【正文】 需要進(jìn)行處理。 （3）主體粉刷施工期間，采用密目式安全網(wǎng)全封閉施工，本工程以多層為主施工期間嚴(yán)禁從高處拋散物件，鋼管、扣件、模板等在施工中要采取嚴(yán)格措施，防止無(wú)意中掉落。（4）施工期固體廢棄物主要來(lái)自工人的生活垃圾，施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。樓梯間采用封閉式并可開(kāi)啟外窗。② 外加保溫隔熱構(gòu)造。第六章 節(jié)能措施 設(shè)計(jì)依據(jù)為貫徹執(zhí)行國(guó)家節(jié)約能源、開(kāi)發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善貴州省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，JCJ1342001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。住宅廚房油煙經(jīng)抽油煙機(jī)，風(fēng)管及變壓式風(fēng)道至屋頂高空排放。 暖通設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)（1）建設(shè)方的設(shè)計(jì)委托書(shū)；（2）國(guó)家有關(guān)的現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)： 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006； 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 500192003； 《貴州省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》GB5002893（2002年版）； 《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施》之《暖通空調(diào)?動(dòng)力》分冊(cè)等。在小區(qū)值班室設(shè)1個(gè)電信交接箱。10KV電力電纜采用電纜溝或直埋式敷設(shè)，一般6根以上采用電纜溝，6根以下采用直埋或穿管。 強(qiáng)電：（1）電力負(fù)荷取值:住宅部分,根據(jù)戶(hù)型的大小,住宅按5（6）KW/戶(hù)取值,商業(yè)裙房按70W/,計(jì)算負(fù)荷1862KW。雨水、污水分別排放。給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。：6層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，46層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車(chē)庫(kù)，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。（3）對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。如：陽(yáng)光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽(yáng)臺(tái)和飄窗等。（1） 細(xì)化功能，把握尺度營(yíng)造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿(mǎn)足日益變化的生活模式。本項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)型齊全，既有臨街商業(yè)、社區(qū)會(huì)所。（4）建筑功能設(shè)計(jì)根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB503522005)，威寧縣龍鳳花園建筑設(shè)計(jì)滿(mǎn)足住宅區(qū)的基本功能要。（3）總平面布局建筑總平面根據(jù)建設(shè)單位提供之地形現(xiàn)狀圖進(jìn)行分析，擬建項(xiàng)目建筑場(chǎng)地基本平整。更多的廣場(chǎng)和綠化開(kāi)放的空間。 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)原則① 挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷(xiāo)售為主導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目有序運(yùn)作；③ 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車(chē)雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車(chē)分流系統(tǒng)，避免車(chē)流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)初期，在建筑設(shè)計(jì)上，以當(dāng)?shù)亟ㄖL(fēng)貌為導(dǎo)向，考量威寧當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶(hù)均能享受開(kāi)闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。（11）建筑材料供應(yīng)條件威寧縣屬于山區(qū)，縣城周邊石材均較為豐富，供應(yīng)廠商比較齊全。生活污水經(jīng)處理后可利用現(xiàn)有市政排污系統(tǒng)排放。（5）場(chǎng)地建、構(gòu)筑物情況整個(gè)場(chǎng)地基本平整，場(chǎng)地內(nèi)無(wú)建、構(gòu)筑物及文化古跡等。場(chǎng)地總體穩(wěn)定性屬穩(wěn)定類(lèi)別，建筑地段屬較穩(wěn)定類(lèi)別，地基屬較穩(wěn)定類(lèi)別，工程建設(shè)為適宜類(lèi)別。該區(qū)域地震基本烈度為7度，屬Ⅱ類(lèi)建筑場(chǎng)地。