【正文】 。第三， 在信貸資金持續(xù)收緊的情況下，四季度的房地產(chǎn)銷售同比增速將決定定金及預(yù)售回款速度，從而決定2012年一季度房地產(chǎn)投資增速?？鄢?010年金融危機(jī)期間被抑制需求的集中釋放導(dǎo)致當(dāng)年一季度“淡季不淡”，在正常年份，一季度在全年銷售量的占比往往最低，不能指望2012年一季度銷售超常規(guī)增長(zhǎng)為二季度投資提供更多的資金支持。進(jìn)一步考慮到2012年一季度限購(gòu)、庫(kù)存明顯加大和季節(jié)性因素的影響下，如果房地產(chǎn)銷售同比增速?gòu)漠?dāng)前10%左右大幅回落甚至負(fù)增長(zhǎng)，且信貸條件未能有所松動(dòng)，則2012年二季度房地產(chǎn)投資發(fā)生“尾部風(fēng)險(xiǎn)”的概率變大。省內(nèi)以山地丘陵地貌為主，礦產(chǎn)、林業(yè)和旅游資源非常豐富。貴陽(yáng)是目前貴州省內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最發(fā)達(dá)的城市，萬(wàn)科、保利等品牌開(kāi)發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入。貴陽(yáng)糟糕的交通狀況在很大程度上制約了金陽(yáng)的發(fā)展，將來(lái)如果市內(nèi)交通狀況能夠得到改善，再疊加高鐵通車的因素，我們認(rèn)為金陽(yáng)的房?jī)r(jià)仍存在較大的上漲空間。我們判斷，未來(lái)威寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有望延續(xù)量?jī)r(jià)齊升的景氣格局，主要理由是：交通狀況的改善。當(dāng)前政府已經(jīng)明確地將旅游業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，加大對(duì)于境內(nèi)旅游資源的開(kāi)發(fā)力度，未來(lái)旅游業(yè)興起所帶來(lái)的人氣積聚將是威寧房?jī)r(jià)的重要推動(dòng)因素之一。本項(xiàng)目周邊的企業(yè)較多，上百人的企業(yè)包括縣醫(yī)院職工、三小學(xué)校職工等。 五類客戶：威寧縣在外地成功人士目前整個(gè)威寧，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是中高檔社區(qū)，對(duì)于在外工作的威寧籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為威寧的高品質(zhì)社區(qū)，龍鳳花園無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士威寧房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低，2010年全國(guó)地級(jí)縣房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格3500元/㎡,威寧現(xiàn)在的水平還不到2800元/㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。開(kāi)盤后，公司會(huì)出樣板房、實(shí)景園林開(kāi)放，加大廣告投放力度。短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)4－6次，開(kāi)盤前每周發(fā)送2－3次。平均海拔2200m,%；縣境中部為開(kāi)闊平緩的高原面，四周低矮，是貴州省面積最大、海拔最高的縣，屬畢節(jié)地區(qū)管轄。三個(gè)主體少數(shù)民族中彝族112229人，占總?cè)丝诘?%；回族103379人，%；苗族69864人，%。盛產(chǎn)黃梨和蘋果。 森林面積 18 萬(wàn)公頃 。工業(yè)以煤炭、地毯工業(yè)為支柱?！?，℃，℃ ，年降水量739mm ?？h境氣候溫涼，適于馬鈴薯、甜菜作物生長(zhǎng)，是貴州馬鈴薯良種基地和甜菜生產(chǎn)基地。人口得到有效控制，國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。全縣擁有成片草場(chǎng)和草山草坡320萬(wàn)畝，（匹、只）以上，（匹、只）以上，已成為我國(guó)南方最大的畜牧業(yè)基地之一?！?威寧彝族回族苗族自治縣今轄19個(gè)鎮(zhèn)、15個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)民族鄉(xiāng)：草海鎮(zhèn)、幺站鎮(zhèn)、金鐘鎮(zhèn)、爐山鎮(zhèn)、龍場(chǎng)鎮(zhèn)、黑石頭鎮(zhèn)、哲覺(jué)鎮(zhèn)、觀風(fēng)海鎮(zhèn)、牛棚鎮(zhèn)、迤那鎮(zhèn)、中水鎮(zhèn)、龍街鎮(zhèn)、雪山鎮(zhèn)、羊街鎮(zhèn)、小海鎮(zhèn)、鹽倉(cāng)鎮(zhèn)、東風(fēng)鎮(zhèn)、二塘鎮(zhèn)、猴場(chǎng)鎮(zhèn)、金斗鄉(xiāng)、新發(fā)布依族鄉(xiāng)、岔河鄉(xiāng)、麻乍鄉(xiāng)、海拉鄉(xiāng)、哈喇河鄉(xiāng)、秀水鄉(xiāng)、斗古鄉(xiāng)、玉龍鄉(xiāng)、黑土河鄉(xiāng)、石門鄉(xiāng)、云貴鄉(xiāng)、兔街鄉(xiāng)、雙龍鄉(xiāng)、板底鄉(xiāng)、大街鄉(xiāng)。威寧歷史悠久，資源豐富。 特殊的氣候條件、地理?xiàng)l件和歷史沿襲，使威寧縣物華天寶、雄奇壯美，旅游資源、文化資源、風(fēng)物特產(chǎn)在全國(guó)別具一格，形成多彩貴州中充滿神奇魅力的高原風(fēng)景線。項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地地形平整，實(shí)施較小工程量的場(chǎng)平場(chǎng)工程便可以進(jìn)行建筑物修建。構(gòu)造上處于揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)黔北臺(tái)隆畢節(jié)構(gòu)造變形區(qū)邊緣，場(chǎng)地總體北高南低。場(chǎng)地總體呈北高南低（相對(duì)高差約5m左右），第四系土層所覆蓋、場(chǎng)區(qū)內(nèi)未見(jiàn)基巖出露。擬建場(chǎng)地?zé)o溶洞、無(wú)斷裂帶，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，適宜建筑。