【正文】 ?生產(chǎn)效率是否提高 ?維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用是否降低 ?材料消耗是否降低 ?能源消耗是否降低 ?操作工人數(shù)量是否降低 只考慮評(píng)估基準(zhǔn)日之后的年數(shù) 需要考慮所得稅的 作用 注 意： 超額投資成本只發(fā)生在初始投資時(shí)，以后不再發(fā)生； 超額運(yùn)營(yíng)成本是資產(chǎn)只要使用每年都會(huì)發(fā)生，并且計(jì)算貶值額時(shí)只考慮未來(lái)時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生的超額成本。 超額投資成本考慮的是與功能相同的資產(chǎn)相比取得成本的增加； 超額運(yùn)用成本是與功能先進(jìn)的資產(chǎn)相比產(chǎn)生的超額成本。 例：某被評(píng)估對(duì)象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運(yùn)行需 6名操作人員。目前同類(lèi)新式控制裝置 所需的操作人員定額為 3名。假定被評(píng)估控制裝置與參照物在運(yùn)營(yíng)成本的其他項(xiàng)目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費(fèi)約為6000元，被評(píng)估控制裝置尚可使用 3年，所得稅率為 25%，適用的折現(xiàn)率為 l0%。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評(píng)估控制裝置的功能性貶值。 （ 1） 計(jì)算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本： (63) 6000=18000(元 ) （ 2） 估算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額： 18000 (125%)=13500(元 ) （ 3） 將被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額折現(xiàn)累加 ， 估算其功能性貶值額 : 13500 (P/A， 10%， 3) =13500 =（ 元 ） （四）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算 經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起的 達(dá)不到原設(shè)計(jì)獲利能力 的資產(chǎn)價(jià)值的損失 。 一般包括運(yùn)營(yíng)成本上升導(dǎo)致的收益減少以及開(kāi)工不足導(dǎo)致生產(chǎn)能力下降 。 產(chǎn)生的原因有： （ 1） 競(jìng)爭(zhēng)加劇 ， 社會(huì)總需求減少 ， 導(dǎo)致開(kāi)工不足； （ 2） 材料供應(yīng)不暢 ， 導(dǎo)致開(kāi)工不足； （ 3） 材料成本增加 ， 導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升； （ 4）通貨膨脹的情況下，國(guó)家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本加大； （ 5）產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用壽命； 一般情況下，當(dāng)資產(chǎn)使用 基本正常 時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。 （四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算 (1)間接計(jì)算法 經(jīng)濟(jì)性貶值率 =[1(預(yù)計(jì)被利用生產(chǎn)能力 /原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力 ) x ] 100％ 式中 ， x為功能價(jià)值指數(shù) ， 實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) ， 數(shù)值一般在 ～ 。 經(jīng)濟(jì)性貶值額的計(jì)算一般以重置成本為基數(shù) 。 (2)直接計(jì)算法 經(jīng)濟(jì)性貶值額 =年收益損失額 (1T) (P／ A， r,n） 式中 ， （ P／ A， r， n） 為年金現(xiàn)值系數(shù) 。 ? 例：某被評(píng)估生產(chǎn)線的設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn) 20 000臺(tái)產(chǎn)品，因市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，在未來(lái)可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計(jì)要減少 6000臺(tái)左右。功能價(jià)值指數(shù)為 ，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率大約在以下水平上： 經(jīng)濟(jì)性貶值率 =[1(14000247。 20220)] 100%=[] 100%=19% 又如，數(shù)據(jù)承上例，假定每年減少 6000臺(tái)產(chǎn)品，每臺(tái)產(chǎn)品損失利潤(rùn) 100元，該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用 3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報(bào)率為 10%，所得稅稅率為 25%。則該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額大約為： 經(jīng)濟(jì)性貶值額 =(6000 100) (125%) (P/A,10%,3) = 450000 = 1119105（元） 例：某電視機(jī)生產(chǎn)廠家 ， 其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為 10萬(wàn)臺(tái) ， 由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 ， 該廠電 視機(jī)產(chǎn)品銷(xiāo)售量銳減 ， 企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn) 7萬(wàn)臺(tái) (銷(xiāo)售價(jià)格及其他條件未變 )。 這種局面在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以改變 。 請(qǐng)估算該電視機(jī)生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率 。 評(píng)估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷 ， 電視機(jī)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為 ， 第四節(jié) 評(píng)估方法的選擇 一、評(píng)估方法之間的關(guān)系 由于每種評(píng)估方法都有局限性，在同一資產(chǎn)的評(píng)估中可以采用多種方法，如果使用這些方法的前提條件同時(shí)具備，而且評(píng)估師也具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)判斷能力，多種方法所得出的結(jié)果應(yīng)該 趨同 。 