【正文】 家，酒店市場已經(jīng)形成了一定的規(guī)模．216。由此可見旅游客源對(duì)無錫的酒店市場起著比較重要的作用，是各大酒店主要爭搶的客戶群體，而本案所地處蠡園新城五理河畔，水景等先天地理優(yōu)勢得天獨(dú)厚。無錫市商務(wù)對(duì)酒店市場的影響商務(wù)客戶群體特征178。 該客戶群入住酒店日期相比旅游客戶較長，定向性尤為強(qiáng)烈隨著無錫經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，外商對(duì)無錫的投資環(huán)境也逐步認(rèn)可。擁有各類房間116間無錫協(xié)和廣場大酒店★★★★350元/天酒店設(shè)客房80間無錫錦湖大酒店★★★★360元/天擁有豪華套房、商務(wù)套房、標(biāo)準(zhǔn)客房101間無錫港麗酒店★★★★350元/天酒店共有各類房間175間無錫藍(lán)天新港大酒店★★★★320元/天擁有各式豪華單間、標(biāo)準(zhǔn)房高級(jí)套房123間/套無錫新世界萬怡酒店★★★★438元/天酒店于1998年9月開業(yè)，樓高36層，共設(shè)客房265間。 無錫所有三星級(jí)以上酒店中，大部分是位于市區(qū)及周邊沿線，主要可分為中山路沿線和梁溪路沿線，這兩塊趨于已經(jīng)成為了無錫高檔酒店的集中地。 目前無錫酒店市場正處于一個(gè)階段性轉(zhuǎn)換的時(shí)期。 隨著經(jīng)濟(jì)體系的逐步完善，市場經(jīng)濟(jì)得到了更好的發(fā)展，更多的國際知名品牌愿意在無錫投資發(fā)展酒店市場。 目前無錫五星級(jí)酒店市場供應(yīng)量有限，而市場需求較大，因此各五星級(jí)酒店之間的競爭相對(duì)較小。178。178。216。B、無錫市三星級(jí)酒店客源及房客層次構(gòu)成分析216。216。216。 所著市場的進(jìn)一步調(diào)整，五星級(jí)酒店的市場前景較好，但屆時(shí)的競爭將會(huì)比較激烈。 區(qū)域內(nèi)的企業(yè)逐漸興起，將為區(qū)域帶來一定的商務(wù)客源216。 四星級(jí)酒店由于其價(jià)格緣故受到較多客源的偏好。 本地塊由于區(qū)位較偏，距離市中心有一定距離，就區(qū)位而言不具備和即將推出的五星級(jí)酒店競爭的條件216。第三部分：項(xiàng)目SWOT分析滬寧高速唐平大道一、地塊特征分析曙光路錫玉路前洲167。 平湖城規(guī)劃人口1015萬人口，區(qū)域人口的引進(jìn)將產(chǎn)生較大的購房需求；167。167。 醫(yī)療設(shè)施主要依靠玉祁醫(yī)院164。 西臨唐平湖，隨著區(qū)域規(guī)劃改成的完成，景觀將成為本案最大的優(yōu)勢之一。 緊鄰唐平湖，環(huán)境景觀資源豐富；164。 酒店地塊與住宅地塊分開，難以互動(dòng)；164。 威脅164。由于區(qū)域房價(jià)總價(jià)尚處于低位以及主要客戶的居住習(xí)慣決定了區(qū)域中小戶型住宅的需求空間不大； l 低密度住宅在區(qū)域比較缺乏且需求較大，市場前景看好。星級(jí)酒店建議四星級(jí)以上，18F，以產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)外出售。2．4項(xiàng)目布局建議A、配比原則及物業(yè)組合n 立足項(xiàng)目總體定位，細(xì)分物業(yè)類型及檔次，最大程度吸納市場需求，有效規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；n 依據(jù)本司市場供需調(diào)研，且參考各類型物業(yè)歷年供應(yīng)、消化情況。l 多元經(jīng)營，引導(dǎo)消費(fèi) 多元產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)，籍此提升引導(dǎo)消費(fèi)。與周邊其它項(xiàng)目區(qū)位形成差異。 客戶主要來源于規(guī)模較大的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級(jí)管理人員以及部分其他行業(yè)的成功人士。 