在化： 衡量一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)間價(jià)值的設(shè)計(jì)應(yīng)該是關(guān)鍵，這種時(shí)間價(jià)值的體現(xiàn)也就是未來價(jià)值現(xiàn)在化、現(xiàn)在透支將來。 成功案例 南京鐘山國際高爾夫 鐘山國際項(xiàng)目坐落于紫金山腳下，是南京市惟一在市區(qū)內(nèi)的高爾夫球場(chǎng)別墅項(xiàng)目，占地面積達(dá) 3671畝。作為南京頂級(jí)的體育休閑運(yùn)動(dòng)與高端別墅相結(jié)合的項(xiàng)目，鐘山國際體育公園包括 2座 18洞 72桿國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)及與之配套的綜合娛樂項(xiàng)目，其中一個(gè)球場(chǎng)還作為十運(yùn)會(huì)的高爾夫運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。俱樂部會(huì)所將包含有五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)動(dòng)員及裁判用房、標(biāo)準(zhǔn)客房、中西餐廳、壁球館、健身房等設(shè)施。整個(gè)球場(chǎng)及配套設(shè)施均按舉行國際賽事的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造。該項(xiàng)目還包括部分高爾夫別墅，別墅區(qū)占地面積約 1037畝，將圍繞或穿插在 2300畝球場(chǎng)周圍。 雖然別墅有天賦珍稀的價(jià)值，但是因總價(jià)均為 1000萬以上，自 05年開盤以來，銷售一直未有起色，針對(duì)目前的銷售現(xiàn)狀，項(xiàng)目對(duì)別墅價(jià)值的設(shè)計(jì)進(jìn)行了重新的梳理，并前瞻性地提出了 “ 買別墅 ，做高爾夫球場(chǎng)終身會(huì)員 ” 的主張，并對(duì)購買別墅的客戶發(fā)放高爾夫終身會(huì)員卡，實(shí)際上，整個(gè)產(chǎn)品價(jià)值的設(shè)計(jì)過程中，只是將終身的會(huì)員權(quán)益提前透支而以，卻對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的營銷產(chǎn)生了質(zhì)的突破，成為未來價(jià)值現(xiàn)在化設(shè)計(jì)的典范。 E網(wǎng) 南京鐘山國際高爾夫 E網(wǎng) ■ 總體商業(yè)定位 定位釋義： “合肥首個(gè)”主要強(qiáng)調(diào)領(lǐng)先性、唯一性和震撼性； “餐飲、娛樂、休閑”是本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的最主力業(yè)態(tài)； “一站式” 是本項(xiàng)目特色 MALL的主要特點(diǎn)，區(qū)別于現(xiàn)在流行的購物 MALL； “綠色情景 MALL”則主要強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目所獨(dú)有的公園式生態(tài)環(huán)境，也是本項(xiàng)目定位高端的一個(gè)基礎(chǔ)。 合肥首個(gè)餐飲、娛樂、休閑三位一體的 一站式綠色情景 MALL E網(wǎng) 總體定位依據(jù)： 合肥市最近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃目前已經(jīng)很明朗，政府大力發(fā)展西區(qū)商業(yè)的計(jì)劃已經(jīng)啟動(dòng)，如拓基城市廣場(chǎng)的開工，遠(yuǎn)景規(guī)劃及目前的配套措施建設(shè)將為本項(xiàng)目的運(yùn)作提供可靠的保證； 隨著項(xiàng)目周邊高檔住宅小區(qū)的不斷建成和入住率的不斷提高，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成一個(gè)高端人群聚居區(qū)，再加上全市范圍內(nèi)高端消費(fèi)的存在性需求，應(yīng)該對(duì)本項(xiàng)目的高端業(yè)態(tài)定位能起到很好的支撐； ，處于市場(chǎng)空白 由于本項(xiàng)目的總體方向是依托本區(qū)域眾多高檔社區(qū)強(qiáng)有力消費(fèi)群體向全市輻射的綜合商業(yè)業(yè)態(tài)，項(xiàng)目周邊乃至全市和本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目基本沒有，加上本項(xiàng)目具有一定的規(guī)模和輻射功能，所以本項(xiàng)目在定位的稀缺性上有比較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力； 