【正文】 ?生產(chǎn)效率是否提高 ?維護保養(yǎng)費用是否降低 ?材料消耗是否降低 ?能源消耗是否降低 ?操作工人數(shù)量是否降低 只考慮評估基準日之后的年數(shù) 需要考慮所得稅的 作用 注 意： 超額投資成本只發(fā)生在初始投資時，以后不再發(fā)生； 超額運營成本是資產(chǎn)只要使用每年都會發(fā)生，并且計算貶值額時只考慮未來時間內(nèi)產(chǎn)生的超額成本。 超額投資成本考慮的是與功能相同的資產(chǎn)相比取得成本的增加； 超額運用成本是與功能先進的資產(chǎn)相比產(chǎn)生的超額成本。 例：某被評估對象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運行需 6名操作人員。目前同類新式控制裝置 所需的操作人員定額為 3名。假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費約為6000元，被評估控制裝置尚可使用 3年，所得稅率為 25%，適用的折現(xiàn)率為 l0%。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。 （ 1） 計算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運營成本： (63) 6000=18000(元 ) （ 2） 估算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運營成本凈額： 18000 (125%)=13500(元 ) （ 3） 將被評估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每年超額運營成本凈額折現(xiàn)累加 ， 估算其功能性貶值額 : 13500 (P/A， 10%， 3) =13500 =（ 元 ） （四）經(jīng)濟性貶值的估算 經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起的 達不到原設(shè)計獲利能力 的資產(chǎn)價值的損失 。 一般包括運營成本上升導(dǎo)致的收益減少以及開工不足導(dǎo)致生產(chǎn)能力下降 。 產(chǎn)生的原因有： （ 1） 競爭加劇 ， 社會總需求減少 ， 導(dǎo)致開工不足； （ 2） 材料供應(yīng)不暢 ， 導(dǎo)致開工不足； （ 3） 材料成本增加 ， 導(dǎo)致企業(yè)費用直線上升； （ 4）通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運營成本加大； （ 5）產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽命； 一般情況下，當資產(chǎn)使用 基本正常 時，不計算經(jīng)濟性貶值。 （四）資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值的估算 (1)間接計算法 經(jīng)濟性貶值率 =[1(預(yù)計被利用生產(chǎn)能力 /原設(shè)計生產(chǎn)能力 ) x ] 100％ 式中 ， x為功能價值指數(shù) ， 實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù) ， 數(shù)值一般在 ～ 。 經(jīng)濟性貶值額的計算一般以重置成本為基數(shù) 。 (2)直接計算法 經(jīng)濟性貶值額 =年收益損失額 (1T) (P／ A， r,n） 式中 ， （ P／ A， r， n） 為年金現(xiàn)值系數(shù) 。 ? 例：某被評估生產(chǎn)線的設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn) 20 000臺產(chǎn)品，因市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，在未來可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計要減少 6000臺左右。功能價值指數(shù)為 ，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率大約在以下水平上： 經(jīng)濟性貶值率 =[1(14000247。 20220)] 100%=[] 100%=19% 又如，數(shù)據(jù)承上例，假定每年減少 6000臺產(chǎn)品，每臺產(chǎn)品損失利潤 100元，該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用 3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率為 10%，所得稅稅率為 25%。則該資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值額大約為： 經(jīng)濟性貶值額 =(6000 100) (125%) (P/A,10%,3) = 450000 = 1119105（元） 例：某電視機生產(chǎn)廠家 ， 其電視機生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為 10萬臺 ， 由于市場競爭加劇 ， 該廠電 視機產(chǎn)品銷售量銳減 ， 企業(yè)不得不將電視機生產(chǎn)量減至年產(chǎn) 7萬臺 (銷售價格及其他條件未變 )。 這種局面在今后很長一段時間內(nèi)難以改變 。 請估算該電視機生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率 。 