【正文】 應(yīng)不低于 5000平米，但考慮到目前合肥西區(qū)尚無大型高檔酒樓，而且本項目周邊環(huán)境資源優(yōu)異，具備很大的輻射功能，本項目的餐飲主力店如果走特色餐飲或高檔海鮮酒樓的路線，在經(jīng)營規(guī)模上可以考慮在 10000平米左右，甚至更高； 對于本項目其他規(guī)劃的互補性質(zhì)餐飲商家，則主要考慮特色經(jīng)營和滿足社區(qū)配套功能為主，經(jīng)營商家可以多，甚至可以規(guī)劃出特色小餐飲區(qū)，但經(jīng)營面積需要控制，一般不超過 500平米； C. 餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營面積規(guī)劃 E網(wǎng) 數(shù)據(jù)表明，合肥市商務(wù)群體休閑娛樂市場消費潛力巨大 51100元%101150元%151200元%201300元%301元 以上%50元 以下% 3 5 元以下%71100元%1 0 0 元以上%3670元%商務(wù)群體娛樂群體消費水平 個人休閑娛樂消費水平 人均費用： /人次 人均費用： /人次 E網(wǎng) ? 調(diào)查結(jié)果顯示，合肥的商務(wù)休閑消費呈快速增長之勢，是目前除餐飲業(yè)外的第二高速增長點； ? 從目前的合肥較高端的休閑娛樂場所的經(jīng)營情況來看，以規(guī)模和環(huán)境取勝基本上是普遍現(xiàn)象，以目前合肥生意火爆的經(jīng)營場所來看，如銀灘綠洲、萬豪圣會、藍(lán)天白云、紅燕燕等，其經(jīng)營規(guī)模都在 5000平米以上； ? 本項目所在區(qū)域有著天然的經(jīng)營優(yōu)勢，除附近的銀灘綠洲對本項目的休閑業(yè)態(tài)構(gòu)成一定威脅外，娛樂業(yè)基本無競爭，而周邊特別是高新、政務(wù)和經(jīng)開區(qū)高端商務(wù)群體的休閑娛樂需求卻大量存在； ? 休閑娛樂業(yè)的主力店招商可以考慮溫泉會所、演藝酒吧和夜總會各引進(jìn)一家； 商務(wù)休閑娛樂 E網(wǎng) ■ 總體商業(yè)功能定位 合肥目前的商務(wù)型綜合會所基本上是一個市場空白，存在著巨大的市場商機(jī)，它的存在是基于市場的需求和空白點而存在，而并不需要類似元一時代廣場購物 MALL的存在一樣需要人口基礎(chǔ)和商業(yè)基礎(chǔ)； 基于高新區(qū)特別是項目周邊基礎(chǔ)配套缺乏的現(xiàn)狀，規(guī)劃一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)也同樣是一種必要； 輻射全市的商務(wù)型綜合會所 兼顧社區(qū)配套商業(yè)功能 E網(wǎng) ■ 總體商業(yè)業(yè)態(tài)布局 主力店 業(yè)態(tài)：特大型餐飲 1家、溫泉會所 1家、夜總會 1家、演藝酒吧 1家； 次主力店 業(yè)態(tài)：中型超市 1家，較大規(guī)模美容、美發(fā)、健身館各 1家，通訊、銀行各 1家； 特色品牌店 業(yè)態(tài)：食品、服飾、特色餐飲、家居、醫(yī)藥、煙酒、禮品、化妝品音像等； 社區(qū)配。該項目還包括部分高爾夫別墅，別墅區(qū)占地面積約 1037畝，將圍繞或穿插在 2300畝球場周圍。這種商鋪資源的最大化利用也就是商業(yè)項目稀缺價值高價化的一個重要體現(xiàn)。所以香港的購物中心面積一般以幾萬平米的購物中心居多，只有少數(shù)區(qū)域超過 10萬平米，目前還沒有超過 20萬平米的。眾多商業(yè)地產(chǎn)項目一般都會規(guī)劃數(shù)量不等的娛樂設(shè)施，相比而言，建于郊區(qū)的大型綜合性商業(yè)娛樂設(shè)施面積最大、設(shè)施種類最全、購物娛樂化特征體現(xiàn)得最明顯 . 成功案例 東菀華南 MALL 消費娛樂化已經(jīng)成為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃的一個主流思想，眾多商業(yè)地產(chǎn)項目紛紛在總體規(guī)劃中設(shè)計更多的娛樂元素，以達(dá)到可持續(xù)經(jīng)營的目的。