購買力較強(qiáng)，喜歡生活在周邊區(qū)域。 其子女年齡多數(shù)介于10～20歲之間。對(duì)產(chǎn)品本身的品質(zhì)也很在意，比較注重細(xì)節(jié)。選擇居住的樓盤，他們會(huì)考慮能否代表自己的“個(gè)性”與“體面”。其基本特征是：屋頂多為紅瓷瓦鋪設(shè)；屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院；門廊和窗多顯拱形。164。 164。164。164。164。164。164。164。164。164。 生態(tài)型功能性景觀設(shè)計(jì)；水體具有自凈能力；164。 景觀小品的文化性 建議： 營造動(dòng)感“活水”景觀，賦予新鮮活力感。植物多樣化：花灌木與綠色植物相結(jié)合，灌木與喬木并舉；人性化的交流空間設(shè)計(jì)：路旁座椅、圍合涼亭、跑步道、可入式親子草坪等。歐美別墅初期產(chǎn)品受到氣候、設(shè)計(jì)理念等限制，本案應(yīng)結(jié)合無錫的氣候特點(diǎn)、居住習(xí)慣、新興設(shè)計(jì)理念、科技發(fā)展等進(jìn)行創(chuàng)新。164。南北布局，順風(fēng)透景。 與庭園風(fēng)景交流部分別墅可設(shè)計(jì)出嵌入式庭園，達(dá)到院內(nèi)有園的效果。 停車位數(shù)： 12個(gè)/戶164?？捎删频旯芾砉就夤芾?。2) 建議建造兩座位置和結(jié)構(gòu)均相對(duì)獨(dú)立但外觀設(shè)計(jì)相同的建筑單體，高層的視覺形象將更有沖擊力。住宅、商業(yè)及其它物業(yè)的租售價(jià)格定位 根據(jù)市場的發(fā)展?fàn)顩r，建議： 高層住宅：40004500元/平方米 洋房或疊加別墅：55006000元/平方米 聯(lián)排別墅：1000012000元/平方米二、 開發(fā)模型討論項(xiàng)目開發(fā)順序及分期進(jìn)度建議：根據(jù)總體規(guī)模及建設(shè)周期，建議本項(xiàng)目分四期開發(fā)，每期開發(fā)量為58萬平方米。第二批：濱河區(qū)商業(yè)和酒店辦公一起推出三、 項(xiàng)目產(chǎn)品一期租售價(jià)格建議建議別墅入市均價(jià)10000元/平方米 第五部分：風(fēng)險(xiǎn)分析一、政治、政策風(fēng)險(xiǎn)分析政策回顧%營業(yè)稅細(xì)則實(shí)施后，市場月成交量急劇萎縮，全年商品住宅成交量276萬㎡，%，較上一年度減少34個(gè)百分點(diǎn)（%）。預(yù)計(jì)下階段的利率手段將會(huì)是確保有效執(zhí)行“級(jí)差”下浮利率。 將可能開征非普通商品住宅的物業(yè)持有稅。 對(duì)個(gè)人購房貸款進(jìn)行更嚴(yán)格的審核，通過對(duì)不同購房者實(shí)行不同貸款利率來控制炒房行為。建議以聯(lián)排為主，產(chǎn)品上做到獨(dú)立的定位、雙拼的外型、聯(lián)排的容積率，運(yùn)用假粘連把雙拼作成雙立。酒店的發(fā)展更依賴平湖城整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)程度，從開發(fā)角度來看宜遲不宜早。w 商業(yè)配套是本案必不可少的組成部分，也是本案的重要收益點(diǎn)，考慮到周邊客戶的消費(fèi)習(xí)慣以及客戶的置業(yè)投資習(xí)慣，本案的商業(yè)可建成兩層200平方米左右的獨(dú)立商業(yè)模式。w 就目前狀況而言，由于居民樓、商住復(fù)合樓的以及大量廠房的存在，辦公樓的需求被削弱，且區(qū)內(nèi)沒有純粹意義的辦公物業(yè)，本案可適當(dāng)考慮“總部辦公”模式的類別墅辦公模式；無錫發(fā)展向來重工輕商，辦公需求不大，建議本項(xiàng)目中可設(shè)置一幢酒店式辦公樓，設(shè)計(jì)完全滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)，配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道，分割面積在100平米左右每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。