（3）水文地質(zhì)條件擬建場(chǎng)區(qū)一帶地形寬緩，南面低，場(chǎng)區(qū)內(nèi)無(wú)河流發(fā)育，根據(jù)周邊地質(zhì)資料，場(chǎng)地內(nèi)也無(wú)地表水體存在，建筑物受地下水、地表水影響小。地層走向大致為北東南西向，傾向北東，傾角25度。場(chǎng)址地基良好，周邊無(wú)工廠，無(wú)污染源和噪聲干擾，環(huán)境清凈，交通便利，適宜項(xiàng)目建設(shè)。 在縣城東部的鹽倉(cāng)、板底兩鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)，有面積40余萬(wàn)畝的中國(guó)南方天然大草原－－百草坪；有彝族的火把節(jié)和歌舞阿西里西；有被列為國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)名錄素有戲劇活化石之稱(chēng)的彝族古戲撮泰吉；有被譽(yù)為東方金字塔的彝族向天墳遺跡。據(jù)文獻(xiàn)記載，威寧秦朝為漢陽(yáng)縣地，至今已有兩千多年的歷史。 根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)：。是著名的馬鈴薯之鄉(xiāng)、中藥材之鄉(xiāng)、畜牧之鄉(xiāng)和南方落葉水果基地。 威寧既是貴州的屋脊，又是滇東北走廊的交通要塞，326國(guó)道過(guò)縣境129km，102省道過(guò)縣境157km，鐵路里程187km。 經(jīng)濟(jì)狀況黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，特別是近年來(lái)，在黨的路線、方針、政策的指引下，在省委、省政府，地委、行署的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在國(guó)家各部委的關(guān)心支持幫助下，威寧縣委、政府團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)全縣廣大干部職工及百萬(wàn)各族人民，以鄧小平理論和 三個(gè)代表重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,按照縣第十次黨代會(huì)提出的搶開(kāi)發(fā)機(jī)遇、抓開(kāi)放帶動(dòng)、謀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促社會(huì)和諧的總體要求，堅(jiān)持團(tuán)結(jié)、穩(wěn)定、發(fā)展的方針，突出開(kāi)發(fā)和開(kāi)放兩個(gè)重點(diǎn)，緊扣畢節(jié)試驗(yàn)區(qū)開(kāi)發(fā)扶貧、生態(tài)建設(shè)、人口控制三大主題，實(shí)施。 低緯度、高海拔、高原臺(tái)地的地理特征，使這里的光能資源和風(fēng)力資源為貴州之冠，威寧縣城也因年平均日照數(shù)為1812小時(shí)，被氣象學(xué)界命名為陽(yáng)光城。貴昆、貴大鐵路過(guò)縣境，是畢節(jié)地區(qū)唯一一個(gè)已通鐵路的縣。有煤 、石膏 、鉛鋅、鐵、銅等礦產(chǎn)資源 。農(nóng)收產(chǎn)品加工業(yè)發(fā)達(dá)?？h人民政府駐草海鎮(zhèn)。是國(guó)家新階段扶貧開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)縣之一。公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日舉行1－2場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)后視銷(xiāo)售情況舉行。影視廣告：開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月高密度投放,開(kāi)盤(pán)后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。④ 單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)始終的宣傳利器，威寧地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：（1）推廣渠道① 報(bào)紙廣告包括威寧日?qǐng)?bào)、貴陽(yáng)都市報(bào)、貴陽(yáng)晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過(guò)多，開(kāi)盤(pán)和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近80批客戶(hù)慕龍鳳花園風(fēng)的名聲前來(lái)公司作登記，希望能第一時(shí)間購(gòu)買(mǎi)到龍鳳花園的房屋。特別是當(dāng)?shù)孛俗鳛辇堷P花園的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。 二類(lèi)客戶(hù)：周邊的私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目毗臨街心花園，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在街心花園等周邊街道市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主，目前都住在老城，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題。 銷(xiāo)售預(yù)測(cè)本項(xiàng)目所在威寧縣是威寧縣繁華地段的樓盤(pán),交通發(fā)達(dá),但該地區(qū)尚沒(méi)有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。隨著高速、滬昆高鐵的陸續(xù)開(kāi)工和建成，未來(lái)威寧的交通狀況有望得到極大的改善。但值得注意的是，根據(jù)我們的實(shí)地調(diào)研情況，目前金陽(yáng)的住宅開(kāi)發(fā)量相當(dāng)巨大，大盤(pán)林立，已售樓盤(pán)空置率高，市場(chǎng)已經(jīng)接近飽和，增量空間不大。