【正文】 需要進(jìn)行處理。 （3）主體粉刷施工期間，采用密目式安全網(wǎng)全封閉施工，本工程以多層為主施工期間嚴(yán)禁從高處拋散物件，鋼管、扣件、模板等在施工中要采取嚴(yán)格措施，防止無意中掉落。（4）施工期固體廢棄物主要來自工人的生活垃圾，施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。② 外加保溫隔熱構(gòu)造。第六章 節(jié)能措施 設(shè)計依據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善貴州省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，JCJ1342001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。住宅廚房油煙經(jīng)抽油煙機，風(fēng)管及變壓式風(fēng)道至屋頂高空排放。 暖通設(shè)計 設(shè)計依據(jù)（1）建設(shè)方的設(shè)計委托書；（2）國家有關(guān)的現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)： 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500162006； 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB 500192003； 《貴州省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》； 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)范》GB5002893（2002年版）； 《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施》之《暖通空調(diào)?動力》分冊等。在小區(qū)值班室設(shè)1個電信交接箱。10KV電力電纜采用電纜溝或直埋式敷設(shè)，一般6根以上采用電纜溝，6根以下采用直埋或穿管。 強電：（1）電力負(fù)荷取值:住宅部分,根據(jù)戶型的大小,住宅按5（6）KW/戶取值,商業(yè)裙房按70W/,計算負(fù)荷1862KW。雨水、污水分別排放。給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。：6層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，46層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。（3）對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。（1） 細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計以滿足日益變化的生活模式。本項目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)、社區(qū)會所。（4）建筑功能設(shè)計根據(jù)《民用建筑設(shè)計規(guī)范》(GB503522005)，威寧縣龍鳳花園建筑設(shè)計滿足住宅區(qū)的基本功能要。（3）總平面布局建筑總平面根據(jù)建設(shè)單位提供之地形現(xiàn)狀圖進(jìn)行分析，擬建項目建筑場地基本平整。更多的廣場和綠化開放的空間。 項目總體規(guī)劃方案（1）規(guī)劃設(shè)計原則① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷售為主導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，保證項目有序運作；③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。項目建筑設(shè)計初期，在建筑設(shè)計上，以當(dāng)?shù)亟ㄖL(fēng)貌為導(dǎo)向，考量威寧當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。（11）建筑材料供應(yīng)條件威寧縣屬于山區(qū)，縣城周邊石材均較為豐富，供應(yīng)廠商比較齊全。生活污水經(jīng)處理后可利用現(xiàn)有市政排污系統(tǒng)排放。（5）場地建、構(gòu)筑物情況整個場地基本平整，場地內(nèi)無建、構(gòu)筑物及文化古跡等。場地總體穩(wěn)定性屬穩(wěn)定類別，建筑地段屬較穩(wěn)定類別，地基屬較穩(wěn)定類別，工程建設(shè)為適宜類別。該區(qū)域地震基本烈度為7度，屬Ⅱ類建筑場地。（3）水文地質(zhì)條件擬建場區(qū)一帶地形寬緩，南面低，場區(qū)內(nèi)無河流發(fā)育，根據(jù)周邊地質(zhì)資料，場地內(nèi)也無地表水體存在，建筑物受地下水、地表水影響小。地層走向大致為北東南西向，傾向北東，傾角25度。場址地基良好，周邊無工廠，無污染源和噪聲干擾，環(huán)境清凈，交通便利，適宜項目建設(shè)。 在縣城東部的鹽倉、板底兩鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)，有面積40余萬畝的中國南方天然大草原－－百草坪；有彝族的火把節(jié)和歌舞阿西里西；有被列為國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)名錄素有戲劇活化石之稱的彝族古戲撮泰吉；有被譽為東方金字塔的彝族向天墳遺跡。據(jù)文獻(xiàn)記載，威寧秦朝為漢陽縣地，至今已有兩千多年的歷史。 根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)：。是著名的馬鈴薯之鄉(xiāng)、中藥材之鄉(xiāng)、畜牧之鄉(xiāng)和南方落葉水果基地。 威寧既是貴州的屋脊，又是滇東北走廊的交通要塞，326國道過縣境129km，102省道過縣境157km，鐵路里程187km。 