【正文】 發(fā)光效率高的新光源和照明燈具，減少用電負荷。供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。加強用電管理，減少能耗。42 / 6 物業(yè)管理、 物業(yè)管理 計劃物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。項目建設(shè)單位已組建高素質(zhì)的物業(yè)管理公司，通過引進國內(nèi)外先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，創(chuàng)造性地提出了物業(yè)管理的“ 蓓福模式” ，通 過配備服務(wù)態(tài)度好、技 術(shù)水平高、訓(xùn)練有素的物業(yè)管理人員，為客戶提供良好的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，以誠信創(chuàng)品牌，為社區(qū)的文明健康發(fā)展盡心盡力。物業(yè)管理公司將與項目的開發(fā)同步進入，讓營銷人員以物業(yè)公司員工的身份出現(xiàn)，在簽訂購房合同時就簽訂物業(yè)管理協(xié)議，成立專門為客戶解決問題的客戶服務(wù)中心，為客戶裝修管理及日常管理制訂一系列的物業(yè)管理細則，使住戶真正“ 買 得稱心、住得放心、用得安心” 。整個小區(qū)的物業(yè)管理目標是在現(xiàn)有條件下營造長沙市內(nèi)最大的學(xué)習(xí)型社區(qū)，以規(guī)模加氛圍的方式網(wǎng)絡(luò)入住的業(yè)主，通過組織多項健康的文娛活動來營造社區(qū)氛圍，通過參加各種社會公益活動來樹立樹立社區(qū)良好形象。通過實行開放式酒店管理服務(wù)，為廣大業(yè)主提供超值得物業(yè)管理服務(wù)與營銷服務(wù)，做到讓潛在的業(yè)主現(xiàn)享受物業(yè)管理的服務(wù)后再交款購房。43 / 6 機構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理公司經(jīng)理下設(shè)治安保衛(wèi)、設(shè)施維修、環(huán)境綠化管理三個部以及財務(wù)部、辦公室兩個職能部門，詳見下圖。經(jīng) 理財 務(wù) 部辦 公 室治 安 部水電維修部 環(huán)衛(wèi)綠化部44 / 6 項目招投標招標投標管理是每一個建設(shè)項目都應(yīng)遵循的準則，根據(jù)《中華人民共和國招投標法》、國家發(fā)展計劃委員會第 9 號令《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項的暫行規(guī)定》的有關(guān)要求，項目將嚴格按照有關(guān)程序進行招投標和工程監(jiān)理。同時，建設(shè)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進行質(zhì)量管理，堅決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。有關(guān)管理機構(gòu)將根據(jù)項目建設(shè)的實際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。項目的招投標計劃詳見附表。45 / 6 實施進度計劃為了加快工程項目的建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強建設(shè)過程中的各項管理工作，編制好施工組織設(shè)計，搞好施工安全，全部工程計劃在 2022 年 8 月全面竣工，預(yù)計項目開發(fā)建設(shè)總工期 24 個月。由于項目建筑面積較大，完全可以分區(qū)設(shè)計、分批施工。項目實施進度安排如下：2022 年 8 月前完成施工前期準備工作，包括項目可研、勘探、設(shè)計、三通一平等。2022 年 11 月完成所有基礎(chǔ)工程。2022 年 5 月所有主體工程完工。2022 年 7 月完成所有的建筑外裝飾、室內(nèi)裝飾及安裝工程。2022 年 8 月底完成所有戶外工程、配套設(shè)施等，全部收尾交付使用。2022 年年底全部銷售完畢。項目具體的進度計劃安排見表 101。46 / 66表 101 項目進度計劃安排表第一年 第二年 第三年序號 工程項目 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 41 項 目 前 期 工 作2 三 通 一 平3 勘 察 設(shè) 計4 第 一 批 工 程 施 工5 第 一 批 戶 外 工 程6 第 一 批 竣 工 驗 收7 第 二 批 工 程 施 工8 第 二 批 戶 外 工 程9 第 二 批 竣 工 驗 收10 配 套 設(shè) 施 施 工11 銷 售47 / 6 投資估算與資金籌措、 投資估算投資概況本投資估算內(nèi)容包括土建工程、電氣照明工程、給排水工程、暖通工程等投資。本次建設(shè)的工程總建筑面積499800m2，工程建設(shè)總投資為 萬元，其中建筑工程投資 萬元，設(shè)備及安裝工程 萬元，其它費用 萬元，預(yù)備費 萬元，財務(wù)費用 萬元。項目固定資產(chǎn)投資估算表詳見表 111。編制依據(jù)土建工程：以 2022 年《湖南省建筑工程概算定額》為依據(jù)，并參照長沙市目前類似工程估算指標進行估算。