【正文】 邀約首批次認(rèn)購客戶 和未認(rèn)購的客戶 ，同時(shí)邀約其朋友到于 6月 22日 周六到銷售中心參與抽獎(jiǎng)活動(dòng)： ?第一名：價(jià)值 1萬元的出國旅游； ?第二名 ： muse酒吧 5000元的儲(chǔ)值卡； ?第三名： 3000元的婚紗攝影禮券； ?第四名： 2023元的 KTV消費(fèi)卡； ?第五名： 1000元的咖啡屋消費(fèi)卡； 作為 2批次蓄客的引爆點(diǎn) 【 開盤后，進(jìn)一步提升客戶的專屬性，迅速拉動(dòng)客帶客 】 ……… 營銷總控圖 全年挑戰(zhàn) 目標(biāo) 元 / ㎡ 4 11 10 8 7 9 6 5 銷售目標(biāo) 營銷節(jié)點(diǎn) 銷售階段 推廣階段 核心成果 營銷費(fèi)用 首批 開盤 2批次開盤 2批次蓄客 3批次開盤 強(qiáng)勢(shì)推廣期 區(qū)域炒作品牌落地 2次開盤 期 持續(xù)期 3次 開盤期 4批次開盤 售樓中心開放 形象宣傳 強(qiáng)勢(shì)宣傳 開盤宣傳 開盤宣傳 促銷宣傳 7月 開盤 億 元 / 萬 ㎡ 8月持續(xù)加推 元/ ㎡ 12月 元 /㎡ 11月持續(xù)加推 元/ ㎡ 青年會(huì) 成立 銷售額百分之 準(zhǔn)備期 35% 強(qiáng)勢(shì)推廣期20% 開盤期10% 培訓(xùn) /行銷 /圈層 房展會(huì)，售樓部啟動(dòng) 4批次開盤，解籌簽約 客戶升級(jí)分析，客戶外拓 客戶維護(hù)、老帶新、活動(dòng)促銷 3 12 持續(xù)期 持續(xù) 期 35% 熱銷宣傳 熱銷宣傳 客戶分析 推廣分析 2批次認(rèn)籌 事件營銷 強(qiáng)勢(shì)推廣期 開盤期 項(xiàng)目導(dǎo)入 9月 持續(xù)加推 元/ ㎡ 開盤準(zhǔn)備與執(zhí)行 解 籌簽約 客戶答謝會(huì) 千里之行 始于足下！ 營銷保障 策劃線 分工明確 ?1經(jīng)理 +3專員 +2助理 ?工作的合理分配 ?分工與協(xié)作是關(guān)鍵 策劃經(jīng)理 媒介專員 +策劃助理 渠道專員 +策劃助理 活動(dòng)專員 ?廣告公司對(duì)接 ?媒體監(jiān)測(cè) ?線上推廣：戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)等 ?物料制作，含樣板間、宣傳片等 ?巡展、派單 ?圈層拓展 ?推介會(huì) ?客戶家宴 ?展架、桌牌擺放等 ?暖場(chǎng)活動(dòng) ?節(jié)點(diǎn)型活動(dòng) ?渠道型活動(dòng) ?市場(chǎng)監(jiān)測(cè) ?對(duì)接市場(chǎng)部 ?轉(zhuǎn)發(fā)周、月、年監(jiān)測(cè) ?階段計(jì)劃與執(zhí)行 ?內(nèi)外部溝通與配合 ?團(tuán)隊(duì)管理 銷售分組，值班經(jīng)理，團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn) 注重單兵與團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)的協(xié)調(diào)，加強(qiáng)案場(chǎng)規(guī)范管理 ?量化日、周、月指標(biāo)，定期公布，激勵(lì)個(gè)人： ?強(qiáng)化值班經(jīng)理職能，完善案場(chǎng)管理，培養(yǎng)人才： ?1+1＞ 2分組接待，應(yīng)對(duì)淡市，團(tuán)隊(duì)協(xié)作 ?月度市調(diào)，及時(shí)了解市場(chǎng) ?定期市調(diào)研與策劃的市場(chǎng)培訓(xùn) 制度完善，團(tuán)隊(duì)協(xié)作，強(qiáng)化執(zhí)行 《 關(guān)于辦公用品使用制度 》 《 與中鐵工作對(duì)接流程 》 《 集中簽約時(shí)間的規(guī)定 》 《 項(xiàng)目固定工作規(guī)范 》 《 與 中 鐵 營銷部工作對(duì)接表 》 《 項(xiàng)目考勤管理規(guī)定 》 《 項(xiàng)目管理制度補(bǔ)充 》 《 項(xiàng)目外展崗位工作安排 》 《 追蹤客戶按期簽約制度 》 《 關(guān)于各項(xiàng)活動(dòng)安排紀(jì)要 》 《 項(xiàng)目分組接待制度 》 《 值班經(jīng)理管理規(guī)定 》 制度與規(guī)范 謝謝！