【導讀】作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。北海路交叉口西南角。該項目東臨北海路，南靠漲湎河，北接勝利東街，西臨人民保險大樓；東北與#####市政府大樓隔街相望，處于#####市新、舊城交界地帶。定該地塊建設商業(yè)地產的戰(zhàn)略定位。#####地產公司尊重中國商業(yè)地產的發(fā)展現狀與規(guī)律，進行了詳盡的市場調查，得出了較為準確的市場調查數據。文化、歷史等方面進行了初步了解，后經工作小組人員親自進行全面、深入的商業(yè)市場調查，目前，“#####廣場”項目急需確定建筑設計方案、規(guī)劃方案。承租戶組成和經營狀況進行調查和研究，判斷本項目具有的潛在市場，確定本項目的定位，據初步統(tǒng)計，20xx年全年國內生產總值為1030億元。食總產量293萬噸，比上年增長%，肉類、水產品產量分別增長%和5%。消費預期回升,全年城市居民人均消費性支出。居民消費價格上漲%。

　　

【正文】 ，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強大的聚客功能，從而提升項目人氣。 （ 3）品牌店的面積與整個項目的面積應形成一定比例，本項目整體面積約為 10萬 m178。，結合本項目的整體面積及布局，現將品牌店設定為 2萬 m178。左右。而根據 市目前的商業(yè)發(fā)展狀況，市場容量足以支撐這 2萬 m178。品牌店。 （三）物業(yè)產權：物業(yè)產權分零銷售。 （四）收益方式： 實現房地產銷售收益。 （五）經營范圍：服飾、鞋帽、化妝品、珠寶、藥、茶、保健品、飾品、小百貨等。 （六）目標客層 目標客層：高級白領、成功人士、政府公務員和高收入、高消費的中青年消費群體、時尚消費群體。 七、休閑區(qū) 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （一）經營方式：引進 10家左右休閑項目。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設置在項目 4層東部，面積約 1500 m178。左右。 依據 （ 1）項目業(yè)態(tài)定位需要。作為一個現代 shopping mall，它 應該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們購物的需求時，也應當具有良好的休閑功能。 （ 2）休閑區(qū)的位置要求。來這里消費的消費者一般層次較高，因此對環(huán)境、服務也有一定的要求。休閑區(qū)應設置在一個相對較為安靜、獨立的區(qū)域，以滿足其經營需求。 （ 3）項目整體運營的要求。隨著人們消費觀念和消費習慣的改變，休閑消費在人們的生活消費中所占比重越來越大。為滿足顧客 “ 一站式 ” 需求及各個不同客層顧客的消費需求，應設置休閑服務。 （ 4）休閑項目能帶來旺盛的人氣，將其設置在 4F，能很好帶動人流從上往下流動，形成雨淋式的顧客流動線。 （三）物業(yè)產權：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過經營提升物業(yè)價值，實現物業(yè)升值。 C 進行資本運作。 （五）項目組合：網吧、水吧、咖啡吧、美容美發(fā)、婚紗攝影、茶吧、女子舍賓。 （六）目標客層 周邊學校學生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客、商務人士、中青年消費群體等 。 八、電玩、兒童娛樂區(qū) （一）經營方式：引進各類成人及兒童娛樂項目。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設置在項目 4層西南角，面積約 1000 m178。左右。 依據 （ 1）滿足全客層的要求。隨著人民生活水平的不斷提高，對兒童的教育與成長所投入的資金與精力也越來越多。益教益智的娛樂項目越來越受到家長和孩子們的歡迎。電玩、兒童娛樂項目為提高兒童的綜合素質提供了一個較好方式。家長和孩子也可以通過這種方式增進溝通與了解。 成人電玩等可以讓人們在緊張、忙碌的工作之余得到放松。 （ 2）項目整 體運營的要求。電玩、兒童娛樂區(qū)可吸引大量的人流，將其設置在 4層東部，使其成為一個較為獨立的區(qū)域，在不影響其它業(yè)態(tài)的正常經營條件下，又可對四層其它業(yè)態(tài)的人流進行有效的補充。 （三）經營方式：租賃 （四）物業(yè)產權：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過經營提升物業(yè)價值，實現物業(yè)升值。 C 進行資本運作。 （六）項目組合：成人玩具、陶吧、攀巖、垂釣、電玩、兒童淘氣包、沙貼畫等。 （七）目標客層 周邊學校學生、休閑人士、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客特 別是小孩和青少年等。 九、運動健身館 （一）經營方式：引進各類健身項目。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 設置在項目 4層西南角，面積約 1000 m178。左右。 依據 （ 1）順應消費者消費觀念、消費行為的改變。隨著生活水平的提高，人們在工作和日常生活之外，運動健身活動越來越流行，越來越被人們接受和喜愛。為滿足人們的此類消費需求，設置運動健身館。 （ 2）項目整體運營的要求。作為現代 shopping mall應在滿足人們日常生活所需之外，還要滿足人們的其它需求?？紤]到項目整體業(yè)態(tài)組合和布 局要求，將運動健身館設置在 4層西南部。 （三）經營方式：租賃 （四）物業(yè)產權：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過經營提升物業(yè)價值，實現物業(yè)升值。 C 進行資本運作。 （六）項目組合：乒乓球、壁球、羽毛球、桌球、健身、美體等。 （七）目標客層 高級白領、成功人士、旅游觀光客、商務人士、周邊學校學生、休閑人士、周邊居民家庭等。 十、服務功能區(qū) （一）經營方式：引進專業(yè)公司經營 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 合理設置在各樓層的室內步行街 、室內公園，面積約 1000 m178。 