以南明、云巖為主的老城區(qū)的均價(jià)為6000 元/m2左右，金陽(yáng)新城均價(jià)約為4000 元/ m2，全市均價(jià)在5500 元/ m2左右。第二產(chǎn)業(yè)的缺失是貴州經(jīng)濟(jì)落后的主要原因之一，所以在十二五期間，貴州提出了工業(yè)化強(qiáng)省的口號(hào)，加大對(duì)于資源的開(kāi)發(fā)力度。盡管市場(chǎng)預(yù)期，如果房地產(chǎn)投資顯著回落，進(jìn)而對(duì)地方政府土地出讓金收入、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生明顯沖擊，則可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變例如限購(gòu)令的放松。這樣看來(lái)，如果目前的銷(xiāo)量下滑、信貸緊縮延續(xù)到2012年二季度，則房地產(chǎn)投資有可能在某一月出現(xiàn)超過(guò)10個(gè)點(diǎn)以上的下滑幅度，使投資變成個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)。雖然在新一輪限購(gòu)范圍擴(kuò)大政策的沖擊下，傳統(tǒng)“金九銀十”效應(yīng)受到較大程度的影響，但考慮到去年四季度正式啟動(dòng)限購(gòu)導(dǎo)致的銷(xiāo)售基數(shù)較低，2011年四季度銷(xiāo)售同比增速可能略好于預(yù)期。更為重要的是，與2004年相比，%%的峰值，兩者之差超過(guò)30個(gè)百分點(diǎn)，2004年兩者之差僅為10個(gè)百分點(diǎn)，超額資金來(lái)源的支撐作用使得本輪調(diào)整以來(lái)房地產(chǎn)投資增速并未隨著信貸的大幅收縮而同步大幅下滑，波幅明顯收窄，對(duì)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖擊也相對(duì)較輕。相反，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的顯著調(diào)整，促使政府出臺(tái)了大規(guī)模的財(cái)政支出刺激，對(duì)沖了房地產(chǎn)投資大幅下滑的負(fù)面沖擊。大型房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)和整合可能會(huì)成為本輪調(diào)整的標(biāo)志性事件之一。首先，參考不同城市居民住房可承受能力的上限空間選擇降價(jià)幅度。從這個(gè)角度看，當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)間財(cái)務(wù)杠桿的正向放大功能將會(huì)弱化，反向放大功能則可能啟動(dòng)。首先，短期來(lái)看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對(duì)過(guò)剩的格局已經(jīng)逐步形成，在限購(gòu)和信貸收縮的雙重沖擊下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入去庫(kù)存階段。綜上所述：該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用目前，貴州省威寧縣的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與貴州省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22龍鳳花園，平均每戶(hù)擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到15%，城市化水平將提高到36%左右。這樣，既解決老城在開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，又美化了城市環(huán)境，改善威寧的局部硬環(huán)境，從而產(chǎn)生最大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益，是政府與開(kāi)發(fā)商及土地使用方全面互惠共贏的好項(xiàng)目。（2）項(xiàng)目具有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將會(huì)帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)提供更多的工作崗位。就貴州省最近十年而言，城市化、再城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)出高速成長(zhǎng)的特征，并已初步形成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。 可行性研究報(bào)告依據(jù)（1）項(xiàng)目建設(shè)單位委托書(shū)；（2）《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》；（3）《威寧縣城市總體規(guī)劃》；（4）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》；（6）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》；（7）國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；（8）國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；（9）項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)設(shè)想及基礎(chǔ)資料；（10）國(guó)家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》2005年；（11）《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》；（12）《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；（13）