【正文】 設(shè)方的設(shè)計委托書；（2）國家有關(guān)的現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)： 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500162006； 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB 500192003； 《貴州省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》； 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)范》GB5002893（2002年版）； 《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施》之《暖通空調(diào)?動力》分冊等。管孔數(shù)為68孔。在小區(qū)值班室設(shè)1個電信交接箱。:（1）本項目擬設(shè)電話、寬帶網(wǎng)、有線電視3類弱電管線,集中敷設(shè).（2）通訊系統(tǒng):,商鋪按每40㎡1門市話估算,總計需電話450門。10KV電力電纜采用電纜溝或直埋式敷設(shè)，一般6根以上采用電纜溝，6根以下采用直埋或穿管。經(jīng)甲方與供電局協(xié)調(diào)，本工程住宅、商業(yè)合用三臺變壓器。 強(qiáng)電：（1）電力負(fù)荷取值:住宅部分,根據(jù)戶型的大小,住宅按5（6）KW/戶取值,商業(yè)裙房按70W/,計算負(fù)荷1862KW。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。雨水、污水分別排放。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。中國建科院PKPM系列結(jié)構(gòu)軟件2005年新規(guī)范版。：6層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，46層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。威寧縣地震基本烈度為7度，設(shè)防烈度按7度計算。（3）對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。 結(jié)構(gòu)設(shè)計在結(jié)構(gòu)設(shè)計中充分考慮以下內(nèi)容：（1）使結(jié)構(gòu)具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。（3）住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。（1） 細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計以滿足日益變化的生活模式。 建筑設(shè)計（1）依照“以人為本”的建筑設(shè)計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。本項目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)、社區(qū)會所。生活廢水經(jīng)處理后接入市政排水管網(wǎng)。（4）建筑功能設(shè)計根據(jù)《民用建筑設(shè)計規(guī)范》(GB503522005)，威寧縣龍鳳花園建筑設(shè)計滿足住宅區(qū)的基本功能要。場區(qū)內(nèi)，在保證消防和交通的條件下，盡量多留空地作為活動場所；場區(qū)內(nèi)的道路和活動場地采用現(xiàn)澆砼硬化，外邊界設(shè)置圍墻及排水溝，場區(qū)地表水排放按由高至低方向自然排放。（3）總平面布局建筑總平面根據(jù)建設(shè)單位提供之地形現(xiàn)狀圖進(jìn)行分析，擬建項目建筑場地基本平整。充分考慮威寧的氣候特點，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。更多的廣場和綠化開放的空間。 m2,本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在威寧房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。 項目總體規(guī)劃方案（1）規(guī)劃設(shè)計原則① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷售為主導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，保證項目有序運作；③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。龍鳳花園項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的生活。項目建筑設(shè)計初期，在建筑設(shè)計上，以當(dāng)?shù)亟ㄖL(fēng)貌為導(dǎo)向，考量威寧當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。綜上所述：從建設(shè)條件分析，該項目的實施是可行的。（11）建筑材料供應(yīng)條件威寧縣屬于山區(qū)，縣城周邊石材均較為豐富，供應(yīng)廠商比較齊全。（9）通訊電話經(jīng)有關(guān)部門許可后可直接安裝，移動通訊信號良好。生活污水經(jīng)處理后可利用現(xiàn)有市政排污系統(tǒng)排放。運輸車輛均可直接到達(dá)擬建小區(qū)場址，不需要修建公路。（5）場地建、構(gòu)筑物情況整個場地基本平整，場地內(nèi)無建、構(gòu)筑物及文化古跡等。(4)根據(jù)場地巖土試驗成果及地區(qū)經(jīng)驗，綜合各巖土層的有關(guān)參數(shù)推薦使用： 雜填土：fa=70KPa；可塑狀粘土：fa=150KPa，C=，∮=176。場地總體穩(wěn)定性屬穩(wěn)定類別，建筑地段屬較穩(wěn)定類別，地基屬較穩(wěn)定類別，工程建設(shè)為適宜類別。