在本次的商業(yè)調(diào)研中，訪問了部分本項(xiàng)目將來可能引進(jìn)的一些知名的商業(yè)企業(yè)，從反饋的意見來看，大部分商業(yè)企業(yè)特別是餐飲、娛樂休閑類企業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目都比較感興趣，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目的總體定位表示認(rèn)可； 本項(xiàng)目西臨大蜀山人工湖，北連城市主干道黃山路，是合肥是不可多得的交通與環(huán)境兼?zhèn)涞纳仙现畢^(qū)，對(duì)高端客群的吸引力較大； E網(wǎng) 項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，多業(yè)態(tài)組合具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目整體商業(yè)面積為 ，在合肥類似綜合業(yè)態(tài)商業(yè)項(xiàng)目中是規(guī)模較大的一個(gè)，目標(biāo)區(qū)域 內(nèi)同等規(guī)模包含多業(yè)態(tài)的項(xiàng)目目前還沒有出現(xiàn)，從本項(xiàng)目綜合定位來講，本項(xiàng)目將成為合肥西部 的商業(yè)亮點(diǎn)； 項(xiàng)目周邊高含金量的客源為擬入住企業(yè)的經(jīng)營成功提供了保障 本項(xiàng)目周邊的高新區(qū)擁有眾多高消費(fèi)商務(wù)群體，同時(shí)周邊形成的高尚住宅區(qū)居住著大量的中高收 入階層，同時(shí)，臨近的政務(wù)區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也能為本項(xiàng)目帶來大量的客源，因此，本項(xiàng)目有著非 常豐富的高含金量的潛在消費(fèi)群體，由于本項(xiàng)目綜合定位的獨(dú)特性，基本上能和拓基城市廣 場(chǎng)的定位形成互部，將有機(jī)會(huì)填補(bǔ)合肥西部相關(guān)商業(yè)空缺； 本項(xiàng)目未來成長(zhǎng)空間相對(duì)比較大 本項(xiàng)目在建成之后，該區(qū)域內(nèi)除了針對(duì)某一種業(yè)態(tài)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，就本項(xiàng)目的綜合體定位而言，可 以說在合肥西區(qū)本項(xiàng)目是沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的（休閑業(yè)銀灘綠洲競(jìng)爭(zhēng)較大）。針對(duì)餐飲和娛樂業(yè)態(tài)， 西區(qū)目前還沒有更高品質(zhì)的項(xiàng)目面市，這也正是本項(xiàng)目所尋找的稀缺業(yè)態(tài)，而本項(xiàng)目更大的市場(chǎng) 空間還在于它是一個(gè)各種高檔服務(wù)型業(yè)態(tài)的大規(guī)模綜合體。因此，建議搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，搶占市 場(chǎng)先機(jī)，爭(zhēng)取最大利潤(rùn)，堅(jiān)定不移地走走高端路線。 綠城品牌的公信力和號(hào)召力 綠城集團(tuán)在合肥通過綠城桂花園和百合公寓兩個(gè)項(xiàng)目的成功操作，在合肥所建立起的品牌資源可 以在桂花園三期商業(yè)得到進(jìn)一步整合。 E網(wǎng) 主要業(yè)態(tài)定位依據(jù)： ，專業(yè)性市場(chǎng)定位也不可取 對(duì)于本項(xiàng)目的區(qū)域特質(zhì)而言，首先排除的主要業(yè)態(tài)應(yīng)為大型超市、百貨業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)（如服裝、電子、機(jī)電、汽車）等，因?yàn)檫@些業(yè)態(tài)對(duì)本區(qū)域的消費(fèi)群體總量和業(yè)態(tài)經(jīng)營的成熟度要求很高，也就是說商圈覆蓋人群和商業(yè)氛圍很重要，而這些恰恰是本項(xiàng)目所在高新區(qū)大蜀山版塊所不具備的，而且一旦定位于以上業(yè)態(tài)，那就基本上是一種大眾消費(fèi)業(yè)態(tài)，和本項(xiàng)目本身所具備的高端定位優(yōu)勢(shì)相悖； E網(wǎng) 親朋好友聚餐 商務(wù)宴請(qǐng) %%%%%%%%%%%%%%%宣傳好其他有促銷活動(dòng)場(chǎng)所檔次高規(guī)模大知名度高規(guī)模大停車方便服務(wù)態(tài)度好交通方便消費(fèi)氛圍好菜肴種類多離家（公司）近菜肴有特色/味道好價(jià)格合理就餐環(huán)境好%%%%%%%%%%%%%%% 本項(xiàng)目的餐飲業(yè)消費(fèi)者定位為商務(wù)宴請(qǐng)，正好符合項(xiàng)目特色， 輻射范圍應(yīng)該是全市，特別是高新區(qū)、政務(wù)區(qū)和經(jīng)開區(qū)的企事業(yè)單位。 E網(wǎng) ? 