二、各物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析及建議總結(jié)w 住宅市場尤其是中高端市場存在相當(dāng)?shù)男枨罂臻g，中大戶型是本案重要選擇。 央行可能會(huì)進(jìn)一步提高準(zhǔn)備金率和發(fā)行短期票據(jù)以降低商業(yè)銀行流動(dòng)貨幣量，從而控制銀行對(duì)土地開發(fā)環(huán)節(jié)的貸款。預(yù)計(jì)政策手段：將開始執(zhí)行國六條“90，70”細(xì)則，嚴(yán)格控制中低價(jià)位、中小戶型商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)比例。受宏觀政策的影響，無錫商品住宅均價(jià)從05年2季到06年3季增幅極小，06年3季、4季市場均價(jià)開始恢復(fù)增長。：依據(jù)一：市政管網(wǎng)鋪設(shè)情況及現(xiàn)場施工干擾最小化；依據(jù)二：由地塊分區(qū)之經(jīng)濟(jì)價(jià)值為取向標(biāo)準(zhǔn)。5) 賓館標(biāo)間總數(shù)200間左右，其中設(shè)置一定數(shù)量的豪華套房及單間，適合不同的需求；6) 酒店面積及功能分布面積相關(guān)分布面積（平方米）備注一、前廳面積400大堂200服務(wù)總臺(tái)50商務(wù)中心100門廳50二、配套娛樂休閑設(shè)施1200桑拿中心1000健身房200三、餐廳1100中餐廳600宴會(huì)廳200包廂300四、客房12000賓館五、會(huì)議綜合設(shè)施1000專業(yè)會(huì)議廳（大、中、?。?00多功能廳200六、公共設(shè)施2200停車場（地下一層兼人防）　地下停車面積1200公共衛(wèi)生間、客體、貨梯　地上停車面積1000七、附屬樓1100職工食堂100職工浴室100洗衣房100辦公室700更衣室100八、設(shè)備房1000鍋爐房400發(fā)電機(jī)房100空調(diào)冷凍機(jī)房200水泵房、污水處理設(shè)施等300合 計(jì)200007) 外觀設(shè)計(jì)以現(xiàn)代、時(shí)尚為主流，突破目前玉祁酒店以多層為主流的現(xiàn)狀，設(shè)置成高層，作為項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑。164。 會(huì)所建議：目前區(qū)域內(nèi)設(shè)施很缺乏，建議配備小型便利店，提供各種日常生活用品；為客戶提供貼身生活服務(wù)，應(yīng)設(shè)置健身房、便利店、桑拿、客房、咖啡廳等。 花園面積： 約100200平方米164。 地下室：視聽室與儲(chǔ)酒窖利用地下空間的隔音與保溫等優(yōu)勢，設(shè)計(jì)成視聽室或儲(chǔ)酒窖，這是歐美別墅發(fā)展成熟的做法，也能迎合區(qū)域高端人士的高雅生活追求。164。164。 單魚骨形沿湖濱設(shè)置，獨(dú)立的定位、雙拼的外型、聯(lián)排的容積率，運(yùn)用假粘連把雙拼作成雙立164。水生動(dòng)植物的配置與水生態(tài)自凈化相結(jié)合。 景觀維護(hù)的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性；164。D．交付狀態(tài)建議：以毛坯為主E．景觀建議生態(tài)型立體綠化、活水、文化景觀景觀設(shè)計(jì)原則：164。164。164。164。164。164。C、房型面積及配比 產(chǎn)品建議比例備注三室兩廳兩衛(wèi)50%面積130—140平方米四室兩廳兩衛(wèi)15%面積150—160平方米兩室兩廳一衛(wèi)10%面積 90—100平方米兩室兩廳兩衛(wèi)25%面積 110—120平方米戶型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)說明：164。