【正文】 ogo 二級抵押貸款市場結(jié)構(gòu) 抵押貸款人 借款人 投資者 二級 市場機構(gòu) 抵押貸款人 資金 資金 抵押貸款轉(zhuǎn)售 貸款 抵押 抵押 價格 Company Logo ?第三節(jié) 我國房地產(chǎn)金融市場的特點 ?一、我國房地產(chǎn)金融市場的主要特點 ?（一）銀行信貸是房地產(chǎn)金融的主要渠道 ?（二）股權(quán)融資在我國房地產(chǎn)金融市場中比重比較小 ? 據(jù) 2022年中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調(diào)查，全國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 58710家，但只有 100家左右主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的 A股上市公司，此外還有眾多在主業(yè)之外投資參股房地產(chǎn)項目的上市公司。股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足 %。 Company Logo 商業(yè)銀行 ↓ B ↓ A C E ↓↑ G ↙ F ↓ H 土地儲備中心 B ← 房地產(chǎn) 開發(fā)商 D ←→ 房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商 G ← 購房者 注： A . 土地儲備貸款； B. 土地出讓金 ； →表示資金流向 C . 土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)貸款； 表示產(chǎn)業(yè)流程 D . 業(yè)務(wù)承包與轉(zhuǎn)包資金； E. 房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)貸款； F 、 H. 按揭貸款； G. 定金、預(yù)付金 土地儲備 土 地 開 發(fā) 與轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè) 房地產(chǎn)銷售 Company Logo ?（三）房地產(chǎn)債券所占份額也很小 ?我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在 1992年， 1993— 1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。到 1999年，債券在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源的占比達到 %。根據(jù)中國央行的數(shù)據(jù)， 2022年股票和債券融資已占非金融企業(yè)融額的 12%。 Company Logo ?（四）房地產(chǎn)資金信托是活躍的融資形式 ?“過橋貸款”為未達到商業(yè)貸款條件的房地產(chǎn)項目提高前期信托貸款，投資者為較多為自然人 ?目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，房地產(chǎn)資金信托計劃大部分是提供 “ 過橋貸款 ” ，即主要為未達到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項目提供前期信托貸款，這些信托計劃基本上不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換功能。 2022年 4月，北京房地產(chǎn)金融市場發(fā)行的第一個實行 “ 發(fā)行前向當?shù)劂y監(jiān)局審批的事先報備制度 ” 的集合資金信托計劃面市。 Company Logo ?（二）我國法房地產(chǎn)金融市場存在的問題 ?（一）房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴銀行貸款，使得風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。 ?（二）土地儲備貸款存在隱性風(fēng)險 ?（ 1）土地儲備中心資產(chǎn)負債率較高。 ?（ 2）銀行難以對土地儲備中心進行有效監(jiān)管。 ?（ 3）銀行想土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施。 ?（ 4）土地儲備中心的運營風(fēng)險 Company Logo 表 3 2 四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良情況 2 0 0 4 年末房地產(chǎn)貸款余額（億元） 2 0 0 4 年末房地產(chǎn)貸款不良率（ % ） 2 0 0 5 年 1 季度末房地產(chǎn)貸款余額（億元） 2 0 0 5 年 1 季度末房地產(chǎn)貸款不良率（ % ） 項目 全部 開發(fā)商貸款 個人購房貸款 全部 開發(fā)商貸款 個人購房貸款 全部 開發(fā)商貸款 個人購房貸款 全部 開發(fā)商貸款 個人購房貸款 中國工商銀行 5998.0 中國農(nóng)業(yè)銀行 4099 .1 4258.5 中國銀行 3983.6 中國建設(shè)銀行 5937.4 匯總 2022 注：本表按“五級”分類標準。不良貸款包括“次級”“可疑”“損失”三類貸款。 資料來源：四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款部門。 Company Logo ?（三）個人住房消費貸款的發(fā)展存在違約風(fēng)險 ?（ 1）周期為 38年，存在潛在風(fēng)險 ?（ 2）個人信用系統(tǒng)尚未建立 ?（ 3）“假按揭”等套現(xiàn)行為不斷出現(xiàn) ?“假按揭” ?并不是以真實購房為目的，開放商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售方式，套取銀行貸款。 Company Logo ?三、完善房地產(chǎn)金融市場的措施 ?（一）發(fā)展多元化房地產(chǎn)金融市場 ?發(fā)展證券化的二級市場 ?開發(fā)多種金融工具 ?二級市場能把原來集中于房地產(chǎn)機構(gòu)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險有效的分散給整個金融市場的各種投資者。 Company Logo ?（二）加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變 ?嚴格遵守對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序 ?（ 1）檢查資質(zhì) ?（ 2）審查信用記錄 ?（ 3）密切關(guān)注公司的動向 ?加強土地管理的法律體系建設(shè) Company Logo ?（三）防范“假按揭”風(fēng)險 ? 加強利率管理風(fēng)險 ? （ 1）固定利率 ? （ 2）可變利率 ? 房地產(chǎn)貸款的利率風(fēng)險是指貸款期間由于發(fā)生不可預(yù)見情 ? 況，引起利率變化，給貸款機構(gòu)帶來損失的可能性。 ? 可變利率抵押貸款是防范利率風(fēng)險的主要方式，它本身就是在市場利率劇烈變動時期，貸款機構(gòu)為了減少抵押貸款中利率變化所造成的損失而創(chuàng)造出來的。 ? 可變利率抵押貸款一般都是一段時期內(nèi)（優(yōu)惠期）采取固定利率，優(yōu)惠期以后采取與市場利率掛鉤的浮動利率，用這種方式就是為了由借貸雙方共同分擔(dān)利率風(fēng)險。 Company Logo ?完善住房置業(yè)擔(dān)保制度 ?（ 1）擔(dān)保公司 ?風(fēng)險的重點在與對抵押物的評估、處置，以及對借款人的資格審查，通過專業(yè)化的運作降低風(fēng)險管理成本 ?進一步研究房貸保險制度 ?（ 1）抵押住房的財產(chǎn)保險，保障房產(chǎn)免受意外事故和自然災(zāi)害損毀的風(fēng)險。 ?（ 2）貸款者的定期信用人壽保險，主要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款。 Company Logo ?抵押貸款購房履約保證保險 ?當投保人因為死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償剩余債務(wù)，同時行使追償權(quán)，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款。 ?（四）規(guī)避房地產(chǎn)與金融風(fēng)險 ?房地產(chǎn)貸款增長迅速 ?房地產(chǎn)投資過熱 ?提高房貸門檻 Company Logo ?三 、 思考題 ? 我國房地產(chǎn)金融市場的特點與動能 。 ? 房地產(chǎn)金融市場可以按照哪幾種標準進行分類 ？ ? 試述我國房地產(chǎn)金融市場存在的主要問題及完善房地產(chǎn)金融市場的措施 。