【導(dǎo)讀】江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司。東晨·龍鳳山莊建設(shè)項(xiàng)目。安徽環(huán)球工程咨詢有限公司。二O一O年十一月。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位及編制人員。行政管理負(fù)責(zé)人：陳小梅職務(wù)：總經(jīng)理。技術(shù)管理人責(zé)人：李勇職務(wù)：總工程師。經(jīng)濟(jì)管理負(fù)責(zé)人：尹新洪職稱：總經(jīng)濟(jì)師。易曉紅我國(guó)注冊(cè)咨詢工程師。地址：徽州大道197號(hào)省農(nóng)委培訓(xùn)中心303室。第四章項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析..............11

　　

【正文】 空玻璃。避免采用落地窗。 （一）節(jié)水 本項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中，應(yīng)嚴(yán)格按照《中國(guó)節(jié)水技術(shù)政策大綱》以及陜西省政府 2020 年 4 月頒布實(shí)施的《安徽省人民政府關(guān)于印發(fā) 安徽 省行業(yè)用水定額的通知》的精神，采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。 項(xiàng)目供水系統(tǒng)應(yīng)盡量采用重力方式供水，以降低能耗。 本資料 來(lái)自 該項(xiàng)目應(yīng)采用節(jié)水暖通器材設(shè)備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門等。 加強(qiáng)對(duì)居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意 識(shí)，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。 使用過(guò)的水，可經(jīng)過(guò)多次重復(fù)利用，用于沖廁、托地等用用水環(huán)節(jié)，節(jié)約水資源。 （二）節(jié)電 道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚 12 點(diǎn)后關(guān) 燈制。 采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。 選擇節(jié)能的空調(diào)設(shè)備，采用自動(dòng)控制 ,同時(shí)分室控溫。 在變電室設(shè)集中無(wú)功功率自動(dòng)補(bǔ)償裝置。 采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。 制定節(jié)電管理制度。 本資料 來(lái)自 第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 一、勞動(dòng)安 全 （一）勞動(dòng)安全法規(guī) 東晨 .龍鳳山莊住宅小區(qū)項(xiàng)目是房地產(chǎn)項(xiàng)目屬建筑工程項(xiàng)目。在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，執(zhí)行《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》、《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國(guó)消防條例》、《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》、《高處施工吊籃的安全規(guī)程》、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程》、《建筑施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》、《建筑業(yè)企業(yè)職工安全培訓(xùn)教育暫行規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防高處墜落事故若干規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防 坍塌事故若干規(guī)定》、《建筑起重機(jī)械設(shè)備安全監(jiān)督管理規(guī)定》、《施工現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)用具及機(jī)械設(shè)備使用監(jiān)督管理規(guī)定》、《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程。并成立相應(yīng)的安全消防管理機(jī)構(gòu)，制訂相應(yīng)的安全消防管理制度，進(jìn)行相應(yīng)的安全消防管理教育培訓(xùn)。 （二）勞動(dòng)安全危害因素 本項(xiàng)目為房屋建筑項(xiàng)目。根據(jù)一般房屋建筑項(xiàng)目常見(jiàn)的勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。主要是項(xiàng)目施工過(guò)程中的安全隱患，主要有施工場(chǎng)所的安全防護(hù)措施不當(dāng)、施工機(jī)械違章操作和施工過(guò)程中發(fā)生的觸電、碰傷、砸傷等安全事故 。 （三）勞動(dòng)安全衛(wèi)生措施 根據(jù)本項(xiàng)目勞動(dòng)安全危害因素分析，項(xiàng)目在建設(shè)中，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)勞動(dòng)、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，做到設(shè)計(jì)方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的設(shè)計(jì)內(nèi)容。