【正文】 產資料近千個。本項目符合其選址條件。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 依據(jù) （ 1）項目業(yè)態(tài)定位要求。而根據(jù) 市目前的商業(yè)發(fā)展狀況，市場容量足以支撐這 2萬 m178。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。來這里消費的消費者一般層次較高，因此對環(huán)境、服務也有一定的要求。 C 進行資本運作。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設置在項目 4層西南角，面積約 1000 m178。 （ 2）項目整 體運營的要求。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。為滿足人們的此類消費需求，設置運動健身館。 （七）目標客層 高級白領、成功人士、旅游觀光客、商務人士、周邊學校學生、休閑人士、周邊居民家庭等。 （ 3）有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。左右。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 第五部分 室內公園主題定位 經營功能是 shopping mall 的核心功能，而如何最充分、最有效地在 shopping mall業(yè)態(tài)里表現(xiàn)出來，形式多種多樣。 建議一：在開發(fā)商資金投資額許可的條件下，可在原規(guī)劃的基礎上增加建筑一層，將其一半規(guī)劃設計成屋頂花園，另一半規(guī)劃設計為室內公園，將客流極大的吸引至頂層，形成淋浴式的客流流動方式，保證其它樓層各經營功能的完整性，使本項目的主題定位更加突出。 （三）、本項目的各條通路，樓層內各區(qū)域的通道節(jié)點，屋頂至通路應按公園形式設計，如道路利用鵝卵石鋪設、藝術處理通路、各節(jié)點亭臺樓閣的點綴、小橋流水式的通道，充分體現(xiàn)本項目公園式購物中心的主題。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第六部分 結束語 我公司 廣。 餐飲吧，主要包括：風味小吃，特色小吃。 （二）、通過建筑設計，將人民廣場、項目外廣場、樓頂室外花園的風格自然延伸至樓內各樓層，使大樓內外整體風格保持高度的一致性和協(xié)調性。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 （七）目標客層 旅游觀光客、周邊學校學生、休閑人士、周邊居民家庭等。 （三）經營方式：租賃 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 十一、影院 （一）經營方式：自營或引入一家專業(yè)公司經營。 （ 1）是整個 shopping mall 各類業(yè)態(tài)的一個補充。 C 進行資本運作。 依據(jù) （ 1）順應消費者消費觀念、消費行為的改變。 （七）目標客層 周邊學校學生、休閑人士、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客特 別是小孩和青少年等。家長和孩子也可以通過這種方式增進溝通與了解。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 （三）物業(yè)產權：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。作為一個現(xiàn)代 shopping mall，它 應該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們購物的需求時，也應當具有良好的休閑功能。 七、休閑區(qū) 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。結合本項目的整體面積及布局，現(xiàn)將品牌店設定為 2萬 m178。、 2層約 3600 m178。 C 進行資本運作。 B 品牌餐廳的選 址要求。 目標客層 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。使進入大賣場購物的顧客能夠在商場內停留更長的時間。 參考目標品牌：麥當勞、肯德基、德克士、永和豆?jié){等。對整個項目的人氣提升有一定作用。另一方面也可為商場帶來穩(wěn)定的收益。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 （ 4）項目整體運營的要求。 四、美食街 （一）經營方式：引進 1家或幾家國際、國內知名餐飲品牌。 B 通過經營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。作為圖書專業(yè)店經營，在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境以及經營者自身品牌因素。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。同時，如此規(guī)模，在 市具有較大的競爭優(yōu)勢，在 市形成購買鞋首選“ 廣場”，最終在 中低檔鞋消費市場占據(jù)主導地位。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。一是由于經營的商品屬性統(tǒng)一，屬貴重商品，其展示必須充分考慮商品價值高、安全保障要求高、消費者挑選習性、服務員服務方式和要求等因素。 參考目標品牌：運動 100、名品運動城等。 D 是本項目主要的購物功能之一。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 C 項目整體運營的要求。 三、專業(yè)店 （一） 3C店 經營方式：引進 1家國內知名的數(shù)碼、通信、家 電賣場。 （四）收益方式 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。2萬 m178。中百佳樂家大賣場現(xiàn)已在本區(qū)域市場內開門迎賓，已形成了一批屬于自己的基礎顧客群體，具有先入為主的競爭優(yōu)勢，易初蓮花大賣場憑借其品牌知名度和規(guī)模較大（易初蓮花大賣場標準綜合超市面積在 2萬 m178。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。給消費者強大的吸引力，帶動項目的整體人氣。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。國內大部分知名百貨店均在 2萬 m178。如引進王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 邊緣商圈：膠東半島。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 七、項目目標客層定位 （一）目標客層定位 項目整體目標客層定位：全客層 各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標客層定位： 1F：家庭主婦、低收入普通消費者等； 1F：高級白領、成功人士、政府公務員和高收入高消費者等； 2F：時尚女性、兒童等； 3F：休閑人士、商務人士等； 4F：家庭消費、青少年、兒童、休閑人士等。在項目功能組合規(guī)劃中，休閑項目占本項目整體面積的 %。