(2)場(chǎng)地單工程地質(zhì)條件較簡(jiǎn)單，環(huán)境工程地質(zhì)條件較簡(jiǎn)單 ，地質(zhì)環(huán)境基本未破壞。,Es=；強(qiáng)風(fēng)化石灰?guī)r：fa=300KPa；中風(fēng)化石灰?guī)r：fa=8400KPa。（7）給排水項(xiàng)目擬建場(chǎng)址已有城市供水管網(wǎng)，項(xiàng)目水源可直接與供水管網(wǎng)相接，保障日常生活、辦公及消防用水。（10）建設(shè)用地和城鎮(zhèn)規(guī)劃本項(xiàng)目雖屬城中村改造，項(xiàng)目建設(shè)符合城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。第五章 建筑方案 設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5018093（2002年版）（2）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB503522005（3）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5004595（4）《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5006797（5）《城市規(guī)劃編制辦法》（6）《威寧縣城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》（7）威寧縣2011年城市總體規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念龍鳳花園，地處被譽(yù)為貴州西大門威寧，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。在住宅的設(shè)計(jì)理念上，項(xiàng)目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營(yíng)造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。通過(guò)別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年?yáng)光理念。采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。通過(guò)對(duì)場(chǎng)地的分析，為了使建筑物與用地結(jié)合完整統(tǒng)一，根據(jù)建筑的使用功能要求及場(chǎng)地條件等因素，方案構(gòu)思上依地形進(jìn)行平面布局，充分利用地形的同時(shí)，考慮建筑物之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，建筑布置整與場(chǎng)地地形緊密連接。（6）住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層和多層住宅為主，物業(yè)類型較為單一。（2）在建筑立面上采用紅色的顏色，用簡(jiǎn)單的線條表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺(jué)效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)少數(shù)名族的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)（3）建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽(yáng)光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫(xiě)意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。（4）戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來(lái)的市場(chǎng)需求，提升賣點(diǎn)。（2）具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力?？拐鸫胧?度；設(shè)計(jì)地震分組：第三組；設(shè)計(jì)基本地震加速度：。 給排水及消防設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)規(guī)范《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB500152003]（03年版）；《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB501402005]；《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB500842001]（05年版）；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB500162006]；《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB500132006]；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB500142006]；國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等；（2）給水設(shè)計(jì)水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水，市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。（3）排水設(shè)計(jì)小區(qū)采用分流制排水。 電氣設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù):（1）現(xiàn)行國(guó)家有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)；（2）本小區(qū)建筑規(guī)劃技術(shù)資料；（3）城市管網(wǎng)資料。每臺(tái)變壓器安裝容量800KVA變壓器負(fù)載率88%,.（2）供電網(wǎng)絡(luò):本項(xiàng)目擬設(shè)預(yù)裝箱式變壓器，.（3）室外電力管線：本項(xiàng)目室外電力管線有10KV電纜，,均采用電纜溝和排管相結(jié)合敷設(shè)。