【正文】 發(fā)光效率高的新光源和照明燈具，減少用電負(fù)荷。供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。加強(qiáng)用電管理，減少能耗。42 / 6 物業(yè)管理、 物業(yè)管理 計(jì)劃物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。項(xiàng)目建設(shè)單位已組建高素質(zhì)的物業(yè)管理公司，通過引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造性地提出了物業(yè)管理的“ 蓓福模式” ，通 過配備服務(wù)態(tài)度好、技 術(shù)水平高、訓(xùn)練有素的物業(yè)管理人員，為客戶提供良好的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，以誠信創(chuàng)品牌，為社區(qū)的文明健康發(fā)展盡心盡力。物業(yè)管理公司將與項(xiàng)目的開發(fā)同步進(jìn)入，讓營銷人員以物業(yè)公司員工的身份出現(xiàn)，在簽訂購房合同時(shí)就簽訂物業(yè)管理協(xié)議，成立專門為客戶解決問題的客戶服務(wù)中心，為客戶裝修管理及日常管理制訂一系列的物業(yè)管理細(xì)則，使住戶真正“ 買 得稱心、住得放心、用得安心” 。整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理目標(biāo)是在現(xiàn)有條件下營造長沙市內(nèi)最大的學(xué)習(xí)型社區(qū)，以規(guī)模加氛圍的方式網(wǎng)絡(luò)入住的業(yè)主，通過組織多項(xiàng)健康的文娛活動來營造社區(qū)氛圍，通過參加各種社會公益活動來樹立樹立社區(qū)良好形象。通過實(shí)行開放式酒店管理服務(wù)，為廣大業(yè)主提供超值得物業(yè)管理服務(wù)與營銷服務(wù)，做到讓潛在的業(yè)主現(xiàn)享受物業(yè)管理的服務(wù)后再交款購房。43 / 6 機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理公司經(jīng)理下設(shè)治安保衛(wèi)、設(shè)施維修、環(huán)境綠化管理三個(gè)部以及財(cái)務(wù)部、辦公室兩個(gè)職能部門，詳見下圖。經(jīng) 理財(cái) 務(wù) 部辦 公 室治 安 部水電維修部 環(huán)衛(wèi)綠化部44 / 6 項(xiàng)目招投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)管理是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)遵循的準(zhǔn)則，根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》、國家發(fā)展計(jì)劃委員會第 9 號令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)的暫行規(guī)定》的有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。同時(shí)，建設(shè)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進(jìn)行質(zhì)量管理，堅(jiān)決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。項(xiàng)目的招投標(biāo)計(jì)劃詳見附表。45 / 6 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃為了加快工程項(xiàng)目的建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)過程中的各項(xiàng)管理工作，編制好施工組織設(shè)計(jì)，搞好施工安全，全部工程計(jì)劃在 2022 年 8 月全面竣工，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總工期 24 個(gè)月。由于項(xiàng)目建筑面積較大，完全可以分區(qū)設(shè)計(jì)、分批施工。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排如下：2022 年 8 月前完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目可研、勘探、設(shè)計(jì)、三通一平等。2022 年 11 月完成所有基礎(chǔ)工程。2022 年 5 月所有主體工程完工。2022 年 7 月完成所有的建筑外裝飾、室內(nèi)裝飾及安裝工程。2022 年 8 月底完成所有戶外工程、配套設(shè)施等，全部收尾交付使用。2022 年年底全部銷售完畢。項(xiàng)目具體的進(jìn)度計(jì)劃安排見表 101。46 / 66表 101 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排表第一年 第二年 第三年序號 工程項(xiàng)目 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 41 項(xiàng) 目 前 期 工 作2 三 通 一 平3 勘 察 設(shè) 計(jì)4 第 一 批 工 程 施 工5 第 一 批 戶 外 工 程6 第 一 批 竣 工 驗(yàn) 收7 第 二 批 工 程 施 工8 第 二 批 戶 外 工 程9 第 二 批 竣 工 驗(yàn) 收10 配 套 設(shè) 施 施 工11 銷 售47 / 6 投資估算與資金籌措、 投資估算投資概況本投資估算內(nèi)容包括土建工程、電氣照明工程、給排水工程、暖通工程等投資。本次建設(shè)的工程總建筑面積499800m2，工程建設(shè)總投資為 萬元，其中建筑工程投資 萬元，設(shè)備及安裝工程 萬元，其它費(fèi)用 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元。項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表詳見表 111。編制依據(jù)土建工程：以 2022 年《湖南省建筑工程概算定額》為依據(jù)，并參照長沙市目前類似工程估算指標(biāo)進(jìn)行估算。安裝工程參照長沙市目前類似工程概算指標(biāo)估算。土地取得費(fèi)用包括征地、拆遷、安置、補(bǔ)償、出讓金及其它稅費(fèi)。