【正文】 。預(yù)計(jì)今年下半年市區(qū)商品房上市總量會(huì)突破250萬(wàn)平方米，各片區(qū)商品房上市分量都將擴(kuò)大，中小戶型、中低價(jià)位商品住房所占比例及建設(shè)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。％；，％%。這些都值得開(kāi)發(fā)商警惕，在新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)，盡量避免同質(zhì)化。從城市規(guī)劃及區(qū)域控規(guī)來(lái)看，本案位于城市“一城六組團(tuán)”中西北區(qū)域的最重要的組團(tuán)的核心區(qū)，以唐平湖為依托，形成水、城、景觀相融的具有濕地特色的城市公園，文化體育、商業(yè)服務(wù)、商務(wù)及行政辦公為重點(diǎn)發(fā)展特色，構(gòu)建成新市鎮(zhèn)新的行政中心、商業(yè)中心、文體中心及休閑娛樂(lè)中心。玉祁前洲新市鎮(zhèn)規(guī)劃位于惠山區(qū)西北端部。本案所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)，下文將有進(jìn)一步的分析說(shuō)明。至上海120公里，南京150公里，優(yōu)越的區(qū)位和便捷的交通，確立了玉祁在無(wú)錫西北部區(qū)域的核心地位，為區(qū)域發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。一是特色商業(yè)街區(qū)推動(dòng)了個(gè)性化消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在上升軌道上穩(wěn)健運(yùn)行，上半年無(wú)錫市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1835億元，％；∶∶∶∶。216。無(wú)錫市距南京碌口國(guó)際機(jī)場(chǎng)180公里。②、無(wú)錫市區(qū)的城市集中度較低，與蘇州、常州一樣，主要是因?yàn)閰^(qū)縣經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)。在冶金、紡織、建筑等行業(yè)的一線生產(chǎn)工人中，外來(lái)人口占到90%左右。l 人口規(guī)模：與常州、蘇州相當(dāng)，接近于省會(huì)城市南京市區(qū)人口規(guī)模的45%。無(wú)錫市區(qū)居中而立，南瀕浩淼太湖，西擁錫山、惠山，中有千年古運(yùn)河，古老而盈滿現(xiàn)代氣息，繁華而寧?kù)o優(yōu)雅。l 旅游業(yè)的興旺為無(wú)錫帶來(lái)眾多的國(guó)內(nèi)外旅游者，發(fā)掘旅游者的消費(fèi)潛力也是我們需要研究的一大課題。據(jù)開(kāi)發(fā)公司的委托，我們主要是對(duì)該項(xiàng)目的可行性作前期的調(diào)查和論證分析，為開(kāi)發(fā)公司是否進(jìn)行下一步詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)論證和具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)提供可靠依據(jù)。 由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提供的規(guī)劃初步方案；252。二、市場(chǎng)重要結(jié)論l 無(wú)錫2000 年起經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛；l 居民收入的顯著提高以及人口的迅速增長(zhǎng)促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮，也改善了消費(fèi)結(jié)構(gòu)。它經(jīng)濟(jì)昌盛，交通發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，人文薈萃，是一個(gè)具有巨大吸引力的開(kāi)放型城市。人口空間布局漸趨組團(tuán)式分布。外來(lái)人口男女比例稍有失衡。大部分暫住人口無(wú)法迅速融入本地社會(huì)，導(dǎo)致流動(dòng)人口城市化水平偏低。 航空：無(wú)錫市距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)120公里。216。近年來(lái)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)作良好，GDP連年上升。％。三、投資及政策環(huán)境 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、交通狀況及發(fā)展趨勢(shì)研究玉祁鎮(zhèn)位于城市西北角，地處無(wú)錫、常州、江陰三市的交界處。除去鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并因素，玉祁鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力評(píng)比在全國(guó)千強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中位居第22位，江蘇省百?gòu)?qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)第6位，無(wú)錫市百?gòu)?qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)第二位。