【正文】 因此，建議搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，搶占市 場(chǎng)先機(jī)，爭(zhēng)取最大利潤(rùn)，堅(jiān)定不移地走走高端路線。作為南京頂級(jí)的體育休閑運(yùn)動(dòng)與高端別墅相結(jié)合的項(xiàng)目，鐘山國(guó)際體育公園包括 2座 18洞 72桿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)及與之配套的綜合娛樂(lè)項(xiàng)目，其中一個(gè)球場(chǎng)還作為十運(yùn)會(huì)的高爾夫運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。 強(qiáng)勁的終端需求 商業(yè)價(jià)值鏈 廣泛多選的經(jīng)營(yíng)者 具備品牌優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商 與眾不同的經(jīng)營(yíng)環(huán)境 全新的業(yè)態(tài)組合 商業(yè)價(jià)值規(guī)律 稀缺價(jià)值高價(jià)化 未來(lái)價(jià)值現(xiàn)在化 廣域價(jià)值區(qū)域化 E網(wǎng) 廣域價(jià)值區(qū)域化： 作為一個(gè)區(qū)域性的商業(yè)中心，如果能夠?qū)⑾M(fèi)圈定位為廣域范圍，那么將極大地?cái)U(kuò)大了客群，這也是區(qū)域大商業(yè)中心成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵所在，最后實(shí)現(xiàn)的商業(yè)價(jià)值有多大那就看輻射的廣域范圍有多廣。 E網(wǎng) 華南 MALL娛樂(lè)設(shè)施 E網(wǎng) 指標(biāo)保守化： 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一種戰(zhàn)略投資，要求開(kāi)發(fā)商和建筑規(guī)劃師能清晰預(yù)見(jiàn)區(qū)域的消費(fèi)能力和發(fā)展戰(zhàn)略，并迎合未來(lái)發(fā)展需求的戰(zhàn)略規(guī)劃。在整體規(guī)劃中，烏魯木齊國(guó)際大巴扎充分體現(xiàn)了公共空間社會(huì)化的思想，不僅將國(guó)際大巴扎建設(shè)為一個(gè)民族商貿(mào)中心，也使它成為一個(gè)文化交流中心； 烏魯木齊國(guó)際大巴扎建筑組團(tuán)中的清真寺、露天巴扎和文藝表演廣場(chǎng)，創(chuàng)作了一個(gè)社會(huì)交流和宗教活動(dòng)場(chǎng)所。但同時(shí)，也有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在標(biāo)志的可視化方面缺乏應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，致使建筑標(biāo)志不能形成良好的品牌認(rèn)知度，造成了項(xiàng)目最重要的無(wú)形資產(chǎn)缺失。 E網(wǎng) ■ 以商業(yè)功能判別商業(yè)價(jià)值 打造具備輻射功能的廣域商業(yè)是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的前提 由于目前高新區(qū)的商業(yè)環(huán)境尚不成熟，本項(xiàng)目定位于區(qū)域性的社區(qū)商業(yè)則顯然承載不了項(xiàng)目的規(guī)劃商業(yè)體量，而從目前合肥市成功定位的中心城區(qū)外大型商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，無(wú)一例外地是面向全市輻射，所以，對(duì)于本項(xiàng)目而言，廣域的商業(yè)定位不僅是一個(gè)前提，而且是一種必須。 城市化進(jìn)程不斷創(chuàng)造商業(yè)機(jī)會(huì) 隨著合肥城市化進(jìn)程的提速和城市規(guī)模的迅速擴(kuò)容，以此帶來(lái)的商業(yè)機(jī)會(huì)也不斷出現(xiàn)，甚至陌生地段的商業(yè)奇跡都在不斷涌現(xiàn)。 目前的合肥商業(yè)格局將面臨巨大轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)商業(yè)已不能滿足城市發(fā)展，從國(guó)內(nèi)外大城市現(xiàn)狀以及城市發(fā)展的規(guī)律來(lái)看，合肥單一商業(yè)中心的格局必然打破，這一點(diǎn)，從合肥市近期出臺(tái)的商業(yè)中心專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃也能看出，舊城區(qū)的商業(yè)承載功能正在逐步減弱，新區(qū)域商業(yè)中心得益于良好的規(guī)劃和硬件優(yōu)勢(shì)將發(fā)展符合未來(lái)的先進(jìn)業(yè)態(tài)，并將持續(xù)保持持續(xù)增長(zhǎng)。 