【正文】 、施工圖設(shè)計(jì)。（2）建設(shè)工期安排：第一期：1號(hào)、3號(hào)樓 2012年元月—2012年12月 ， 投資約1000萬(wàn)元；第二期：2號(hào)、4號(hào)樓 2012年6月—2013年6月 ， 投資約2000萬(wàn)元；第三期：5號(hào)樓及局部環(huán)境2013年元月—2013年12月，投資約2000萬(wàn)元；第四期：6號(hào)樓及環(huán)境2013年6月—2014年6月 投資約3500萬(wàn)元。第十一章 招投標(biāo)方案本項(xiàng)目根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第3號(hào)令以及貴州省有關(guān)工程招投標(biāo)文件規(guī)定， 本項(xiàng)目通過(guò)招標(biāo)形式確定設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理單位。招標(biāo)文件（含評(píng)標(biāo)辦法）按2007年國(guó)家九部委56號(hào)令制定的《標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)文件》規(guī)定格式編制。（1）招標(biāo)形式項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)以適宜的招標(biāo)方式組織設(shè)備供應(yīng)商、監(jiān)理及施工單位的招標(biāo)，并監(jiān)督上述單位嚴(yán)格按國(guó)家法規(guī)和合同履行指責(zé)。（2）投標(biāo)單位資質(zhì)要求設(shè)計(jì)單位資質(zhì)須為乙級(jí)及以上企業(yè)；施工單位資質(zhì)須為二級(jí)以上企業(yè)；監(jiān)理單位須為乙級(jí)及以上企業(yè)。（3）招標(biāo)信息發(fā)布公開(kāi)招標(biāo)公告及其他需公告的信息應(yīng)在重慶市政府指定的媒體上公開(kāi)發(fā)布。（4）招投標(biāo)工作組織由業(yè)主委托具有甲級(jí)資質(zhì)的招投標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實(shí)施本項(xiàng)目的招標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按公平、公開(kāi)、公正的原則組織完成編標(biāo)、公告、資審、評(píng)標(biāo)等工作。參加投標(biāo)的施工單位不得少于五家，參加邀標(biāo)的監(jiān)理單位不得少于三家。工程招標(biāo)情況見(jiàn)下表：工程項(xiàng)目名稱招標(biāo)范圍組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察設(shè)計(jì)√√建安工程√√√工程監(jiān)理√√√設(shè)備購(gòu)置√√√其他第十二章 投資估算及資金籌措 投資估算依據(jù)（1）項(xiàng)目建設(shè)總體規(guī)劃及類似工程資料；（2）2004年《貴州省建筑工程計(jì)價(jià)定額》；（3）2004年《貴州省安裝工程計(jì)價(jià)定額》；（4）2004年《貴州省市政工程計(jì)價(jià)定額》；（5）2004年《貴州省仿古建筑及園林工程計(jì)價(jià)定額》；（6）設(shè)備參照市場(chǎng)詢價(jià)資料估算；（7）工程建設(shè)其它費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)按以下規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)?。篈、建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)，指按照《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)）計(jì)算的前期咨詢費(fèi)用，包括項(xiàng)目建議書(shū)、可研報(bào)告編制和評(píng)審費(fèi)（參照市場(chǎng)報(bào)價(jià)）。B、環(huán)境影響咨詢費(fèi)，指按照《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》（計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)）計(jì)算的環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)用（參照市場(chǎng)報(bào)價(jià)）。C、土地費(fèi)用D、建設(shè)單位管理費(fèi)，包括工資性支出及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、業(yè)務(wù)接待費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、零星固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)、技術(shù)圖書(shū)資料費(fèi)等。該部分費(fèi)用按財(cái)政部《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)建 [2002]394號(hào)）計(jì)算。E、工程勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)，指委托勘察設(shè)計(jì)單位進(jìn)行工程水文地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。按照《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）計(jì)算。F、施工圖設(shè)計(jì)文件審查費(fèi)，估算（按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算）。G、工程監(jiān)理費(fèi)，指聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程監(jiān)理而支付的費(fèi)用。工程監(jiān)理費(fèi)：參照發(fā)改價(jià)格（2007）670號(hào)文的規(guī)定計(jì)取，結(jié)合市場(chǎng)水平，%估算；（本工程結(jié)合實(shí)際按市場(chǎng)報(bào)價(jià)8元/m2）H、工程招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)交易費(fèi)，指聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件、進(jìn)行工程招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等支付的費(fèi)用。按照《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》（國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)）相關(guān)文件計(jì)算。I、概預(yù)算、預(yù)算編制、審計(jì)費(fèi)，指施工階段全過(guò)程造價(jià)控制費(fèi)用，工程預(yù)算編制費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程結(jié)算、竣工決算審計(jì)等支付的費(fèi)用，按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。