依據 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （ 1）是整個 shopping mall 各類業(yè)態(tài)的一個補充。 （ 2）為顧客提供方便、快捷、全面的服務是項目成功的一個必要條件。 （ 3）有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。 （三）物業(yè)產權：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過經營提升物業(yè)價值，實現物業(yè)升值。 C 進行資本運作。 （五）項目組合：銀行、電信、郵政、票務中心、旅行社、藥店、干洗店、照片沖印、花店、社會教育等。 （六）目標客層 旅游觀光客、周邊 居民家庭、周邊學校學生、進入本項目的每一位顧客、本項目內（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進場經營的經營者及業(yè)務人員等。 十一、影院 （一）經營方式：自營或引入一家專業(yè)公司經營。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設置在項目 4層西南角，面積約 800 m178。左右。 依據 （ 1）滿足人們的消費需求。人們在滿足物質需求的同時，也需要精神文化方面的滿足。看電影是人們所喜愛的休閑習慣。 （ 2）項目整體運營的要求?？紤]到項目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將影院設置在 4層西南角。 （三）經營方式：租賃 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （四）物業(yè)產權：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過經營提升物業(yè)價值，實現物業(yè)升值。 C 進行資本運作。 （六）項目組合：影院大廳、迷你影吧。 （七）目標客層 旅游觀光客、周邊學校學生、休閑人士、周邊居民家庭等。 十二、其它功能 洗浴中心、歌舞廳、會務中心、證券交易中心等功 能作為二期項目的配套功能。 第五部分 室內公園主題定位 經營功能是 shopping mall 的核心功能，而如何最充分、最有效地在 shopping mall業(yè)態(tài)里表現出來，形式多種多樣。我們經過充分的探討和論證，在既不影響經營功能的作用，發(fā)揮其最大功效，與項目所處城市區(qū)域的人文、地理、歷史特征融合一體，又能與城市現有的或正在開發(fā)建設的同業(yè)商業(yè)設施形成鮮明的對照，突出本項目獨特的經營風格、經營理念，全面提升項目綜合競爭力，我們確定本項目的整體風格以室內公園的形式巧妙地表現項目的經營功能，讓顧 客在購物的過程中充分體驗公園帶給人們的輕松愜意的快樂，從高樓大廈、車水馬龍的城市喧嘩生活中尋到一個休閑、娛樂的靜地，體驗人與自然融為一體的感受。 我們不是在修建公園，也不是給顧客再造一個公園，而是緊扣本項目的業(yè)態(tài)定位和形象定位，將 shopping mall 的經營功能巧妙地憑借公園的形式，通過公園建筑方法表現出來，不影響 shopping mall 經營功能的使用。 一、室內公園的規(guī)劃建議 我司在綜合考慮了本項目的定位和開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略目標，對室內公園的規(guī)劃提出兩點建議，供開發(fā)商和設計單位參考。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 建議一：在開發(fā)商資金投資額許可的條件下，可在原規(guī)劃的基礎上增加建筑一層，將其一半規(guī)劃設計成屋頂花園，另一半規(guī)劃設計為室內公園，將客流極大的吸引至頂層，形成淋浴式的客流流動方式，保證其它樓層各經營功能的完整性，使本項目的主題定位更加突出。 建議二：在現有規(guī)劃的建筑規(guī)模中，將 4樓中規(guī)劃的美食餐飲區(qū)、休閑娛樂區(qū)、主力店區(qū)之外的部分，設計為室內主題公園。 二、設計要素建議 （一）、外廣場及樓體外立面的設計，應充分考慮人民廣場景觀的延伸性，讓項目的風格與其保持統(tǒng)一，不要建成一片空曠、單調的空地。地面、通道 、燈光、廣告燈箱和廣告牌等利用公園建筑的手法進行藝術處理。樓體外立面的風格形象利用色彩、燈光、建筑風格等表現手法，在視覺上既能讓消費者明白這是一座 shopping mall，又能體現本項目的主題定位，在顧客的心理上形成鮮明的視覺效果。外廣場的各種功能，如促銷推廣活動、企業(yè)化宣傳、停車等功能靈活、巧妙地利用外廣場及樓體外立面開展。 （二）、通過建筑設計，將人民廣場、項目外廣場、樓頂室外花園的風格自然延伸至樓內各樓層，使大樓內外整體風格保持高度的一致性和協調性。特別在各樓層、各區(qū)域、各節(jié)點的處理上，應充分利 用公園建筑的藝術風格，進行有效處理，充分體現室內公園的主題定位。 （三）、本項目的各條通路，樓層內各區(qū)域的通道節(jié)點，屋頂至通路應按公園形式設計，如道路利用鵝卵石鋪設、藝術處理通路、各節(jié)點亭臺樓閣的點綴、小橋流水式的通道，充分體現本項目公園式購物中心的主題。 （四）室內公園只是作為本項目經營功能的一種表現方式，只是利用公園建筑風格，將各種經營活動分布在室內公園中各景點、各通道、各節(jié)點的不同區(qū)域內，并且要求分布自然、過渡性好。 （五）室內公園的經營功能劃分為五大主題。 游園區(qū)，主要包括：畫廊 、水族館、垂釣、室內攀巖、攝影、形象設計。 兒童游樂區(qū)，主要包括：電玩、兒童娛樂城、量販式 KTV、影院、迷你影吧。 休閑吧，主要包括：茶吧、書吧、咖啡屋、棋牌室、美容健身、運動。 餐飲吧，主要包括：風味小吃，特色小吃。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 購物區(qū)，主要包括：工藝品、收藏品、地產品、旅游紀念品、花草魚蟲、根雕、盆景。 備注：室內公園的規(guī)劃，我們將充分尊重開發(fā)商及設計單位的意見。各主題區(qū)的經營項目及規(guī)劃面積，將在后期規(guī)劃設計方案確定后，結合市場特點和招商的實際情況分別確定。 第六部分 結束語 我