【正文】 某工業(yè)企業(yè)有一臺大型設(shè)備，復(fù)原重置成本300萬元，更新重置成本為復(fù)原重置成本的 85％。通過和技術(shù)人員交談，得知某些零件需要更換，整個維修費約為 30萬元。該設(shè)備 1989年 1月 1日投入使用，評估基準(zhǔn)日為 1999年 12月 31日。預(yù)計修復(fù)后至少還可以使用 15年。計算有形損耗。 計算分析如下（ 兩種方法） 例題 方法一： （ 1） 可補償性有形損耗＝ 30萬元 （ 2）計算不可補償性有形損耗 —— 年限法 不可補償性有形損耗率＝ 10/（ 10＋ 15） 100％ ＝ 40％ 不可補償性有形損耗＝ （ 300－ 30） 40％＝ 108萬元 總的有形損耗＝ 108＋ 30＝ 138萬元 （按復(fù)原重置成本計算的結(jié)果） （ 3）計算綜合有形損耗率 綜合有形損耗率＝ 138/300 100％＝ 46％ （ 4）計算綜合有形損耗 綜合有形損耗＝ 300 85％ 46％＝ 方法二： （ 1） 可補償性有形損耗＝ 30萬元 （ 2）計算不可補償性有形損耗 —— 年限法 不可補償性有形損耗率＝ 10/（ 10＋ 15） 100％ ＝ 40％ 不可補償性有形損耗＝ （ 300 85％－ 30） 40％ ＝ 90萬元 總的有形損耗＝ 90＋ 30＝ 120萬元 （按更新重置成本計算的結(jié)果） （三）功能性貶值及其估算方法 含義：資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技 術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對 落后而造成的資產(chǎn)價值損耗 。 功能性貶值的兩種表現(xiàn)形式 （ 1）超額投資成本 （ 2）超額運營成本 （ 1） 超額投資成本： 由于新技術(shù) 、 新材料 、 新工藝不斷出現(xiàn) ， 使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低 ， 原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補償 。 它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本 。 超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本 注意： 如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本 ， 這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了 ， 無需再考慮超額投資成本；如使用現(xiàn)行市場價格作為重置成本 ， 也不需再考慮超額投資成本 。 （ 2） 超額運營成本 由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的 、 性能更優(yōu)的設(shè)備 ，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備 ， 新設(shè)備在運營費用上低于原有設(shè)備 。 分析設(shè)備的超額運營成本 ， 應(yīng)考慮下列因素： ?生產(chǎn)效率是否提高 ?維護保養(yǎng)費用是否降低 ?材料消耗是否降低 ?能源消耗是否降低 ?操作工人數(shù)量是否降低 計算公式： P56（ 超額運營成本法 ） 估算步驟 P56（ 超額運營成本法 ） 被評估資產(chǎn)功能性 貶 值 ＝ ? ? 折現(xiàn)系數(shù)）營成本被評估資產(chǎn)年凈超額運(第一 ， 將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但 性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進(jìn)行比較 。 第二 ， 計算二者的差異 ， 確定凈超額運營成本 。 第三 ， 估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命 。 第四 ， 以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi) 每年的超額運營成本折現(xiàn) ， 這些折現(xiàn)值之和 就是被評估資產(chǎn)功能性損耗 （ 貶值 ） 。 例：某被評估對象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運行需 6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為 3名。假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費約為 6000元，被評估控制裝置尚可使用 3年，所得稅率為 33%，適用的折現(xiàn)率為 l0%。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。 （ 1） 計算被估生產(chǎn)控制裝置年超額運營成本： (63) 6000=18000(元 ) （ 2） 估算被估生產(chǎn)控制裝置年超額運營成本凈額： 18000 (133%)=12060(元 ) （ 3） 將被評估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的 每年超額運營成本凈額折現(xiàn)累加 ， 估算其功 能性貶值額 : 12060 (P/A， 10%， 3) =12060 =29992（ 元 ） （四）經(jīng)濟性貶值的估算 含義：經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán) 境變化引起資產(chǎn)閑置 、 收 益下降等而造成的資產(chǎn)價 值的損失 。 （ 1） 竟?fàn)幖觿?， 社會總需求減少 ， 導(dǎo)致開工不足 （ 2） 材料供應(yīng)不暢 ， 導(dǎo)致開工不足 （ 3） 材料成本增加 ， 導(dǎo)致企業(yè)費用直線上升 （ 4） 通貨膨脹的情況下 ， 國家實行高利率政策 ， 導(dǎo) 致企業(yè)運營成本加大 （ 5） 產(chǎn)業(yè)政策的變動 ， 縮短使用壽命 （ 5） 環(huán)境保護等等 。 一般情況下 ， 當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時 ， 不計 算經(jīng)濟性貶值 。 產(chǎn)生的原因 （ 1） 被評估資產(chǎn)存在持續(xù)收益損失時 經(jīng)濟性貶值 ＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)測的經(jīng)濟 收益損失 凈額 年金現(xiàn)值系數(shù) 或＝ （ 重置成本 實體性貶值－功能性貶值 ） 經(jīng)濟性貶值率 估算方法 P57 ?經(jīng)濟性貶值率的計算 P57 ① 功能與價值呈指數(shù)關(guān)系時 經(jīng)濟性貶值率 =[1－ （ 現(xiàn)有 /應(yīng)有能力 ） X] 100% 注： X一般在 ～ 。 ② 功能與價值呈指數(shù)關(guān)系時 經(jīng)濟性貶值率 =[1－ （ 現(xiàn)有 /應(yīng)有能力 ） ] 100% 例 1：某電視機生產(chǎn)廠家 ， 其電視機生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為 10萬臺 ， 由于市場競爭加劇 ，該廠電視機產(chǎn)品銷售量銳減 ， 企業(yè)不得不將電視機生產(chǎn)量減至年產(chǎn) 7萬臺 (銷售價格及其他條件未變 )。 這種局面在今后很長一段時間內(nèi)難以改變 。 請估算該電視機生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率 。 評估師根據(jù)經(jīng)驗判斷 ， 電視機行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為 ， 設(shè)備的經(jīng)濟性貶值率為： 經(jīng)濟性貶值率 =[1（ 70000/100000） ] 100%=19% 例 2：如果該電視機生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量 ， 就必須降價銷售電視機 。 假定原電視機銷售價格為 2022元 /臺 ， 經(jīng)測算每年完成 10萬臺的銷售量 ， 售價需降至 1900元 /臺 ， 即每臺損失毛利 100元 。 經(jīng)估算 ， 該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用 3年 ， 企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報酬率為10%， 試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值 。 計算過程如下： 經(jīng)濟性貶值 =(100 100000) （ 133%） （ P/A， r， n） =16662230(元 ) 例 3：某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為 1000個 /月 ,已使用三年 ， 目前狀態(tài)良好 ， 觀察估計其實體性貶值為 15%， 在生產(chǎn)技術(shù)方面 ， 此生產(chǎn)線為目前國內(nèi)先進(jìn)水平 。 但是由于市場競爭激烈 ， 目前只能運行在 750個 /月的水平上 。 假設(shè)已知其更新重置成本為 1000000元 ， 這類設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù) X=。 估算此生產(chǎn)線運行于 750個 /月的經(jīng)濟性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場價值 。 