經(jīng)濟狀況黨的十一屆三中全會以來，特別是近年來，在黨的路線、方針、政策的指引下，在省委、省政府，地委、行署的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在國家各部委的關(guān)心支持幫助下，威寧縣委、政府團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)全縣廣大干部職工及百萬各族人民，以鄧小平理論和 三個代表重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀,按照縣第十次黨代會提出的搶開發(fā)機遇、抓開放帶動、謀經(jīng)濟發(fā)展、促社會和諧的總體要求，堅持團(tuán)結(jié)、穩(wěn)定、發(fā)展的方針，突出開發(fā)和開放兩個重點，緊扣畢節(jié)試驗區(qū)開發(fā)扶貧、生態(tài)建設(shè)、人口控制三大主題，實施。 低緯度、高海拔、高原臺地的地理特征，使這里的光能資源和風(fēng)力資源為貴州之冠，威寧縣城也因年平均日照數(shù)為1812小時，被氣象學(xué)界命名為陽光城。貴昆、貴大鐵路過縣境，是畢節(jié)地區(qū)唯一一個已通鐵路的縣。有煤 、石膏 、鉛鋅、鐵、銅等礦產(chǎn)資源 。農(nóng)收產(chǎn)品加工業(yè)發(fā)達(dá)。縣人民政府駐草海鎮(zhèn)。是國家新階段扶貧開發(fā)工作重點縣之一。公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當(dāng)日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。④ 單張派發(fā)貫穿項目營銷始終的宣傳利器，威寧地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。本項目將確定以下推廣策略：（1）推廣渠道① 報紙廣告包括威寧日報、貴陽都市報、貴陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近80批客戶慕龍鳳花園風(fēng)的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到龍鳳花園的房屋。特別是當(dāng)?shù)孛俗鳛辇堷P花園的準(zhǔn)業(yè)主，對項目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項目毗臨街心花園，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在街心花園等周邊街道市場，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主，目前都住在老城，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 銷售預(yù)測本項目所在威寧縣是威寧縣繁華地段的樓盤,交通發(fā)達(dá),但該地區(qū)尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。隨著高速、滬昆高鐵的陸續(xù)開工和建成，未來威寧的交通狀況有望得到極大的改善。但值得注意的是，根據(jù)我們的實地調(diào)研情況，目前金陽的住宅開發(fā)量相當(dāng)巨大，大盤林立，已售樓盤空置率高，市場已經(jīng)接近飽和，增量空間不大。以南明、云巖為主的老城區(qū)的均價為6000 元/m2左右，金陽新城均價約為4000 元/ m2，全市均價在5500 元/ m2左右。第二產(chǎn)業(yè)的缺失是貴州經(jīng)濟落后的主要原因之一，所以在十二五期間，貴州提出了工業(yè)化強省的口號，加大對于資源的開發(fā)力度。盡管市場預(yù)期，如果房地產(chǎn)投資顯著回落，進(jìn)而對地方政府土地出讓金收入、經(jīng)濟增長產(chǎn)生明顯沖擊，則可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變例如限購令的放松。這樣看來，如果目前的銷量下滑、信貸緊縮延續(xù)到2012年二季度，則房地產(chǎn)投資有可能在某一月出現(xiàn)超過10個點以上的下滑幅度，使投資變成個位數(shù)增長甚至負(fù)增長。雖然在新一輪限購范圍擴大政策的沖擊下，傳統(tǒng)“金九銀十”效應(yīng)受到較大程度的影響，但考慮到去年四季度正式啟動限購導(dǎo)致的銷售基數(shù)較低，2011年四季度銷售同比增速可能略好于預(yù)期。更為重要的是，與2004年相比，%%的峰值，兩者之差超過30個百分點，2004年兩者之差僅為10個百分點，超額資金來源的支撐作用使得本輪調(diào)整以來房地產(chǎn)投資增速并未隨著信貸的大幅收縮而同步大幅下滑，波幅明顯收窄，對投資和經(jīng)濟增長的沖擊也相對較輕。相反，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的顯著調(diào)整，促使政府出臺了大規(guī)模的財政支出刺激，對沖了房地產(chǎn)投資大幅下滑的負(fù)面沖擊。大型房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)和整合可能會成為本輪調(diào)整的標(biāo)志性事件之一。首先，參考不同城市居民住房可承受能力的上限空間選擇降價幅度。從這個角度看，當(dāng)前及未來一段時間財務(wù)杠桿的正向放大功能將會弱化，反向放大功能則可能啟動。首先，短期來看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對過剩的格局已經(jīng)逐步形成，在限購和信貸收縮的雙重沖擊下，中國房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入去庫存階段。綜上所述：該項目的建設(shè)是必要的。 解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。 項目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用目前，貴州省威寧縣的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與貴州省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22龍鳳花園，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達(dá)到15%，城市化水平將提高到36%左右。這樣，既解決老城在開發(fā)資金不足的問題，又美化了城市環(huán)境，改善威寧的局部硬環(huán)境，從而產(chǎn)生最大的社會和經(jīng)濟效益，是政府與開發(fā)商及土地使用方全面互惠共贏的好項目。