【正文】 用地 50年；商業(yè)用地 40年。 第四節(jié) 宅基地使用權(quán) 一、宅基地使用權(quán)的概念和特征 概念：宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有、使用權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造住宅、及其附屬設(shè)施。 特征： 權(quán)利主體：須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，即本村村民；權(quán)利客體；須是農(nóng)村集體土地，原則上為非耕地； 權(quán)利內(nèi)容：須是建造農(nóng)民居住用房及其附屬設(shè)施； 權(quán)利的福利性：宅基地使用權(quán)無償取得并且可長期使用沒有期限。 二、宅基地使用權(quán)主要內(nèi)容： 利用宅基地建造房屋及附屬設(shè)施的權(quán)利； 轉(zhuǎn)讓宅基地上的住房所有權(quán)，但不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地的使用權(quán)； 享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的相鄰權(quán)。 三、宅基地使用權(quán)的消滅 當(dāng)宅基地使用權(quán)人在本村不復(fù)存在時(shí)，宅基地使用權(quán)可以被收回。也可以是國家對(duì)該土地的征收征用而收回，但應(yīng)給予補(bǔ)償。 第五節(jié) 地役權(quán) 一、地役權(quán)的概念和特征 地役權(quán)是大陸法系物權(quán)法中的一項(xiàng)他物權(quán)，是指以他人土地供自己土地便利之用的他物權(quán)。 概念：地役權(quán)是指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人或者使用權(quán)人為便利自己不動(dòng)產(chǎn)的使用或提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益而利用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。 提供他人便利的不動(dòng)產(chǎn)稱供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)稱需役地。 特征： 地役權(quán)不以占有他人不動(dòng)產(chǎn)為目的，只要求對(duì)方承擔(dān)容忍或不作為義務(wù)； 地役權(quán)具有從屬性。地役權(quán)本身不能獨(dú)立存在，必須以存在需役地的所有權(quán)或使用權(quán)為前提，并隨需役地所有權(quán)或使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。 地役權(quán)的發(fā)生以需役地所有權(quán)人或使用權(quán)人與供役地所有權(quán)人或使用權(quán)人意思表示一致為必要。 地役權(quán)可以有償，亦可以無償。 二、地役權(quán)的效力 （一）地役權(quán)人的主要權(quán)利義務(wù) 為自己不動(dòng)產(chǎn)的便利利用供役地的權(quán)利，為必要行為或者修建必要的設(shè)施； 請(qǐng)求排除妨礙，包括來自供役地人和其他任何第三人的妨礙； 按照約定支付使用費(fèi)的義務(wù)。 （二）供役地人的主要權(quán)利義務(wù) 為滿足需役地的需要容忍與不作為義務(wù)； 按照約定收取使用費(fèi)的權(quán)利。 三、地役權(quán)與相鄰權(quán)的主要異同： 相同點(diǎn)：兩者都是相鄰不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)； 區(qū)別點(diǎn)： 產(chǎn)生的基礎(chǔ)不同：相鄰權(quán)由法律直接規(guī)定，地役權(quán)由雙方意思一致，通過合同而確立； 是否有償不同：相鄰權(quán)因根據(jù)法律直接規(guī)定而發(fā)生，是無償取得，地役權(quán)是根據(jù)雙方約定而取得，可以有償或無償； 對(duì)抗效力不同：相鄰權(quán)因相鄰的自然條件的存在而存在，不是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)，無須進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，而地役權(quán)是以合同方式確定的一項(xiàng)他物權(quán)須經(jīng)登記才能產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的效力。 第六節(jié) 典權(quán) 一、典權(quán)的概念與特征 概念：典權(quán)是以支付典價(jià)為對(duì)價(jià)，占有他人不動(dòng)產(chǎn)而為使用、收益的他物權(quán)。 