【正文】 整，促使政府出臺了大規(guī)模的財政支出刺激，對沖了房地產(chǎn)投資大幅下滑的負面沖擊。參考歷史經(jīng)驗，房地產(chǎn)市場短期內顯著回落發(fā)生的條件是順周期融資來源的同步急劇收縮和房地產(chǎn)銷售同比連續(xù)負增長。大型房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)和整合可能會成為本輪調整的標志性事件之一。區(qū)域的分化與行業(yè)內的整合將成為常態(tài)首先，區(qū)域內的分化，即隨著一線城市過去幾年來過快上漲的房價透支了未來的潛力以及城市化速度的放緩，未來一二線城市的競爭將更為激烈，不少龍頭企業(yè)將加速布局三四線城市，這一趨勢在2006年以來即有所強化，但是當前一線城市更為嚴厲的調控政策及中長期趨勢向下的行業(yè)環(huán)境，將迫使企業(yè)在三四線城市以規(guī)?；c城市化推動的更快速度集中。首先，參考不同城市居民住房可承受能力的上限空間選擇降價幅度。短期內，參考項目的收益率所決定的盈虧平衡點進行降價由于不同房地產(chǎn)開發(fā)項目的城市和區(qū)域定位、需求定位及不同開發(fā)企業(yè)的融資成本、市場壟斷與定價能力存在較大的差異，幾乎不可能在統(tǒng)一層面測算出盈虧平衡點所決定的合理降價幅度。從這個角度看，當前及未來一段時間財務杠桿的正向放大功能將會弱化，反向放大功能則可能啟動。最后，從需求端衡量，基于2010年釋放了大量金融危機期間被抑制的房地產(chǎn)需求，未來周期性驅動力將會減弱。首先，短期來看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對過剩的格局已經(jīng)逐步形成，在限購和信貸收縮的雙重沖擊下，中國房地產(chǎn)行業(yè)正進入去庫存階段。在房地產(chǎn)市場化以來、特別是2005年以后，中國居民資產(chǎn)配置渠道的有限性使得房地產(chǎn)成為被“超配”的資產(chǎn)，這一特征疊加于中國房地產(chǎn)的預售杠桿使開發(fā)商的經(jīng)營杠桿成為價值創(chuàng)造的一支重要驅動力，表現(xiàn)在財務指標上，即是奉行高周轉率的企業(yè)能夠通過擴大凈經(jīng)營性負債能力來實現(xiàn)凈資產(chǎn)的現(xiàn)金流轉換。綜上所述：該項目的建設是必要的。據(jù)有關權威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。 解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結構的調整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。同時，隨著威寧縣經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設就是為了使威寧城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。 項目對城市建設將起到促進作用目前，貴州省威寧縣的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與貴州省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變，2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到22龍鳳花園，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到15%，城市化水平將提高到36%左右。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，—2個百分點。這樣，既解決老城在開發(fā)資金不足的問題，又美化了城市環(huán)境，改善威寧的局部硬環(huán)境，從而產(chǎn)生最大的社會和經(jīng)濟效益，是政府與開發(fā)商及土地使用方全面互惠共贏的好項目。這一地域大都由私人辦理了土地使用證，但無力建成規(guī)范且上規(guī)模的建筑物，各自以自己根據(jù)自己的情況進行建設，因而產(chǎn)生了許多規(guī)模和層次不等構筑物，致使原有的排水系統(tǒng)受阻，區(qū)域變成了水淹地，既影響了城市的美觀，又浪費了寶貴的土地資源。（2）項目具有良好的社會經(jīng)濟效益房地產(chǎn)的開發(fā)將會帶動周邊經(jīng)濟的發(fā)展，同時提供更多的工作崗位。另外，目前很多跨國公司大舉進軍中國房地產(chǎn)業(yè)，使我國的房地產(chǎn)發(fā)展商、房地產(chǎn)策劃業(yè)、代理業(yè)、房地產(chǎn)金融保險業(yè)不得不面對日益強烈的競爭壓力。就貴州省最近十年而言，城市化、再城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)出高速成長的特征，并已初步形成新的消費熱點和投資熱點。 可行性研究的原則（1）堅持嚴格執(zhí)行國家及省市縣有關經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房政策的原則；（2）堅持提高社會效益、環(huán)境效益的原則； （3）堅持節(jié)約土地、節(jié)省能源、統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設的原則；（4）堅持經(jīng)濟適用、安全美觀的原則；（5）堅持采用新技術、新工藝，降低成本、降低能耗，達到建設保本的原則。 