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》；（14）《房屋登記辦法》；（15）《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改《住房公積金管理?xiàng)l例》的決定》；（16）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；（17）《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》；（18）《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；（19）《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》；（20）《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。經(jīng)研究，本項(xiàng)目建設(shè)期從2012年1月開(kāi)工建設(shè)，2014年5月底完工。目錄第一章 總論 3 項(xiàng)目概況 3 可行性研究報(bào)告依據(jù) 4 可行性研究范圍 5 可行性研究的原則 5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5 研究結(jié)論 6第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 7 項(xiàng)目建設(shè)是整合地方資源、有最大限度利用有限土地資源的需要。（6）建設(shè)項(xiàng)目工期：本項(xiàng)目嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)程序進(jìn)行，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度包括準(zhǔn)備工作，土建工程勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收，附屬設(shè)備的選購(gòu)、安裝、調(diào)試及驗(yàn)收等階段。資金來(lái)源為：由企業(yè)自籌資金。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 研究結(jié)論（1）項(xiàng)目建成后可提升企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于火爆狀態(tài)。房地產(chǎn)的發(fā)展，可以提升我們國(guó)家的國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。為此，貴州如龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司威寧分公司依靠威寧縣委、縣政府的大力支持，在本著互惠、互利的原則下通過(guò)與土地使用方協(xié)商，達(dá)成開(kāi)發(fā)有限的土地資源，整活零散土地開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)范的住宅小區(qū)的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。貴州省威寧縣房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。威寧縣龍鳳花園建設(shè)項(xiàng)目符合威寧城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為威寧縣重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加威寧縣當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。當(dāng)前，之所以初步判斷中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入顯著的調(diào)整階段，基本的出發(fā)點(diǎn)也是基于這樣兩個(gè)視角，即經(jīng)營(yíng)杠桿和財(cái)務(wù)杠桿的“雙高”時(shí)代即將面臨根本性轉(zhuǎn)變。原則上，財(cái)務(wù)杠桿的使用可以擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報(bào)率（凈資產(chǎn)回報(bào)率=利潤(rùn)率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率財(cái)務(wù)杠桿），但是財(cái)務(wù)杠桿的正向擴(kuò)大效應(yīng)發(fā)揮作用的前提條件是凈經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的回報(bào)率必須大于借貸成本，否則財(cái)務(wù)杠桿的擴(kuò)大效應(yīng)將反向啟動(dòng)，成倍減少凈資產(chǎn)回報(bào)率。盡管如此，仍然可以從宏觀層面把握幾個(gè)決定降價(jià)幅度的參考指標(biāo)。其次，行業(yè)內(nèi)的整合將會(huì)明顯加劇，這里的影響因素主要是：1）隨著行業(yè)逐步進(jìn)入一個(gè)相對(duì)較弱的景氣循環(huán)周期，行業(yè)外的資本大舉進(jìn)入房地產(chǎn)的激勵(lì)下降；2）融資環(huán)境惡化，現(xiàn)在一些地產(chǎn)商即使支付更高的融資成本，也難以獲得資金支持，流動(dòng)性壓力日益加大。從房地產(chǎn)投資不同著陸形態(tài)對(duì)固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)的沖擊程度比較看，2004年房地市場(chǎng)的調(diào)整對(duì)固定資產(chǎn)投資的直接沖擊較為有限，房地產(chǎn)投資回落周期中，固定資產(chǎn)投資增速始終保持在2530%，而且期間GDP平均增速為11%。第一， 從本輪周期看，房地產(chǎn)投資在2010年5月見(jiàn)頂，%，雖然在過(guò)去13個(gè)月呈現(xiàn)持續(xù)回落狀態(tài)，但是回落幅度十分溫和，基本是勻速遞減