在典權(quán)關(guān)系中，支付典價(jià)，占有他人不動(dòng)產(chǎn)者為承典人，即典權(quán)人；收取典價(jià)，將不動(dòng)產(chǎn)交與承典人使用、收益的一方為出典人，典權(quán)的客體為不動(dòng)產(chǎn)。典期屆滿后，出典人以原典價(jià)贖回典物，典權(quán)人收回典價(jià)，典權(quán)關(guān)系終止。 典權(quán)關(guān)系具有融資、融物的雙重屬性，即以其所有，匡其所無。 特征： 典權(quán)是在他人不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的有期限的用益物權(quán)； 典權(quán)以支付典價(jià)、占有典物為成立要件，具有融資、融物的雙重屬性； 典權(quán)是得以回贖的他物權(quán)。 二、典權(quán)的性質(zhì)： 性質(zhì)上典權(quán)屬于用益物權(quán)，但同時(shí)具有擔(dān)保物權(quán)的屬性。每一典權(quán)的具體性質(zhì)應(yīng)視其設(shè)定時(shí)的具體情況而定。 三、典權(quán)的效力 （一）典權(quán)人的主要權(quán)利義務(wù) 在典期內(nèi)對(duì)典物的充分的占有、使用、收益的權(quán)利； 轉(zhuǎn)典。典權(quán)人在典期內(nèi)將典物再出典給第三人，另有約定除外。出租。典權(quán)人得將典物出租給第三人使用以收取租金； 典權(quán)讓與。在典期內(nèi)典權(quán)人將典權(quán)讓與第三人。受讓人取得典權(quán)，原典權(quán)人退出典權(quán)關(guān)系； 設(shè)定抵押。典權(quán)人在典期內(nèi)以典權(quán)為客體設(shè)定抵押；權(quán)利抵押 典物留買權(quán)。在典期內(nèi)出典人將典物出賣給第三人時(shí)，應(yīng)先征得典權(quán)人的意思，在同等條件下，典權(quán)人有留買權(quán)； 重建、修繕權(quán)及費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)； 對(duì)典物的合理使用和妥善保管義務(wù)； 繳納稅款及其他費(fèi)用的義務(wù)； 典期屆滿出典人以典價(jià)贖回典物時(shí)，典權(quán)人得返還典物。 （二）出典人的主要權(quán)利義務(wù) 典物所有權(quán)的處分權(quán)，即出典人有權(quán)轉(zhuǎn)讓典物； 在典物上設(shè)定擔(dān)保物權(quán)。但應(yīng)是不轉(zhuǎn)移占有的抵押權(quán)；該抵押權(quán)的客體是典物，即該不動(dòng)產(chǎn)。由于典權(quán)同樣具有擔(dān)保物權(quán)的屬性，典權(quán)人與抵押權(quán)人之間，誰得享有優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)以兩者的登記先后，決定效力的先后。典權(quán)設(shè)定在先，抵押權(quán)人只能將有典權(quán)負(fù)擔(dān)的抵押物拍賣，就所得價(jià)款優(yōu)先受償；抵押權(quán)設(shè)定在先，抵押權(quán)人就抵押物優(yōu)先受償，典權(quán)人僅就剩余價(jià)值行使物上代位，若抵押物變賣所得清償?shù)盅簷?quán)人后，別無所剩，因典物不存在典權(quán)消滅 回贖權(quán)。典期屆滿時(shí)，出典人得以原典價(jià)贖回典物?；刳H權(quán)是附著于典物所有權(quán)上的權(quán)利，典物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，回贖權(quán)一并轉(zhuǎn)移。 出典人對(duì)典物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)。包括對(duì)典物品質(zhì)的瑕疵擔(dān)保和對(duì)典物上權(quán)利的瑕疵擔(dān)保。 四、典權(quán)的發(fā)生與消滅 （一）典權(quán)的發(fā)生 典權(quán)發(fā)生的原因通常有兩類：法律行為與法律行為以外的其他 典權(quán)因法律行為而發(fā)生有：典權(quán)的創(chuàng)設(shè)行為、典權(quán)的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)典。 典權(quán)因法律行為以外的原因，如，繼承。典期內(nèi)典權(quán)得繼承。 （二）典權(quán)的消滅 出典人行使回贖權(quán)。典期屆滿出典人以原典價(jià)贖回典物，典權(quán)消滅。 絕賣。出典人到期不贖回典物的，視為絕賣，典物歸典權(quán)人所有，典權(quán)因與所有權(quán)混同而消滅。 