【正文】 來(lái)達(dá)到體現(xiàn)生態(tài)、舒適、安靜的主題的目的，整體風(fēng)格引入地中海風(fēng)格。地中海風(fēng)格的作品與其他西歐建筑風(fēng)格相比，其風(fēng)格較為獨(dú)特，其中傳教風(fēng)格常有多弧形的墻面，立柱支撐的門廊上也有弧線裝。其基本特征是：屋頂多為紅瓷瓦鋪設(shè)；屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院；門廊和窗多顯拱形。B、外立面:164。 強(qiáng)調(diào)健康、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。 強(qiáng)調(diào)健康、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。164。 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)空間的個(gè)性與可識(shí)別性，隨著規(guī)劃布局平行展開(kāi)，住宅造型也隨之變化。 164。 注重室內(nèi)外空間的流動(dòng)性，立面以大面積玻璃窗加以色調(diào)豐富的外墻面，強(qiáng)調(diào)輕盈、通透的效果。 164。 采用高級(jí)外飾面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。164。 色彩應(yīng)追求簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的視覺(jué)感受，通過(guò)色彩的運(yùn)用營(yíng)造休閑、舒適、時(shí)尚、自然的家居氛圍。164。 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對(duì)望，影響房間的私密性。164。 充分運(yùn)用飄窗、角窗、落地窗等窗體語(yǔ)言，使住戶充分享受陽(yáng)光和景觀，飄窗50CM，高度50CM。164。 盡可能多的采用采光和觀景好的落地窗設(shè)計(jì)，增強(qiáng)室內(nèi)的采光性和舒適性。C、房型面積及配比 產(chǎn)品建議比例備注三室兩廳兩衛(wèi)50%面積130—140平方米四室兩廳兩衛(wèi)15%面積150—160平方米兩室兩廳一衛(wèi)10%面積 90—100平方米兩室兩廳兩衛(wèi)25%面積 110—120平方米戶型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)說(shuō)明：164。 玄關(guān)的設(shè)計(jì)，不只是過(guò)渡空間，可安置衣帽柜和鞋柜。164。 ，客廳具備較高級(jí)家庭影院的功能。164。 客廳觀景陽(yáng)臺(tái)面積夠大，可作為其它功能。164。 大戶型主臥帶陽(yáng)臺(tái)室，可拓展小書(shū)房，健身房等其它功能。164。 飯廳緊臨廚房，具備形成開(kāi)放式條件。164。 廚房呈方正或L形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動(dòng)線。164。 廚房帶服務(wù)型家政小陽(yáng)臺(tái)，兼作洗衣房，服務(wù)陽(yáng)臺(tái)設(shè)有電源，上下水。164。 衛(wèi)生間干濕區(qū)功能分隔。164。 主臥帶衛(wèi)生間，部分大戶型可再加入走入式衣帽間。164。 飄窗、角窗、落地窗、雙陽(yáng)臺(tái)充分享受陽(yáng)光和景觀，更顯通透，飄窗50CM，高度50CM，較為舒適。164。 設(shè)儲(chǔ)物間，中小居室可考慮半間房設(shè)計(jì)充分考慮景觀因素，在窗戶的設(shè)計(jì)上要充分體現(xiàn)與景觀的積極迎合關(guān)系。164。 解放首層，首層公共部分做到明亮通透、舒適、自然主義的導(dǎo)入，豪華、親切。D．交付狀態(tài)建議：以毛坯為主E．景觀建議生態(tài)型立體綠化、活水、文化景觀景觀設(shè)計(jì)原則：164。 景觀設(shè)計(jì)以綠化景觀為主，硬地景觀為輔；164。 生態(tài)型功能性景觀設(shè)計(jì)；水體具有自凈能力；164。 景觀使用性與鑒賞性相結(jié)合；164。 景觀維護(hù)的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性；164。 生物多樣性的適度兼顧（陸生植物、水生植物與水生動(dòng)物）；164。 景觀小品的文化性 建議： 營(yíng)造動(dòng)感“活水”景觀，賦予新鮮活力感。沿環(huán)狀水系建立一個(gè)文化景觀長(zhǎng)廊。水生動(dòng)植物的配置與水生態(tài)自凈化相結(jié)合。 