E網(wǎng) 25個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心： 用地面積每千人 600— 940平方米；建筑面積每千人 700— 910平方米；商業(yè)面積不低于 2萬(wàn)平方米。 合肥市整體商業(yè)環(huán)境 消費(fèi)增長(zhǎng)迅速，服務(wù)業(yè)餐飲業(yè)發(fā)展創(chuàng)歷年新高 E網(wǎng) 合肥市城市近期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃 一個(gè)市級(jí)中心、 8個(gè)區(qū)級(jí)中心、 25個(gè)社區(qū)級(jí)中心 一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心： 建筑面積 80萬(wàn)平方米以上。今年合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅已經(jīng)超過(guò)年初制定的 15％增長(zhǎng)目標(biāo)，全年增速將超過(guò) 17％。 通過(guò)對(duì)前十名銷(xiāo)售熱點(diǎn)樓盤(pán)的分析，合肥樓市的總價(jià)控制市場(chǎng)特征表現(xiàn)很明顯，往往 具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品大受市場(chǎng)歡迎 ，年度銷(xiāo)售前十名項(xiàng)目除去清溪苑小區(qū)是超低價(jià)入市和元一項(xiàng)目的品牌、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，其余項(xiàng)目要么是產(chǎn)品創(chuàng)新、要么是總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 瑤海區(qū) ?板塊內(nèi)有瑤海公園、生態(tài)公園自然生態(tài)資源，作為合肥的老城區(qū)，依靠合肥火車(chē)站和城市主干道，交通便利。 20212223242526270 . 0 4 20 . 0 4 30 . 0 4 40 . 0 4 50 . 0 4 60 . 0 4 70 . 0 4 80 . 0 4 90 . 0 5市區(qū)人均建筑面積 2 2 . 5 2 3 . 5 2 4 . 6 2 5 . 8增長(zhǎng)率 4 . 4 4 % 4 . 6 8 % 4 . 8 8 %2022 年 2022 年 2022 年 2022 年20222022全市人均住房建筑面積 （數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市房產(chǎn)局） 合肥市城鎮(zhèn)居民人均建筑面積持續(xù)增加： E網(wǎng) 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 ? 合肥樓市版塊分類(lèi)及 2022年 11月份價(jià)格等高線分布 ? 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 111月份銷(xiāo)售情況及蜀山（百合公寓）、高新（桂花園）、包河（新項(xiàng)目） 三區(qū)成交均價(jià)分析 ? 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 2022年 11月份銷(xiāo)售套數(shù)及銷(xiāo)售面積分析 ? 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 2022年 111月份銷(xiāo)售面積及成交價(jià)格結(jié)構(gòu)性分布 ? 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 2022年 111月份銷(xiāo)售前 10名項(xiàng)目分析 E網(wǎng) 板塊 板塊介紹 蜀山區(qū) ? 西臨大蜀山，自然環(huán)境優(yōu)越。 另安徽省及合肥市一些單位合作建房和集體購(gòu)房至少 2萬(wàn)套（總面積約在 200萬(wàn)平方米左右），由于收入相對(duì)較高的人群大也多集中在這些單位，對(duì)樓市銷(xiāo)量造成了較大的沖擊。 ? 預(yù)計(jì)“十一五”期間，合肥將在城市基礎(chǔ)設(shè)施上花費(fèi) 450億元 。 2022年上半年省會(huì)城市整體發(fā)展速度有所加快，除末位的蘭州市增長(zhǎng) %，比全國(guó)增速低 ，其他城市均高于全國(guó)平均增速。 ? 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 6217元， 同比增長(zhǎng) %， 在居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，娛樂(lè)文教服務(wù)支出和居住支出比重分別由去年的 %上升到 %、由 %上升到 %，而其他食品、衣著等六類(lèi)比重均略有下降。 