施工方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護(hù)措施。施工過(guò)程有勞動(dòng)安全、 本資料 來(lái)自 職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的危害預(yù)案，并有具體人員負(fù)責(zé)勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面工作，施工單位在建筑工程施工時(shí)要保證安全措施到位，在電源、腳手架等危險(xiǎn)部位設(shè)置明顯安全警示標(biāo)記，經(jīng)常召開(kāi)安全生產(chǎn)會(huì)議。 二、消防 （一）消防設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑設(shè) 計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687(2001) 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ14090(1997) 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005794（ 2000） （二）消防措施 依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJ1687》要求，建筑物室內(nèi)配備消防栓、固定滅火器等消防設(shè)備。建筑物內(nèi)設(shè)置防排煙、應(yīng)急照明等系統(tǒng)。 建筑物間距布置，嚴(yán)格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標(biāo)明疏散通道位置、人流密集處要有明顯的疏散指示標(biāo)志。 嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度，并檢查消防設(shè)施的維護(hù)情況和監(jiān)督人員執(zhí)行 情況。安全消防器材必須保持完好有效。消防器材的日常保養(yǎng)、維護(hù)由專職消防員負(fù)責(zé)。消防器材每年進(jìn)行一次全面檢查，檢查驗(yàn)收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。 因需要?jiǎng)佑妹骰饡r(shí)，必須采取妥善的防護(hù)措施，并經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，在專人監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。 消防供水系統(tǒng)結(jié)合生活供水系統(tǒng)一并考慮。 本資料 來(lái)自 第 十 章 施工進(jìn)度安排 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)，并進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地的勘測(cè)和場(chǎng)地平整等工作。陽(yáng)光花園小區(qū)建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃定點(diǎn)，分年度實(shí)施完成的方式，建設(shè)期三年 ，即 2020 年至 2020 年。 第一年度：開(kāi)工建設(shè)商品房 60000 平方米，營(yíng)業(yè)房 13000 平方米，合計(jì) 73000 平方米。 第二年度：建設(shè)商品房 121200 平方米，營(yíng)業(yè)房 24000 平方米，合計(jì)145200 平方米。 第三年度：建設(shè)商品房 107347 平方米，營(yíng)業(yè)房 20000 平方米，公用工程及配套設(shè)施。合計(jì) 127347 平方米。 本資料 來(lái)自 第 十一 章 投資估算及資金籌措 一、 估算依據(jù) 二、估算 說(shuō)明 9000 萬(wàn)元。 125 元 /m2 計(jì)取。 %計(jì)取。 8 元 /m2。 1 元 /m2。 %。 %。 %。 三、投資估算 征地費(fèi) 9000 萬(wàn)元、拆遷費(fèi)用 6000 萬(wàn)元、場(chǎng)地平整 1000 萬(wàn)元、土建工程 億元、公用工程 8000 萬(wàn)元、其它費(fèi)用 1700 萬(wàn)元。合計(jì) 億元。 四、資金籌措方案 項(xiàng)目所用資金 億元，全部由企業(yè)自籌 。 本資料 來(lái)自 第 十二 章 項(xiàng)目招投標(biāo) 一、工程招標(biāo) 發(fā)包方式 招標(biāo)的工作范圍即指招標(biāo)文件中約定承包完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個(gè)承包方完成包括可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、施工、試運(yùn)行等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)工程內(nèi)容。前者稱為工程項(xiàng)目的建設(shè)全過(guò)程總承包或“交鑰匙工程承包”，簡(jiǎn)稱總承包；后者稱為單項(xiàng)工作內(nèi)容承包。 總承包一般通過(guò)招標(biāo)選擇總承包方，再由他去組織各階段的實(shí)施工作。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)常由于總承包方限于專業(yè)特點(diǎn)、實(shí)施能力等條件限制，合同履行過(guò)程中不可避免地要采用分包方 式實(shí)施。因此承包價(jià)格要比單項(xiàng)工作內(nèi)容招標(biāo)所花費(fèi)的投資要高。