【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （ 2）為顧客提供方便、快捷、全面的服務(wù)是項目成功的一個必要條件。隨著生活水平的提高，人們在工作和日常生活之外，運動健身活動越來越流行，越來越被人們接受和喜愛。 成人電玩等可以讓人們在緊張、忙碌的工作之余得到放松。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。共計29600 m178。品牌快餐在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。 C 項目整體運營的要求。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 收益方式 A 收取固定租金。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 設(shè)置在項目 4層南面，面積約 3000 m178。一是圖書的消費理念不同于其他商品消費者，二是購物環(huán)境需要相對安靜，三是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當(dāng)，并且消費群體均有一定的文化素質(zhì)，特征是學(xué)生、專業(yè)人員居多。 D 是本項目主要的購物功能之一。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 目標(biāo)客層 目標(biāo)客層為學(xué)生、中青年、休閑人士 運動服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時也較符合青年人活潑的特性；運動器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運動、健身的需求。 B 運動用品店選址的要求。由于 3C店專業(yè)性強，人氣很旺，將其設(shè)置在本項目的東北角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。左右，超內(nèi)面積一般在 8千 m178。 （ 3）提升本項目室內(nèi)步行街 各品牌專賣店的經(jīng)營定位，帶動各品牌專賣店、各個體專業(yè)店的經(jīng)營，確保本項目整體運營成功。 m178。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 娛樂功能作為本項目的配套功能之一，與項目休閑功能有機結(jié)合，合理配置，充分體現(xiàn)本項目室內(nèi)主題公園的設(shè)計風(fēng)格，使其成為項目的經(jīng)營特色之一。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 四、項目主題定位 （一）背景分析 在經(jīng)濟迅猛發(fā)展的前提下， 市居民收入有了很大提高 ，社會消費品零售總額持續(xù)增長，城市居民消費類別中居住消費、餐飲、服裝類消費比重保持平穩(wěn)，恩格爾系數(shù)逐年降低，人們的生活消費習(xí)慣從一味講究經(jīng)濟實惠逐步趨向于品牌化、時尚化、個性化消費，本項目的定位應(yīng)順應(yīng)這一市場需求狀況，充分滿足人們生活及消費的需要。 （二）業(yè)態(tài)定位 shopping mall （三）定位依據(jù) １、本項目地處 市兩條城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統(tǒng)，使消費者能從城市的每一個角落都很方便到達本項目，同時本項目距濟青高速、濰萊高速、Ｇ 308國道均在 15分鐘車程之內(nèi)，項目選 址位置的交通條件極為便利。具有先進、科學(xué)的經(jīng)營理念和經(jīng)營方式的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，具有極大的競爭優(yōu)勢和發(fā)展空間。 O城市的改造建設(shè)進程加速，使商圈也不斷擴大，所在地段將通過經(jīng)營，未來將會形成城市的新商圈。 S項目擁有政府支持，外圍環(huán)境良好。市內(nèi)公交直接通過本區(qū)位的有 1 32路三條公交車路線，本區(qū)位距公交車一站范圍內(nèi)有 1 1 2 22 3 3 5 5 56路十一條公交路線經(jīng)過，可通達市內(nèi)每個區(qū)域。市區(qū)開展以 “ 三河 ” 整治綠化為重點的綠化工程建設(shè)，新增綠化面積 400公頃。一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長 %、 %和 12%。 公司遵循社會化大分工原則，在項目運作之初，聘請 房地產(chǎn)顧問機構(gòu)進行了詳盡的市場調(diào)查，得出了較為準(zhǔn)確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在取得該地塊的開發(fā)與使用權(quán)后，對市場進行充分預(yù)測，確定該地塊建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位。 一、 市宏觀經(jīng)濟概況 國民經(jīng)濟保持較快增長。 消費市場穩(wěn)中趨旺， 20xx年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，增長 %，居民消費價格上漲 %。星國際；西臨人民保險大樓；東北與 市政府緊密相連；本項目地塊位于 市的政治、文化中心，為目前 市奎文區(qū)位置最好，環(huán)境最好，市政配套設(shè)施最完善的地塊之一。 S投資商具有多年的資本投資、資本運作經(jīng)驗，戰(zhàn)略意識超前。 O城市消費群體有較高文化品位和時尚追求。 定位包括項目戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)定位、主題定位、形象定位、經(jīng)營定位、功能定位、目標(biāo)客層定位以及幅射目標(biāo)區(qū)域定位。對商品的消費需求急劇增長，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無法滿足這種需求。 定位依據(jù) 本項目規(guī)模大、功能全，是 市第一家真正能滿足消費者購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)多種需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài) —— shopping mall。 （三）定位依據(jù) 品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構(gòu)成項目的品牌經(jīng)營特色。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的 %。 八、商圈定位 （一）背景分析 本項目以設(shè)施配套、功能齊全的 shopping mall 業(yè)態(tài)填補了本市大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場內(nèi)的競爭對手，從根本上贏得項目的生存、競爭和發(fā)展的空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3）百貨店作為一個商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在 2萬 m178。 定位依據(jù) （ 1）充分利用本項目規(guī)模大、功能全的優(yōu)勢，科學(xué)處理與項目中各品牌專賣店、個體專業(yè)店的錯位經(jīng)營，全面提升主題百貨與市內(nèi)現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商場的綜合競爭力。