164。164。 164。 強(qiáng)調(diào)健康、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。住宅、商業(yè)及其它物業(yè)的品質(zhì)定位A、建筑風(fēng)格 高層 洋房高層住宅建筑風(fēng)格定位為地中海風(fēng)格：為了體現(xiàn)小區(qū)的主題，整體風(fēng)格上的處理應(yīng)以整個(gè)小區(qū)建筑物的風(fēng)格來達(dá)到體現(xiàn)生態(tài)、舒適、安靜的主題的目的，整體風(fēng)格引入地中海風(fēng)格。我們的住宅目標(biāo)消費(fèi)群包括以下幾類：l 三資企業(yè)主及高級(jí)管理人員l 本市及外來私營企業(yè)主l 機(jī)關(guān)企事業(yè)高層管理人員l 學(xué)校以及其它高知行業(yè)專業(yè)人士他們具有以下全部或部分特征：q 他們大多已成家，或正準(zhǔn)備結(jié)婚，年齡在28—45歲之間，喜歡附庸文雅，也喜歡情調(diào)生活；q 他們在自己的領(lǐng)域內(nèi)十分優(yōu)秀，屬于高等偏上階層，對(duì)生活質(zhì)量要求高；q 他們重視家庭，關(guān)心孩子的成長，他們生活圈子比較穩(wěn)定，是顧家的一群人；q 他們選擇樓盤非常實(shí)際，關(guān)心環(huán)境好壞、物業(yè)管理超過建筑質(zhì)量以及價(jià)格；q 他們懂得享受生活，喜歡在忙碌工作后，讓自己徹底放松，是旅游的愛好者；q 他們喜歡健康的生活、喜歡安靜和清新的空氣；q 他們對(duì)國內(nèi)外流行趨勢、政治時(shí)事都十分關(guān)心，喜歡閱讀各種報(bào)紙、雜志；q 他們比其他人更喜歡“圈子”的感覺，喜歡與和自己職業(yè)、收入相近的人來往；q 他們很重視“面子”，也很重視自己的衣著外表和生活環(huán)境。 屬于“二次置業(yè)”者。 家庭成員多為夫妻并帶有子女，多和他們的父母同住。 主要年齡段在30～50歲之間。與周邊多“康居”定位形成差異 湖濱 融生態(tài)景觀與現(xiàn)代都市文明于一體的絕版地段，與中心城區(qū)浮華喧鬧形成差異典范倍受推崇的品質(zhì)感、耐人品味的獨(dú)特性。3．3開發(fā)理念：憑借唐平湖風(fēng)景區(qū)稀缺景觀資源，發(fā)展高檔康體娛樂產(chǎn)業(yè)，籍此整合稀缺資源；旨在通過多元產(chǎn)業(yè)之間的有效互動(dòng)、提升本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，形成“可持續(xù)發(fā)展”的項(xiàng)目開發(fā)模式。3．2針對(duì)以上因素，我們認(rèn)為本地塊定位策略是差異定位，領(lǐng)航市場。C、商業(yè)配套部分 社區(qū)級(jí)：文化娛樂型設(shè)施 n 衛(wèi)生：私人診所、小型醫(yī)院等；n 文化：圖書館、音像圖書制品專賣、藝術(shù)廊、影劇院等；n 休閑：網(wǎng)吧、棋牌室、美容美發(fā)等；組團(tuán)級(jí)：生活基礎(chǔ)型設(shè)施n 商業(yè)：超市、便利店等；n 幼教：幼兒園（雙語）、托兒所等；n 服務(wù)：水電煤代收、銀行ATM等n 各類運(yùn)動(dòng)康體場所及設(shè)施沿河的景觀休閑商業(yè)n 餐飲：特色餐廳、酒吧、咖啡館等。建議物業(yè)：高層（18F）,洋房(6F)或疊加（6F），別墅（３Ｆ，單魚骨形沿湖濱設(shè)置，獨(dú)立的定位、雙拼的外型、聯(lián)排的容積率，運(yùn)用假粘連把雙拼作成雙立）B、 酒店辦公部分l 由于居民樓、商住復(fù)合樓的以及大量廠房的存在，辦公樓的需求被削弱，且區(qū)內(nèi)沒有純粹意義的辦公物業(yè)；l 無錫發(fā)展向來重工輕商，辦公需求不大。 不可預(yù)知的經(jīng)濟(jì)、政策風(fēng)險(xiǎn)第四部分：項(xiàng)目發(fā)展定位一、 區(qū)域發(fā)展定位物業(yè)發(fā)展及項(xiàng)目定位的重要結(jié)論摘要項(xiàng)目定位