【正文】 某工業(yè)企業(yè)有一臺(tái)大型設(shè)備，復(fù)原重置成本300萬元，更新重置成本為復(fù)原重置成本的 85％。通過和技術(shù)人員交談，得知某些零件需要更換，整個(gè)維修費(fèi)約為 30萬元。該設(shè)備 1989年 1月 1日投入使用，評(píng)估基準(zhǔn)日為 1999年 12月 31日。預(yù)計(jì)修復(fù)后至少還可以使用 15年。計(jì)算有形損耗。 計(jì)算分析如下（ 兩種方法） 例題 方法一： （ 1） 可補(bǔ)償性有形損耗＝ 30萬元 （ 2）計(jì)算不可補(bǔ)償性有形損耗 —— 年限法 不可補(bǔ)償性有形損耗率＝ 10/（ 10＋ 15） 100％ ＝ 40％ 不可補(bǔ)償性有形損耗＝ （ 300－ 30） 40％＝ 108萬元 總的有形損耗＝ 108＋ 30＝ 138萬元 （按復(fù)原重置成本計(jì)算的結(jié)果） （ 3）計(jì)算綜合有形損耗率 綜合有形損耗率＝ 138/300 100％＝ 46％ （ 4）計(jì)算綜合有形損耗 綜合有形損耗＝ 300 85％ 46％＝ 方法二： （ 1） 可補(bǔ)償性有形損耗＝ 30萬元 （ 2）計(jì)算不可補(bǔ)償性有形損耗 —— 年限法 不可補(bǔ)償性有形損耗率＝ 10/（ 10＋ 15） 100％ ＝ 40％ 不可補(bǔ)償性有形損耗＝ （ 300 85％－ 30） 40％ ＝ 90萬元 總的有形損耗＝ 90＋ 30＝ 120萬元 （按更新重置成本計(jì)算的結(jié)果） （三）功能性貶值及其估算方法 含義：資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技 術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì) 落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗 。 功能性貶值的兩種表現(xiàn)形式 （ 1）超額投資成本 （ 2）超額運(yùn)營成本 （ 1） 超額投資成本： 由于新技術(shù) 、 新材料 、 新工藝不斷出現(xiàn) ， 使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低 ， 原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補(bǔ)償 。 它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本 。 超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本 注意： 如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本 ， 這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了 ， 無需再考慮超額投資成本；如使用現(xiàn)行市場價(jià)格作為重置成本 ， 也不需再考慮超額投資成本 。 （ 2） 超額運(yùn)營成本 由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的 、 性能更優(yōu)的設(shè)備 ，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備 ， 新設(shè)備在運(yùn)營費(fèi)用上低于原有設(shè)備 。 分析設(shè)備的超額運(yùn)營成本 ， 應(yīng)考慮下列因素： ?生產(chǎn)效率是否提高 ?維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用是否降低 ?材料消耗是否降低 ?能源消耗是否降低 ?操作工人數(shù)量是否降低 計(jì)算公式： P56（ 超額運(yùn)營成本法 ） 估算步驟 P56（ 超額運(yùn)營成本法 ） 被評(píng)估資產(chǎn)功能性 貶 值 ＝ ? ? 折現(xiàn)系數(shù)）營成本被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)(第一 ， 將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但 性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較 。 第二 ， 計(jì)算二者的差異 ， 確定凈超額運(yùn)營成本 。 第三 ， 估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命 。 第四 ， 以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi) 每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn) ， 這些折現(xiàn)值之和 就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗 （ 貶值 ） 。 例：某被評(píng)估對(duì)象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運(yùn)行需 6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為 3名。假定被評(píng)估控制裝置與參照物在運(yùn)營成本的其他項(xiàng)目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費(fèi)約為 6000元，被評(píng)估控制裝置尚可使用 3年，所得稅率為 33%，適用的折現(xiàn)率為 l0%。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評(píng)估控制裝置的功能性貶值。 （ 1） 計(jì)算被估生產(chǎn)控制裝置年超額運(yùn)營成本： (63) 6000=18000(元 ) （ 2） 估算被估生產(chǎn)控制裝置年超額運(yùn)營成本凈額： 18000 (133%)=12060(元 ) （ 3） 將被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的 每年超額運(yùn)營成本凈額折現(xiàn)累加 ， 估算其功 能性貶值額 : 12060 (P/A， 10%， 3) =12060 =29992（ 元 ） （四）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算 含義：經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán) 境變化引起資產(chǎn)閑置 、 收 益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià) 值的損失 。 （ 1） 竟?fàn)幖觿?， 社會(huì)總需求減少 ， 導(dǎo)致開工不足 （ 2） 材料供應(yīng)不暢 ， 導(dǎo)致開工不足 （ 3） 材料成本增加 ， 導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升 （ 4） 通貨膨脹的情況下 ， 國家實(shí)行高利率政策 ， 導(dǎo) 致企業(yè)運(yùn)營成本加大 （ 5） 產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng) ， 縮短使用壽命 （ 5） 環(huán)境保護(hù)等等 。 一般情況下 ， 當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí) ， 不計(jì) 算經(jīng)濟(jì)性貶值 。 產(chǎn)生的原因 （ 1） 被評(píng)估資產(chǎn)存在持續(xù)收益損失時(shí) 經(jīng)濟(jì)性貶值 ＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)測的經(jīng)濟(jì) 收益損失 凈額 年金現(xiàn)值系數(shù) 或＝ （ 重置成本 實(shí)體性貶值－功能性貶值 ） 經(jīng)濟(jì)性貶值率 估算方法 P57 ?經(jīng)濟(jì)性貶值率的計(jì)算 P57 ① 功能與價(jià)值呈指數(shù)關(guān)系時(shí) 經(jīng)濟(jì)性貶值率 =[1－ （ 現(xiàn)有 /應(yīng)有能力 ） X] 100% 注： X一般在 ～ 。 ② 功能與價(jià)值呈指數(shù)關(guān)系時(shí) 經(jīng)濟(jì)性貶值率 =[1－ （ 現(xiàn)有 /應(yīng)有能力 ） ] 100% 例 1：某電視機(jī)生產(chǎn)廠家 ， 其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為 10萬臺(tái) ， 由于市場競爭加劇 ，該廠電視機(jī)產(chǎn)品銷售量銳減 ， 企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn) 7萬臺(tái) (銷售價(jià)格及其他條件未變 )。 這種局面在今后很長一段時(shí)間內(nèi)難以改變 。 請(qǐng)估算該電視機(jī)生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率 。 評(píng)估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷 ， 電視機(jī)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為 ， 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率為： 經(jīng)濟(jì)性貶值率 =[1（ 70000/100000） ] 100%=19% 例 2：如果該電視機(jī)生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量 ， 就必須降價(jià)銷售電視機(jī) 。 假定原電視機(jī)銷售價(jià)格為 2022元 /臺(tái) ， 經(jīng)測算每年完成 10萬臺(tái)的銷售量 ， 售價(jià)需降至 1900元 /臺(tái) ， 即每臺(tái)損失毛利 100元 。 經(jīng)估算 ， 該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用 3年 ， 企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報(bào)酬率為10%， 試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值 。 計(jì)算過程如下： 經(jīng)濟(jì)性貶值 =(100 100000) （ 133%） （ P/A， r， n） =16662230(元 ) 例 3：某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為 1000個(gè) /月 ,已使用三年 ， 目前狀態(tài)良好 ， 觀察估計(jì)其實(shí)體性貶值為 15%， 在生產(chǎn)技術(shù)方面 ， 此生產(chǎn)線為目前國內(nèi)先進(jìn)水平 。 但是由于市場競爭激烈 ， 目前只能運(yùn)行在 750個(gè) /月的水平上 。 假設(shè)已知其更新重置成本為 1000000元 ， 這類設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù) X=。 估算此生產(chǎn)線運(yùn)行于 750個(gè) /月的經(jīng)濟(jì)性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場價(jià)值 。 