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項目的經(jīng)營成功取決于各主力店、次主力店的經(jīng)營成功。是本項目主要購物功能之一。作為專業(yè)店經(jīng)營， 3C店在選址上特別注重項目的交通條件、通透性、營業(yè)面積等因素。 （ 2） 依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租， 10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。 C 項目整體運營的要求。圖書城是經(jīng)營圖 書的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此將各類品牌快餐店根據(jù)整體項目運營情況，將其分布于不同樓層。 B 風(fēng)味小吃安排在 1F，與大賣場在同一樓層，可滿足大賣場顧客的休息、進餐需求。 （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。 六、品牌店 （一）經(jīng)營方式：引進國內(nèi)、外中高檔品牌專賣店 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 沿室內(nèi)步行街設(shè)置， 1F面積約 8200 m178。 （五）經(jīng)營范圍：服飾、鞋帽、化妝品、珠寶、藥、茶、保健品、飾品、小百貨等。為滿足顧客 “ 一站式 ” 需求及各個不同客層顧客的消費需求，應(yīng)設(shè)置休閑服務(wù)。益教益智的娛樂項目越來越受到家長和孩子們的歡迎。 設(shè)置在項目 4層西南角，面積約 1000 m178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）項目整體運營的要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 兒童游樂區(qū)，主要包括：電玩、兒童娛樂城、量販?zhǔn)?KTV、影院、迷你影吧。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 二、設(shè)計要素建議 （一）、外廣場及樓體外立面的設(shè)計，應(yīng)充分考慮人民廣場景觀的延伸性，讓項目的風(fēng)格與其保持統(tǒng)一，不要建成一片空曠、單調(diào)的空地。 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。作為現(xiàn)代 shopping mall應(yīng)在滿足人們?nèi)粘Ｉ钏柚猓€要滿足人們的其它需求。 （三）經(jīng)營方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 （六）目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客、商務(wù)人士、中青年消費群體等 。 （一）經(jīng)營方式：引進 10家左右休閑項目。品牌店的進場可以保證本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正常投 資回報，并對提升項目形象具有積極作用。它的營業(yè)時間與項目商場部分產(chǎn)生錯位，因此需要單獨通道。本項目將其設(shè)置與大賣場處于同一樓層，可滿足其經(jīng)營需求。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 五、餐飲 （一）品牌快餐 經(jīng)營方式：引進 1家國際著名的快餐品牌店 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1）分布在項目各層，面 積約 1100 m178。 （ 2）美食街能為項目帶來極旺盛的客流，將其設(shè)置在 4F能很好的將顧客吸引至 4F，使本項目形成淋浴式顧客流動線。同時，如此規(guī)模，在 市具有較大的競爭優(yōu)勢。 B 收取固定租金。 B 收取固定租金。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當(dāng)。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃。 A 收取固定租金。本項目大賣場超市在未來的經(jīng)營中必須要具備一定的規(guī)模，加盟合作者必須是國內(nèi)、外知名的品牌連鎖超市。 中青年消費者，因為他們擁有較高的收入水平，受過良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國人口的年齡結(jié)構(gòu)中，年輕人占的比例最大，消費意識與觀念較其他年齡段消費者更強，他們是 21世紀(jì)前 20年的消費主體，在價值取向、生活觀念、消費習(xí)慣、消費方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特 點。的主題百貨，有利于成功招商。針對SHOPPING MALL 的運營特點，結(jié)合本項目的具體情況，我們設(shè)定本項目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動、客流資源共享、經(jīng)營方式科學(xué)、滿足項目定位要求，追求項目運營的最好效果，實現(xiàn)本項目的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。 本項目運作的目的，除收回項目投資、獲得基本的經(jīng)濟回報外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟實體的社會價值。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 時尚化：突 出時尚消費的新穎性、時效性及周期性特點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 公司的經(jīng)濟實 力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營理念超前，從根本上保障了本項目能夠建設(shè)并成功運營的一個標(biāo)準(zhǔn)的 shopping mall。 開發(fā)商經(jīng)濟實力雄厚，具有多年的資本運作和資本投資的經(jīng)驗，在本項目的前期開發(fā)過程中戰(zhàn)略意識和經(jīng)營理念超前，具有做好商業(yè)地產(chǎn)項目和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。 T投資型產(chǎn)權(quán)商鋪是新型投資方式，投資者的認(rèn)可度具有可變性， 需要高回報率和良好的經(jīng)營保障措施來提升吸引力。 W因為商鋪銷售產(chǎn)生的壓力，可能導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)銷售與經(jīng)營脫鉤是經(jīng) 營的難點。 人 口狀況 20xx年底全市總?cè)丝?，其中非農(nóng)業(yè)人口 ，男女性別比為 108：100，人口自然增長率 ‰ 。依靠城市資源加大建設(shè)融資力度，建立城市建設(shè)持續(xù)、健康、循環(huán)發(fā)展的新機制。服務(wù)業(yè)發(fā)展勢頭良好，郵政、電信業(yè)務(wù)總量分別增長 12%和 15%，旅游收入增長 5%。對商業(yè)地產(chǎn)項目來說，項目定位是確定建筑設(shè)計方案、規(guī)劃方案的前提條件。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 20xx年全社會固定資產(chǎn)投資完成 517億元，比上年增長 %，其中國有及其它投資 ，增長 %。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （一）背景分