場地復(fù)雜程度為二級；地基復(fù)雜程度為三級，工程重要性等級為二級，場地巖土工程勘察等級劃為乙級。該區(qū)域地震基本烈度為7度，屬Ⅱ類建筑場地。根據(jù)相鄰建構(gòu)筑物取水做水質(zhì)分析試驗表明該場地地下水水質(zhì)為[C]CaⅠ型水，PH值為7，（CI+）＜500mg/L，腐蝕等級弱，所以地下水對裸露鋼結(jié)構(gòu)的腐蝕性為弱腐蝕。（3）水文地質(zhì)條件擬建場區(qū)一帶地形寬緩，南面低，場區(qū)內(nèi)無河流發(fā)育，根據(jù)周邊地質(zhì)資料，場地內(nèi)也無地表水體存在，建筑物受地下水、地表水影響小。場區(qū)內(nèi)無區(qū)域構(gòu)造斷層穿過，視野較開闊，緩坡地形，地面高差小，地貌單一。地層走向大致為北東南西向，傾向北東，傾角25度。（2）地形、地貌擬建建筑物場地位于威寧縣健康路。場址地基良好，周邊無工廠，無污染源和噪聲干擾，環(huán)境清凈，交通便利，適宜項目建設(shè)。 建設(shè)項目選址情況及建設(shè)條件 本項目為城中村改造（原址拆除重建），利用地形進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計和建筑布局，滿足項目建設(shè)的需要。 在縣城東部的鹽倉、板底兩鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)，有面積40余萬畝的中國南方天然大草原－－百草坪；有彝族的火把節(jié)和歌舞阿西里西；有被列為國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)名錄素有戲劇活化石之稱的彝族古戲撮泰吉；有被譽為東方金字塔的彝族向天墳遺跡。歷史的滄桑巨變，為威寧留下了眾多歷史文化遺跡，如中水漢墓群、彝族向天墳、奢香古驛道遺址、百年古剎鳳山寺、明代疆界碑、吳三桂金殿、蔡鍔點兵場、石門坎柏格里墓、云貴紅軍橋等。據(jù)文獻(xiàn)記載，威寧秦朝為漢陽縣地，至今已有兩千多年的歷史。；。 根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)：。 行政區(qū)劃2000年，威寧彝族回族苗族自治縣轄19個鎮(zhèn)、16個鄉(xiāng)。是著名的馬鈴薯之鄉(xiāng)、中藥材之鄉(xiāng)、畜牧之鄉(xiāng)和南方落葉水果基地。其中馬鈴薯常年產(chǎn)量在15億公斤以上，品質(zhì)優(yōu)良，為全國之冠。 威寧既是貴州的屋脊，又是滇東北走廊的交通要塞，326國道過縣境129km，102省道過縣境157km，鐵路里程187km。 2007年底，%；，同比增長18%；，%；，同比增長40%；城鎮(zhèn)居民可支配收入9500元，%；農(nóng)民人均純收入2101元，同比增加356元。 經(jīng)濟(jì)狀況黨的十一屆三中全會以來，特別是近年來，在黨的路線、方針、政策的指引下，在省委、省政府，地委、行署的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在國家各部委的關(guān)心支持幫助下，威寧縣委、政府團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)全縣廣大干部職工及百萬各族人民，以鄧小平理論和 三個代表重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀,按照縣第十次黨代會提出的搶開發(fā)機(jī)遇、抓開放帶動、謀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促社會和諧的總體要求，堅持團(tuán)結(jié)、穩(wěn)定、發(fā)展的方針，突出開發(fā)和開放兩個重點，緊扣畢節(jié)試驗區(qū)開發(fā)扶貧、生態(tài)建設(shè)、人口控制三大主題，實施。 威寧80%以上地區(qū)海拔超過2000m，是貴州省地勢最高的縣。 低緯度、高海拔、高原臺地的地理特征，使這里的光能資源和風(fēng)力資源為貴州之冠，威寧縣城也因年平均日照數(shù)為1812小時，被氣象學(xué)界命名為陽光城。 地理概況屬亞熱帶季風(fēng)氣候。貴昆、貴大鐵路過縣境，是畢節(jié)地區(qū)唯一一個已通鐵路的縣。有火腿、蘋果、黃梨、黨參等特產(chǎn)。有煤 、石膏 、鉛鋅、鐵、銅等礦產(chǎn)資源 。中河區(qū)發(fā)現(xiàn)有新石器時代文化遺址。農(nóng)收產(chǎn)品加工業(yè)發(fā)達(dá)。特產(chǎn)威寧火腿。縣人民政府駐草海鎮(zhèn)。%。是國家新階段扶貧開發(fā)工作重點縣之一。位于貴州省境西北部，北、西、南3面與云南省毗連。公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當(dāng)日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到威寧的每一個角落。影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。開盤當(dāng)月，公司會配合龍鳳花園景觀工程竣工，舉辦各種活動，擴(kuò)大在威寧的知名度，加以促進(jìn)銷售。④ 單張派發(fā)貫穿項目營銷始終的宣傳利器，威寧地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。③ 影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。本項目將確定以下推廣策略：（1）推廣渠道① 報紙廣告包括威寧日報、貴陽都市報、貴陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。 營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近80批客戶慕龍鳳花園風(fēng)的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到龍鳳花園的房屋。 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到城區(qū)，對龍鳳花園的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。