立體綠化體系：地面綠化、藤架、窗臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)綠化、屋頂綠化。植物多樣化：花灌木與綠色植物相結(jié)合，灌木與喬木并舉；人性化的交流空間設(shè)計(jì)：路旁座椅、圍合涼亭、跑步道、可入式親子草坪等。定位：主題景觀型、家庭度假型164。 單魚(yú)骨形沿湖濱設(shè)置，獨(dú)立的定位、雙拼的外型、聯(lián)排的容積率，運(yùn)用假粘連把雙拼作成雙立164。 建筑風(fēng)格——“后現(xiàn)代美式風(fēng)格”市場(chǎng)上流行的美式別墅外立面大部分借鑒了歐美別墅初期產(chǎn)品的樣式，并加入了一些復(fù)雜的歐式裝飾，屬新古典主義落后品種。歐美別墅初期產(chǎn)品受到氣候、設(shè)計(jì)理念等限制，本案應(yīng)結(jié)合無(wú)錫的氣候特點(diǎn)、居住習(xí)慣、新興設(shè)計(jì)理念、科技發(fā)展等進(jìn)行創(chuàng)新。建議在外立面風(fēng)格上以后現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，保留部分美式風(fēng)韻，使外立面更簡(jiǎn)約，整體感更強(qiáng)，迎合新一代客戶的審美需求。164。 為保持每幢別墅的私密性，增加視野進(jìn)深感，別墅之間錯(cuò)開(kāi)布局。164。 面積與層數(shù)：?jiǎn)翁卓偯娣e應(yīng)控制在280平方米以內(nèi)最佳，地上以三層為宜。164。 注重面寬適應(yīng)無(wú)錫的氣候特點(diǎn)和客戶消費(fèi)心態(tài)，拉大面寬以迎納陽(yáng)光、景觀。南北布局，順風(fēng)透景。164。 地下室：視聽(tīng)室與儲(chǔ)酒窖利用地下空間的隔音與保溫等優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)成視聽(tīng)室或儲(chǔ)酒窖，這是歐美別墅發(fā)展成熟的做法，也能迎合區(qū)域高端人士的高雅生活追求。164。 與庭園風(fēng)景交流部分別墅可設(shè)計(jì)出嵌入式庭園，達(dá)到院內(nèi)有園的效果。164。 花園面積： 約100200平方米164。 臥室數(shù)量： 34個(gè) (其中:2個(gè)套房)164。 停車位數(shù)： 12個(gè)/戶164。 交付標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯164。 會(huì)所建議：目前區(qū)域內(nèi)設(shè)施很缺乏，建議配備小型便利店，提供各種日常生活用品；為客戶提供貼身生活服務(wù)，應(yīng)設(shè)置健身房、便利店、桑拿、客房、咖啡廳等。另外提供商務(wù)服務(wù)。可由酒店管理公司同意管理?；蚱刚?qǐng)知名物業(yè)管理公司，并具有對(duì)別墅物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，在前期就應(yīng)介入。164。 智能化建議類別功 能最低標(biāo)準(zhǔn)普及標(biāo)準(zhǔn)較高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理及安防小區(qū)管理中心***小區(qū)公共安全防范閉路電視監(jiān)控**電子巡更系統(tǒng)**防災(zāi)及應(yīng)急聯(lián)動(dòng)**小區(qū)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)**三表計(jì)量（IC卡或遠(yuǎn)傳）***小區(qū)機(jī)電設(shè)備監(jiān)控給排水、變配電集中監(jiān)控**電梯、供暖監(jiān)控*區(qū)域照明自動(dòng)控制**小區(qū)電子廣告牌**信息通訊服務(wù)與管理小區(qū)信息服務(wù)平臺(tái)**小區(qū)綜合信息管理**綜合通信網(wǎng)絡(luò)*住宅智能化家庭保安報(bào)警***防火、防煤氣泄漏報(bào)警***緊急求助報(bào)警***家庭電器自動(dòng)化控制音頻***視頻***數(shù)據(jù)**家庭通信總線接口*1) 建筑指標(biāo)：酒店及辦公的總建筑面積在5萬(wàn)平方米左右。2) 建議建造兩座位置和結(jié)構(gòu)均相對(duì)獨(dú)立但外觀設(shè)計(jì)相同的建筑單體，高層的視覺(jué)形象將更有沖擊力。