【正文】 本項目的西南角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。 （ 2） 依據 A 項目業(yè)態(tài)定位要求。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。作為專業(yè)店經營， 3C店在選址上特別注重項目的交通條件、通透性、營業(yè)面積等因素。 C 進行資本運作。是本項目主要購物功能之一。這種轉變，使品牌連鎖超市大賣場在與商業(yè)地產開發(fā)商、物業(yè)產權所有者的合作談判中占據主導地位，將商業(yè)地產開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產權所有者推向被動地位，并且雙方合作條件對品牌連鎖超市大賣場越來越有利，更多的義務、更多的市場風險由商業(yè)地產開發(fā)商、物業(yè)產權所有者 來承擔，使招商難度越來越大。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項目的經營成功取決于各主力店、次主力店的經營成功。 二、生活超市 （一）經營方式 引進 1家國內、國外知名的大賣場品牌，如大潤發(fā)、樂購、家世界、北京華聯、物美等。 定位依據 （ 1）充分利用本項目規(guī)模大、功能全的優(yōu)勢，科學處理與項目中各品牌專賣店、個體專業(yè)店的錯位經營，全面提升主題百貨與市內現有同業(yè)態(tài)商場的綜合競爭力。 （三）物業(yè)產權：物業(yè)分零銷售產權，采用 10 年返租， 物業(yè)整體租賃給國內外知名品牌百貨經營。 （ 3）百貨店作為一個商業(yè)業(yè)態(tài)，標準規(guī)模面積應在 2萬 m178。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室 內步行街排布的同時，充分考慮到項目每個區(qū)域的商業(yè)價值和各業(yè)態(tài)之間的相互關連、帶動，以及對整個項目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經營、管理的特點等因素。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 （二）商圈定位 核心商圈：本城區(qū) 5公里范圍內。 八、商圈定位 （一）背景分析 本項目以設施配套、功能齊全的 shopping mall 業(yè)態(tài)填補了本市大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場內的競爭對手，從根本上贏得項目的生存、競爭和發(fā)展的空間。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的 %。 個性化：體現出消費者在追趕潮流的同時更加強調 “ 與眾不同 ” ，個性消費可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，服務要充分體現 “ 一對一 ” 的個性化，顧客在個性化消費中自我意識得到高提升。 （三）定位依據 品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構成項目的品牌經營特色。 1F：生活品位 1F：流行精品 2F：女人時尚 3F：休閑空間 4F：快樂時空 （三）定位依據 緊扣項目業(yè)態(tài)定位 shopping mall。 定位依據 本項目規(guī)模大、功能全，是 市第一家真正能滿足消費者購物、休閑、娛樂、餐飲、商務多種需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài) —— shopping mall。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。對商品的消費需求急劇增長，服務標準不斷提高，市內現有的傳統(tǒng)商業(yè)設施已經無法滿足這種需求。 房地產公司在此知名度很高的 “ 風箏之都 ” 開發(fā)建設 “ 廣場 ” 這一商業(yè)地產品牌，具有較好的項目形象推廣條件和良好的品牌價值延伸發(fā)展空間，也必將為 公司的發(fā)展創(chuàng)造更多的發(fā)展機會。 定位包括項目戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)定位、主題定位、形象定位、經營定位、功能定位、目標客層定位以及幅射目標區(qū)域定位。 T租金的壓力會對后期經營績效產生較大的依賴性。 O城市消費群體有較高文化品位和時尚追求。 W在經營中只能通過市場細分進行差異化定位，特色經營模式必須具有長遠戰(zhàn)略眼光和相關策略，并決心創(chuàng)建當地商業(yè)新典范。 S投資商具有多年的資本投資、資本運作經驗，戰(zhàn)略意識超前。 人民公園的重新改造、漲湎河的景觀整治、東風街和北海路景觀大道建設，給本項目帶來旺盛的人氣。星國際；西臨人民保險大樓；東北與 市政府緊密相連；本項目地塊位于 市的政治、文化中心，為目前 市奎文區(qū)位置最好，環(huán)境最好，市政配套設施最完善的地塊之一。引導、支持房地產業(yè)重點進入舊城改造市場。 消費市場穩(wěn)中趨旺， 20xx年全市實現社會消費品零售總額 ，增長 %，居民消費價格上漲 %。 20xx年全年城市居民消費價格總水平比上年增長 %。 一、 市宏觀經濟概況 國民經濟保持較快增長。 第二部分 項目可行性研究 購物中心開發(fā)的先決條件是要具備一定的經濟基礎、物質條件和運營管理能力。 房地產開發(fā)有限公司在取得該地塊的開發(fā)與使用權后，對市場進行充分預測，確定該地塊建設商業(yè)地產的戰(zhàn)略定位。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 公司遵循社會化大分工原則，在項目運作之初，聘請 房地產顧問機構進行了詳盡的市場調查，得出了較為準確的市場調查數據。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。一、二、三產業(yè)分別增長 %、 %和 12%。消費預期回升 ,全年城市居民人均消費性支出比上年增長 %。市區(qū)開展以 “ 三河 ” 整治綠化為重點的綠化工程建設，新增綠化面積 400公頃。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。市內公交直接通過本區(qū)位的有 1 32路三條公交車路線，本區(qū)位距公交車一站范圍內有 1 1 2 22 3 3 5 5 56路十一條公交路線經過，可通達市內每個區(qū)域。 四、項目 SWOT分析 Strengths(優(yōu)勢分析 ) 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 S項目擁有政府支持，外圍環(huán)境良好。 Opportunity(機會分析 ) O 城市發(fā)展速度飛 快，居民消費水平提高迅速。 O城市的改造建設進程加速，使商圈也不斷擴大，所在地段將通過經營，未來將會形成城市的新商圈。項目定 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。具有先進、科學的經營理念和經營方式的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，具有極大的競爭優(yōu)勢和發(fā)展空間。