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。繽紛新城 資源的相互整合 病毒制造：或登錄項(xiàng)目網(wǎng)站，填寫問卷，凡每天前 10名填寫的客戶，我們將 100元的電影卡和精美禮品由我們的快遞人員直接送到您的公司。達(dá)到紡織城居民人手一份的覆蓋效果 。 如超市、社區(qū)、休閑娛樂等 。 項(xiàng)目均價(jià)定價(jià)方法 市場(chǎng)比較法 — 高層 策略分解 —— 價(jià)格策略 樓盤權(quán)重 本項(xiàng)目 高科 〃 綠水東城 東城新一家 林和春天 御錦城 V青年 龍湖香醍國際社 區(qū) Ａ 1 2 3 4 5 ―― 30% 30% 20% 10% 10% 均價(jià) (元 /㎡ ） 權(quán)重 5300 5100 5200 5300 5400 片區(qū)形象 20 15 17 16 16 17 17 區(qū)位交通 20 15 16 16 16 18 18 社區(qū)景觀 10 9 7 6 6 7 8 戶型 10 9 7 6 7 7 8 容積率 5 5 4 3 4 4 安全私密性 5 4 4 4 4 5 4 配套設(shè)施 10 6 7 7 8 9 7 區(qū)域成熟度 5 3 3 3 3 4 3 開發(fā)商 5 4 3 3 3 5 5 物業(yè)管理 10 8 8 7 6 6 9 合計(jì) 100 78 76 71 73 82 QＡ Q１ Q２ Q３ Q４ Q５ ?本項(xiàng)目相對(duì)于各板塊在售的項(xiàng)目 ， 綜合品質(zhì)達(dá)到 78分 ， 分值較高 按照模型推算 ,本項(xiàng)目預(yù)計(jì)基準(zhǔn)價(jià)格在 5432元 /平米左右 2023年整體銷售均價(jià) =基準(zhǔn)價(jià)格 +主導(dǎo)溢價(jià) +年均漲幅 =5432*（ 100%+2%+3%） =5700元 /平米 （ 2023年 6月開盤，考慮到市場(chǎng)不明朗，主導(dǎo)溢價(jià)為 2%、年均漲幅定為 6%，按半年算） QＡ：本項(xiàng)目權(quán)重； Q ＇：各項(xiàng)目權(quán)重值； Ｐ為折算均價(jià)； ＰＡ為預(yù)期價(jià)格； 修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格：Ｇ＝（ QＡ／ Q ‘ ） Ｐ ＰＡ ＝ ∑ Ｇ Q ＇ 市場(chǎng)比較法 — 高層 策略分解 —— 價(jià)格策略 項(xiàng)目名稱 高科 〃 綠水東城 東城新一家 林和春天 御錦城 V青年 龍湖香醍國際社區(qū) Ｇ 5439 5603 5556 5041 5044 Q ＇ 30% 30% 20% 10% 10% Ｇ Q ＇ 1632 1681 1111 504 504 本項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)ＰＡ ＰＡ＝ ∑ Ｇ Q ＇＝ 5432 2023年，區(qū)域均價(jià)年實(shí)現(xiàn)約 6%的價(jià)格增長 價(jià)格增長策略 高層 20236 （ 開盤） 20237 20239 時(shí)間軸 20238 202310 5620元 /㎡ 5690元 /㎡ 5720元 /㎡ 5650元 /㎡ 5790元 /㎡ 202311 202312 6000元 /㎡ 策略分解 —— 價(jià)格策略 5760元 /㎡ 月份 銷售套數(shù) 銷售單價(jià)（元 /㎡ ） 銷售面積（㎡） 銷售額（萬元） 6月 320 5620 28800 16185 8月 100 5690 9000 5121 9月 100 5720 9000 5148 11月 100 5790 9000 5211 