調(diào)查結(jié)果顯示，不同的目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)菜肴口味的選擇都保持同樣的態(tài)度，首選都是川粵菜（ %），且遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其次選擇的家常菜（ %）； ? 從高檔餐飲企業(yè)的經(jīng)營特色來看，海鮮和特色高檔餐飲所占比例較高，但是場(chǎng)所分布卻比較集中，基本上在環(huán)城路以內(nèi)，環(huán)城路以外的區(qū)域基本上是經(jīng)營空白，今年 7月開業(yè)的綠水雅客生意火暴，就能很好地解釋這一現(xiàn)象； ? 高檔商務(wù)宴請(qǐng)還能為休閑娛樂業(yè)帶來更多的客源，從而達(dá)到客源的最大限度挖掘； ? 一些具備較大品牌效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的本地和外地餐飲連鎖應(yīng)該是本項(xiàng)目的重點(diǎn)招商對(duì)象，有些商家甚至具備自行購買經(jīng)營的能力； 高檔商務(wù)宴請(qǐng) E網(wǎng) 目前高檔商務(wù)中餐基本上和“海鮮”劃上了等號(hào)，高檔海鮮酒樓的成功在一定程度上取決于規(guī)模和檔次，根據(jù)目前沿海發(fā)達(dá)城市及合肥本地相關(guān)海鮮酒樓的規(guī)模，以及相關(guān)經(jīng)營商戶的訪談來看，海鮮酒樓的經(jīng)營面積應(yīng)不低于 5000平米，但考慮到目前合肥西區(qū)尚無大型高檔酒樓，而且本項(xiàng)目周邊環(huán)境資源優(yōu)異，具備很大的輻射功能，本項(xiàng)目的餐飲主力店如果走特色餐飲或高檔海鮮酒樓的路線，在經(jīng)營規(guī)模上可以考慮在 10000平米左右，甚至更高； 對(duì)于本項(xiàng)目其他規(guī)劃的互補(bǔ)性質(zhì)餐飲商家，則主要考慮特色經(jīng)營和滿足社區(qū)配套功能為主，經(jīng)營商家可以多，甚至可以規(guī)劃出特色小餐飲區(qū)，但經(jīng)營面積需要控制，一般不超過 500平米； C. 餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營面積規(guī)劃 E網(wǎng) 數(shù)據(jù)表明，合肥市商務(wù)群體休閑娛樂市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大 51100元%101150元%151200元%201300元%301元 以上%50元 以下% 3 5 元以下%71100元%1 0 0 元以上%3670元%商務(wù)群體娛樂群體消費(fèi)水平 個(gè)人休閑娛樂消費(fèi)水平 人均費(fèi)用： /人次 人均費(fèi)用： /人次 E網(wǎng) ? 調(diào)查結(jié)果顯示，合肥的商務(wù)休閑消費(fèi)呈快速增長(zhǎng)之勢(shì)，是目前除餐飲業(yè)外的第二高速增長(zhǎng)點(diǎn)； ? 從目前的合肥較高端的休閑娛樂場(chǎng)所的經(jīng)營情況來看，以規(guī)模和環(huán)境取勝基本上是普遍現(xiàn)象，以目前合肥生意火爆的經(jīng)營場(chǎng)所來看，如銀灘綠洲、萬豪圣會(huì)、藍(lán)天白云、紅燕燕等，其經(jīng)營規(guī)模都在 5000平米以上； ? 本項(xiàng)目所在區(qū)域有著天然的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)，除附近的銀灘綠洲對(duì)本項(xiàng)目的休閑業(yè)態(tài)構(gòu)成一定威脅外，娛樂業(yè)基本無競(jìng)爭(zhēng)，而周邊特別是高新、政務(wù)和經(jīng)開區(qū)高端商務(wù)群體的休閑娛樂需求卻大量存在； ? 休閑娛樂業(yè)的主力店招商可以考慮溫泉會(huì)所、演藝酒吧和夜總會(huì)各引進(jìn)一家； 商務(wù)休閑娛樂 E網(wǎng) ■ 總體商業(yè)功能定位 合肥目前的商務(wù)型綜合會(huì)所基本上是一個(gè)市場(chǎng)空白，存在著巨大的市場(chǎng)商機(jī)，它的存在是基于市場(chǎng)的需求和空白點(diǎn)而存在，而并不需要類似元一時(shí)代廣場(chǎng)購物 MALL的存在一樣需要人口基礎(chǔ)和商業(yè)基礎(chǔ)； 基于高新區(qū)特別是項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)配套缺乏的現(xiàn)狀，規(guī)劃一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)也同樣是一種必要； 輻射全市的商務(wù)型綜合會(huì)所 兼顧社區(qū)配套商業(yè)功能 E網(wǎng) ■ 總體商業(yè)業(yè)態(tài)布局 主力店 業(yè)態(tài)：特大型餐飲 1家、溫泉會(huì)所 1家、夜總會(huì) 1家、演藝酒吧 1家； 次主力店 業(yè)態(tài)：中型超市 1家，較大規(guī)模美容、美發(fā)、健身館各 1家，通訊、銀行各 1家； 特色品牌店 業(yè)態(tài)：食品、服飾、特色餐飲、家居、醫(yī)藥、煙酒、禮品、化妝品音像等； 社區(qū)