合肥市城市概述： ?城市風(fēng)格 ：初步確定為江淮鄉(xiāng)鎮(zhèn)風(fēng)格，白墻黛瓦馬頭墻 ?支柱產(chǎn)業(yè) ：汽車(chē)及工程機(jī)械、家用電器、化工及新型建材 ?科技之城 ：全國(guó)四大科教基地之一，全國(guó)三個(gè)技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)城市之一。 以老城區(qū)為中心，伸展形成 8大發(fā)展板塊 : ?老城區(qū) （環(huán)城路以?xún)?nèi)） ?東區(qū) （現(xiàn)瑤海區(qū)） ?北區(qū) （老城區(qū)以外現(xiàn)廬陽(yáng)區(qū)） ?西區(qū) （現(xiàn)蜀山區(qū)大部，含政務(wù)文化新區(qū)） ?南區(qū) （現(xiàn)包河區(qū)大部） ?經(jīng)開(kāi)區(qū) （ 312國(guó)道以南，滬蓉高速以西） ?高新區(qū) （包括現(xiàn)高新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)） ?濱湖新區(qū) （ 312國(guó)道以南，滬蓉高速以東，南淝河以西，派河以北）。合肥 GDP增速比上年同期前進(jìn) 4位，位次由上年同期的第 7位前進(jìn)到第 3位 。 16月農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1839元，比上年同期增加 276元，位次由第 23位前進(jìn)到第 22位；同比增長(zhǎng) %，由第 13位前進(jìn)到第 6位。 結(jié)論 :政府在城市建設(shè)和交通改造上的大動(dòng)作，是合肥房地產(chǎn)發(fā)展的政府背景，也是政府大力扶 持房地產(chǎn)發(fā)展的有力見(jiàn)證； 城市建設(shè)和交通設(shè)施的日新月異將全面提升各樓市版塊的區(qū)域價(jià)值。 另外，合肥房地產(chǎn)施工面積與竣工面積的比值在 2022年突然放大，說(shuō)明目前房地產(chǎn)業(yè)處于低谷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)，不少企業(yè)甚至出現(xiàn)資金困境。 廬陽(yáng)區(qū) ?合肥的老成區(qū)，人口眾多，周邊配套成熟。目前市場(chǎng)仍有 140915套（ ）房源可售。如南京就經(jīng)歷了 2022年和 2022年的兩次價(jià)格爆發(fā)階段，今年最近的一次價(jià)格爆發(fā)使城中版塊均價(jià)上漲10002022元 /平米，明城墻以?xún)?nèi) 100萬(wàn)已經(jīng)買(mǎi)不到三房。 餐飲市場(chǎng)保持高速增長(zhǎng)， 19月份餐飲業(yè)零售額同比增長(zhǎng) %，創(chuàng)歷年新高。其主要功能是就近為區(qū)域內(nèi)居民提供商業(yè)服務(wù)，分流市級(jí)商業(yè)中心部分職能，緩解老城區(qū)交通、環(huán)境壓力。 包河區(qū) 7處： 周谷堆 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、九華山路 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、衛(wèi)崗 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、曙光 社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、姚公廟 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、黃山公園地區(qū) 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、馬鞍山南路 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 。 華府駿苑 蜀山區(qū) 8 楓林大廈擴(kuò)建工程 廬陽(yáng)區(qū) 9 安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng) 蜀山區(qū) 10 綠地國(guó)際花都 玫瑰苑 政務(wù)區(qū) 06年 111月合肥市商業(yè)類(lèi)商品房銷(xiāo)售前十名分析 E網(wǎng) 結(jié)論 :因合肥市商業(yè)類(lèi)商品房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中也包含了辦公用房的數(shù)據(jù)，除去老城區(qū)的少量高檔商業(yè)，實(shí)際主要的商業(yè)用房成交區(qū)域仍然集中在新站區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，新站區(qū)作為合肥商貿(mào)物流最發(fā)達(dá)的區(qū)域，也是合肥大市場(chǎng)建設(shè)最繁榮的區(qū)域，其商業(yè)獲利能力已經(jīng)越來(lái)越被投資者和經(jīng)營(yíng)者所看好。 