以品牌化體現(xiàn)經營規(guī)范，時尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個性化體現(xiàn) “ 以人為本 ” ，使本項目在膠東半島樹立起區(qū)別于其它 傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)的大型購物中心的典范形象。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 充分利用人民廣場在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會的功能。本項目地處 市市政府斜對面，緊臨市政府廣場 —— 人民廣場，項目建設將作為政府形象工程來規(guī)劃設計和建設，綜合考慮 市城市經濟發(fā)展進程的需要、居民生活及消費習慣的變化及城市商業(yè)未來發(fā)展趨勢，同時致力于提升項目所在商圈發(fā)展水平的需要，項目作為 市展示城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經濟、提高人民生活質量的政府新形象；充分展示本項目管理規(guī)范、商品時尚、營銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代商業(yè)新形象。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。再者，隨著經濟的快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具徹底改變了市民的活動范圍和速度，改善了居民的居住環(huán)境和生活條件，人們的消費方式和行為發(fā)生了根本的變化。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 市地處膠東半島城市群的中心，城市外圍幅射空間大，社會經濟快速發(fā)展、居民收入和消費力極大提高，消費觀念和消費習慣發(fā)生改變，現(xiàn)有的城市商業(yè)設施、商業(yè)業(yè)態(tài)、經營方式、服務理念已滿足不了消費者的消費需求。項目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學規(guī)律，進行充分的市場調研，掌握項目所在區(qū)域市場的 現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢及發(fā)展規(guī)律，找準項目消費區(qū)間和競爭區(qū)間、目標群體和競爭者，即掌握項目定位的依據(jù)。 O當?shù)厣虡I(yè)設施市場細分不明確，商業(yè)經營水平低下，缺乏一個定位明確的集時尚、休閑、娛樂、購物、餐飲、商務等能夠為一體的大型綜合購物中心。 W 市現(xiàn)有消費人口數(shù)量有限，消費能力有待提高。 S近臨的人民廣場作為城市最大的市民休閑聚散地，發(fā)展前景光明。但到世紀泰華、佳樂家購物的現(xiàn)象日趨增長，東部富人區(qū) 購物消費習慣明顯發(fā)生改變，隨著城市東移擴張，東部商圈將會逐步建立和發(fā)展、完善，影響力逐步加大，最終形成 市重要的商圈之一。 本區(qū)位交通狀況及易達性分析 本區(qū)位交通便利，距濟青高速、 308國道、濰萊高速均在 10分鐘車程范圍內，距火車站 15分鐘車程，距機場 20分鐘車程，與域外聯(lián)絡交通十分便利。 三、本項目所在區(qū)位的交通、人口狀況 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。按照 “ 貫通軸線、完善外環(huán)、拓展出口、提升干道 ” 的要求，以北海路為重點，加快中心城區(qū)道路建設。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 607億元，增長 %。按可比價格計算，比上年增長 %。項目可行性研究需要對項目所在區(qū)域進行基礎資料的調查和統(tǒng)計，特別是購買力調查、分析人口、收入、流通狀況和購買方式等方面的變化趨勢和規(guī)律；需要對本區(qū)域內現(xiàn)有商業(yè)設施的數(shù)量、規(guī)模、地點、承租戶組成和經營狀況進行調查和研究，判斷本項目具有的潛在市場，確定本項目的定位，以此作為項目開發(fā)決策的依據(jù)。如此超前的商業(yè)地產運作理念為本項目的成功運作奠定了穩(wěn)固的基石。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 地產公司尊重中國商業(yè)地產的發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)律，既看重地產開發(fā)的短期投資回報，也同樣注重商 業(yè)地產項目的長遠發(fā)展與長期經濟效益。在項目立地規(guī)劃初期必須對其進行可行性 研究，確定項目的位置、地段、區(qū)位、承租戶組成和金融投資來源，使購物中心在未來的投資、經營、市場和效益上獲得成功。據(jù)初步統(tǒng)計， 20xx年全年國內生產總值為 1030億元。城市居民人均可支配收入 8317元，增長 %。 二、城市發(fā)展規(guī)劃 20xx年 市政府工作報告中指出，要加快城市建設，提高城市綜合競爭力。未來城市的發(fā)展重點是向東 面擴張，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅區(qū)。在整個城市向東移的發(fā)展趨勢下，該區(qū)位有著極高的發(fā)展?jié)摿?，將成?市的政治、文化中心， 并形成 市第二商圈。 消費習性分析 目前 市民已形成消費習慣，消費中心集中在老城區(qū)中心。 S項目所在地交通便利，易達性好。 W 市主城區(qū)投資業(yè)戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。 O當?shù)厣虡I(yè)設施一般競爭力薄弱，商品品位及品質、服務不能充分滿足市場消費需求。 第三部分 項目定位 項目定位是項目成功運營和進入市場的第一步。 一、項目戰(zhàn)略 定位 （一）背景分析 膠東半島是中國環(huán)渤海經濟圈的重要組成部分，地理位置優(yōu)越、資源豐富、經濟繁榮、理念先進、人口密集，是中國北部對外開放的重要窗口之一，國家重點建設和發(fā)展的區(qū)域。 二、項目業(yè)態(tài)定位 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。同時，不斷增長的城市消費人口和消費需求 ，刺激了商業(yè)開發(fā)的需求，也促進了商業(yè)物業(yè)所有者、管理者和經營者之間建立新的關系。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 市以風箏為載體成功地打造了 “ 風箏之都 ” 的城市新 形象。 應順應城市經濟發(fā)展、收入增加、消費市場和消費方式變化以及 城市新形象、消費新理念的要求。在項目功能組合設計和招商時，對引進品牌進行合理分類、科學布局、有效管理，不僅堅持每個業(yè)態(tài)區(qū)、每個功能區(qū)經營品牌商品，而且讓整個項目成為本地知名商業(yè)品牌。 特色化：是指項目總體的經營要體現(xiàn)出核心競爭力和特色優(yōu)勢。 休閑是指本項目的購物環(huán)境、營銷等各個方面，都為顧客營造一個輕松愉悅的氛圍，讓顧客身心放松，感覺隨意，體會休閑