3) 酒店設(shè)計(jì)為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的四星級(jí)酒店，主要客戶對(duì)象是會(huì)議、展覽、旅游、生意等；4) 另一座設(shè)計(jì)為符合酒店管理標(biāo)準(zhǔn)的Service Office，由同一酒店管理公司管理。5) 賓館標(biāo)間總數(shù)200間左右，其中設(shè)置一定數(shù)量的豪華套房及單間，適合不同的需求；6) 酒店面積及功能分布面積相關(guān)分布面積（平方米）備注一、前廳面積400大堂200服務(wù)總臺(tái)50商務(wù)中心100門廳50二、配套娛樂(lè)休閑設(shè)施1200桑拿中心1000健身房200三、餐廳1100中餐廳600宴會(huì)廳200包廂300四、客房12000賓館五、會(huì)議綜合設(shè)施1000專業(yè)會(huì)議廳（大、中、?。?00多功能廳200六、公共設(shè)施2200停車場(chǎng)（地下一層兼人防）　地下停車面積1200公共衛(wèi)生間、客體、貨梯　地上停車面積1000七、附屬樓1100職工食堂100職工浴室100洗衣房100辦公室700更衣室100八、設(shè)備房1000鍋爐房400發(fā)電機(jī)房100空調(diào)冷凍機(jī)房200水泵房、污水處理設(shè)施等300合 計(jì)200007) 外觀設(shè)計(jì)以現(xiàn)代、時(shí)尚為主流，突破目前玉祁酒店以多層為主流的現(xiàn)狀，設(shè)置成高層，作為項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑。8) 辦公單套面積建議100平方米左右，可組合購(gòu)買。住宅、商業(yè)及其它物業(yè)的租售價(jià)格定位 根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，建議： 高層住宅：40004500元/平方米 洋房或疊加別墅：55006000元/平方米 聯(lián)排別墅：1000012000元/平方米二、 開(kāi)發(fā)模型討論項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順序及分期進(jìn)度建議：根據(jù)總體規(guī)模及建設(shè)周期，建議本項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)量為58萬(wàn)平方米。共34年開(kāi)發(fā)完畢。：依據(jù)一：市政管網(wǎng)鋪設(shè)情況及現(xiàn)場(chǎng)施工干擾最小化；依據(jù)二：由地塊分區(qū)之經(jīng)濟(jì)價(jià)值為取向標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)三：首期開(kāi)發(fā)策略A、著重景觀及配套建設(shè)，樹(shù)立樣板形象，探測(cè)市場(chǎng)反應(yīng)B、景觀：營(yíng)造綠地與水系相融的生態(tài)居住環(huán)境，呼應(yīng)本項(xiàng)目湖景特征C、配套：為體現(xiàn)成熟社區(qū)生活氛圍，在地塊中心區(qū)先行建設(shè)聚集式社區(qū)級(jí)配套，并與住宅同期交付投入運(yùn)營(yíng)：12B2A3第一期：濱河別墅同時(shí)啟動(dòng)，以別墅快速回籠資金,提升小區(qū)品質(zhì)， 第二期：商業(yè)街北側(cè)洋房上市第三期：商業(yè)街南側(cè)洋房推出第四期：推出最后一部分高層部分：221第一批：社區(qū)級(jí)商業(yè)和組團(tuán)級(jí)商業(yè)率先入市，通過(guò)聚集式社區(qū)級(jí)配套烘托成熟社區(qū)。第二批：濱河區(qū)商業(yè)和酒店辦公一起推出三、 項(xiàng)目產(chǎn)品一期租售價(jià)格建議建議別墅入市均價(jià)10000元/平方米 第五部分：風(fēng)險(xiǎn)分析一、政治、政策風(fēng)險(xiǎn)分析政策回顧%營(yíng)業(yè)稅細(xì)則實(shí)施后，市場(chǎng)月成交量急劇萎縮，全年商品住宅成交量276萬(wàn)㎡，%，較上一年度減少34個(gè)百分點(diǎn)（%）。國(guó)六條以及加息對(duì)市場(chǎng)的影響減弱，全年商品住宅成交量304萬(wàn)㎡，增幅10%。受宏觀政策的影響，無(wú)錫商品住宅均價(jià)從05年2季到06年3季增幅極小，06年3季、4季市場(chǎng)均價(jià)開(kāi)始恢復(fù)增長(zhǎng)。 商貸利率的節(jié)節(jié)調(diào)高使的上調(diào)空間逐漸減小，而考慮銀行具體執(zhí)行下浮利率時(shí)“普惠”的做法。預(yù)計(jì)下階段的利率手段將會(huì)是確保有效執(zhí)行“級(jí)差”下浮利率。 