【正文】 、施工圖設計。（2）建設工期安排：第一期：1號、3號樓 2012年元月—2012年12月 ， 投資約1000萬元；第二期：2號、4號樓 2012年6月—2013年6月 ， 投資約2000萬元；第三期：5號樓及局部環(huán)境2013年元月—2013年12月，投資約2000萬元；第四期：6號樓及環(huán)境2013年6月—2014年6月 投資約3500萬元。第十一章 招投標方案本項目根據(jù)《中華人民共和國招投標法》、國家發(fā)展計劃委員會第3號令以及貴州省有關工程招投標文件規(guī)定， 本項目通過招標形式確定設計、施工及監(jiān)理單位。招標文件（含評標辦法）按2007年國家九部委56號令制定的《標準施工招標文件》規(guī)定格式編制。（1）招標形式項目業(yè)主應以適宜的招標方式組織設備供應商、監(jiān)理及施工單位的招標，并監(jiān)督上述單位嚴格按國家法規(guī)和合同履行指責。（2）投標單位資質(zhì)要求設計單位資質(zhì)須為乙級及以上企業(yè)；施工單位資質(zhì)須為二級以上企業(yè)；監(jiān)理單位須為乙級及以上企業(yè)。（3）招標信息發(fā)布公開招標公告及其他需公告的信息應在重慶市政府指定的媒體上公開發(fā)布。（4）招投標工作組織由業(yè)主委托具有甲級資質(zhì)的招投標中介機構組織實施本項目的招標工作，招標中介機構須按公平、公開、公正的原則組織完成編標、公告、資審、評標等工作。參加投標的施工單位不得少于五家，參加邀標的監(jiān)理單位不得少于三家。工程招標情況見下表：工程項目名稱招標范圍組織形式招標方式不采用招標方式備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察設計√√建安工程√√√工程監(jiān)理√√√設備購置√√√其他第十二章 投資估算及資金籌措 投資估算依據(jù)（1）項目建設總體規(guī)劃及類似工程資料；（2）2004年《貴州省建筑工程計價定額》；（3）2004年《貴州省安裝工程計價定額》；（4）2004年《貴州省市政工程計價定額》；（5）2004年《貴州省仿古建筑及園林工程計價定額》；（6）設備參照市場詢價資料估算；（7）工程建設其它費用及有關稅費按以下規(guī)定標準計?。篈、建設項目前期工作咨詢收費，指按照《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格[1999]1283號）計算的前期咨詢費用，包括項目建議書、可研報告編制和評審費（參照市場報價）。B、環(huán)境影響咨詢費，指按照《關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知》（計價格[2002]125號）計算的環(huán)境影響評價費用（參照市場報價）。C、土地費用D、建設單位管理費，包括工資性支出及福利費、辦公費、差旅交通費、業(yè)務接待費、勞動保護費、工具用具使用費、固定資產(chǎn)使用費、零星固定資產(chǎn)購置費、技術圖書資料費等。該部分費用按財政部《基本建設財務管理規(guī)定》（財建 [2002]394號）計算。E、工程勘察、設計費，指委托勘察設計單位進行工程水文地質(zhì)勘察、設計所發(fā)生的各項費用。按照《工程勘察設計收費管理規(guī)定》（計價格[2002]10號）計算。F、施工圖設計文件審查費，估算（按市場價格計算）。G、工程監(jiān)理費，指聘請中介機構進行工程監(jiān)理而支付的費用。工程監(jiān)理費：參照發(fā)改價格（2007）670號文的規(guī)定計取，結合市場水平，%估算；（本工程結合實際按市場報價8元/m2）H、工程招標代理費、招標交易費，指聘請中介機構編制招標文件、進行工程招標、評標等支付的費用。按照《招標代理服務收費管理暫行辦法》（國家計委計價格[2002]1980號）相關文件計算。I、概預算、預算編制、審計費，指施工階段全過程造價控制費用，工程預算編制費、聘請中介機構進行工程結算、竣工決算審計等支付的費用，按市場價格計算。J、人防費：按異地人防建設計算。K、城市配套設施費指省人民政府有關部門強制征收的城市基礎設施建設專項資金，用于城市道路、橋涵、給排水、路燈照明、環(huán)衛(wèi)設施、園林綠化、消防、供氣、供熱等市政基礎設施建設。L、其他費用，指除上述費用之外的工程建設其他費用，包括政府及有關部門規(guī)費，包括規(guī)劃放線費、鑒證費、地質(zhì)災害評估費、水土保持方案編制費、水土保持補償費、消防論證費等 投資估算 投資估算的范圍本次估算范圍包括威寧縣龍鳳花園建設工程的工程費用，工程建設其他費用、基本預備費和設備購置及安裝費。具體內(nèi)容如下：（1）土建工程投資，包括平基土石方、房屋基礎、主體、室內(nèi)外裝飾的投資；（2）給排水工程，包括房屋給水和排水管道、閥門、蓄水池等的投資；（3）強電安裝，包括房屋配電線路、用電計量設備等的投資；（4）弱電安裝，包括房屋電信、有線電視線路、防雷設施等安裝的投資；（3）消防安裝，包括房屋消防設施、設備和消防管道的投資；（4）變配電設備、安裝，包括配電變壓器、高低壓開關柜等設備的投資；電氣照明工程，包括校區(qū)內(nèi)照明，室外線路安裝；（5）室外道路、環(huán)境、綠化，包括室外臺區(qū)內(nèi)道路、綠化、排污以及地下管線、設施等方面的投資；（6）其他工程，除上述各項之外的其他投資。 