一城六組團(tuán)的城市格局在無(wú)錫的主城區(qū)外圍，將建設(shè)6個(gè)現(xiàn)代化的新市鎮(zhèn)，這些“衛(wèi)星鎮(zhèn)”具有集聚農(nóng)村人口和增補(bǔ)城市功能的作用。功能布局：綠化走廊及主要道路將整個(gè)新市鎮(zhèn)分為“八大功能區(qū)”：三個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)—祁北工業(yè)園區(qū)、友聯(lián)工業(yè)園區(qū)、前東工業(yè)園區(qū)（暫定名）；一個(gè)物流集散地—滬寧高速出入口附近的平湖物流園區(qū)（暫定名）；四個(gè)城市居住社區(qū)—玉祁居住社區(qū)、新玉祁居住社區(qū)、前洲居住社區(qū)、新前洲居住社區(qū)。目前無(wú)錫市商品房交易活躍，住宅銷售一直占主體地位。市房管局產(chǎn)監(jiān)處人士指出，下半年中小戶型面積將繼續(xù)增加，房?jī)r(jià)在中短期內(nèi)仍將有所上升，但從長(zhǎng)期看將保持平穩(wěn)。從區(qū)域來(lái)看，東區(qū)和西區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上升，漲幅比較明顯，％％；市區(qū)二手住房加權(quán)均價(jià)為4235元／平方米，％，％。2)市場(chǎng)主體日漸理性，房?jī)r(jià)逐步趨于穩(wěn)定。4)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，開(kāi)發(fā)商更加重視質(zhì)量、品牌和資本競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)本項(xiàng)目也比較有利。湖畔花城。湖畔花城 項(xiàng)目位于唐平湖北，振祁路兩側(cè)，是平湖城新中心第一個(gè)大規(guī)模歐式水岸社區(qū)，總建筑面積36平方米，包含情景花園洋房，多層、小高層、高層、別墅以及2萬(wàn)多平方米的配套商業(yè)，小區(qū)以唐平湖為核心，具備商業(yè)服務(wù)軸和濱水景觀軸兩條主線，共分東、西居住區(qū)和唐平湖風(fēng)景區(qū)三個(gè)區(qū)域。房子是一份財(cái)產(chǎn)，硬貨幣。未來(lái)上市競(jìng)爭(zhēng)性地塊競(jìng)爭(zhēng)力分析HGIFEDCBA地塊占地容積率A平湖城一號(hào)地塊100畝2B平湖城二號(hào)地塊90畝C平湖城三號(hào)地塊75畝D平湖城四號(hào)地塊180畝E平湖城五號(hào)地塊100畝F平湖城六號(hào)地塊120畝G安居房一號(hào)地塊80畝H安居房二號(hào)地塊110畝I安居房三號(hào)地塊75畝 唐平湖周邊除寶龍地塊和本地塊外，還將推出六塊住宅用地及三塊安居房地塊，住宅用地共665畝，接近45萬(wàn)方平方米，住宅將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，本案宜盡快上市，避免區(qū)域住宅供應(yīng)的“井噴”。第一個(gè)階段是八十年代后期九十年代初以太湖威尼斯花園為代表的渡假村形式。我們用一個(gè)詞來(lái)表現(xiàn)就是叫“燦爛太湖”。而馬山別墅板塊目前已擁有4個(gè)別墅樓盤(pán)，以檀溪灣和印象劍橋規(guī)模最大，加上太湖金色水岸和中房的一個(gè)別墅項(xiàng)目，共有1600套別墅。買得起幾百萬(wàn)元房子的人基本上都是成功人士，他們按揭的比例不大，很多人還是一次性付款，調(diào)控雖然也使一些人轉(zhuǎn)向了短期觀望，但對(duì)于富有人群來(lái)說(shuō)，他們的價(jià)值觀更偏于成熟，受外界的影響更小，在他們而言，對(duì)稀缺品的擁有更多的是與身份相匹配的一種形式。 臥室數(shù)量：4間左右（其中至少2間為套房設(shè)計(jì)）；164。164。 配套設(shè)施164。 建筑設(shè)備：164。 目前僅寶龍項(xiàng)目有少量商業(yè)在售，競(jìng)爭(zhēng)較小。 缺少綜合性的集商業(yè)、文化、娛樂(lè)、餐飲等功能為一體的商業(yè)購(gòu)物中心。 平湖城規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢(shì)，行政中心將移至本項(xiàng)目對(duì)面，區(qū)域?qū)⑿纬尚姓虅?wù)中心，市政廣場(chǎng)附近的寫(xiě)字樓在區(qū)位上具有較大優(yōu)勢(shì)；216。由此可見(jiàn)旅游客源對(duì)無(wú)錫的酒店市場(chǎng)起著比較重要的作用，是各大酒店主要爭(zhēng)搶的客戶群體，而本案所地處蠡園新城五理河畔，水景等先天地理優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 該客戶群入住酒店日期相比旅游客戶較長(zhǎng)，定向性尤為強(qiáng)烈隨著無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，外商對(duì)無(wú)錫的投資環(huán)境也逐步認(rèn)可。 