（3）管網(wǎng)布置與規(guī)劃在本項(xiàng)目小區(qū)外市政道路下有市政電信及有線電視管線，將其引入。孔數(shù)應(yīng)滿足市話、長(zhǎng)話、數(shù)據(jù)通訊、有線電訊通訊和其它通訊業(yè)務(wù)的要求。 設(shè)計(jì)范圍住宅廚房和暗衛(wèi)排風(fēng)設(shè)計(jì)。綜上所訴：從方案對(duì)比角度分析，方案一最優(yōu)化且最合理，該方案的實(shí)施是可行合理的。① 紅色外墻漆飾面。層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。（3）施工期廢水污染源主要來(lái)自施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水。（2）施工機(jī)械選用噪音小的機(jī)械，盡量減少噪音，避免發(fā)出較大的噪音。 （6）定期走訪周邊單位與住戶，傾聽(tīng)他們的聲音、建議，做到有則 改之，無(wú)則加勉。（２）生活垃圾住宅小區(qū)產(chǎn)生的生活垃圾，由小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)縣環(huán)衛(wèi)管理處統(tǒng)一清運(yùn)處理。（2）安全方案本工程系多層高空建筑物，在施工過(guò)程中有較多的不安全隱患。 衛(wèi)生（1）抓好環(huán)境和飲食衛(wèi)生，垃圾、糞便應(yīng)及時(shí)清理。負(fù)責(zé)公司各部門之間的綜合協(xié)調(diào)，對(duì)公司全口徑業(yè)務(wù)提出建議和意見(jiàn)；定期匯總出資企業(yè)、各項(xiàng)目部相關(guān)工作情況；通報(bào)工作進(jìn)度；（2）管理事物。 財(cái)務(wù)部職責(zé) 財(cái)務(wù)部是負(fù)責(zé)集團(tuán)公司會(huì)計(jì)核算、資金管理調(diào)度、票據(jù)和費(fèi)用審核、參控股單位財(cái)務(wù)指導(dǎo)的職能部門。負(fù)責(zé)匯總編報(bào)公司年度財(cái)務(wù)總收支計(jì)劃，參與公司資金總收支計(jì)劃，投資項(xiàng)目計(jì)劃和編制投資、合作項(xiàng)目的調(diào)查評(píng)估及談判工作；負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)收支、成本費(fèi)用、財(cái)務(wù)成果的會(huì)計(jì)核算，定期編報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表和匯總會(huì)計(jì)報(bào)表。各部門的費(fèi)用需經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核票據(jù)后方能報(bào)銷。 （2）學(xué)習(xí)培訓(xùn)：負(fù)責(zé)對(duì)公司新招員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)，以及定期對(duì)公司在崗員工進(jìn)行各類業(yè)務(wù)知識(shí)的加深培訓(xùn)，并組織經(jīng)驗(yàn)交流；制定出公司學(xué)習(xí)制度及學(xué)習(xí)計(jì)劃并組織實(shí)施。負(fù)責(zé)公司內(nèi)部局域網(wǎng)建設(shè)，暢通信息資源交流渠道，建設(shè)公司門戶網(wǎng)站，合理設(shè)置網(wǎng)站頻道，適時(shí)更新頁(yè)面，提高公司知名度。C、制定或組織審定新技術(shù)、新工藝、新材料應(yīng)用方案。（2）負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理工作A、認(rèn)真貫徹執(zhí)行上級(jí)管理部門關(guān)于工程質(zhì)量管理的規(guī)章制度，建立健全質(zhì)量管理體系，健全工程質(zhì)量管理的規(guī)章制度體系。E、負(fù)責(zé)組織對(duì)施工單位的評(píng)審和選擇工作。I、協(xié)助項(xiàng)目部組織消防、人防驗(yàn)收工作。（4）負(fù)責(zé)建筑材料、設(shè)備市場(chǎng)的調(diào)查和質(zhì)量評(píng)定。（8）負(fù)責(zé)公司范圍內(nèi)供暖設(shè)備的檢查。（2）負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研，掌握銷售行情及需求變化；進(jìn)行銷售策劃，價(jià)格定位；并負(fù)責(zé)審批銷售方案和銷售計(jì)劃。（6）辦理銷售許可證、產(chǎn)權(quán)等有關(guān)手續(xù)。綜上所述：該項(xiàng)目的公司組織機(jī)構(gòu)龐大，擁有優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)項(xiàng)目的管理強(qiáng) 項(xiàng)目管理工程設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理等均按照國(guó)家規(guī)定的方法進(jìn)行招標(biāo)。（1）項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)按上級(jí)有關(guān)要求，積極落實(shí)各項(xiàng)工作；協(xié)調(diào)部門間工作關(guān)系；考察、評(píng)審、督促本項(xiàng)目建設(shè)方案；制定項(xiàng)目指導(dǎo)原則和項(xiàng)目相關(guān)政策；采取有效措施確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。組織實(shí)施各類調(diào)查和經(jīng)常性項(xiàng)目檢查、監(jiān)督，組織和安排評(píng)估和評(píng)價(jià)。① 經(jīng)常性監(jiān)督經(jīng)常性監(jiān)督即對(duì)項(xiàng)目活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督檢查，如項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃的落實(shí)情況，資金的到位和使用情況，建設(shè)工程施工進(jìn)度及質(zhì)量等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)糾正，以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。