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 （二）業(yè)態(tài)定位 shopping mall （三）定位依據 １、本項目地處 市兩條城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統(tǒng)，使消費者能從城市的每一個角落都很方便到達本項目，同時本項目距濟青高速、濰萊高速、Ｇ 308國道均在 15分鐘車程之內，項目選 址位置的交通條件極為便利。 商業(yè)經濟是高文化的經濟，商業(yè)競爭實質上是商業(yè)文化競爭。 四、項目主題定位 （一）背景分析 在經濟迅猛發(fā)展的前提下， 市居民收入有了很大提高 ，社會消費品零售總額持續(xù)增長，城市居民消費類別中居住消費、餐飲、服裝類消費比重保持平穩(wěn)，恩格爾系數逐年降低，人們的生活消費習慣從一味講究經濟實惠逐步趨向于品牌化、時尚化、個性化消費，本項目的定位應順應這一市場需求狀況，充分滿足人們生活及消費的需要。 與市內其它商業(yè)設施形成獨特的經營特色，提升本項目的競爭力。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 六、項目功能定位 （一）背景分析 緊扣項目的業(yè)態(tài)定位和主題定位，圍繞大型綜合性購物中心的特征確定本項目的功能定位，滿足消費者購物、餐飲、休閑、娛樂、商務的“一站式”消費需求。 娛樂功能作為本項目的配套功能之一，與項目休閑功能有機結合，合理配置，充分體現本項目室內主題公園的設計風格，使其成為項目的經營特色之一。 （二）定位依據 購物中心是將所有的消費者作為自己的目標服務客層，本項目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall、主題定位為休閑 shopping mall，所以必須鎖定所有的消費者作為目標客層。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 （三）定位依據 綜合考慮了 市目前的各類消費群體的客層總量、消費能力，確定本項目的目標客層為服務所有消費者。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 百貨主力店規(guī)劃在項目 1～ 4層的東南角，面積約 20xx0m178。 m178。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 （ 3）提升本項目室內步行街 各品牌專賣店的經營定位，帶動各品牌專賣店、各個體專業(yè)店的經營，確保本項目整體運營成功。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。左右，超內面積一般在 8千 m178。 （ 4）開發(fā)商項目運營的戰(zhàn)略目標要求。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1）設置在項目 3層的西北角，面積約 5000 m178。由于 3C店專業(yè)性強，人氣很旺，將其設置在本項目的東北角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。 A 產權銷售，實現房地產收益。 B 運動用品店選址的要求。 物業(yè)產權：物業(yè)分零銷售，經營權返租， 10年后開發(fā)商回收產權。 目標客層 目標客層為學生、中青年、休閑人士 運動服飾能充分展現青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時也較符合青年人活潑的特性；運動器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運動、健身的需求。二是消費者大部分是有目的選購。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。鞋城是經營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目 業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 D 是本項目主要的購物功能之一。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。一是圖書的消費理念不同于其他商品消費者，二是購物環(huán)境需要相對安靜，三是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當，并且消費群體均有一定的文化素質，特征是學生、專業(yè)人員居多。 C 進行資本運作。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 設置在項目 4層南面，面積約 3000 m178。將其設置在本項目的南部的頂端位，作為本項目餐飲功能的主要組成部分，與 3F品牌餐廳的設置位置樓上樓下相互對應，便于物業(yè)設施的安裝、維護，與休閑娛樂項目相輔相成，極大提升和豐富項目服務功能的齊全性，并在本項目的頂部形成主題鮮明的餐飲主題，滿足消費者在購物、休閑、娛樂時的飲食需求，帶動項目整體的人氣。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 C 品牌快餐的選址要求。 物業(yè)產權：物業(yè)自留 收益方式 A 收取固定租金。 目標客層 政府公務員、周邊學校學生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客特別是小孩和青少年、本項目內（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進場經營的經營者及業(yè)務人員。 C 項目整體運營的要求。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。品牌快餐在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境以及經營者自身品牌因素。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。共計29600 m178。左右。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （ 2）休閑區(qū)的位置要求。 B 通過經營提升物業(yè)價值，實現物業(yè)升值。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 成人電玩等可以讓人們在緊張、忙碌的工作之余得到放松。 九、運動健身館 （一）經營方式：引進各類健身項目。隨著生活水平的提高，人們在工作和日常生活之外，運動健身活動越來越流行，越來越被人們接受和喜愛。 （六）項目組合：乒乓球、壁球、羽毛球、桌球、健身、美體等。 （ 2）為顧客提供方便、快捷、全面的服務是項目成功的一個必要條件。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設置在項目 4層西南角，面積約 800 m178。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 十二、其它功能 洗浴中心、歌舞廳、會務中心、證券交易中心等功 能作為二期項目的配套功能。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。特別在各樓層、各區(qū)域、各節(jié)點的處理上，應充分利 用公園建筑的藝術風格，進行有效處理，充分體現室內公園的主題定位。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資