由于資產(chǎn)評(píng)估方法受評(píng)估目的、評(píng)估假設(shè)和評(píng)估對(duì)象等的制約，即使有多種評(píng)估方法可供選擇，但一般只有一種是相對(duì)最合理的評(píng)估方法。 替代性問(wèn)題 評(píng)估方法的區(qū)別 從某種意義上講，成本法測(cè)算的價(jià)值傾向于最低賣(mài)價(jià)，收益法測(cè)算的價(jià)值傾向于最高買(mǎi)價(jià)，市 場(chǎng)法測(cè)算的價(jià)值趨向于成交價(jià)。 此外，收益法測(cè)算的價(jià)值趨向于理論價(jià)格，市場(chǎng)法測(cè)算的價(jià)值趨向于市場(chǎng)價(jià)格。當(dāng)資產(chǎn)所處市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，三種方法測(cè)算出的價(jià)值應(yīng)基本一致。當(dāng)資產(chǎn)所處市場(chǎng)存在泡沫（供不應(yīng)求）時(shí)，市場(chǎng)法測(cè)算的價(jià)值會(huì)高于收益法、成本法測(cè)算的價(jià)值；反之，當(dāng)市場(chǎng)不景氣（供大于求）時(shí)，成本法測(cè)算的價(jià)值高于市場(chǎng)法或收益法測(cè)算出的價(jià)值。 、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件、被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過(guò)程中所處的狀態(tài)以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估 價(jià)值類(lèi)型 相適應(yīng)。 評(píng)估對(duì)象 的類(lèi)型、狀態(tài)等因素的制約。 所需的 數(shù)據(jù)資料 及主要經(jīng)濟(jì)參數(shù)的制約。 ，如條件允許，應(yīng)考慮三種基本 評(píng)估方法 在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性。 二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 例：成本法的練習(xí) 評(píng)估對(duì)象為某企業(yè)2022年購(gòu)進(jìn)的一條生產(chǎn)線，賬面原值為１５０萬(wàn)元，2022年進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)調(diào)查分析確定，該生產(chǎn)線的價(jià)格每年比上一年增長(zhǎng)１０％，專(zhuān)業(yè)人員勘察估算后認(rèn)為，該資產(chǎn)還能使用６年。又知目前市場(chǎng)上已出現(xiàn)功能更先進(jìn)的類(lèi)似資產(chǎn)，并被普遍運(yùn)用，新設(shè)備與評(píng)估對(duì)象相比，可節(jié)省人員３人，每人的月工資水平為６５０元。此外，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使該生產(chǎn)線開(kāi)工不足，由此造成的收益損失額每年為２萬(wàn)元（該企業(yè)適用的所得稅稅率２５％，假定折現(xiàn)率１０％）。 ? 要求：采用成本法對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。 ? 資產(chǎn)的重置成本 = 150 （ 1+10%） 3 =1996500元 ? 資產(chǎn)的實(shí)體性損耗率 =3/(3+6)=% ? 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值額 =1996500 % ? 資產(chǎn)的功能性貶值額 =3 12 650 （ 125%） (P/A,10%,6)=76436元 ? 資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額 =20220 （ 125%） (P/A,10%,6)=65330元 ? 資產(chǎn)的評(píng)估值 =重置成本 實(shí)體性貶值 – 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 =1996500 (%)7643665330 =1189301元 本章小結(jié) ? 市場(chǎng)法 * ? 收益法（簡(jiǎn)單講述） ? 成本法 * ? 各種評(píng)估方法的適用范圍及其選擇 例 1：市場(chǎng)法練習(xí) 現(xiàn)對(duì)某一機(jī)器設(shè)備 G價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，從市場(chǎng)上選擇與評(píng)估對(duì)象相類(lèi)似的機(jī)器設(shè)備三臺(tái)，具體情況見(jiàn)表： 設(shè)備 交易價(jià)格 交易時(shí)間 交易情況 功能 G 正常 5000 A 110 正常 4500 B 125 正常 4800 C 95 內(nèi)部交易，折扣率 25% 5100 ? 該類(lèi)機(jī)器設(shè)備價(jià)值與功能呈指數(shù)關(guān)系，規(guī)模效益指數(shù)為 ；設(shè)備半年來(lái)每月價(jià)格比上月上漲 1%；參照物 A、 B、 C均為全新設(shè)備，并且4臺(tái)設(shè)備均尚可使用 5年。 ? 確定機(jī)器設(shè)備 G在 2022年 2月的價(jià)值。 分析：評(píng)估對(duì)象 G與參照物存在 4個(gè)差異：交易時(shí)間差異、交易情況差異、生產(chǎn)能力差異、成新率差異。 ? 對(duì)參照物 A 修正： 交易時(shí)間差異修正系數(shù) =（ 1+1%） 2/1= 交易情況差異修正系數(shù) =1 生產(chǎn)能力差異修正系數(shù) =（ 5000/4500） = G成新率 =5/（ 1+5） =% 成新率差異修正系數(shù) =%/100%= 參照物 A修正后價(jià)值=110 1 = ? 對(duì)參照物 B 修正： 交易時(shí)間差異修正系數(shù) =（ 1+1%） 1/1= 交易情況差異修正系數(shù) =1 生產(chǎn)能力差異修正系數(shù) =（ 5000/4800） = G成新率 =5/（ 1+5） =% 成新率差異修正系數(shù) =%/100%= 參照物 B修正后價(jià)值=125 1 = ? 對(duì)參照物 C 修正： 交易時(shí)間差異修正系數(shù) =（ 1+1%） 3/1= 交易情況差異修正系數(shù) =1/（ 125%） = 生產(chǎn)能力差異修正系數(shù) =（ 5000/5100） = 成新率差異修正系數(shù) =%/100%= 參照物 C修正后價(jià)值=95 = 評(píng)估對(duì)象 G價(jià)值 =（ ++）247。 3= 例 2：收益法練習(xí) ? 被估企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)５年的預(yù)期收益分別為１００萬(wàn)元、１２０萬(wàn)元、１５０萬(wàn)元、１６０萬(wàn)元、２００萬(wàn)元，假定被評(píng)估企業(yè)從未來(lái)第６年開(kāi)始，企業(yè)的年收益維持在２００萬(wàn)元水平，折現(xiàn)率和資本化率均為１０％，企業(yè)經(jīng)營(yíng)期永續(xù)。 ? 要求：試估測(cè)企業(yè)整體價(jià)值。 ? 企業(yè)整體價(jià)值 =100（ P/F,10%,1） +120 （ P/F,10%,2） +150（ P/F,10%,3） +160 （ P/F,10%,4） +200（ P/F,10%,5）+200/10% （ P/F,10%,5） =1778萬(wàn)元