開業(yè)一年來，除服裝百貨業(yè)的經(jīng)營因定位問題尚未形成氣候外，其它業(yè)態(tài)功能區(qū)的經(jīng)營狀況都運行良好，給合肥大型綜合性商業(yè)的發(fā)展起到了很好的標(biāo)桿作用 。因為在快速發(fā)展的合肥 ,商業(yè)地產(chǎn)項目絕大多數(shù)是一種戰(zhàn)略投資 ,因此前瞻化的戰(zhàn)略規(guī)劃就顯得尤為重要 . 成功案例 廣州天河城廣場 第六屆全國運動會在廣州天河召開之前，天河城所處區(qū)域還是一片菜田，商業(yè)價值基本為零，但隨著六運會在廣州天河城的成功啟動，政府在此建成了天河體育中心和六運小區(qū)，天河城的開發(fā)商敏銳地感受到這一區(qū)域的商業(yè)潛力，于是前瞻性地在此規(guī)劃建成了總面積達(dá) 16萬平米的綜合商業(yè)，天河城的開發(fā)商能在一片菜地上建成當(dāng)時中國規(guī)模最大的商業(yè)，并且在開業(yè)運營十年后仍然以其良好的商業(yè)規(guī)劃成為跟進(jìn)者的標(biāo)桿，這與開發(fā)商高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光是分不開的； 1996年建成開業(yè)的廣州天河城目前已經(jīng)成為全世界人流最旺的 MALL，日均客流量達(dá)到 30萬人以上，僅 2022年 5月 1日，天河城的日客流量就達(dá)到 81萬人次； 同樣是 2022年 5月 1日，天河城的日客留量再次達(dá)到 83萬人次，黃金周七天，客流量總共突破 400萬人次； 在開業(yè)后至今的 10年時間里，天河城的客流總量已經(jīng)突破 10億人次，堪稱全世界人流最旺的購物中心。對于純住宅的規(guī)劃而言，三期因為基本全部臨近黃山路，物業(yè)品質(zhì)和居住的舒適度本身就大打折扣，而且投資回收也是一次性的；但是如果在住宅下部規(guī)劃一部分底商，從現(xiàn)有的市場規(guī)律來看，底商將至少是住宅價值的 23倍以上，如果是租售結(jié)合的話，出租部分的收益將是永續(xù)的，而且隨著商業(yè)的成熟度，其利潤回報往往是逐年倍增。 54萬平米（ 10382套）， 11月份當(dāng)月成交面積為 （ 490套），其中新站區(qū)獨占螯頭，高新區(qū)市場份額最低； 新站區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)繁榮和區(qū)域交通物流的便捷緊密關(guān)聯(lián)，另外，新站區(qū)以元一時代廣場為代表的新興區(qū)級商業(yè)中心也是目前規(guī)劃中的 8個區(qū)級商業(yè)中心中發(fā)展最好的，而高新區(qū)作為合肥的高端純住宅版塊，商業(yè)氛圍欠缺也是必然。 社區(qū)級商業(yè)中心規(guī)劃共有 25處，其分布如下： 廬陽區(qū) 4處： 亳州路社區(qū)級商業(yè)中心、雙崗 社 區(qū)級商業(yè)中心、杏林小區(qū) 社 區(qū)級商業(yè)中心、森林城社 區(qū)商業(yè)中心 。 8個區(qū)級商業(yè)中心： 區(qū)級商業(yè)中心建筑面積宜在 10萬平方米以上。石油及制品類零售增長 %，這既有價格上漲因素，同時消費規(guī)模也在不斷擴(kuò)大；糧油食品類由于價格上漲因素導(dǎo)致零售較快增長， 19月份累計食品、飲料、煙酒類零售同比增長 %，其中糧油類增長 %。 E網(wǎng) 整體競爭市場趨勢預(yù)測： 目前樓市供大于求的特征已經(jīng)比較明顯，而且市場的供給總量的上升速度高于需求總量，這也使得競爭環(huán)境進(jìn)一步惡化，市場競爭的層面已經(jīng)提前進(jìn)入產(chǎn)品競爭層面， 預(yù)計在今后的幾年激烈的競爭態(tài)勢仍然延續(xù)，而且有愈演愈烈之勢，能充分把握客戶需求的高性價比創(chuàng)新型產(chǎn)品將成為競爭法寶 。 