房地產(chǎn)金融市場(chǎng)ppt課件-資料下載頁
2025-05-12 08:10本頁面
【正文】 ogo 二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 抵押貸款人 借款人 投資者 二級(jí) 市場(chǎng)機(jī)構(gòu) 抵押貸款人 資金 資金 抵押貸款轉(zhuǎn)售 貸款 抵押 抵押 價(jià)格 Company Logo ?第三節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn) ?一、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要特點(diǎn) ?（一）銀行信貸是房地產(chǎn)金融的主要渠道 ?（二）股權(quán)融資在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中比重比較小 ? 據(jù) 2022年中國(guó)行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調(diào)查，全國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 58710家，但只有 100家左右主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的 A股上市公司，此外還有眾多在主業(yè)之外投資參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市公司。股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足 %。 Company Logo 商業(yè)銀行 ↓ B ↓ A C E ↓↑ G ↙ F ↓ H 土地儲(chǔ)備中心 B ← 房地產(chǎn) 開發(fā)商 D ←→ 房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商 G ← 購(gòu)房者 注： A . 土地儲(chǔ)備貸款； B. 土地出讓金 ； →表示資金流向 C . 土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)貸款； 表示產(chǎn)業(yè)流程 D . 業(yè)務(wù)承包與轉(zhuǎn)包資金； E. 房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)貸款； F 、 H. 按揭貸款； G. 定金、預(yù)付金 土地儲(chǔ)備 土 地 開 發(fā) 與轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè) 房地產(chǎn)銷售 Company Logo ?（三）房地產(chǎn)債券所占份額也很小 ?我國(guó)房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在 1992年， 1993— 1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。到 1999年，債券在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源的占比達(dá)到 %。根據(jù)中國(guó)央行的數(shù)據(jù)， 2022年股票和債券融資已占非金融企業(yè)融額的 12%。 Company Logo ?（四）房地產(chǎn)資金信托是活躍的融資形式 ?“過橋貸款”為未達(dá)到商業(yè)貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提高前期信托貸款，投資者為較多為自然人 ?目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃大部分是提供 “ 過橋貸款 ” ，即主要為未達(dá)到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供前期信托貸款，這些信托計(jì)劃基本上不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換功能。 2022年 4月，北京房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)行的第一個(gè)實(shí)行 “ 發(fā)行前向當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局審批的事先報(bào)備制度 ” 的集合資金信托計(jì)劃面市。 Company Logo ?（二）我國(guó)法房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的問題 ?（一）房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴銀行貸款，使得風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。 ?（二）土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn) ?（ 1）土地儲(chǔ)備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高。 ?（ 2）銀行難以對(duì)土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行有效監(jiān)管。 ?（ 3）銀行想土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施。 ?（ 4）土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) Company Logo 表 3 2 四大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良情況 2 0 0 4 年末房地產(chǎn)貸款余額（億元） 2 0 0 4 年末房地產(chǎn)貸款不良率（ % ） 2 0 0 5 年 1 季度末房地產(chǎn)貸款余額（億元） 2 0 0 5 年 1 季度末房地產(chǎn)貸款不良率（ % ） 項(xiàng)目 全部 開發(fā)商貸款 個(gè)人購(gòu)房貸款 全部 開發(fā)商貸款 個(gè)人購(gòu)房貸款 全部 開發(fā)商貸款 個(gè)人購(gòu)房貸款 全部 開發(fā)商貸款 個(gè)人購(gòu)房貸款 中國(guó)工商銀行 5998.0 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 4099 .1 4258.5 中國(guó)銀行 3983.6 中國(guó)建設(shè)銀行 5937.4 匯總 2022 注：本表按“五級(jí)”分類標(biāo)準(zhǔn)。不良貸款包括“次級(jí)”“可疑”“損失”三類貸款。 資料來源：四大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款部門。 Company Logo ?（三）個(gè)人住房消費(fèi)貸款的發(fā)展存在違約風(fēng)險(xiǎn) ?（ 1）周期為 38年，存在潛在風(fēng)險(xiǎn) ?（ 2）個(gè)人信用系統(tǒng)尚未建立 ?（ 3）“假按揭”等套現(xiàn)行為不斷出現(xiàn) ?“假按揭” ?并不是以真實(shí)購(gòu)房為目的，開放商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過虛假銷售方式，套取銀行貸款。 Company Logo ?三、完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的措施 ?（一）發(fā)展多元化房地產(chǎn)金融市場(chǎng) ?發(fā)展證券化的二級(jí)市場(chǎng) ?開發(fā)多種金融工具 ?二級(jí)市場(chǎng)能把原來集中于房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效的分散給整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者。 Company Logo ?（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變 ?嚴(yán)格遵守對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序 ?（ 1）檢查資質(zhì) ?（ 2）審查信用記錄 ?（ 3）密切關(guān)注公司的動(dòng)向 ?加強(qiáng)土地管理的法律體系建設(shè) Company Logo ?（三）防范“假按揭”風(fēng)險(xiǎn) ? 加強(qiáng)利率管理風(fēng)險(xiǎn) ? （ 1）固定利率 ? （ 2）可變利率 ? 房地產(chǎn)貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)是指貸款期間由于發(fā)生不可預(yù)見情 ? 況，引起利率變化，給貸款機(jī)構(gòu)帶來損失的可能性。 ? 可變利率抵押貸款是防范利率風(fēng)險(xiǎn)的主要方式，它本身就是在市場(chǎng)利率劇烈變動(dòng)時(shí)期，貸款機(jī)構(gòu)為了減少抵押貸款中利率變化所造成的損失而創(chuàng)造出來的。 ? 可變利率抵押貸款一般都是一段時(shí)期內(nèi)（優(yōu)惠期）采取固定利率，優(yōu)惠期以后采取與市場(chǎng)利率掛鉤的浮動(dòng)利率，用這種方式就是為了由借貸雙方共同分擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)。 Company Logo ?完善住房置業(yè)擔(dān)保制度 ?（ 1）擔(dān)保公司 ?風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)在與對(duì)抵押物的評(píng)估、處置，以及對(duì)借款人的資格審查，通過專業(yè)化的運(yùn)作降低風(fēng)險(xiǎn)管理成本 ?進(jìn)一步研究房貸保險(xiǎn)制度 ?（ 1）抵押住房的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，保障房產(chǎn)免受意外事故和自然災(zāi)害損毀的風(fēng)險(xiǎn)。 ?（ 2）貸款者的定期信用人壽保險(xiǎn)，主要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款。 Company Logo ?抵押貸款購(gòu)房履約保證保險(xiǎn) ?當(dāng)投保人因?yàn)樗劳?、失業(yè)等約定原因無力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償剩余債務(wù)，同時(shí)行使追償權(quán)，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追回賠款。 ?（四）規(guī)避房地產(chǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn) ?房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)迅速 ?房地產(chǎn)投資過熱 ?提高房貸門檻 Company Logo ?三 、 思考題 ? 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn)與動(dòng)能 。 ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可以按照哪幾種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類 ？ ? 試述我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的主要問題及完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的措施 。
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