12月 60 6000 5400 3240 合計(jì) 680 61200 34905 全年實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 5700元 /㎡ 項(xiàng)目總計(jì) 2023年 2023— 2023年 面積（㎡） 175275 61200 114075 單價(jià)（元 /㎡ ） 5800 5700 5854 總價(jià)（萬元） 101680 34905 66775 策略分解 —— 推售及價(jià)格變化 2023年統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目總統(tǒng)計(jì) 放 收 爆 區(qū)域滲透，行銷先行 圈層整合營銷，病毒滲透 分階段的蓄客節(jié)奏 事件營銷活動(dòng) 上市會(huì) 開盤 [行銷先行 ] 在售樓部正式 開放之時(shí) 讓項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)走出去 變坐銷為行銷 既作為項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)不得不進(jìn)行的動(dòng)作 也是長期競(jìng)爭(zhēng)肉搏需堅(jiān)持的持久戰(zhàn) 重點(diǎn)突破渠道： 紡織城內(nèi)家屬區(qū)及工廠及商業(yè)圈； 洪慶大型企業(yè)上班人士； 咸寧路兩側(cè)家屬區(qū)及企事業(yè)單位人士； 先期建立利好戶外導(dǎo)視，截 殺東三環(huán)看樓客戶（搭其他主流項(xiàng)目的客戶便車） 2023行銷 方向思考： I. 專業(yè)拓展：為了維持行銷的持續(xù)效果，需要較大力度的持續(xù)鋪排和投入，對(duì)于人力物力的要求都較高。 【 線下（線下主要為渠道活動(dòng)） 】 到開心網(wǎng)尋開心，點(diǎn)擊 進(jìn)入 到淘寶網(wǎng)淘相因，秒殺 搶奪繽紛新城 舒居兩房 到 k歌房 k辣歌，不小心 被繽紛新城 “辣”到 …… 詳情在后 打動(dòng)青年人的 口號(hào) 找到青年人的 渠道 共鳴青年人的 展示 吸引青年人的 活動(dòng) 取悅青年人的 服務(wù) 打動(dòng)青年人的 口號(hào)打動(dòng)青年人的 口號(hào) 找到青年人的 渠道 共鳴青年人的 展示 吸引青年人的 活動(dòng) 取悅青年人的 服務(wù) 打動(dòng)青年人的 口號(hào)我們不提私人管家，但住在這里，每一點(diǎn)每一滴的服務(wù)卻可能是 最個(gè)性 的。這里沒有出現(xiàn)一處常規(guī)的調(diào)幅、展板、吊旗、 POP等常見的銷售道具，力求 用純粹的精神滿足打動(dòng)客戶 ，而結(jié)果是更好的銷售效果 展示區(qū) 紡西路 ?一樓：銷售中心 ?二樓：樣板間 ?三樓：大型影音廳（組織大型活動(dòng)） ?綠色通道（連接銷售中心與辦公區(qū)及藝術(shù)區(qū)的通道） ?開發(fā)商、承建商辦公區(qū) ?藝術(shù)展覽區(qū)：用鋼架結(jié)構(gòu)在主體外層搭建，進(jìn)行分割，免費(fèi)提供或是租給與藝術(shù)相關(guān)聯(lián)的個(gè)體。繽紛新城 來了 青年不“蝸居” 中鐵 〃 繽紛新城城 70㎡ 兩房， 90㎡ 三房房 很寬舒 他們“潛伏”在網(wǎng)絡(luò) 中“潛伏” 在 “團(tuán)購 ”里，他們 坐 在寫字樓購物淘 寶里 …… ?動(dòng)感地帶 ?信用卡 ?旅游 ?速食店 ?咖啡屋 ?西餐廳 ?汽車 4S店 〃〃〃〃〃〃 ?上網(wǎng) ?電影院線 ?KTV ?泡吧 ?婚紗攝影 ?鮮花店 ?明星演唱會(huì) ?〃〃〃〃〃〃 常規(guī)推廣渠道之外，我們還需要一些非常措施 ， 滲透 到 青年人集中的地方 ， 制造病毒 。 [中鐵 〃 繽紛新城核心 競(jìng)爭(zhēng)力 方向 ] 中鐵 〃 新城東復(fù)興 〃 青年專屬 2023，中鐵是 主場(chǎng) 紫氣東來 讓西安人民向東看 時(shí)代變 生活變 形象定位 政府 2023年 提出 重新振興紡織城 ，將其打造成 “三新之城” 宜居新城，物流新都商貿(mào)新區(qū)，雙地鐵貫穿城區(qū) 政府帶領(lǐng)紡織城走上復(fù)興之路， 華麗轉(zhuǎn)身 邁步走向國際化大都市 新東城復(fù)興 …… 他們 追求自由 ，渴望 自我實(shí)現(xiàn) 被生活所挾持做著自己并不喜歡的事情，但同時(shí) 充滿激情 與他們的父輩不同， 不愿隨遇而安 ，希望能在年輕的時(shí)候盡量多的追逐夢(mèng)想。 合理、富競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)值體系 營銷上強(qiáng)勢(shì)突出青年專屬社區(qū)個(gè)性 渠道與事件營銷兼用 ，快打快銷 1 2 3 合理、富競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)值體系 1 以項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者的標(biāo)桿地位 包括中鐵品牌以及與之對(duì)應(yīng)的園林景觀、材質(zhì)品質(zhì)等項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值 [合理、富競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)值 體系 ] 長篇大論，不及貼心一句 ——強(qiáng)調(diào)最能打動(dòng)客戶的關(guān)鍵價(jià)值點(diǎn) 區(qū)域價(jià)值 本體價(jià)值 精神價(jià)值 區(qū)域發(fā)展力 特色藝術(shù)文化 雙地鐵城市交通 配套 齊全生活居住配套 發(fā)展商背景 低總價(jià)、低門檻 項(xiàng)目規(guī)劃 及原生態(tài)園林景觀 低容積率舒適度及尺度間距 健康運(yùn)動(dòng)配套 青年專屬居所 藝術(shù)健康價(jià)值 原生態(tài)園林 純粹的青年居住圈層 —— 中鐵 〃 繽紛新城賣 的絕不是簡(jiǎn)單的產(chǎn)品，更是一 種舒適的 生活方式。 項(xiàng)目 SWOT分析 —— 本項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略方向 SO策略 —— 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) ? 城市的方向 ，中鐵的 方向， 制造中鐵品牌進(jìn)駐城東的 影響力 ?突出本項(xiàng)目的預(yù)期優(yōu)勢(shì)以及強(qiáng)化產(chǎn)品的綜合性價(jià)比，來降低目標(biāo)客群對(duì)于本 項(xiàng)目所在區(qū)域落后的抗性 ?通過各種手段提高目標(biāo)客群的專屬性和特權(quán)性實(shí)現(xiàn)，差異化的競(jìng)爭(zhēng) 先入市，先立勢(shì)，以項(xiàng)目綜合性價(jià)比實(shí)現(xiàn)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的全面超越， 同時(shí)首次開盤實(shí)現(xiàn)高銷量量及快速 資金回籠，為全年銷售任務(wù)減輕壓力 市場(chǎng)啟示 客戶啟示 在深挖客戶需求的基礎(chǔ)上，引領(lǐng)并非迎合，打造個(gè)性化的專屬服務(wù)體系的，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目無法逾越的高度 目標(biāo)啟示 行銷網(wǎng)絡(luò) “ 齊頭 ” ，圈層整合營銷 “ 并進(jìn) ” ，整合渠道圈層的同時(shí)，制造 “ 病毒效應(yīng) ” 。 ?地鐵一號(hào)線即將開通。 銷售中心開放 2批次開盤 首批次開盤 3批次開盤 4批次開盤 總體的來訪轉(zhuǎn)定率設(shè)為 20% 1批次排號(hào)階段 1批次開盤 2批次排號(hào)階段 2批次開盤 3次排號(hào)階段 3次開盤階段 4次排號(hào)階段 4次開盤階段