特殊情況，隨時(shí)組織監(jiān)督。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)（1）評(píng)價(jià)目的評(píng)價(jià)目的是向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門提供項(xiàng)目建設(shè)信息，以便總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步改進(jìn)管理，提高工程質(zhì)量、建設(shè)速度和改善建設(shè)環(huán)境。評(píng)價(jià)人員：項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組有關(guān)成員、項(xiàng)目各行業(yè)有關(guān)工程技術(shù)人員和管理人員。使龍鳳花園工程成為威寧的陽(yáng)光工程。第十一章 招投標(biāo)方案本項(xiàng)目根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第3號(hào)令以及貴州省有關(guān)工程招投標(biāo)文件規(guī)定， 本項(xiàng)目通過(guò)招標(biāo)形式確定設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理單位。（3）招標(biāo)信息發(fā)布公開(kāi)招標(biāo)公告及其他需公告的信息應(yīng)在重慶市政府指定的媒體上公開(kāi)發(fā)布。B、環(huán)境影響咨詢費(fèi)，指按照《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》（計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)）計(jì)算的環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)用（參照市場(chǎng)報(bào)價(jià)）。按照《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）計(jì)算。按照《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》（國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)）相關(guān)文件計(jì)算。L、其他費(fèi)用，指除上述費(fèi)用之外的工程建設(shè)其他費(fèi)用，包括政府及有關(guān)部門規(guī)費(fèi)，包括規(guī)劃放線費(fèi)、鑒證費(fèi)、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)、水土保持方案編制費(fèi)、水土保持補(bǔ)償費(fèi)、消防論證費(fèi)等 投資估算 投資估算的范圍本次估算范圍包括威寧縣龍鳳花園建設(shè)工程的工程費(fèi)用，工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)和設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)。其中：；工程建設(shè)其他費(fèi)用：；基本預(yù)備費(fèi)用：。（3）《國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法》。（2）列入施工圖預(yù)（決）算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建（含地基處理費(fèi)）工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。第十四章 社會(huì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析本項(xiàng)目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來(lái)可觀的投資回報(bào)，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升整個(gè)威寧的建設(shè)品位，并成為貴州如龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司威寧分公司品牌文化建設(shè)的標(biāo)志性樓盤。生態(tài)文化”主題，有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動(dòng)銷售價(jià)格，促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實(shí)質(zhì)上帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提高，對(duì)于提升威寧城市建設(shè)檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升威寧地區(qū)的城市形象，具有十分重要的意義。因該項(xiàng)目建設(shè)期與銷售期均有一定時(shí)間段，建議該項(xiàng)目嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，尤其對(duì)住宅項(xiàng)目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造來(lái)吸引消費(fèi)者的眼球，在其價(jià)格定位上，采用低開(kāi)高走的策略，給前期購(gòu)房者以信心，從而進(jìn)一步刺激有購(gòu)房動(dòng)機(jī)的購(gòu)買欲望，發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)銷售回籠，降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第十五章 結(jié)論和建議 結(jié)論本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合國(guó)家省地縣有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理?xiàng)l例的政策規(guī)定，為改善威寧城市環(huán)境提供實(shí)質(zhì)性的改善，能夠改善部分家庭居住環(huán)境，緩解了威寧縣城區(qū)對(duì)中高檔住房需求旺盛而供給相對(duì)不足的矛