其它前期費(fèi)用計(jì)列了勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、報(bào)建費(fèi)等。財(cái)務(wù)費(fèi)用按同期銀行貸款利率估算。48 / 66表 111 項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表估算投資額（萬元）序號費(fèi)用名稱建筑工程 設(shè)備安裝 其它費(fèi)用 總值占總值比例(%)一 工程費(fèi)用 1 建筑工程 2 總圖、綠化工程 3 電梯及電力工程 4 給排水工程 5 其它工程 　 　二 工程建設(shè)其他費(fèi) 1 土地征購拆遷費(fèi) 2 建設(shè)單位管理費(fèi) 3 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 4 工程監(jiān)理費(fèi) 5 標(biāo)底編制費(fèi) 6 報(bào)建費(fèi) 　 　三 不可預(yù)見費(fèi) 49 / 66　 　四 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 　　 固定資產(chǎn)投資 、 資金籌措項(xiàng)目所需的建設(shè)總投資為 萬元，建設(shè)資金主要是自籌資金，同時(shí)申請部分銀行借款、利用部分開發(fā)回收資金，擬定的資金來源構(gòu)成如下：⑴、建設(shè)單位自有資金 萬元⑵、申請銀行借款 萬元⑶、開發(fā)回收款 萬元項(xiàng)目資金籌措情況見表 112。表 112 資金來源及使用計(jì)劃表單位：萬元序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 建設(shè)投資 工程建設(shè)投資 　 財(cái)務(wù)費(fèi)用 50 / 662 資金籌措 自籌資金 　 　 開發(fā)回收款 　 借款 　 　51 / 6經(jīng)濟(jì)評價(jià)本次分析計(jì)算的工程項(xiàng)目總建筑面積為 499800 平方米，計(jì)劃在 24 個(gè)月內(nèi)全部竣工。經(jīng)濟(jì)評價(jià)的主要依據(jù)： 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(第二版)； 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》 ；項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案；房地產(chǎn)市場調(diào)查。、 銷售收入及 銷售稅金估算銷售價(jià)格通過對長沙市房地產(chǎn)市場情況的調(diào)查與分析研究，結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃方案、所在位置的周邊條件及房地產(chǎn)銷售價(jià)格情況，參考建設(shè)單位的合作開發(fā)協(xié)議，本次經(jīng)濟(jì)效益分析分別按 Townhouse 平均銷售價(jià) 3300 元/m 花園洋房平均銷售價(jià) 2280 元/m 小高層住宅平均銷售價(jià) 2080 元/m 2 進(jìn)行測算。根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位條件和環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度與內(nèi)容情況，對外銷售的房產(chǎn)包括 Townhouse 50000 平方米、花園洋房 230000 平方米、小高層住宅217000 平方米，本次經(jīng)濟(jì)分析銷售率按 100%考慮。銷售收入52 / 66項(xiàng)目的開發(fā)及銷售周期為 36 個(gè)月（其中施工周期為24 個(gè)月） ，項(xiàng)目的計(jì)算周期按年考慮。結(jié)合其它類似項(xiàng)目的銷售情況，本次分析按 Townhouse 開工建設(shè)當(dāng)期銷售40%，剩下的全部在下一周期銷售完畢；花園洋房在項(xiàng)目開工建設(shè)當(dāng)期銷售 30%，剩下的全部在下一周期銷售完畢；小高層住宅在開工建設(shè)當(dāng)期銷售 30%，剩下的全部在下一周期銷售完畢。按上述價(jià)格和出售比例計(jì)算的銷售收入總計(jì)為 萬元。銷售稅金及附加根據(jù)國家及長沙市的有關(guān)稅收政策，項(xiàng)目應(yīng)按銷售收入的 5%繳納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的 7%繳納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的 5%繳納教育費(fèi)附加。 項(xiàng)目銷售稅金及附加詳見表 121。表 121 銷售收入與稅金及附加估算表 單位：萬元序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 項(xiàng)目銷售收入 Townhouse 　 花園洋房 小高層住宅 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 53 / 66 教育費(fèi)附加 項(xiàng)目開發(fā)完成后，向政府部門繳納的銷售稅金及附加總額為 萬元。、 總成本費(fèi) 用估算項(xiàng)目的成本費(fèi)用主要包括開發(fā)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。開發(fā)建設(shè)成本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本包括土地開發(fā)費(fèi)、建安工程費(fèi)及其它費(fèi)用等，詳細(xì)內(nèi)容構(gòu)成見投資估算一章。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種費(fèi)用。參照同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，綜合按銷售收入的 3%估算。銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用主要包括銷售廣告費(fèi)、銷售代理、工資及其它費(fèi)用。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，綜合按銷售收入的 %估算。項(xiàng)目總成本費(fèi)用上述一、二、三項(xiàng)之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用，計(jì)算期內(nèi)總成本費(fèi)用為 萬元。