【正文】 的大型服裝批發(fā)市場和綜合性批發(fā)市場，交通非常方便。 E網(wǎng) 月份 套數(shù) 面積 金額 均價 一季度 6993 4月 3721 5月 3530 6月 3054 7月 3135 8月 3525 9月 3431 10月 4225 11月 5249 183529 總計(jì) 36863 2022年合肥市 111月住宅市場銷售情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)） 2022年 111月合肥市樓市銷售情況及蜀山、高新、包河三區(qū)成交均價分析： E網(wǎng) 202230004000高層 3601 3606 3544 3595 3537 3540 3602 3581 3582 3579小高層 3308 3308 3308 3359 3303 3314 3323 3312 3320 3329多層 2907 2932 2954 2878 2884 2928 2953 2948 2966 29741月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月合肥房地產(chǎn)市場 1～ 10月份蜀山區(qū)住宅成交均價變動情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)） 房地產(chǎn) 網(wǎng) E網(wǎng) 202230004000高層 3075 3076 3076 3075 3309 3360 3365 3383 3387 3388小高層 3524 3521 3521 3519 3519 3512 3516 3523 3528 3546多層 3784 3768 3768 3766 3788 3796 3782 3770 3769 37671月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月合肥房地產(chǎn)市場 1～ 10月份高新區(qū)住宅成交均價變動情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)） E網(wǎng) 202230004000高層 3791 3797 3893 3895 4039 3914 3914 3924 3936 3914小高層 3485 3485 3485 3508 3508 3543 3565 3580 3575 3583多層 3320 3321 3321 3358 3358 3369 3382 3374 3382 34061月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月合肥房地產(chǎn)市場 1～ 10月份包河區(qū)住宅成交均價變動情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)） E網(wǎng) 結(jié)論 : 2022年 111月，合肥市住宅商品房市場累計(jì)銷售套數(shù)為 36863套（ 425萬平米），成交均價維持在 3150元 /平米左右，對于一個經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的內(nèi)地省會城市來說， 口能有年均 4萬套的銷售速度，其本身也說明了一個城市的樓市活躍程度，但是在合肥樓市快速增長的大形勢下，全年成交均價的不溫不火，也說明了合肥樓市目前所處的 價格上漲乏力 的尷尬局面； 從蜀山、高新、包河三區(qū)的整體成交均價來看，包河區(qū)成交均價最高，其次是高新，再次是蜀山，其主要原因是包河區(qū)郊區(qū)項(xiàng)目較少，大部分項(xiàng)目集中在馬鞍山路和望江路沿線的城區(qū)版塊，而蜀山區(qū)項(xiàng)目分布范圍較廣，一些郊遠(yuǎn)區(qū)項(xiàng)目使得整個蜀山區(qū)的成交價格有所下浮，實(shí)際各版塊中心區(qū)的成交均價為蜀山區(qū)和高新區(qū)最高，包河其次； 從蜀山、高新、包河三區(qū)的不同物業(yè)類型的成交均價變化情況來看，除高新區(qū)外，蜀山、包河等其他版塊的多層成交均價均低于同版塊內(nèi)的高層或小高層均價，但是這并不能說明合肥同區(qū)域內(nèi)的多層價格就低于高層或小高層，究其原因主要是因?yàn)楦靼鎵K中心高價區(qū)域已經(jīng)基本沒有多層，多層的分布往各版塊中心區(qū)外圍發(fā)展的趨勢已經(jīng)越來越明顯，這也是合肥目前樓市進(jìn)化的一個重要特征之一。 E網(wǎng) 排名 區(qū)屬 項(xiàng)目名稱 年銷售 套數(shù) 均價 月度 吸納率 面市時間 項(xiàng)目特點(diǎn) 1 包河區(qū) 金地國際城 1494 4545 136 20220919 1. 產(chǎn)品創(chuàng)新（ 、錯層陽臺等） 2. 面積控制合理總價優(yōu)勢 3. 