論址 集中商業(yè)是本案實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的選擇 稀缺業(yè)態(tài)是實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化的選擇 E網(wǎng) 從商業(yè)物業(yè)選址的四大原則來(lái)分析： 接近購(gòu)買(mǎi)力原則 最短時(shí)間原則 ，這就要求本項(xiàng)目更多地考慮到達(dá)本項(xiàng)目所花費(fèi)的最短行車(chē)時(shí)間，本項(xiàng)目位于市級(jí)主干道黃山路，到達(dá)環(huán)城路內(nèi)老城區(qū)及政務(wù)區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)的車(chē)行距離均小于 20分鐘，基本符合最短時(shí)間原則； 交通的易達(dá)性 ，這一點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的交通便捷程度很高，本項(xiàng)目周邊目前的交通狀況應(yīng)屬良好，無(wú)論是自駕車(chē)還是公交車(chē)都比較方便，加上高新區(qū)車(chē)流量和人流量都較少，不易發(fā)生堵車(chē)情況，所以交通的易達(dá)性原則也基本滿足； 靠購(gòu)買(mǎi)力最近 ，也就是指項(xiàng)目的選址應(yīng)以最靠近目標(biāo)客為最優(yōu)，本項(xiàng)目周邊的居民區(qū)均是合肥較高檔次的住宅區(qū)，和本項(xiàng)目的高端定位相符，再加上開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶(hù)及政務(wù)區(qū)的政府人員，均離本項(xiàng)目車(chē)程不超過(guò) 15分鐘，完全符合靠購(gòu)買(mǎi)力最近原則； 4 、 聚集原則， 商業(yè)物業(yè)的選址對(duì)人流易集中和容易產(chǎn)生輻射要求很高，這也是本項(xiàng)目所需要通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)和特色經(jīng)營(yíng)來(lái)創(chuàng)造的一個(gè)條件，如果建成的商業(yè)物業(yè)不能產(chǎn)生聚集效應(yīng)，那么本項(xiàng)目的成功也就不可能 . 最短時(shí)間原則 交通易達(dá)性原則 聚集原則 商業(yè)建筑選址的四大原則 E網(wǎng) 從市場(chǎng)需求層面來(lái)分析： 從合肥目前的高端消費(fèi)市場(chǎng)的趨勢(shì)來(lái)看，之所以高端的服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，而且大有向郊區(qū)化擴(kuò)展之勢(shì)，其主要原因，是因?yàn)楹戏尸F(xiàn)有的集中在老城區(qū)高端消費(fèi)場(chǎng)所已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)的需求，再加上中心城區(qū)硬件設(shè)施老化、堵車(chē)、停車(chē)難等問(wèn)題突出，這種需求向城市外圍分流其實(shí)是一種必然?，F(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為形成差異化，無(wú)不在規(guī)劃上進(jìn)行精心的構(gòu)思、大膽的策劃，以使項(xiàng)目在規(guī)劃在規(guī)劃上能區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成特色，但是另外人性化的布局需要也不容忽視 . 反面案例 廣東省茂名市威威步行街 廣東省茂名市的威威步行街是在一個(gè)橫貫商業(yè)中心的河涌旁建成的一條長(zhǎng)度達(dá) 1000米的商業(yè)街區(qū)，而且僅一頭一尾兩個(gè)出口，街道兩側(cè)只有店鋪，當(dāng)消費(fèi)者進(jìn)入街區(qū)的范圍后，就要從頭走到尾，這樣顧客走完全程后普遍感到極為疲憊，無(wú)多少樂(lè)趣可言，休閑化的逛街購(gòu)物變成了疲于奔命的趕路，這樣的設(shè)計(jì)完全忽略了人性化，久而久之，消費(fèi)者就失去了來(lái)此逛街的興趣，最后步行街只能面臨重新改造的結(jié)果。 世界上眾多成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)努力形成自身的社會(huì)化功能，如香港 IFC MALL和柏林火車(chē)總站等成功的購(gòu)物中心，充分實(shí)現(xiàn)了商業(yè)與交通樞紐功能的完美融合，建于中國(guó)烏魯木齊的新疆國(guó)際大巴扎，更是在商業(yè)建筑組團(tuán)中建有一所清真寺，將宗教與商業(yè)進(jìn)行融合，在提高商業(yè)魅力的同時(shí)，進(jìn)一步增強(qiáng)了商場(chǎng)的聚客能力。 