投資估算總金額：投資估算匯總表工程名稱：威寧縣龍鳳花園建設項目金額單位：萬元序號項目名稱建筑安裝工程費其他費用合計技術經(jīng)濟指標備 注單位數(shù) 量元/㎡一建筑安裝工程費（萬元）（萬元）（萬元）　　　　 　 　　　　1土建工程 　 ㎡1200　2給排水 　 ㎡85含消防3暖通 　 ㎡28不含停車庫、其他公建配套等4照明 　 ㎡25　5綜合布線 　 ㎡21　6安保及監(jiān)控 　 ㎡10　7其他工程 　 ㎡15　8土石方工程 　 ㎡（土石比6:4）9綠化工程 　 ㎡120％10場地硬化工程273　273㎡10500260　11園區(qū)道路工程151　151m302　5000元/m12電梯64　64臺8　8萬元/臺13圍護工程　m480　300元/m　小計 　 　　　　二其他基本建設費　 　　　　1建設單位管理費　 　　　一*％2設計費　 　　　一*2％3施工圖審查費　 　　　設計費*％3勘察費　 　　　一*％4質(zhì)監(jiān)費　 　　　一*％5工程監(jiān)理費　 　　　一*2％6招投標代理費　 　　　一*％7前期咨詢費　 　　　%　小計　 　　　　三預留費　 　　　(一+二)*3％四合計　 ㎡1679 　投資估算說明 圖紙：根據(jù)《威寧縣龍鳳苑小區(qū)建設方案》進行估算； 定額：2004版《貴州省計價定額》及類似工程價格指標進行計算； 建設規(guī)模：總建筑面積:㎡,無地下建筑面積 總投資：。其中：；工程建設其他費用：；基本預備費用：。 資金來源為：由企業(yè)自籌資金。第十三章 財務分析（1）國家計委、建設部聯(lián)合發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）。（2）中華人民共和國建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》。（3）《國家經(jīng)濟適用房價格管理辦法》。（4）國家現(xiàn)行財稅制度和相關法規(guī)。（5）相關專業(yè)提供的資料和數(shù)據(jù)。 商品住房項目開發(fā)成本估算經(jīng)濟適用住房的開發(fā)成本構成如下：（1）開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設計和前期工程費。（2）列入施工圖預（決）算項目的主體房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分的土建（含地基處理費）工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。（3）小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設的住宅小區(qū)基礎設施建設費，以及按政府批準的小區(qū)規(guī)劃要求建設的不能有償轉讓的非營業(yè)性公共配套設施建設費。（4）管理費按照不超過上述（1）至（3）項目費用之和的2%計算，本報告以1%進行估算。本項目開發(fā)建設的經(jīng)濟適用房均為多層住宅，其開發(fā)成本估算為1679元/m2，詳見投資估算表。第十四章 社會評價 項目對社會的影響分析本項目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，取得顯著的經(jīng)濟效益，同時也會對當?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面：（1）引進先進的住宅開發(fā)理念，推動威寧縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展威寧縣房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識較差，注重短期效益，不考慮當?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，真正有競爭力，能形成品牌優(yōu)勢的項目幾乎沒有。貴州如龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司威寧分公司在開發(fā)理念上首先強調(diào)與自然環(huán)境的結合，通過戶型設計、人車分流、景觀營造和星級物業(yè)等方面樹立富邦升輝的形象，通過在龍鳳花園的成功打造，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達之胸懷，力爭建立本地區(qū)的高檔次標志性樓盤，著眼于在威寧房地產(chǎn)事業(yè)的長遠發(fā)展。