強(qiáng)強(qiáng)合作（世聯(lián)地產(chǎn)顧問；深圳毅華廣告 ） 2 包河區(qū) 元一柏莊 1381 3206 126 20221213 3 新站區(qū) 元一名城 1279 3054 213 20220608 、規(guī)模優(yōu)勢 4 蜀山區(qū) 清溪苑小區(qū) 792 2112 132 20220620 5 經(jīng)開區(qū) 九溪江南園 751 2588 68 20220221 、錯層戶型 團(tuán)購 6 蜀山區(qū) 紅皖家園 梵高向日葵 625 2410 156 20220725 7 經(jīng)開區(qū) 名邦景秀年 華 584 2530 53 20220828 產(chǎn)品優(yōu)勢（板式挑高小戶型） 總價低優(yōu)勢 8 瑤海區(qū) 城市綠苑 573 3259 52 20220919 成熟區(qū)位、城熟配套 東區(qū)高性價比品質(zhì)社區(qū) 9 包河區(qū) 柏林春天 551 3462 50 20221213 包河區(qū)高性價比異域特色社區(qū) 政府今年重點(diǎn)打造“濱湖新區(qū)”的政策優(yōu)勢 10 新站區(qū) 香江生態(tài)麗 景 525 2618 48 20221024 大環(huán)境公園生態(tài)景觀資源優(yōu)勢 低單價和低總價的競爭優(yōu)勢 合肥市樓市 2022年 111月住宅銷售前十名項(xiàng)目分析： E網(wǎng) 結(jié)論 :合肥市 2022年 111月月均銷售套數(shù)為 3351套，目前現(xiàn)階段全市共有在售項(xiàng)目（入網(wǎng)備案） 440個，年度銷售前十名項(xiàng)目無論從銷售套數(shù)還是銷售面積、銷售金額均占到了總市場份額的 30— 35%，也就是說前十名的銷售量基本與剩下 430個項(xiàng)目的一半銷售體量相當(dāng)，一方面可以明顯看出市場領(lǐng)導(dǎo)者的優(yōu)勢明顯 ,另一方面市場競爭的激烈程度也可見一斑。 E網(wǎng) 整體競爭市場趨勢預(yù)測： 目前樓市供大于求的特征已經(jīng)比較明顯，而且市場的供給總量的上升速度高于需求總量，這也使得競爭環(huán)境進(jìn)一步惡化，市場競爭的層面已經(jīng)提前進(jìn)入產(chǎn)品競爭層面， 預(yù)計(jì)在今后的幾年激烈的競爭態(tài)勢仍然延續(xù)，而且有愈演愈烈之勢，能充分把握客戶需求的高性價比創(chuàng)新型產(chǎn)品將成為競爭法寶 。 E網(wǎng) 合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場結(jié)論 合肥市整體商業(yè)環(huán)境 合肥市近期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃 合肥市商業(yè)格局變化 06年 11月合肥市商業(yè)類商品房成交數(shù)據(jù)分析 06年 111月合肥市商業(yè)類商品房銷售前十名項(xiàng)目分析 市調(diào)篇 2 合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場 E網(wǎng) 合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場總結(jié)論 社會零售及消費(fèi)增長迅速 整體商業(yè)環(huán)境趨好 大交通、大拆違、大建設(shè) 商業(yè)地產(chǎn)硬件升級 城市化進(jìn)程加速 催生商業(yè)多中心格局 住宅地產(chǎn)配套需求 社區(qū)大商業(yè)蓬勃發(fā)展 傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已被打破，新商業(yè)格局正在形成，倉賣市場和社區(qū)商業(yè)存在巨大發(fā)展空間 E網(wǎng) 從限額以上批發(fā)零售業(yè)零售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，拉動銷售增長的熱點(diǎn)大類商品基本上保持了穩(wěn)定增長的趨勢。石油及制品類零售增長 %，這既有價格上漲因素，同時消費(fèi)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大；糧油食品類由于價格上漲因素導(dǎo)致零售較快增長， 19月份累計(jì)食品、飲料、煙酒類零售同比增長 %，其中糧油類增長 %。恩格爾系數(shù)高達(dá) %。 8個區(qū)級商業(yè)中心： 區(qū)級商業(yè)中心建筑面積宜在 10萬平方米以上。