詳見表 122。54 / 66表 122 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算表 單位：萬元序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 項(xiàng)目建設(shè)成本 　2 銷售及管理費(fèi) 管理費(fèi) 銷售費(fèi) 3 項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用 4 總成本費(fèi)用 可變成本 固定成本 　、 財(cái)務(wù)效益分析利潤估算項(xiàng)目根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部 1993 年 4 月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》 （第二版）以及建設(shè)部 2022 年9 月頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)。項(xiàng)目應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定按利潤總額的 33%全額計(jì)征。項(xiàng)目逐年的銷售收入扣除總成本費(fèi)用及銷售稅即得利潤總額，詳見表 123。項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)利潤總額為 萬元；扣除所得稅 萬元后的凈利潤為 萬元。55 / 66表 123 項(xiàng)目損益表 單位：萬元序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 項(xiàng)目銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 經(jīng) 營 稅 金 及 附 加 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 公益金 　 　 　 　9 可分配利潤 盈余公積金 應(yīng)付利潤 　 　 　 　 未 分 配 利 潤 10 累 計(jì) 未 分 配 利 潤 　 據(jù)此計(jì)算項(xiàng)目的成本利潤率。成本利潤率=凈利潤 /總成本費(fèi)用 = =%貸款償還能力分析項(xiàng)目貸款 26000 萬元，年利率為 %。根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度與銷售計(jì)劃安排，銀行借款本金擬安排在銷售完成當(dāng)年償還，貸款償還期為 年，詳見表 124。56 / 66附表 124 借款還本付息表 單位：萬元序號 項(xiàng) 目 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 借款及還本付息表 年初借款本息累計(jì) 　 本金 　 建設(shè)期利息 　 　 　 本年借款 　 　 本年應(yīng)計(jì)利息 本年償還本金 　 　 本年支付利息 2 歸還借款本金來源 　 　 　 利潤 其他資金　　　　　 合計(jì) 　 　 3 盈余資金 　 　 借款償還期(a) 財(cái)務(wù)盈利能力分析通過項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算，在計(jì)算期內(nèi)所得稅前的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元（Ic=12%） ，所得稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元（Ic=12%） ，按此計(jì)算其他各項(xiàng)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)詳見表 125。57 / 6658 / 66表 125 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 現(xiàn)金流入 項(xiàng)目銷售收入 其他收入 　 　 　 　2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 　 銷售費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 　 5 所 得 稅 前 凈 現(xiàn) 金 流 量 6 稅 前 累 計(jì) 凈 現(xiàn) 金 流 量 　 7 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 8 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 計(jì)算指標(biāo) 所 得 稅 前 所 得 稅 后全 部 投 資 回 收 期 (a) 財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 % %財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 (萬 元 ) 以上各項(xiàng)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)顯示，項(xiàng)目建成后，其經(jīng)濟(jì)效益是較好的，所得稅后內(nèi)部收益率達(dá) %，高于設(shè)定 12%的基準(zhǔn)收益率，全部投資回收期只有 年（含建設(shè)期） 。所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）達(dá) 萬元，表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的獲利能力和清償能力。項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用表情況詳見表 126。59 / 66表 126 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 資金來源 項(xiàng)目銷售收入 資本金 　 　 長期借款 　 　2 資金運(yùn)用 建設(shè)投資 　 銷售費(fèi)用 經(jīng) 營 稅 金 及 附 加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 　 　 　 　 借款本金償還 　 　 借款利息支付 3 當(dāng)年盈余資金 4 累計(jì)盈余資金 　 根據(jù)表 126 可知，本項(xiàng)目每年累計(jì)盈余均大于或等于零，故從償債能力分析，項(xiàng)目是可行的。、 風(fēng)險(xiǎn)分析敏感性分析該項(xiàng)目分