政策預(yù)測(cè)07年預(yù)計(jì)仍是一個(gè)調(diào)控年，調(diào)控目標(biāo)是控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)政策手段：將開(kāi)始執(zhí)行國(guó)六條“90，70”細(xì)則，嚴(yán)格控制中低價(jià)位、中小戶型商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)比例。影響：預(yù)計(jì)07年底開(kāi)始逐步影響市場(chǎng)供應(yīng)，90㎡以下小戶型的供應(yīng)將大大增加，產(chǎn)品中可考慮減少小戶型供應(yīng)以避免競(jìng)爭(zhēng)。 將可能開(kāi)征非普通商品住宅的物業(yè)持有稅。影響：政策將抑制市場(chǎng)對(duì)大面積戶型的需求，戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮規(guī)避相關(guān)面積指標(biāo)。 央行可能會(huì)進(jìn)一步提高準(zhǔn)備金率和發(fā)行短期票據(jù)以降低商業(yè)銀行流動(dòng)貨幣量，從而控制銀行對(duì)土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的貸款。影響：小開(kāi)發(fā)商將更難取得貸款，市場(chǎng)洗牌加快，資源將進(jìn)一步向大公司整合。 對(duì)個(gè)人購(gòu)房貸款進(jìn)行更嚴(yán)格的審核，通過(guò)對(duì)不同購(gòu)房者實(shí)行不同貸款利率來(lái)控制炒房行為。影響：純投資性購(gòu)房者將會(huì)有所減少，商品住宅市場(chǎng)容量也將有一定減少。二、各物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析及建議總結(jié)w 住宅市場(chǎng)尤其是中高端市場(chǎng)存在相當(dāng)?shù)男枨罂臻g，中大戶型是本案重要選擇。由于區(qū)域房?jī)r(jià)總價(jià)尚處于低位以及主要客戶的居住習(xí)慣決定了區(qū)域中小戶型住宅的需求空間不大； w 低密度住宅在區(qū)域比較缺乏且需求較大，市場(chǎng)前景看好。建議以聯(lián)排為主，產(chǎn)品上做到獨(dú)立的定位、雙拼的外型、聯(lián)排的容積率，運(yùn)用假粘連把雙拼作成雙立。并可適當(dāng)考慮疊加或洋房等類別墅類產(chǎn)品輔助，使得產(chǎn)品更加豐富。w 就目前狀況而言，由于居民樓、商住復(fù)合樓的以及大量廠房的存在，辦公樓的需求被削弱，且區(qū)內(nèi)沒(méi)有純粹意義的辦公物業(yè)，本案可適當(dāng)考慮“總部辦公”模式的類別墅辦公模式；無(wú)錫發(fā)展向來(lái)重工輕商，辦公需求不大，建議本項(xiàng)目中可設(shè)置一幢酒店式辦公樓，設(shè)計(jì)完全滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)，配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道，分割面積在100平米左右每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。w 從酒店市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，隨著玉祁經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，星級(jí)酒店這一目前市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品將有良好的發(fā)展空間，平湖城的規(guī)劃也為星級(jí)酒店?duì)I造了高品質(zhì)的周邊環(huán)境，就區(qū)位而言，本案并不具備和其他星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)的條件。酒店的發(fā)展更依賴平湖城整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)程度，從開(kāi)發(fā)角度來(lái)看宜遲不宜早。建議做四星級(jí)酒店。w 商業(yè)配套是本案必不可少的組成部分，也是本案的重要收益點(diǎn)，考慮到周邊客戶的消費(fèi)習(xí)慣以及客戶的置業(yè)投資習(xí)慣，本案的商業(yè)可建成兩層200平方米左右的獨(dú)立商業(yè)模式。應(yīng)重點(diǎn)營(yíng)造濱水廣場(chǎng)的商業(yè)氛圍。