其分布為： 東區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （瑤海區(qū)花沖公園附近）、 北區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （廬陽區(qū)公交四保場附近）、 西南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （南七附近）、 東南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （包河區(qū)葛大店附近）、 西區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （蜀山區(qū)井崗鎮(zhèn)附近）、 新站區(qū)級商業(yè)中心 、 政務(wù)文化新區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 、 大學(xué)城區(qū)級商業(yè)中心 。 社區(qū)級商業(yè)中心規(guī)劃共有 25處，其分布如下： 廬陽區(qū) 4處： 亳州路社區(qū)級商業(yè)中心、雙崗 社 區(qū)級商業(yè)中心、杏林小區(qū) 社 區(qū)級商業(yè)中心、森林城社 區(qū)商業(yè)中心 。 E網(wǎng) 合肥市商業(yè)格局變化 合肥市“十一五”規(guī)劃中明確指出，未來 5年內(nèi)，合肥市城市人口將從原來的 150萬增加到 300萬人；到 2022年，合肥市生產(chǎn)總值確保 1900億元，年均增長 %；力爭達(dá)到 2100億元，年均增長18%；人均地區(qū)生產(chǎn)總值比 2022年翻兩番以上，達(dá)到 5000美元；所有數(shù)據(jù)都在為合肥新一輪的商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展創(chuàng)造一個前所未有的發(fā)展良機(jī)； 按照國際標(biāo)準(zhǔn)人均商業(yè) ，合肥未來 5年將發(fā)展 200萬平米以上的商業(yè)規(guī)模，如果加上舊商業(yè)的改造，經(jīng)濟(jì)和人口的成倍增長將給合肥的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的發(fā)展空間。 54萬平米（ 10382套）， 11月份當(dāng)月成交面積為 （ 490套），其中新站區(qū)獨(dú)占螯頭，高新區(qū)市場份額最低； 新站區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)繁榮和區(qū)域交通物流的便捷緊密關(guān)聯(lián)，另外，新站區(qū)以元一時代廣場為代表的新興區(qū)級商業(yè)中心也是目前規(guī)劃中的 8個區(qū)級商業(yè)中心中發(fā)展最好的，而高新區(qū)作為合肥的高端純住宅版塊，商業(yè)氛圍欠缺也是必然。 E網(wǎng) 商業(yè)篇 1 產(chǎn)品部分 （綠城桂花園三期商業(yè)） 城調(diào) 論址 規(guī)劃 組合 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)異軍突起 自 2022年起，合肥房地產(chǎn)市場的最大變化莫過于商業(yè)地產(chǎn)的異軍突起，由于商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率、社會反響度均高于住宅，再加上合肥城市化進(jìn)程的全面提速，整個合肥無論是商業(yè)格局、還是商業(yè)業(yè)態(tài)都發(fā)生了革命性的變化，雖然目前合肥整體的大商業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，但是傳統(tǒng)的一個中心的商業(yè)格局已經(jīng)基本打破，城市副中心迅速崛起，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在合肥存在著巨大的商機(jī)； 新興業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn) 商業(yè)地產(chǎn)在合肥經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，隨商業(yè)市場的不斷細(xì)分，新興業(yè)態(tài)也不斷涌現(xiàn)，專業(yè)市場、經(jīng)營品牌、連鎖的飲食、超市、服裝、娛樂等的出現(xiàn)極大地豐富了商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化程度，同時也促成了更多的傳統(tǒng)商業(yè)類型轉(zhuǎn)型；如火車站附近服裝大市場集群和元一時代 SHOPPING MALL 餐飲業(yè)和休閑娛樂業(yè)成為合肥城市商業(yè)格局中零售業(yè)態(tài)的領(lǐng)軍者 近幾年，特別是今年餐飲業(yè) 19%和休閑娛樂業(yè) %的高速增長勢頭有目共睹，也是合肥城市發(fā)展和繁榮的一個有力見證；如金滿樓、香格里拉、蜀王等大型餐飲連鎖的快速擴(kuò)張。