E網(wǎng) 月份 套數(shù) 面積 金額 均價 一季度 6993 4月 3721 5月 3530 6月 3054 7月 3135 8月 3525 9月 3431 10月 4225 11月 5249 183529 總計 36863 2022年合肥市 111月住宅市場銷售情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)） 2022年 111月合肥市樓市銷售情況及蜀山、高新、包河三區(qū)成交均價分析： E網(wǎng) 202230004000高層 3601 3606 3544 3595 3537 3540 3602 3581 3582 3579小高層 3308 3308 3308 3359 3303 3314 3323 3312 3320 3329多層 2907 2932 2954 2878 2884 2928 2953 2948 2966 29741月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月合肥房地產(chǎn)市場 1～ 10月份蜀山區(qū)住宅成交均價變動情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)） 房地產(chǎn) 網(wǎng) E網(wǎng) 202230004000高層 3075 3076 3076 3075 3309 3360 3365 3383 3387 3388小高層 3524 3521 3521 3519 3519 3512 3516 3523 3528 3546多層 3784 3768 3768 3766 3788 3796 3782 3770 3769 37671月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月合肥房地產(chǎn)市場 1～ 10月份高新區(qū)住宅成交均價變動情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)） E網(wǎng) 202230004000高層 3791 3797 3893 3895 4039 3914 3914 3924 3936 3914小高層 3485 3485 3485 3508 3508 3543 3565 3580 3575 3583多層 3320 3321 3321 3358 3358 3369 3382 3374 3382 34061月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月合肥房地產(chǎn)市場 1～ 10月份包河區(qū)住宅成交均價變動情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)） E網(wǎng) 結(jié)論 : 2022年 111月，合肥市住宅商品房市場累計銷售套數(shù)為 36863套（ 425萬平米），成交均價維持在 3150元 /平米左右，對于一個經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的內(nèi)地省會城市來說， 口能有年均 4萬套的銷售速度，其本身也說明了一個城市的樓市活躍程度，但是在合肥樓市快速增長的大形勢下，全年成交均價的不溫不火，也說明了合肥樓市目前所處的 價格上漲乏力 的尷尬局面； 從蜀山、高新、包河三區(qū)的整體成交均價來看，包河區(qū)成交均價最高，其次是高新，再次是蜀山，其主要原因是包河區(qū)郊區(qū)項目較少，大部分項目集中在馬鞍山路和望江路沿線的城區(qū)版塊，而蜀山區(qū)項目分布范圍較廣，一些郊遠(yuǎn)區(qū)項目使得整個蜀山區(qū)的成交價格有所下浮，實際各版塊中心區(qū)的成交均價為蜀山區(qū)和高新區(qū)最高，包河其次； 從蜀山、高新、包河三區(qū)的不同物業(yè)類型的成交均價變化情況來看，除高新區(qū)外，蜀山、包河等其他版塊的多層成交均價均低于同版塊內(nèi)的高層或小高層均價，但是這并不能說明合肥同區(qū)域內(nèi)的多層價格就低于高層或小高層，究其原因主要是因為各版塊中心高價區(qū)域已經(jīng)基本沒有多層，多層的分布往各版塊中心區(qū)外圍發(fā)展的趨勢已經(jīng)越來越明顯，這也是合肥目前樓市進(jìn)化的一個重要特征之一。 ?交通便利，配套成熟齊備，人文環(huán)境（合工大，城建學(xué)院）、學(xué)區(qū)佳。 