可行性研究報告依據(jù)（1）項目建設單位委托書；（2）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》；（3）《威寧縣城市總體規(guī)劃》；（4）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》；（5）《住宅建筑設計規(guī)范》；（6）《民用建筑設計通則》；（7）國家計劃委員會、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；（8）國家計委《投資項目可行性研究指南》；（9）項目承辦單位提供的有關設想及基礎資料；（10）國家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄》2005年；（11）《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》；（12）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（13）《城市房屋拆遷管理條例》；（14）《房屋登記辦法》；（15）《國務院關于修改《住房公積金管理條例》的決定》；（16）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（17）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（18）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；（19）《中華人民共和國土地管理法實施條例》；（20）《中華人民共和國物權法》。其中：；工程建設其他費用：；基本預備費用：。經(jīng)研究，本項目建設期從2012年1月開工建設，2014年5月底完工。
（5）建設項目規(guī)模：㎡，其中：㎡（共464套）。目錄第一章 總論 3 項目概況 3 可行性研究報告依據(jù) 4 可行性研究范圍 5 可行性研究的原則 5 主要經(jīng)濟技術指標 5 研究結論 6第二章 項目建設的必要性 7 項目建設是整合地方資源、有最大限度利用有限土地資源的需要。 7 項目建設符合國民經(jīng)濟發(fā)展 7 項目對城市建設將起到促進作用 8 解決勞動就業(yè)的需要 8第三章 項目投資環(huán)境與市場研究 10 國內房地產(chǎn)市場行情 10 貴州省房地產(chǎn)市場行情 15 銷售預測 16 營銷策略 19第四章 建設條件 21 區(qū)域社會經(jīng)濟概況及自然條件 21 建設項目選址情況及建設條件 25第五章 建筑方案 29 設計依據(jù) 29 項目設計主題和開發(fā)理念 29 項目總體規(guī)劃方案 30 建筑設計 32 結構設計 34 給排水及消防設計 35 電氣設計 36 暖通設計 37 建筑方案對比 38第六章 節(jié)能措施 41 設計依據(jù) 41 建筑部分節(jié)能設計 41第七章 環(huán)境保護 42 42 住宅區(qū)內的環(huán)境保護措施 43第八章 安全與衛(wèi)生 45 安全 45 衛(wèi)生 45第九章 組織機構及人力資源配置 46 組織機構 46 項目管理 50 項目監(jiān)督 51 項目評價 53第十章 項目計劃進度安排 54 項目前期工作安排 54 項目實施進度計劃 54第十一章 招投標方案 56第十二章 投資估算及資金籌措 58 投資估算依據(jù) 58 投資估算 59第十三章 財務分析 62 62 商品住房項目開發(fā)成本估算 62第十四章 社會評價 63 項目對社會的影響分析 63 風險分析 64第十五章 結論和建議 66 結論 66 建議 66附件：方案圖、鳥瞰圖第一章 總論 項目概況（1）項目名稱：威寧縣龍鳳花園建設工程（2）建設單位：貴州如龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司威寧分公司（3）建設單位法人代表：鄢華軍（4）建設項目地址：威寧縣健康路，在縣醫(yī)院東南約700m，威寧第一中學東面約900m，威寧三小南面約500m，街心花園北面約800m，城北農(nóng)貿市場東面300m。（6）建設項目工期：本項目嚴格按照國家有關項目建設程序進行，項目實施進度包括準備工作，土建工程勘察設計、施工、竣工驗收，附屬設備的選購、安裝、調試及驗收等階段。（7）總投資估算及資金來源：。資金來源為：由企業(yè)自籌資金。 可行性研究范圍依據(jù)國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對威寧縣龍鳳花園建設項目建設的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設內容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、投資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。 主要經(jīng)濟技術指標 研究結論（1）項目建成后可提升企業(yè)產(chǎn)品的市場競爭力現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場依然處于火爆狀態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)高速增長的原因主要是：居民消費結構升級，人口城市化快速發(fā)展，導致房地產(chǎn)需求迅速增長；房地產(chǎn)業(yè)與相關產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關聯(lián)度高，具有成為支柱產(chǎn)業(yè)的潛力，進而拉動區(qū)域經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)的發(fā)展，可以提升我們國家的國際市場競爭力。第二章 項目建設的必要性 項目建設是整合地方資源、有最大限度利用有限土地資源的需要。