安裝工程參照長沙市目前類似工程概算指標估算。土地取得費用包括征地、拆遷、安置、補償、出讓金及其它稅費。其它前期費用計列了勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、報建費等。財務(wù)費用按同期銀行貸款利率估算。48 / 66表 111 項目固定資產(chǎn)投資估算表估算投資額（萬元）序號費用名稱建筑工程 設(shè)備安裝 其它費用 總值占總值比例(%)一 工程費用 1 建筑工程 2 總圖、綠化工程 3 電梯及電力工程 4 給排水工程 5 其它工程 　 　二 工程建設(shè)其他費 1 土地征購拆遷費 2 建設(shè)單位管理費 3 勘察設(shè)計費 4 工程監(jiān)理費 5 標底編制費 6 報建費 　 　三 不可預(yù)見費 49 / 66　 　四 財務(wù)費用 　 　　 固定資產(chǎn)投資 、 資金籌措項目所需的建設(shè)總投資為 萬元，建設(shè)資金主要是自籌資金，同時申請部分銀行借款、利用部分開發(fā)回收資金，擬定的資金來源構(gòu)成如下：⑴、建設(shè)單位自有資金 萬元⑵、申請銀行借款 萬元⑶、開發(fā)回收款 萬元項目資金籌措情況見表 112。表 112 資金來源及使用計劃表單位：萬元序號 項 目 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 建設(shè)投資 工程建設(shè)投資 　 財務(wù)費用 50 / 662 資金籌措 自籌資金 　 　 開發(fā)回收款 　 借款 　 　51 / 6經(jīng)濟評價本次分析計算的工程項目總建筑面積為 499800 平方米，計劃在 24 個月內(nèi)全部竣工。經(jīng)濟評價的主要依據(jù)： 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第二版)； 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 ；項目設(shè)計方案；房地產(chǎn)市場調(diào)查。、 銷售收入及 銷售稅金估算銷售價格通過對長沙市房地產(chǎn)市場情況的調(diào)查與分析研究，結(jié)合本項目規(guī)劃方案、所在位置的周邊條件及房地產(chǎn)銷售價格情況，參考建設(shè)單位的合作開發(fā)協(xié)議，本次經(jīng)濟效益分析分別按 Townhouse 平均銷售價 3300 元/m 花園洋房平均銷售價 2280 元/m 小高層住宅平均銷售價 2080 元/m 2 進行測算。根據(jù)項目的區(qū)位條件和環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合項目的開發(fā)建設(shè)進度與內(nèi)容情況，對外銷售的房產(chǎn)包括 Townhouse 50000 平方米、花園洋房 230000 平方米、小高層住宅217000 平方米，本次經(jīng)濟分析銷售率按 100%考慮。銷售收入52 / 66項目的開發(fā)及銷售周期為 36 個月（其中施工周期為24 個月） ，項目的計算周期按年考慮。結(jié)合其它類似項目的銷售情況，本次分析按 Townhouse 開工建設(shè)當期銷售40%，剩下的全部在下一周期銷售完畢；花園洋房在項目開工建設(shè)當期銷售 30%，剩下的全部在下一周期銷售完畢；小高層住宅在開工建設(shè)當期銷售 30%，剩下的全部在下一周期銷售完畢。按上述價格和出售比例計算的銷售收入總計為 萬元。銷售稅金及附加根據(jù)國家及長沙市的有關(guān)稅收政策，項目應(yīng)按銷售收入的 5%繳納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的 7%繳納城市維護建設(shè)稅，按營業(yè)稅的 5%繳納教育費附加。 項目銷售稅金及附加詳見表 121。表 121 銷售收入與稅金及附加估算表 單位：萬元序號 項 目 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 項目銷售收入 Townhouse 　 花園洋房 小高層住宅 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 53 / 66 教育費附加 項目開發(fā)完成后，向政府部門繳納的銷售稅金及附加總額為 萬元。、 總成本費 用估算項目的成本費用主要包括開發(fā)建設(shè)成本、管理費用、銷售費用等。開發(fā)建設(shè)成本項目開發(fā)建設(shè)成本包括土地開發(fā)費、建安工程費及其它費用等，詳細內(nèi)容構(gòu)成見投資估算一章。管理費用管理費用是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種費用。參照同行業(yè)的統(tǒng)計資料，綜合按銷售收入的 3%估算。銷售費用銷售費用主要包括銷售廣告費、銷售代理、工資及其它費用。根據(jù)項目的具體情況，綜合按銷售收入的 %估算。項目總成本費用上述一、二、三項之和即為項目總成本費用，計算期內(nèi)總成本費用為 萬元。詳見表 122。