華南 MALL的純商業(yè)面積達(dá)到 40萬(wàn)平方米，是亞洲乃至世界上氣勢(shì)最宏偉、規(guī)模最大的 MALL商業(yè)建筑群之一。 技術(shù)先進(jìn)化建筑示例 E網(wǎng) 組合 街的組合： 這個(gè)組合是有關(guān)于商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)所必須考慮的一個(gè)各方面因素結(jié)合的一個(gè)綜合體，它主要包括街、街角、廣場(chǎng)、流量、表現(xiàn)等五個(gè)方面因素的組合考慮； 商業(yè)的組合： 商業(yè)的組合是營(yíng)造一 個(gè)均好性的商業(yè)環(huán)境硬件組合，它主要包括街、商鋪、中庭、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、內(nèi)部組合（照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等）等多元素的組合。強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)使得一向是南京頂級(jí)消費(fèi)代名詞的金鷹也破天荒地搞起了 “ 滿 400送 120”； 德基廣場(chǎng)在商業(yè)資源的整合上，充分利用了商業(yè)資源稀缺價(jià)值高價(jià)化來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)環(huán)境的均好性，如商場(chǎng)的 27層環(huán)中庭周邊的鋪面就實(shí)現(xiàn)了租金收益的最大化，同一樓層環(huán)中庭以外的次級(jí)資源區(qū)在租金上則相差很大，這樣，能接受較高租金、利潤(rùn)較高的一些國(guó)際一線品牌如 VERSACE、 CERRUTI、ESCADA等就自然占據(jù)了商場(chǎng)的最好資源，和其本身的品牌形象也相吻合，而其他的二線品牌則自然流向次級(jí)區(qū)域，這樣，整個(gè)商場(chǎng)就自然實(shí)現(xiàn)了稀缺價(jià)值的高價(jià)化。 E網(wǎng) 南京鐘山國(guó)際高爾夫 E網(wǎng) ■ 總體商業(yè)定位 定位釋義： “合肥首個(gè)”主要強(qiáng)調(diào)領(lǐng)先性、唯一性和震撼性； “餐飲、娛樂(lè)、休閑”是本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的最主力業(yè)態(tài)； “一站式” 是本項(xiàng)目特色 MALL的主要特點(diǎn)，區(qū)別于現(xiàn)在流行的購(gòu)物 MALL； “綠色情景 MALL”則主要強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目所獨(dú)有的公園式生態(tài)環(huán)境，也是本項(xiàng)目定位高端的一個(gè)基礎(chǔ)。 E網(wǎng) ? 調(diào)查結(jié)果顯示，不同的目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)菜肴口味的選擇都保持同樣的態(tài)度，首選都是川粵菜（ %），且遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其次選擇的家常菜（ %）； ? 從高檔餐飲企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特色來(lái)看，海鮮和特色高檔餐飲所占比例較高，但是場(chǎng)所分布卻比較集中，基本上在環(huán)城路以?xún)?nèi)，環(huán)城路以外的區(qū)域基本上是經(jīng)營(yíng)空白，今年 7月開(kāi)業(yè)的綠水雅客生意火暴，就能很好地解釋這一現(xiàn)象； ? 高檔商務(wù)宴請(qǐng)還能為休閑娛樂(lè)業(yè)帶來(lái)更多的客源，從而達(dá)到客源的最大限度挖掘； ? 一些具備較大品牌效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的本地和外地餐飲連鎖應(yīng)該是本項(xiàng)目的重點(diǎn)招商對(duì)象，有些商家甚至具備自行購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)的能力； 高檔商務(wù)宴請(qǐng) E網(wǎng) 目前高檔商務(wù)中餐基本上和“海鮮”劃上了等號(hào)，高檔海鮮酒樓的成功在一定程度上取決于規(guī)模和檔次，根據(jù)目前沿海發(fā)達(dá)城市及合肥本地相關(guān)海鮮酒樓的規(guī)模，以及相關(guān)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的訪談來(lái)看，海鮮酒樓的經(jīng)營(yíng)面積