為此，貴州如龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司威寧分公司依靠威寧縣委、縣政府的大力支持，在本著互惠、互利的原則下通過與土地使用方協(xié)商，達成開發(fā)有限的土地資源，整活零散土地開發(fā)建設規(guī)范的住宅小區(qū)的合作開發(fā)協(xié)議。 項目建設符合國民經(jīng)濟發(fā)展當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內需，優(yōu)化消費結構，把住宅建設作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。貴州省威寧縣房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，2010年達到人均建筑面積35龍鳳花園，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。因此，本項目的建設是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。因此，改善威寧縣人民的居住條件已經(jīng)成為威寧縣政府特別關心的問題之一。威寧縣龍鳳花園建設項目符合威寧城市建設總體規(guī)劃，貫徹了城鎮(zhèn)化建設的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。因此，住宅建設投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為威寧縣重點商品住宅建設項目工程之一，將為增加威寧縣當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。第三章 項目投資環(huán)境與市場研究 國內房地產(chǎn)市場行情（1）中國房地產(chǎn)行業(yè)正進入顯著調整的起點階段從公司財務的角度講，一個行業(yè)或企業(yè)的價值創(chuàng)造能力取決于兩個方面：經(jīng)營杠桿和財務杠桿。當前，之所以初步判斷中國房地產(chǎn)行業(yè)正進入顯著的調整階段，基本的出發(fā)點也是基于這樣兩個視角，即經(jīng)營杠桿和財務杠桿的“雙高”時代即將面臨根本性轉變。其次，2012年保障房的大量入市將對改變房地產(chǎn)市場的供給結構，對定位中低端的商品房供給形成直接沖擊。原則上，財務杠桿的使用可以擴大房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報率（凈資產(chǎn)回報率=利潤率資產(chǎn)周轉率財務杠桿），但是財務杠桿的正向擴大效應發(fā)揮作用的前提條件是凈經(jīng)營性資產(chǎn)的回報率必須大于借貸成本，否則財務杠桿的擴大效應將反向啟動，成倍減少凈資產(chǎn)回報率。（2）中國房地產(chǎn)行業(yè)將迎來顯著的行業(yè)洗牌基于經(jīng)營杠桿與財務杠桿的雙重受限，基本面趨弱與調控政策的相互疊加，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調整正在發(fā)生，而調整的方式和開發(fā)商的應對策略則可能是：1）短期內參考融資成本和項目的收益率所決定的盈虧平衡點進行降價；2）中長期行業(yè)的分化與整合，房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)、兼并與收購將成為常態(tài)。盡管如此，仍然可以從宏觀層面把握幾個決定降價幅度的參考指標。其次，參考項目利率水平、融資成本和自有資金的機會成本選擇降價幅度。其次，行業(yè)內的整合將會明顯加劇，這里的影響因素主要是：1）隨著行業(yè)逐步進入一個相對較弱的景氣循環(huán)周期，行業(yè)外的資本大舉進入房地產(chǎn)的激勵下降；2）融資環(huán)境惡化，現(xiàn)在一些地產(chǎn)商即使支付更高的融資成本，也難以獲得資金支持，流動性壓力日益加大。（3）房地產(chǎn)調整的短期宏觀沖擊：是否導致投資增長顯著回落？站在當前的時點看，房地產(chǎn)行業(yè)的中長期調整的序幕已經(jīng)打開，但就期短期內對宏觀經(jīng)濟的沖擊渠道來看，其影響主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)投資下滑可能會改變當前經(jīng)濟平穩(wěn)回落的節(jié)奏。從房地產(chǎn)投資不同著陸形態(tài)對固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟的沖擊程度比較看，2004年房地市場的調整對固定資產(chǎn)投資的直接沖擊較為有限，房地產(chǎn)投資回落周期中，固定資產(chǎn)投資增速始終保持在2530%，而且期間GDP平均增速為11%。事后看，2009年二季度經(jīng)濟增長觸底反彈的前奏也是房地產(chǎn)投資在一季度之后強勁的見底回升。第一， 從本輪周期看，房地產(chǎn)投資在2010年5月見頂，%，雖然在過去13個月呈現(xiàn)持續(xù)回落狀態(tài)，但是回落幅度十分溫和，基本是勻速遞減。 第二， 從本輪房地產(chǎn)回落的先行指標觀察，資金來源領先于房地產(chǎn)投資3～4個月，三季度資金來源同比增速23%，二季度為18%，雖然資金來源增速總體上仍小于投資增速，預示著四季度房地產(chǎn)投資仍將處于下滑趨勢，但于三季度資金來源同比的攀升卻同時意味著四季度的下滑幅度也不會太大。第三， 在信貸資金持續(xù)收緊的情況下，四季度的房地產(chǎn)銷售同比增速將決定定金及預售回款速度，從而決定2012年一季度房地產(chǎn)投資增速。因此，扣除冬季北方天氣和春節(jié)導致施工減緩的季節(jié)性影響