特別是當(dāng)?shù)孛俗鳛辇堷P花園的準(zhǔn)業(yè)主，對項目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。 四類客戶：威寧縣公務(wù)員威寧縣公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近千人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于威寧缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而威寧縣龍鳳花園的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，縣城公務(wù)員必將置業(yè)的目光轉(zhuǎn)移到龍鳳花園。 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項目毗臨街心花園，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在街心花園等周邊街道市場，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主，目前都住在老城，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。項目銷售目標(biāo)群定位：本項目規(guī)劃為威寧地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下： 一類客戶：企事業(yè)單位職工。 銷售預(yù)測本項目所在威寧縣是威寧縣繁華地段的樓盤,交通發(fā)達(dá),但該地區(qū)尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。威寧的旅游資源非常豐富，景點幾乎遍布全縣，而且自然風(fēng)景和民族文化兼具。隨著高速、滬昆高鐵的陸續(xù)開工和建成，未來威寧的交通狀況有望得到極大的改善。威寧的房地產(chǎn)開發(fā)仍處于起步階段，根據(jù)我們的調(diào)研，市內(nèi)的住宅均價不足3000元/m2，開發(fā)商以本地和小型地產(chǎn)企業(yè)為主，目前并無品牌開發(fā)商進(jìn)入。但值得注意的是，根據(jù)我們的實地調(diào)研情況，目前金陽的住宅開發(fā)量相當(dāng)巨大，大盤林立，已售樓盤空置率高，市場已經(jīng)接近飽和，增量空間不大。作為規(guī)劃中未來的新貴陽行政、商務(wù)、居住中心，金陽目前的發(fā)展?fàn)顩r并不盡如人意，人氣不足，房價偏低。以南明、云巖為主的老城區(qū)的均價為6000 元/m2左右，金陽新城均價約為4000 元/ m2，全市均價在5500 元/ m2左右。貴陽市。第二產(chǎn)業(yè)的缺失是貴州經(jīng)濟(jì)落后的主要原因之一，所以在十二五期間，貴州提出了工業(yè)化強(qiáng)省的口號，加大對于資源的開發(fā)力度。 貴州省房地產(chǎn)市場行情貴州省是全國經(jīng)濟(jì)最不發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，2010 年全省GDP 僅為為4594億元，人均GDP 排名全國倒數(shù)第一。盡管市場預(yù)期，如果房地產(chǎn)投資顯著回落，進(jìn)而對地方政府土地出讓金收入、經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生明顯沖擊，則可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變例如限購令的放松。對比當(dāng)前的情況，按揭回款增速已經(jīng)連續(xù)7個月負(fù)增長，信貸增速也一直保持在5%左右的低位，但由于自籌資金一直穩(wěn)步上升，且開發(fā)商采取了從減少土地購置、減少新開工、放緩在建項目施工進(jìn)度的有序調(diào)整節(jié)奏，并通過影子銀行體系開拓多元化融資渠道，使得投資溫和回落的趨勢延續(xù)至今，但目前已經(jīng)啟動的對影子銀行體系的監(jiān)管將會對此產(chǎn)生負(fù)面影響。這樣看來，如果目前的銷量下滑、信貸緊縮延續(xù)到2012年二季度，則房地產(chǎn)投資有可能在某一月出現(xiàn)超過10個點以上的下滑幅度，使投資變成個位數(shù)增長甚至負(fù)增長。第四， 考慮到一季度往往是銷售淡季，預(yù)售回款不暢，2012年二季度房地產(chǎn)投資能否觸底回升關(guān)鍵取決于2012年一季度的市場銷售情況。雖然在新一輪限購范圍擴(kuò)大政策的沖擊下，傳統(tǒng)“金九銀十”效應(yīng)受到較大程度的影響，但考慮到去年四季度正式啟動限購導(dǎo)致的銷售基數(shù)較低，2011年四季度銷售同比增速可能略好于預(yù)期。以資金來源、實際資金成本等自變量測算的結(jié)果顯示，2011年房地產(chǎn)投資增速逐季溫和回落，預(yù)測全年增速為30%，不過統(tǒng)計上，每年最后一個月開發(fā)企業(yè)和統(tǒng)計部門都會對全年累計增速進(jìn)行一次校正，幅度通常為2個百分點，考慮到這一因素，將全年投資增速30%的預(yù)測值向下修正之后為28%，仍然高于固定資產(chǎn)投資名義增速約3個百分點，對投資和經(jīng)濟(jì)增長仍然有顯著的正向貢獻(xiàn)。更為重要的是，與2004年相比，%%的峰值，兩者之差超過30個百分點，2004年兩者之差僅為10個百分點，超額資金來源的支撐作用使得本輪調(diào)整以來房地產(chǎn)投資增速并未隨著信貸的大幅收縮而同步大幅下滑，波幅明顯收窄，對投資和經(jīng)濟(jì)增長的沖擊也相對較輕。從目前的情況看，房地產(chǎn)投資的回落節(jié)奏仍然比較溫和，但四季度開始，隨著保障房全開工導(dǎo)致的房地產(chǎn)新開工同比增速下滑，經(jīng)過銷量下滑、新開工下滑之后，房地產(chǎn)投資將在2012年一、二季度出現(xiàn)較大幅度的下滑，甚至?xí)a(chǎn)生所謂的“尾部風(fēng)險”。相反，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的顯著調(diào)