J、人防費(fèi)：按異地人防建設(shè)計(jì)算。K、城市配套設(shè)施費(fèi)指省人民政府有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制征收的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)專項(xiàng)資金，用于城市道路、橋涵、給排水、路燈照明、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、園林綠化、消防、供氣、供熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。L、其他費(fèi)用，指除上述費(fèi)用之外的工程建設(shè)其他費(fèi)用，包括政府及有關(guān)部門(mén)規(guī)費(fèi)，包括規(guī)劃放線費(fèi)、鑒證費(fèi)、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)、水土保持方案編制費(fèi)、水土保持補(bǔ)償費(fèi)、消防論證費(fèi)等 投資估算 投資估算的范圍本次估算范圍包括威寧縣龍鳳花園建設(shè)工程的工程費(fèi)用，工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)和設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)。具體內(nèi)容如下：（1）土建工程投資，包括平基土石方、房屋基礎(chǔ)、主體、室內(nèi)外裝飾的投資；（2）給排水工程，包括房屋給水和排水管道、閥門(mén)、蓄水池等的投資；（3）強(qiáng)電安裝，包括房屋配電線路、用電計(jì)量設(shè)備等的投資；（4）弱電安裝，包括房屋電信、有線電視線路、防雷設(shè)施等安裝的投資；（3）消防安裝，包括房屋消防設(shè)施、設(shè)備和消防管道的投資；（4）變配電設(shè)備、安裝，包括配電變壓器、高低壓開(kāi)關(guān)柜等設(shè)備的投資；電氣照明工程，包括校區(qū)內(nèi)照明，室外線路安裝；（5）室外道路、環(huán)境、綠化，包括室外臺(tái)區(qū)內(nèi)道路、綠化、排污以及地下管線、設(shè)施等方面的投資；（6）其他工程，除上述各項(xiàng)之外的其他投資。 投資估算總金額：投資估算匯總表工程名稱：威寧縣龍鳳花園建設(shè)項(xiàng)目金額單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑安裝工程費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備 注單位數(shù) 量元/㎡一建筑安裝工程費(fèi)（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）　　　　 　 　　　　1土建工程 　 ㎡1200　2給排水 　 ㎡85含消防3暖通 　 ㎡28不含停車庫(kù)、其他公建配套等4照明 　 ㎡25　5綜合布線 　 ㎡21　6安保及監(jiān)控 　 ㎡10　7其他工程 　 ㎡15　8土石方工程 　 ㎡（土石比6:4）9綠化工程 　 ㎡120％10場(chǎng)地硬化工程273　273㎡10500260　11園區(qū)道路工程151　151m302　5000元/m12電梯64　64臺(tái)8　8萬(wàn)元/臺(tái)13圍護(hù)工程　m480　300元/m　小計(jì) 　 　　　　二其他基本建設(shè)費(fèi)　 　　　　1建設(shè)單位管理費(fèi)　 　　　一*％2設(shè)計(jì)費(fèi)　 　　　一*2％3施工圖審查費(fèi)　 　　　設(shè)計(jì)費(fèi)*％3勘察費(fèi)　 　　　一*％4質(zhì)監(jiān)費(fèi)　 　　　一*％5工程監(jiān)理費(fèi)　 　　　一*2％6招投標(biāo)代理費(fèi)　 　　　一*％7前期咨詢費(fèi)　 　　　%　小計(jì)　 　　　　三預(yù)留費(fèi)　 　　　(一+二)*3％四合計(jì)　 ㎡1679 　投資估算說(shuō)明 圖紙：根據(jù)《威寧縣龍鳳苑小區(qū)建設(shè)方案》進(jìn)行估算； 定額：2004版《貴州省計(jì)價(jià)定額》及類似工程價(jià)格指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算； 建設(shè)規(guī)模：總建筑面積:㎡,無(wú)地下建筑面積 總投資：。其中：；工程建設(shè)其他費(fèi)用：；基本預(yù)備費(fèi)用：。 資金來(lái)源為：由企業(yè)自籌資金。第十三章 財(cái)務(wù)分析（1）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）。（2）中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。（3）《國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法》。（4）國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和相關(guān)法規(guī)。（5）相關(guān)專業(yè)提供的資料和數(shù)據(jù)。 商品住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成如下：（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路及平整場(chǎng)地等勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。（2）列入施工圖預(yù)（決）算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建（含地基處理費(fèi)）工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。（3）小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。（4）管理費(fèi)按照不超過(guò)上述（1）至（3）項(xiàng)目費(fèi)用之和的2%計(jì)算，本報(bào)告以1%進(jìn)行估算。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房均為多層住宅，其開(kāi)發(fā)成本估算為1679元/m2，詳見(jiàn)投資估算表。第十四章 社會(huì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析本項(xiàng)目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來(lái)可觀的投資回報(bào)，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面：（1）引進(jìn)先進(jìn)的住宅開(kāi)發(fā)理念，推動(dòng)威寧縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展威寧縣房地產(chǎn)近年來(lái)發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌意識(shí)較差，注重短期效益，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從住居習(xí)慣和開(kāi)發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，真正有競(jìng)爭(zhēng)力，能形成品牌優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。