這種發(fā)包方式通常適用于業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的管理能力較差的中小型工程項(xiàng)目，業(yè)主基本不參與建設(shè)過(guò)程中的管理，只是對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程進(jìn)行宏觀監(jiān)督和控制。 單項(xiàng)工作內(nèi)容承包一般適用于工程規(guī)模大或工作內(nèi)容復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目，業(yè)主將需要實(shí)施的全部工作內(nèi)容按照不同階段的工作、單位工程或不同專業(yè)工程的工作內(nèi)容進(jìn)行分別招標(biāo)，分別發(fā)包給不同性質(zhì)的承包商。由于工作內(nèi)容的單一化，可以吸引更多有資格的投標(biāo)人參加投標(biāo)，有助于業(yè)主取得有競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格的合同而節(jié)約投資，另外，業(yè)主直接參與各 個(gè)階段的實(shí)施管理，可以保障項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施。當(dāng)然，這也同時(shí)要求業(yè)主有較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力。 何種發(fā)包方式最適合項(xiàng)目的目標(biāo)，取決于項(xiàng)目的性質(zhì)和復(fù)雜程度、投資來(lái)源、業(yè)主的技術(shù)和管理能力。由于本項(xiàng)目包括內(nèi)容繁多，專業(yè)性要求較強(qiáng)，較為復(fù)雜，因此采用單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式較為適合。 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書(shū)的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。鑒于項(xiàng)目具有一定的復(fù)雜性，建議委托具有 相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。 本資料 來(lái)自 招標(biāo)方式 招標(biāo)方式可分為公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)兩種類型。 公開(kāi)招標(biāo)又稱無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)。是指招標(biāo)單位通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標(biāo)廣告凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)條件的單位不受地域和行業(yè)限制均可以申請(qǐng)投標(biāo)。 這種招標(biāo)方式的優(yōu)點(diǎn)是，業(yè)主可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包實(shí)施單位，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此有利于將工程項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)交給可靠的承包商實(shí)施，并取得有競(jìng)爭(zhēng)性的報(bào)價(jià)。但其缺點(diǎn)是，由于申請(qǐng)投標(biāo)人的數(shù)量多，一般要設(shè)置資格預(yù)審程序，而且評(píng)標(biāo)的工作量也較大，因此招標(biāo)的時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高。因此通常 大型工程項(xiàng)目的施工采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇實(shí)施單位，尤其是使用國(guó)債資金建設(shè)的工程項(xiàng)目，都必須按照規(guī)定通過(guò)國(guó)際或國(guó)內(nèi)公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇承包商。 本項(xiàng)目投資額較大，為了在較大的范圍內(nèi)選擇施工單位，節(jié)約投資成本，建議采用公開(kāi)招標(biāo)方式。 二、招標(biāo)基本情況表 招標(biāo)基本情況表 招標(biāo) 范圍 招標(biāo)細(xì)項(xiàng) 名 稱 招標(biāo)組織 形 式 招標(biāo) 方式 招標(biāo)估算 金額 不采用 招標(biāo)形式 備注 勘察設(shè)計(jì) 全部 1 委托 公開(kāi) 2 3 建筑工程 全部 1 委托 公開(kāi) 2 3 安裝工程 全部 1 委托 2 3 監(jiān)理 全部 1 委托 公開(kāi) 2 3 設(shè)備 全部 1 委托 公開(kāi) 2 3 其它 全部 1 2 3 本資料 來(lái)自 本資料 來(lái)自 第十 三 章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 本工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)按照國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》規(guī)定原則和要求進(jìn)行，應(yīng)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)兩個(gè)層次，鑒于本工程主要是開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)用房 、商品住宅用于滿足各企事業(yè)單位無(wú)房戶，國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn)在促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展，提高居民住房條件等方面難以定量計(jì)算，因此本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析主要從財(cái)務(wù)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)。 