找貼。典期內(nèi)出典人將典物賣與典權(quán)人的，應(yīng)按市價(jià)計(jì)算。典權(quán)人已經(jīng)支付的典價(jià)與典物的市價(jià)之差，多退少補(bǔ)。 典物滅失。部分滅失，部分消滅，全部滅失，全部消滅。 第四章 擔(dān)保物權(quán) 第一節(jié) 擔(dān)保物權(quán)概述 一、擔(dān)保物權(quán)的概念與法律特征 概念：擔(dān)保物權(quán)，是指以債務(wù)清償、債權(quán)實(shí)現(xiàn)為目的，在債務(wù)人或第三人所有物上設(shè)定擔(dān)保的一種他物權(quán)。當(dāng)債權(quán)到期不能受償時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就擔(dān)保物請(qǐng)求變賣、折價(jià)，以所得價(jià)款優(yōu)先受償。 法律特征： （一）擔(dān)保物權(quán)具有從屬性。擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定以保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)為目的，因此，必須以被擔(dān)保的債權(quán)的存在、并確定為前提。債權(quán)的無效或者被撤銷，擔(dān)保物權(quán)隨之無效；債因清償、抵消、免除等（混同除外）原因消滅時(shí)，擔(dān)保物權(quán)隨之消滅。 從屬性的例外：擔(dān)保物權(quán)證券化時(shí)可以先于債權(quán)成立。債因混同而消滅時(shí)擔(dān)保物權(quán)并不當(dāng)然消滅。（舉例說明：當(dāng)債因繼承、企業(yè)的合并而消滅時(shí)，擔(dān)保物權(quán)可以繼續(xù)存在的情形。） （二）擔(dān)保物是債務(wù)人或者第三人所有的財(cái)產(chǎn)（含動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利） 由于擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立目的是保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，通常由債務(wù)人提供自己的財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保，甚至直接以債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保（如留置），但也可以是債務(wù)人以外的第三人的財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保（適用于抵押、質(zhì)押），這是常態(tài)。當(dāng)物權(quán)因某種原因發(fā)生混同時(shí)，或者債因混同而消滅時(shí)，則可能發(fā)生債權(quán)人之擔(dān)保物權(quán)存在于自己所有的財(cái)產(chǎn)上的可能。（舉例說明：債權(quán)人繼承債務(wù)人財(cái)產(chǎn)） （三）擔(dān)保物權(quán)具有優(yōu)先受償性。以抵押權(quán)為例，具體表現(xiàn)在三個(gè)方面： 當(dāng)同一債務(wù)人有兩個(gè)以上的債權(quán)人，而債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)時(shí)，有擔(dān)保的債權(quán)人就擔(dān)保物的價(jià)值，享有優(yōu)先于其他債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利； 在同一擔(dān)保物上存在數(shù)個(gè)擔(dān)保物權(quán)時(shí)，順序在先的擔(dān)保物權(quán)先于順序在后的擔(dān)保物權(quán)受償； 債務(wù)人受破產(chǎn)宣告時(shí)，抵押權(quán)人就債務(wù)人所提供的抵押財(cái)產(chǎn)享有別除權(quán)。 （四）擔(dān)保物權(quán)具有不可分性。在債權(quán)未獲全部清償前，債權(quán)人就擔(dān)保物的全部，繼續(xù)保持擔(dān)保的效力。具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面： 其一，當(dāng)債權(quán)被分割、轉(zhuǎn)讓、部分轉(zhuǎn)讓或者部分消滅的，分割后的各個(gè)債權(quán)、轉(zhuǎn)讓、未轉(zhuǎn)讓以及未受清償?shù)膫鶛?quán)的各個(gè)部分，繼續(xù)受到全部擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的保障； 其二，當(dāng)擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)被分割、轉(zhuǎn)讓、部分轉(zhuǎn)讓或部分滅失的，被分割、轉(zhuǎn)讓和未轉(zhuǎn)讓、未滅失的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的各個(gè)部分，繼續(xù)對(duì)全部債權(quán)提供保障。 