對于純住宅的規(guī)劃而言，三期因?yàn)榛救颗R近黃山路，物業(yè)品質(zhì)和居住的舒適度本身就大打折扣，而且投資回收也是一次性的；但是如果在住宅下部規(guī)劃一部分底商，從現(xiàn)有的市場規(guī)律來看，底商將至少是住宅價值的 23倍以上，如果是租售結(jié)合的話，出租部分的收益將是永續(xù)的，而且隨著商業(yè)的成熟度，其利潤回報(bào)往往是逐年倍增。桂花園、夢園小區(qū)、電建小區(qū)、園景天下、新加坡花園城、維多利亞別墅、城市風(fēng)景、蜀山名筑、瀾溪鎮(zhèn)等以及大蜀山腳下的部分居民合計(jì)長住人口約 3萬人，雖然入住率和硬件設(shè)施的改善還在迅速提高，但是構(gòu)建一個副市級商業(yè)中心在硬件條件上還存在很大差距，如果按照目前人均商業(yè)面積 （美國在 ），本項(xiàng)目目前的社區(qū)商業(yè)規(guī)模在 2萬平米應(yīng)屬合理，但如果考慮區(qū)域的后期發(fā)展和廣域輻射功能，本項(xiàng)目 該尚屬合理； 結(jié)論 :所以，針對本項(xiàng)目而言，適度地規(guī)劃一些集中商業(yè)不僅是可行的，而且是本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤最大化的最佳選擇。因?yàn)樵诳焖侔l(fā)展的合肥 ,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目絕大多數(shù)是一種戰(zhàn)略投資 ,因此前瞻化的戰(zhàn)略規(guī)劃就顯得尤為重要 . 成功案例 廣州天河城廣場 第六屆全國運(yùn)動會在廣州天河召開之前，天河城所處區(qū)域還是一片菜田，商業(yè)價值基本為零，但隨著六運(yùn)會在廣州天河城的成功啟動，政府在此建成了天河體育中心和六運(yùn)小區(qū)，天河城的開發(fā)商敏銳地感受到這一區(qū)域的商業(yè)潛力，于是前瞻性地在此規(guī)劃建成了總面積達(dá) 16萬平米的綜合商業(yè)，天河城的開發(fā)商能在一片菜地上建成當(dāng)時中國規(guī)模最大的商業(yè)，并且在開業(yè)運(yùn)營十年后仍然以其良好的商業(yè)規(guī)劃成為跟進(jìn)者的標(biāo)桿，這與開發(fā)商高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光是分不開的； 1996年建成開業(yè)的廣州天河城目前已經(jīng)成為全世界人流最旺的 MALL，日均客流量達(dá)到 30萬人以上，僅 2022年 5月 1日，天河城的日客流量就達(dá)到 81萬人次； 同樣是 2022年 5月 1日，天河城的日客留量再次達(dá)到 83萬人次，黃金周七天，客流量總共突破 400萬人次； 在開業(yè)后至今的 10年時間里，天河城的客流總量已經(jīng)突破 10億人次，堪稱全世界人流最旺的購物中心。如廣州正佳廣場，其代表財(cái)富匯聚的標(biāo)志不僅應(yīng)用在各種平面媒體上，還在廣場主入口處設(shè)計(jì)了一尊標(biāo)志雕塑，具有很強(qiáng)的可視性，給人留下深刻的印象。開業(yè)一年來，除服裝百貨業(yè)的經(jīng)營因定位問題尚未形成氣候外，其它業(yè)態(tài)功能區(qū)的經(jīng)營狀況都運(yùn)行良好，給合肥大型綜合性商業(yè)的發(fā)展起到了很好的標(biāo)桿作用 。 成功案例 烏魯木齊國際大巴扎 烏魯木齊國際大巴扎總建面積 9萬平米，由 3大商業(yè)建筑、 1個露天巴扎和 1座清真寺組成，標(biāo)志性建筑為 1座 70余米高的觀景塔和 1個能容納千人的文藝表演廣場。眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般都會規(guī)劃數(shù)量不等的娛樂設(shè)施，相比而言，建于郊區(qū)的大型綜合性商業(yè)娛樂設(shè)施面積最大、設(shè)施種類最全、購物娛樂化特征體現(xiàn)得最明顯 . 成功案例 東菀華南 MALL 消費(fèi)娛樂化已經(jīng)成為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的一個主流思想，眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛在總體規(guī)劃中設(shè)計(jì)更多的娛樂元素，以達(dá)到可持續(xù)經(jīng)營的目的。項(xiàng)目在娛樂元素的設(shè)計(jì)上，將動感娛樂和閑娛樂相結(jié)合，創(chuàng)造了一個立體式的娛樂大空間，主力娛樂業(yè)態(tài)中有加拿大 IMAX巨幕電影、新加坡歡笑天地、英國 BBC天線寶寶、美國時代華納影院等全球知名商家陣營，而其中的新加坡歡笑天地則號稱中國最大的動感娛樂街區(qū)。所以香港的購物中心面積一般以幾萬平米的購物中心居多，只有少數(shù)區(qū)域超過 10萬平米，目前還沒有超過