20222022全市商品房竣工面積和銷售面積 （數(shù)據(jù)來源：合肥市房產(chǎn)局） 合肥市空置商品房面積顯著上升： E網(wǎng) 0500100015002022250001234567商品房施工面積 6 0 6 . 5 4 9 3 2 . 8 6 1 4 1 4 . 9 7 1 7 4 7 . 0 1 2 1 6 1 . 9商品房竣工面積 2 2 2 . 2 4 3 2 4 . 6 9 566 5 6 1 . 4 6 3 6 3 . 7 8比值 2 . 7 3 2 . 8 7 2 . 5 3 . 1 1 5 . 9 42022 年 2022 年 2022 年 2022 年2022 年 1 ～ 9月 結(jié)論 :施工面積與竣工面積的比值是房地產(chǎn)一個重要的前瞻性指標(biāo)。 2022年，合肥投資 36億元新建和改建 40條道路，為構(gòu)筑大合肥新的交通藍(lán)圖拉開了帷幕。上半年，合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長 %，與省會城市中最高增幅相差 ，差距比上年同期縮小了 ，增幅在省會城市的位次由上年同期的第 14位上升到第 9位。上半年合肥市投資需求強(qiáng)勁，連續(xù)幾月成倍增長。 合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢及房地產(chǎn)政策影響分析 E網(wǎng) 合肥市建成區(qū)的中心部分由周長 城公園包圍 ,從中心分別向東、北、西南發(fā)展 ,形成“三葉風(fēng)扇”的形狀， 目前建成區(qū)面積約 203平方公里，人口 244萬。 ?輕工之城 ：美菱冰箱、榮事達(dá)洗衣機(jī)、芳草日化、開元輪胎、合肥海爾等在國內(nèi)外享有盛譽。 合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢： 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，投資消費兩旺 E網(wǎng) 全市投資增幅躍居全國省會城市首位 根據(jù)合肥市統(tǒng)計部門公布的合肥 2022上半年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與省會、省內(nèi)城市的比較。 居民收入增幅上升到全國省會城市第 9位 城鄉(xiāng)居民收入增長較快，位次前移。 ? 隨著合肥城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，大合肥呈星形放射狀發(fā)展脈絡(luò)日益清晰。 E網(wǎng) 0200400600商品房竣工面積 566 商品房銷售面積 2022年 2022年 2022年 2022年2 0 0 6 年1 ～9月結(jié)論 : 20222022年合肥是商品房竣工面積和銷售面積均增長較快 ， 一般當(dāng)年竣工面積均高于銷售面積 15個百分點以上 ， 但從 2022年 19月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看 ， 首次出現(xiàn)銷售面積超過竣工面積 ，一方面說明 2022年樓市銷售勢頭看好 ， 但另一方面 ， 空置商品房面積的增加使得施工建設(shè)速度趨緩也是一個重要原因； 僅從近兩年數(shù)據(jù)來看 ， 2022年 11月商品房空置面積為 ， 到 2022年三季度商品房空置面積已經(jīng)達(dá)到 ， 同比增長 %， 市場形式還是比較嚴(yán)峻 。 高新區(qū) ?西臨大蜀山，自然環(huán)境好，合肥高檔住宅區(qū) ?華東最有影響力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，合肥最重要的科技旅游，高新技術(shù)研發(fā)，孵化和產(chǎn)業(yè)化基地 包河區(qū) ?位于合肥上風(fēng)口，自然環(huán)境好。 合肥市樓市版塊分類及 2022年 11月價格等高線分布： E網(wǎng) 4500 4000 3500 3000 4000 3000 2500 2022 4200 2500 3000 4200 3500 3600 3000 4000 3500 4200 3500 3000 3500 3000 2500 2022 綠城百合公寓