計算過程如下： （ 1） 更新重置成本 =1000000元 （ 2） 實體性貶值 =1000000 15%=150000(元 ) （ 3） 功能性貶值 =0 （ 4） 經(jīng)濟性貶值率 =[1（ 750/1000） ] 100%=% （ 5） 經(jīng)濟性貶值 =(1000000150000) %=(元 ) 資產(chǎn)評估價值 =1000000150000154700=695300(元 ) 綜合題 被評估設(shè)備建于 1986年 ， 帳面價值 100000元 ，1991年對設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造 ， 追加技改投資50000元 ， 1996年對該設(shè)備進(jìn)行評估 ， 根據(jù)評估人員的調(diào)查 、 檢查 、 對比分析得到以下數(shù)據(jù)： （ 1） 從 1986年至 1996年每年的設(shè)備價格上升 率為 10%； （ 2） 該設(shè)備的月人工成本比替代設(shè)備超支 1000元； （ 3） 被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為 10%， 規(guī)模效益指數(shù)為 ， 所得稅率為 33%；（ 4） 該設(shè)備在評估前使用期間的實際利用率僅為 正常利用率的 50%， 經(jīng)技術(shù)檢測該設(shè)備尚可 使用 5年 ， 在未來 5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè) 計要求 。 要求：估算被評估設(shè)備的重置成本 、 實體性貶值 、 功能性貶值 、 經(jīng)濟性貶值及被評估設(shè)備的 評估值 。 （ 1） 計算重置成本 =100000 （ 1+10） 10+ 50000 （ 1+10） 5 =（ 元 ） （ 2） 計算實體性貶值 加權(quán)投資年限 =[（ 10+ 5）247。 ] 50%= 實體性貶值率 =247。 （ +5） =% 實體性貶值 = % =（ 元 ） （ 3） 計算功能性貶值 年超額運營成本 =12 1000=12022（ 元 ） 年超額運營成本凈額 =12022 （ 133%） =8040 功能性貶值 =8040 (P/A， 10%， 5) =8040 = （ 4） 計算經(jīng)濟性貶值 經(jīng)濟性貶值 =0 （ 5） 計算被評估設(shè)備評估值 評估值 = = 第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法 的選擇 指導(dǎo)自學(xué) 一 、 比較選擇的意義 （ 作用 ） 二 、 資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系 三、選擇評估方法應(yīng)考慮的因素 本章小結(jié) 評估基本方法有成本法 、 市價法 、 收益法及清算價格法 ， 它們均是評估的工具和手段 ， 在評估中有著重要作用 。 而且各種方法之間具有替代性和可比性 ， 但它們又有差別性 ， 充分掌握每一種方法的內(nèi)涵 ， 應(yīng)用前提條件以及對評估參數(shù)的要求 ， 是正確認(rèn)識 ，理解評估方法的基礎(chǔ) ， 同時也是正確運用各種方法的基礎(chǔ) 。 思考題 1． 用不同評估方法對同一資產(chǎn)進(jìn)行評 估后其結(jié)果應(yīng)如何處理 ？ 2． 評估工作中對某一評估對象進(jìn)行價 值評估時 ， 應(yīng)怎樣選擇評估方法 ？ 一 、 比較選擇的意義 （ 作用 ） 二 、 資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系 從總體上講 ， 各種方法是由互相聯(lián)系的 ， 內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的 ， 其共同目標(biāo)就是獲得令人信服的可靠的評估價值 ， 即：都是實現(xiàn)評估目的的手段 ，具體表現(xiàn)有二個方面： 用不同方法對同一資產(chǎn)評估可相互驗證； 同一資產(chǎn)可采用多種方法且評估結(jié)果應(yīng)趨同 （ 但應(yīng)注意適用前提條件及目的 ） 。 一般講成本法 、 收益法的運用都是建立在現(xiàn)行市價基礎(chǔ)之上的 ， 只不過它們的運用不像市場法運用表現(xiàn)的那么直接而已 。 （ 一 ） 資產(chǎn)評估方法的選擇要與資產(chǎn)評估 價值類型相適應(yīng) 關(guān)于資產(chǎn)評估價值類型與評估方法之間的關(guān)系如下： 如：當(dāng)評估價值類型為市場價值時 ， 可按市場法 、 收益法 、 成本法的順序選擇 。 三、選擇評估方法應(yīng)考慮的因素 （ 二 ） 評估方法必須與評估對象相適應(yīng) 不同評估對象 （ 單項或整體 、 有形或無形 、 通用設(shè)備或?qū)Ｓ迷O(shè)備 ） 要求不同的評估方法與之相適應(yīng) 。