舉例說明擔(dān)保物權(quán)的不可分性 （五）擔(dān)保物權(quán)具有物上代位性。當(dāng)擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)因擔(dān)保人的原因滅失或者部分滅失的，債權(quán)人可以請(qǐng)求債務(wù)人以其他財(cái)產(chǎn)替代；當(dāng)擔(dān)保物因第三人原因滅失而使擔(dān)保人獲得對(duì)第三人的損害賠償請(qǐng)求權(quán)時(shí)，債權(quán)人的擔(dān)保物權(quán)就損害賠償請(qǐng)求權(quán)繼續(xù)存在；當(dāng)擔(dān)保物的滅失使擔(dān)保人獲得保險(xiǎn)賠償請(qǐng)求權(quán)時(shí)，債權(quán)人的擔(dān)保物權(quán)就保險(xiǎn)賠償請(qǐng)求權(quán)繼續(xù)存在。 案例一：張先生向李太太借款 60萬，以自有的一套房屋做抵押?，F(xiàn)張先生死亡，尚有 10萬未清償。張先生死亡后，由子女三個(gè)共同繼承抵押出去的這套房屋，現(xiàn)債的清償期屆滿，李太太向張家三兄弟主張剩余的 10萬借款，三兄弟以該欠款是父親生前所欠，子女沒有還債義務(wù)而拒絕清償，李太太能否主張抵押權(quán)？ 案例二：張先生借李太太 60萬，以一棟三層樓房作抵押。后張家老大結(jié)婚，張先生將三樓讓給兒子，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。現(xiàn)張先生死亡，尚有 10萬的欠款未清償，李太太向張家主張 10萬欠款未果，李太太能否行使抵押權(quán)？李太太的抵押權(quán)對(duì)已出讓的三樓如何？ 案例三：張先生與李太太生前是好友，曾向李太太借款 60萬，以一幢三層樓房作抵押。張先生與李太太在一次出游時(shí)雙雙遇難。張家有三個(gè)兒子，共同繼承了張先生的一幢樓房后，對(duì)房屋進(jìn)行了分割，三個(gè)兄弟各得一層，并辦理了過戶。李太太有三個(gè)女兒，共同繼承了李太太的全部遺產(chǎn)?，F(xiàn)李家的三個(gè)女兒向張家主張母親遺留的 60萬借款未果，李家的女兒能否主張抵押權(quán)，因向誰主張？如何主張？ 二、物的擔(dān)保與保證的關(guān)系 物的擔(dān)保即抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。 保證，是指由作為保證人的第三人與債權(quán)人約定，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，由保證人承擔(dān)保證（清償）責(zé)任。 我國 《 擔(dān)保法 》 第 176條規(guī)定：當(dāng)被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保時(shí)，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明的，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的當(dāng)事人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。 三、擔(dān)保物權(quán)的效力范圍 （一）擔(dān)保物權(quán)的效力及于擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的范圍 如無相反約定或者法律的特別規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)的效力及于擔(dān)保物的全部，以及擔(dān)保物的從物、代位物，以及擔(dān)保物被依法扣押期間或者由擔(dān)保物權(quán)人占有期間產(chǎn)生的孳息。 （二）擔(dān)保物權(quán)的效力及于被擔(dān)保的債權(quán)范圍 當(dāng)事人另有約定外，擔(dān)保物所擔(dān)保的債權(quán)包括主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金、以及保管擔(dān)保物和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。 三、擔(dān)保物權(quán)的分類 （一）物權(quán)法上的分類：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。 （二）法定擔(dān)保物權(quán)和約定擔(dān)保物權(quán)； （三）特定財(cái)產(chǎn)擔(dān)保和不特定財(cái)產(chǎn)擔(dān)保（如：浮動(dòng)式財(cái)團(tuán)抵押） （四）動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保、不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保、權(quán)利擔(dān)保。 《 民法學(xué) 》 期中考試試題： 一、試論民法上的主體制度。 二、民法上的意思表示與法律行為之關(guān)系。 三、試分析無效的民事行為、可變更可撤銷的民事行為、效力待定的民事行為之區(qū)別。 《 物權(quán)法 》 期中考試試題： 一、試述物權(quán)法的基本原則。 二、請(qǐng)分析按份共有與共同共有的主要區(qū)別。 三、試分析相鄰權(quán)與地役權(quán)的主要區(qū)別。 第二節(jié) 抵押權(quán) 一、抵押權(quán)的概念和特征 概念：由債務(wù)人或者第三人提供一定的財(cái)產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人屆期不能清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就抵押物變價(jià)，就所得價(jià)款優(yōu)先受償。 特征：除作為擔(dān)保物權(quán)所具有的一般的共同特征外抵押權(quán)所具有的單獨(dú)特征： １ 、抵押物可以是動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)或可得設(shè)定的權(quán)利；２ 、不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有。 二、抵押權(quán)的設(shè)定（抵押合同、抵押權(quán)、抵押權(quán)不得對(duì)抗第三人） 抵押權(quán)是約定擔(dān)保物權(quán)，以合同的方式設(shè)定。由抵押人和債權(quán)人約定。抵押合同是創(chuàng)設(shè)物權(quán)的合同，應(yīng)以物權(quán)的方式公示。不動(dòng)產(chǎn)抵押須經(jīng)登記，抵押權(quán)成立；動(dòng)產(chǎn)抵押（含大型的交通工具）未經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人。不動(dòng)產(chǎn)抵押僅有抵押合同而沒有進(jìn)行抵押權(quán)登記的，抵押權(quán)不成立，但并不影響抵押合同的效力。舉例說明。區(qū)別行為的性質(zhì)：物權(quán)行為、債權(quán)行為。 問題： 同一抵押物上存在數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)的順序如何確定？《 物權(quán)法 》 199條：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上的債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償： 1）抵押權(quán)已經(jīng)登記的，依登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；2）已登記的抵押權(quán)先于未登記的受償； 3）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。 順序在先的抵押權(quán)人與抵押人合意，增加被擔(dān)保債權(quán)金額的，非經(jīng)后順位抵押權(quán)人同意，對(duì)于后順位的抵押權(quán)人不發(fā)生效力。 不同順位的抵押權(quán)人相互變更抵押權(quán)順位的，其效力如何？《 日本民法典 》 第 373條：抵押權(quán)的順位，得依各抵押權(quán)人的合意變更之。但如有利害關(guān)系人時(shí)，應(yīng)經(jīng)其承認(rèn)。前項(xiàng)規(guī)定，未經(jīng)登記，不生效力。（接第 83頁） 順位在先的抵押權(quán)人為后順位抵押權(quán)人的利益而放棄優(yōu)先順位的，各抵押權(quán)的歸屬與順位均無變動(dòng)，僅放棄在先順位的抵押權(quán)人與在后順位的抵押權(quán)人，成為同一順位。于第三人利益無關(guān)。 三、可以設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn) （以我國物權(quán)法的規(guī)定） １、建筑物和其他土地附著物；２、建設(shè)用地使用權(quán)；３、以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商的方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；４、生產(chǎn)設(shè)備、原材料、