54 / 66表 122 項目總成本費用估算表 單位：萬元序號 項 目 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 項目建設(shè)成本 　2 銷售及管理費 管理費 銷售費 3 項目財務(wù)費用 4 總成本費用 可變成本 固定成本 　、 財務(wù)效益分析利潤估算項目根據(jù)國家計委、建設(shè)部 1993 年 4 月頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第二版）以及建設(shè)部 2022 年9 月頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》的要求進行經(jīng)濟評價。項目應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定按利潤總額的 33%全額計征。項目逐年的銷售收入扣除總成本費用及銷售稅即得利潤總額，詳見表 123。項目計算期內(nèi)利潤總額為 萬元；扣除所得稅 萬元后的凈利潤為 萬元。55 / 66表 123 項目損益表 單位：萬元序號 項 目 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 項目銷售收入 2 總成本費用 3 經(jīng) 營 稅 金 及 附 加 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 公益金 　 　 　 　9 可分配利潤 盈余公積金 應(yīng)付利潤 　 　 　 　 未 分 配 利 潤 10 累 計 未 分 配 利 潤 　 據(jù)此計算項目的成本利潤率。成本利潤率=凈利潤 /總成本費用 = =%貸款償還能力分析項目貸款 26000 萬元，年利率為 %。根據(jù)項目的建設(shè)進度與銷售計劃安排，銀行借款本金擬安排在銷售完成當年償還，貸款償還期為 年，詳見表 124。56 / 66附表 124 借款還本付息表 單位：萬元序號 項 目 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 借款及還本付息表 年初借款本息累計 　 本金 　 建設(shè)期利息 　 　 　 本年借款 　 　 本年應(yīng)計利息 本年償還本金 　 　 本年支付利息 2 歸還借款本金來源 　 　 　 利潤 其他資金　　　　　 合計 　 　 3 盈余資金 　 　 借款償還期(a) 財務(wù)盈利能力分析通過項目全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量計算，在計算期內(nèi)所得稅前的財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元（Ic=12%） ，所得稅后的財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元（Ic=12%） ，按此計算其他各項財務(wù)評價指標詳見表 125。57 / 6658 / 66表 125 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號 項 目 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 現(xiàn)金流入 項目銷售收入 其他收入 　 　 　 　2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 　 銷售費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 　 5 所 得 稅 前 凈 現(xiàn) 金 流 量 6 稅 前 累 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 　 7 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 8 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 計算指標 所 得 稅 前 所 得 稅 后全 部 投 資 回 收 期 (a) 財 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 % %財 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 (萬 元 ) 以上各項財務(wù)評價指標顯示，項目建成后，其經(jīng)濟效益是較好的，所得稅后內(nèi)部收益率達 %，高于設(shè)定 12%的基準收益率，全部投資回收期只有 年（含建設(shè)期） 。所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）達 萬元，表明項目具有較強的獲利能力和清償能力。項目的資金來源與運用表情況詳見表 126。59 / 66表 126 資金來源與運用表 單位：萬元序號 項 目 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 資金來源 項目銷售收入 資本金 　 　 長期借款 　 　2 資金運用 建設(shè)投資 　 銷售費用 經(jīng) 營 稅 金 及 附 加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 　 　 　 　 借款本金償還 　 　 借款利息支付 3 當年盈余資金 4 累計盈余資金 　 根據(jù)表 126 可知，本項目每年累計盈余均大于或等于零，故從償債能力分析，項目是可行的。、 風(fēng)險分析敏感性分析該項目分