評估師根據(jù)經(jīng)驗判斷 ， 電視機行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為 ， 第四節(jié) 評估方法的選擇 一、評估方法之間的關(guān)系 由于每種評估方法都有局限性，在同一資產(chǎn)的評估中可以采用多種方法，如果使用這些方法的前提條件同時具備，而且評估師也具備相應(yīng)的專業(yè)判斷能力，多種方法所得出的結(jié)果應(yīng)該 趨同 。 由于資產(chǎn)評估方法受評估目的、評估假設(shè)和評估對象等的制約，即使有多種評估方法可供選擇，但一般只有一種是相對最合理的評估方法。 替代性問題 評估方法的區(qū)別 從某種意義上講，成本法測算的價值傾向于最低賣價，收益法測算的價值傾向于最高買價，市 場法測算的價值趨向于成交價。 此外，收益法測算的價值趨向于理論價格，市場法測算的價值趨向于市場價格。當資產(chǎn)所處市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，三種方法測算出的價值應(yīng)基本一致。當資產(chǎn)所處市場存在泡沫（供不應(yīng)求）時，市場法測算的價值會高于收益法、成本法測算的價值；反之，當市場不景氣（供大于求）時，成本法測算的價值高于市場法或收益法測算出的價值。 、評估時的市場條件、被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)以及由此所決定的資產(chǎn)評估 價值類型 相適應(yīng)。 評估對象 的類型、狀態(tài)等因素的制約。 所需的 數(shù)據(jù)資料 及主要經(jīng)濟參數(shù)的制約。 ，如條件允許，應(yīng)考慮三種基本 評估方法 在具體評估項目中的適用性。 二、資產(chǎn)評估方法的選擇 例：成本法的練習(xí) 評估對象為某企業(yè)2022年購進的一條生產(chǎn)線，賬面原值為１５０萬元，2022年進行評估。經(jīng)調(diào)查分析確定，該生產(chǎn)線的價格每年比上一年增長１０％，專業(yè)人員勘察估算后認為，該資產(chǎn)還能使用６年。又知目前市場上已出現(xiàn)功能更先進的類似資產(chǎn)，并被普遍運用，新設(shè)備與評估對象相比，可節(jié)省人員３人，每人的月工資水平為６５０元。此外，由于市場競爭的加劇，使該生產(chǎn)線開工不足，由此造成的收益損失額每年為２萬元（該企業(yè)適用的所得稅稅率２５％，假定折現(xiàn)率１０％）。 ? 要求：采用成本法對該資產(chǎn)進行評估。 ? 資產(chǎn)的重置成本 = 150 （ 1+10%） 3 =1996500元 ? 資產(chǎn)的實體性損耗率 =3/(3+6)=% ? 資產(chǎn)的實體性貶值額 =1996500 % ? 資產(chǎn)的功能性貶值額 =3 12 650 （ 125%） (P/A,10%,6)=76436元 ? 資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值額 =20220 （ 125%） (P/A,10%,6)=65330元 ? 資產(chǎn)的評估值 =重置成本 實體性貶值 – 功能性貶值 經(jīng)濟性貶值 =1996500 (%)7643665330 =1189301元 本章小結(jié) ? 市場法 * ? 收益法（簡單講述） ? 成本法 * ? 各種評估方法的適用范圍及其選擇 例 1：市場法練習(xí) 現(xiàn)對某一機器設(shè)備 G價值進行評估，從市場上選擇與評估對象相類似的機器設(shè)備三臺，具體情況見表： 設(shè)備 交易價格 交易時間 交易情況 功能 G 正常 5000 A 110 正常 4500 B 125 正常 4800 C 95 內(nèi)部交易，折扣率 25% 5100 ? 該類機器設(shè)備價值與功能呈指數(shù)關(guān)系，規(guī)模效益指數(shù)為 ；設(shè)備半年來每月價格比上月上漲 1%；參照物 A、 B、 C均為全新設(shè)備，并且4臺設(shè)備均尚可使用 5年。 ? 確定機器設(shè)備 G在 2022年 2月的價值。 分析：評估對象 G與參照物存在 4個差異：交易時間差異、交易情況差異、生產(chǎn)能力差異、成新率差異。 ? 對參照物 A 修正： 交易時間差異修正系數(shù) =（ 1+1%） 2/1= 交易情況差異修正系數(shù) =1 生產(chǎn)能力差異修正系數(shù) =（ 5000/4500） = G成新率 =5/（ 1+5） =% 成新率差異修正系數(shù) =%/100%= 參照物 A修正后價值=110 1 = ? 對參照物 B 修正： 交易時間差異修正系數(shù) =（ 1+1%） 1/1= 交易情況差異修正系數(shù) =1 生產(chǎn)能力差異修正系數(shù) =（ 5000/4800） = G成新率 =5/（ 1+5） =% 成新率差異修正系數(shù) =%/100%= 參照物 B修正后價值=125 1 = ? 對參照物 C 修正： 交易時間差異修正系數(shù) =（ 1+1%） 3/1= 交易情況差異修正系數(shù) =1/（ 125%） = 生產(chǎn)能力差異修正系數(shù) =（ 5000/5100） = 成新率差異修正系數(shù) =%/100%= 參照物 C修正后價值=95 = 評估對象 G價值 =（ ++）247。 3= 例 2：收益法練習(xí) ? 被估企業(yè)預(yù)計未來５年的預(yù)期收益分別為１００萬元、１２０萬元、１５０萬元、１６０萬元、２００萬元，假定被評估企業(yè)從未來第６年開始，企業(yè)的年收益維持在２００萬元水平，折現(xiàn)率和資本化率均為１０％，企業(yè)經(jīng)營期永續(xù)。 ? 要求：試估測企業(yè)整體價值。 ? 企業(yè)整體價值 =100（ P/F,10%,1） +120 （ P/F,10%,2） +150（ P/F,10%,3） +160 （ P/F,10%,4） +200（ P/F,10%,5）+200/10% （ P/F,10%,5） =1778萬元