貴州如龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司威寧分公司在開(kāi)發(fā)理念上首先強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合，通過(guò)戶型設(shè)計(jì)、人車分流、景觀營(yíng)造和星級(jí)物業(yè)等方面樹(shù)立富邦升輝的形象，通過(guò)在龍鳳花園的成功打造，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷，力爭(zhēng)建立本地區(qū)的高檔次標(biāo)志性樓盤(pán)，著眼于在威寧房地產(chǎn)事業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。（2）開(kāi)發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn)本項(xiàng)目作為貴州如龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司威寧分公司在威寧縣地區(qū)建設(shè)的首個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)施工、材料采購(gòu)、配套完善、市場(chǎng)推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤(pán)定位設(shè)計(jì)當(dāng)中，力爭(zhēng)開(kāi)發(fā)出一個(gè)高檔次的精品住宅小區(qū)，進(jìn)一步提高客戶的人居水準(zhǔn)。通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升整個(gè)威寧的建設(shè)品位，并成為貴州如龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司威寧分公司品牌文化建設(shè)的標(biāo)志性樓盤(pán)。（3）發(fā)展威寧縣經(jīng)濟(jì)，從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價(jià)值根據(jù)威寧縣十二五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，威寧縣各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來(lái)越旺。本項(xiàng)目屬于威寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目建成后將徹底改變威寧縣城地區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重落后的面貌，提高城市品位，營(yíng)造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人城市生態(tài)文化”主題，有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動(dòng)銷售價(jià)格，促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實(shí)質(zhì)上帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提高，對(duì)于提升威寧城市建設(shè)檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升威寧地區(qū)的城市形象，具有十分重要的意義。 風(fēng)險(xiǎn)分析（1）政策風(fēng)險(xiǎn)及防范近期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動(dòng)頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)降溫，其中有的政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。為防范此類政策性風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要進(jìn)行全面而系統(tǒng)的籌劃。（2）銷售風(fēng)險(xiǎn)及防范本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)合理，建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時(shí)尚相結(jié)合。因該項(xiàng)目建設(shè)期與銷售期均有一定時(shí)間段，建議該項(xiàng)目嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，尤其對(duì)住宅項(xiàng)目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造來(lái)吸引消費(fèi)者的眼球，在其價(jià)格定位上，采用低開(kāi)高走的策略，給前期購(gòu)房者以信心，從而進(jìn)一步刺激有購(gòu)房動(dòng)機(jī)的購(gòu)買欲望，發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)銷售回籠，降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 （3）工期和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實(shí)對(duì)能否及時(shí)按工期竣工有決定性影響，為保證及時(shí)竣工，在工程管理方面，通過(guò)詳細(xì)的施工計(jì)劃和優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時(shí)足額投入，同時(shí)積極申請(qǐng)銀行貸款進(jìn)行保證。工程質(zhì)時(shí)方面，通過(guò)監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國(guó)家及公司質(zhì)時(shí)控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控?？傊?，該項(xiàng)目定位較準(zhǔn)確，優(yōu)勢(shì)較明顯，銷售價(jià)格定價(jià)較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，加之若嚴(yán)格控制房屋開(kāi)發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制到較低水平。第十五章 結(jié)論和建議 結(jié)論本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合國(guó)家省地縣有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理?xiàng)l例的政策規(guī)定，為改善威寧城市環(huán)境提供實(shí)質(zhì)性的改善，能夠改善部分家庭居住環(huán)境，緩解了威寧縣城區(qū)對(duì)中高檔住房需求旺盛而供給相對(duì)不足的矛盾。 建議 項(xiàng)目工程規(guī)模小，建議工程施工時(shí)一定要由具有相應(yīng)施工資質(zhì)的施工企業(yè)承擔(dān)，做好各項(xiàng)工作。建議本項(xiàng)目實(shí)施中按照建設(shè)程序辦理，并盡快實(shí)施。66 / 6