（2）開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準本項目作為貴州如龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司威寧分公司在威寧縣地區(qū)建設的首個房地產(chǎn)開發(fā)項目，將從產(chǎn)品定位、設計施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進行全方位的質(zhì)量控制，將高標準高品質(zhì)的建設理念融入到樓盤定位設計當中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū)，進一步提高客戶的人居水準。通過本項目的建設，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升整個威寧的建設品位，并成為貴州如龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司威寧分公司品牌文化建設的標志性樓盤。（3）發(fā)展威寧縣經(jīng)濟，從實質(zhì)上提升區(qū)域價值根據(jù)威寧縣十二五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，威寧縣各項基礎設施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。本項目屬于威寧縣房地產(chǎn)市場的一項重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢明顯，項目建成后將徹底改變威寧縣城地區(qū)長期以來城市基礎設施嚴重落后的面貌，提高城市品位，營造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人城市生態(tài)文化”主題，有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動銷售價格，促進本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實質(zhì)上帶動區(qū)域價值提高，對于提升威寧城市建設檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升威寧地區(qū)的城市形象，具有十分重要的意義。 風險分析（1）政策風險及防范近期國家對房地產(chǎn)各項政策變動頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟降溫，其中有的政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠。為防范此類政策性風險，本項目的開發(fā)需要進行全面而系統(tǒng)的籌劃。（2）銷售風險及防范本項目地理位置優(yōu)越，定位準確、設計合理，建筑風格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結合。因該項目建設期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴格控制工程進度，嚴格控制施工質(zhì)量，尤其對住宅項目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進一步刺激有購房動機的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風險。 （3）工期和工程質(zhì)量風險及防范由于本項目規(guī)模較大，工程管理和建設資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細的施工計劃和優(yōu)秀的項目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進行保證。工程質(zhì)時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國家及公司質(zhì)時控制標準進行實時監(jiān)控?？傊?，該項目定位較準確，優(yōu)勢較明顯，銷售價格定價較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強的競爭力，加之若嚴格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項目風險控制到較低水平。第十五章 結論和建議 結論本項目的開發(fā)建設符合國家省地縣有房地產(chǎn)開發(fā)管理條例的政策規(guī)定，為改善威寧城市環(huán)境提供實質(zhì)性的改善，能夠改善部分家庭居住環(huán)境，緩解了威寧縣城區(qū)對中高檔住房需求旺盛而供給相對不足的矛盾。 建議 項目工程規(guī)模小，建議工程施工時一定要由具有相應施工資質(zhì)的施工企業(yè)承擔，做好各項工作。建議本項目實施中按照建設程序辦理，并盡快實施。66 / 6