計(jì)算過程如下： （ 1） 更新重置成本 =1000000元 （ 2） 實(shí)體性貶值 =1000000 15%=150000(元 ) （ 3） 功能性貶值 =0 （ 4） 經(jīng)濟(jì)性貶值率 =[1（ 750/1000） ] 100%=% （ 5） 經(jīng)濟(jì)性貶值 =(1000000150000) %=(元 ) 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =1000000150000154700=695300(元 ) 綜合題 被評(píng)估設(shè)備建于 1986年 ， 帳面價(jià)值 100000元 ，1991年對(duì)設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造 ， 追加技改投資50000元 ， 1996年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估 ， 根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查 、 檢查 、 對(duì)比分析得到以下數(shù)據(jù)： （ 1） 從 1986年至 1996年每年的設(shè)備價(jià)格上升 率為 10%； （ 2） 該設(shè)備的月人工成本比替代設(shè)備超支 1000元； （ 3） 被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為 10%， 規(guī)模效益指數(shù)為 ， 所得稅率為 33%；（ 4） 該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為 正常利用率的 50%， 經(jīng)技術(shù)檢測該設(shè)備尚可 使用 5年 ， 在未來 5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè) 計(jì)要求 。 要求：估算被評(píng)估設(shè)備的重置成本 、 實(shí)體性貶值 、 功能性貶值 、 經(jīng)濟(jì)性貶值及被評(píng)估設(shè)備的 評(píng)估值 。 （ 1） 計(jì)算重置成本 =100000 （ 1+10） 10+ 50000 （ 1+10） 5 =（ 元 ） （ 2） 計(jì)算實(shí)體性貶值 加權(quán)投資年限 =[（ 10+ 5）247。 ] 50%= 實(shí)體性貶值率 =247。 （ +5） =% 實(shí)體性貶值 = % =（ 元 ） （ 3） 計(jì)算功能性貶值 年超額運(yùn)營成本 =12 1000=12022（ 元 ） 年超額運(yùn)營成本凈額 =12022 （ 133%） =8040 功能性貶值 =8040 (P/A， 10%， 5) =8040 = （ 4） 計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 =0 （ 5） 計(jì)算被評(píng)估設(shè)備評(píng)估值 評(píng)估值 = = 第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法 的選擇 指導(dǎo)自學(xué) 一 、 比較選擇的意義 （ 作用 ） 二 、 資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系 三、選擇評(píng)估方法應(yīng)考慮的因素 本章小結(jié) 評(píng)估基本方法有成本法 、 市價(jià)法 、 收益法及清算價(jià)格法 ， 它們均是評(píng)估的工具和手段 ， 在評(píng)估中有著重要作用 。 而且各種方法之間具有替代性和可比性 ， 但它們又有差別性 ， 充分掌握每一種方法的內(nèi)涵 ， 應(yīng)用前提條件以及對(duì)評(píng)估參數(shù)的要求 ， 是正確認(rèn)識(shí) ，理解評(píng)估方法的基礎(chǔ) ， 同時(shí)也是正確運(yùn)用各種方法的基礎(chǔ) 。 思考題 1． 用不同評(píng)估方法對(duì)同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng) 估后其結(jié)果應(yīng)如何處理 ？ 2． 評(píng)估工作中對(duì)某一評(píng)估對(duì)象進(jìn)行價(jià) 值評(píng)估時(shí) ， 應(yīng)怎樣選擇評(píng)估方法 ？ 一 、 比較選擇的意義 （ 作用 ） 二 、 資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系 從總體上講 ， 各種方法是由互相聯(lián)系的 ， 內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的 ， 其共同目標(biāo)就是獲得令人信服的可靠的評(píng)估價(jià)值 ， 即：都是實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的手段 ，具體表現(xiàn)有二個(gè)方面： 用不同方法對(duì)同一資產(chǎn)評(píng)估可相互驗(yàn)證； 同一資產(chǎn)可采用多種方法且評(píng)估結(jié)果應(yīng)趨同 （ 但應(yīng)注意適用前提條件及目的 ） 。 一般講成本法 、 收益法的運(yùn)用都是建立在現(xiàn)行市價(jià)基礎(chǔ)之上的 ， 只不過它們的運(yùn)用不像市場法運(yùn)用表現(xiàn)的那么直接而已 。 （ 一 ） 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇要與資產(chǎn)評(píng)估 價(jià)值類型相適應(yīng) 關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型與評(píng)估方法之間的關(guān)系如下： 如：當(dāng)評(píng)估價(jià)值類型為市場價(jià)值時(shí) ， 可按市場法 、 收益法 、 成本法的順序選擇 。 三、選擇評(píng)估方法應(yīng)考慮的因素 （ 二 ） 評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng) 不同評(píng)估對(duì)象 （ 單項(xiàng)或整體 、 有形或無形 、 通用設(shè)備或?qū)Ｓ迷O(shè)備 ） 要求不同的評(píng)估方法與之相適應(yīng) 。