（2）項目具有良好的社會經(jīng)濟效益房地產(chǎn)的開發(fā)將會帶動周邊經(jīng)濟的發(fā)展，同時提供更多的工作崗位。就貴州省最近十年而言，城市化、再城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)出高速成長的特征，并已初步形成新的消費熱點和投資熱點。 可行性研究報告依據(jù)（1）項目建設(shè)單位委托書；（2）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》；（3）《威寧縣城市總體規(guī)劃》；（4）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》；（5）《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》；（6）《民用建筑設(shè)計通則》；（7）國家計劃委員會、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；（8）國家計委《投資項目可行性研究指南》；（9）項目承辦單位提供的有關(guān)設(shè)想及基礎(chǔ)資料；（10）國家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》2005年；（11）《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》；（12）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（13）《城市房屋拆遷管理條例》；（14）《房屋登記辦法》；（15）《國務(wù)院關(guān)于修改《住房公積金管理條例》的決定》；（16）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（17）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（18）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；（19）《中華人民共和國土地管理法實施條例》；（20）《中華人民共和國物權(quán)法》。經(jīng)研究，本項目建設(shè)期從2012年1月開工建設(shè)，2014年5月底完工。目錄第一章 總論 3 項目概況 3 可行性研究報告依據(jù) 4 可行性研究范圍 5 可行性研究的原則 5 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 5 研究結(jié)論 6第二章 項目建設(shè)的必要性 7 項目建設(shè)是整合地方資源、有最大限度利用有限土地資源的需要。（6）建設(shè)項目工期：本項目嚴(yán)格按照國家有關(guān)項目建設(shè)程序進(jìn)行，項目實施進(jìn)度包括準(zhǔn)備工作，土建工程勘察設(shè)計、施工、竣工驗收，附屬設(shè)備的選購、安裝、調(diào)試及驗收等階段。資金來源為：由企業(yè)自籌資金。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 研究結(jié)論（1）項目建成后可提升企業(yè)產(chǎn)品的市場競爭力現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場依然處于火爆狀態(tài)。房地產(chǎn)的發(fā)展，可以提升我們國家的國際市場競爭力。為此，貴州如龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司威寧分公司依靠威寧縣委、縣政府的大力支持，在本著互惠、互利的原則下通過與土地使用方協(xié)商，達(dá)成開發(fā)有限的土地資源，整活零散土地開發(fā)建設(shè)規(guī)范的住宅小區(qū)的合作開發(fā)協(xié)議。貴州省威寧縣房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。威寧縣龍鳳花園建設(shè)項目符合威寧城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為威寧縣重點商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加威寧縣當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。當(dāng)前，之所以初步判斷中國房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入顯著的調(diào)整階段，基本的出發(fā)點也是基于這樣兩個視角，即經(jīng)營杠桿和財務(wù)杠桿的“雙高”時代即將面臨根本性轉(zhuǎn)變。原則上，財務(wù)杠桿的使用可以擴大房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報率（凈資產(chǎn)回報率=利潤率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率財務(wù)杠桿），但是財務(wù)杠桿的正向擴大效應(yīng)發(fā)揮作用的前提條件是凈經(jīng)營性資產(chǎn)的回報率必須大于借貸成本，否則財務(wù)杠桿的擴大效應(yīng)將反向啟動，成倍減少凈資產(chǎn)回報率。盡管如此，仍然可以從宏觀層面把握幾個決定降價幅度的參考指標(biāo)。其次，行業(yè)內(nèi)的整合將會明顯加劇，這里的影響因素主要是：1）隨著行業(yè)逐步進(jìn)入一個相對較弱的景氣循環(huán)周期，行業(yè)外的資本大舉進(jìn)入房地產(chǎn)的激勵下降；2）融資環(huán)境惡化，現(xiàn)在一些地產(chǎn)商即使支付更高的融資成本，也難以獲得資金支持，流動性壓力日益加大。從房地產(chǎn)投資不同著陸形態(tài)對固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟的沖擊程度比較看，2004年房地市場的調(diào)整對固定資產(chǎn)投資的直接沖擊較為有限，房地產(chǎn)投資回落周期中，固定資產(chǎn)投資增速始終保持在2530%，而且期間GDP平均增速為11%。第一， 從本輪周期看，房地產(chǎn)投資在2010年5月見頂，%，雖然在過去13個月呈現(xiàn)持續(xù)回落狀態(tài)，但是回落幅度十分溫和，基本是勻速遞減