一、銷售收入估算 本項(xiàng)目根據(jù)建設(shè)需要和資金籌措實(shí)際情況，采用滾動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，邊建設(shè)邊銷售，預(yù)售期房，盡快回籠資金。 按現(xiàn)行商品房銷售有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目銷售收入可分為兩部分： 287347m2 287347m2，單位 2600 元 /m2，銷售收入 億元。 54000m2，單位 5000 元 /m2，銷售收入 億元。 上述二項(xiàng)之和為總銷售收入為 億元。 詳見(jiàn)附表《銷售收入一覽表》 二、總成本 及費(fèi)用 估算 征地費(fèi)用 9000 萬(wàn)元、拆遷費(fèi)用 6000 萬(wàn)元、場(chǎng)地平整費(fèi)用 2000 萬(wàn)元、公用工程建設(shè)費(fèi)用 8000 萬(wàn)元、土建工程 億元、房屋的銷售費(fèi)用的 1360萬(wàn)元、 管理費(fèi)用 910 萬(wàn)元、資金利息 萬(wàn)元、 其它費(fèi)用 1700 萬(wàn)元。合計(jì) 億元。 三、銷售利潤(rùn)估算 按宿州市有關(guān)部門規(guī)定，銷售商業(yè)用房應(yīng)按 5%交納營(yíng)業(yè)稅，其城市建設(shè)維護(hù)稅和教育附加分別取營(yíng)業(yè)稅的 5%和 3%。 企業(yè)所得稅 按 25%交納 。 經(jīng)估算，本項(xiàng)目應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、城建維護(hù)稅及教育附加 萬(wàn)元 ， 本資料 來(lái)自 企業(yè)所得稅 6250 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目銷售利潤(rùn)＝銷售收入－ (營(yíng)業(yè)稅、城建維護(hù)費(fèi)、教育附加 )總成本 (總投資＋銷售費(fèi)用 ) ＝ － － ＝ (億元 ) 詳見(jiàn)附表《銷售收入一覽表》。 投資利潤(rùn)率＝ 稅后 利潤(rùn)／總投資 100% ＝ ／ 100% ＝ % 投資利稅率＝利潤(rùn) +稅金／總成本 及費(fèi)用 100% ＝ ／ 100% ＝ % 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 銷售收入一覽表 年度 項(xiàng)目 單位 第一年 第二年 第三年 第四年 備注 銷 售 量 住宅 現(xiàn)房 m2 10000 50000 期房 m2 60000 111200 57347 營(yíng)業(yè)用房 m2 13000 24000 20000 小計(jì) 73000 145200 127347 銷售收入 住宅 萬(wàn)元 現(xiàn)房 億元 0 2800 元 /m2 期房 億元 2600 元 /m2 營(yíng)業(yè)用房 億元 1 5000 元 /m2 小計(jì) 億元 總計(jì) 億元 本資料 來(lái)自 第十 四 章 社會(huì)效益分析 一、社會(huì)影響分析 和諧社會(huì)是人類先進(jìn)文明的標(biāo)志。和諧社會(huì)的核心思想是一種民主法制、公平正義、誠(chéng)信友愛(ài)、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)。在我國(guó)，縣和縣級(jí)城市人口占全國(guó)人口的絕大多數(shù)，縣和縣級(jí)城市的房地產(chǎn)業(yè)隨著城市化進(jìn)程的加快，也在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例也越來(lái)越大。房地產(chǎn)業(yè)涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的眾多產(chǎn)業(yè)?？芍^牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，房地產(chǎn)業(yè)的良性運(yùn)行與健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。是促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)的重要保障。本項(xiàng)目的建設(shè)是改善蕭縣城市居民人 居環(huán)境，促進(jìn)構(gòu)建和諧社會(huì)的發(fā)展。 二、 項(xiàng)目與所在地互適性分析 本項(xiàng)目的受影響人群主要確定為項(xiàng)目建設(shè)周圍居住或生活的群體。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，只要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)廢渣、噪聲等方面的排入標(biāo)準(zhǔn)并加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測(cè)管理，對(duì)周圍居住或生活群體的影響甚微。本項(xiàng)目受影響人積極支持本項(xiàng)目的建設(shè)。 三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)可能影響項(xiàng)目的各種社會(huì)因素進(jìn)行識(shí)別和排序，選擇影響面大、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、并容易導(dǎo)致較大社會(huì)矛盾的因素進(jìn)行預(yù)測(cè)。 本