無(wú)錫所有三星級(jí)以上酒店中，大部分是位于市區(qū)及周邊沿線，主要可分為中山路沿線和梁溪路沿線，這兩塊趨于已經(jīng)成為了無(wú)錫高檔酒店的集中地。 隨著經(jīng)濟(jì)體系的逐步完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到了更好的發(fā)展，更多的國(guó)際知名品牌愿意在無(wú)錫投資發(fā)展酒店市場(chǎng)。178。216。216。 所著市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)整，五星級(jí)酒店的市場(chǎng)前景較好，但屆時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)比較激烈。 四星級(jí)酒店由于其價(jià)格緣故受到較多客源的偏好。第三部分：項(xiàng)目SWOT分析滬寧高速唐平大道一、地塊特征分析曙光路錫玉路前洲167。167。 西臨唐平湖，隨著區(qū)域規(guī)劃改成的完成，景觀將成為本案最大的優(yōu)勢(shì)之一。 酒店地塊與住宅地塊分開(kāi)，難以互動(dòng)；164。由于區(qū)域房?jī)r(jià)總價(jià)尚處于低位以及主要客戶的居住習(xí)慣決定了區(qū)域中小戶型住宅的需求空間不大； l 低密度住宅在區(qū)域比較缺乏且需求較大，市場(chǎng)前景看好。2．4項(xiàng)目布局建議A、配比原則及物業(yè)組合n 立足項(xiàng)目總體定位，細(xì)分物業(yè)類型及檔次，最大程度吸納市場(chǎng)需求，有效規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；n 依據(jù)本司市場(chǎng)供需調(diào)研，且參考各類型物業(yè)歷年供應(yīng)、消化情況。與周邊其它項(xiàng)目區(qū)位形成差異。 購(gòu)買力較強(qiáng)，喜歡生活在周邊區(qū)域。對(duì)產(chǎn)品本身的品質(zhì)也很在意，比較注重細(xì)節(jié)。其基本特征是：屋頂多為紅瓷瓦鋪設(shè)；屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院；門(mén)廊和窗多顯拱形。 164。164。164。164。164。 景觀小品的文化性 建議： 營(yíng)造動(dòng)感“活水”景觀，賦予新鮮活力感。歐美別墅初期產(chǎn)品受到氣候、設(shè)計(jì)理念等限制，本案應(yīng)結(jié)合無(wú)錫的氣候特點(diǎn)、居住習(xí)慣、新興設(shè)計(jì)理念、科技發(fā)展等進(jìn)行創(chuàng)新。南北布局，順風(fēng)透景。 停車位數(shù)： 12個(gè)/戶164。2) 建議建造兩座位置和結(jié)構(gòu)均相對(duì)獨(dú)立但外觀設(shè)計(jì)相同的建筑單體，高層的視覺(jué)形象將更有沖擊力。第二批：濱河區(qū)商業(yè)和酒店辦公一起推出三、 項(xiàng)目產(chǎn)品一期租售價(jià)格建議建議別墅入市均價(jià)10000元/平方米 第五部分：風(fēng)險(xiǎn)分析一、政治、政策風(fēng)險(xiǎn)分析政策回顧%營(yíng)業(yè)稅細(xì)則實(shí)施后，市場(chǎng)月成交量急劇萎縮，全年商品住宅成交量276萬(wàn)㎡，%，較上一年度減少34個(gè)百分點(diǎn)（%）。 將可能開(kāi)征非普通商品住宅的物業(yè)持有稅。建議以聯(lián)排為主，產(chǎn)品上做到獨(dú)立的定位、雙拼的外型、聯(lián)排的容積率，運(yùn)用假粘連把雙拼作成雙立。w 就目前狀況而言，由于居民樓、商住復(fù)合樓的以及大量廠房的存在，辦公樓的需求被削弱，且區(qū)內(nèi)沒(méi)有純粹意義的辦公物業(yè)，本案可適當(dāng)考慮“總部辦公”模式的類別墅辦公模式；無(wú)錫發(fā)展向來(lái)重工輕商，辦公需求不大，建議本項(xiàng)目中可設(shè)置一幢酒店式辦公樓，設(shè)計(jì)完全滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)，配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道，分割面積在100平米左右每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。 央行可能會(huì)進(jìn)一步提高準(zhǔn)備金率和發(fā)行短期票據(jù)以降低商業(yè)銀行流動(dòng)貨幣量，從而控制銀行對(duì)土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的貸款。受宏觀政策的影響，無(wú)錫商品住宅均價(jià)從05年2季到06年3季增幅極小，06年3季、4季市場(chǎng)均價(jià)開(kāi)始恢復(fù)增長(zhǎng)。5) 賓館標(biāo)間總數(shù)200間左右，其中設(shè)置一定數(shù)量的豪華套房及單間，適合不同的需求；6) 酒店面積及功能分布面積相關(guān)分布面積（平方米）備注一、前廳面積400大堂200服務(wù)總臺(tái)50商務(wù)中心100門(mén)廳50二、配套娛樂(lè)休閑設(shè)施1200桑拿中心1000健身房200三、餐廳1100中餐廳600宴會(huì)廳200包廂300四、客房12000賓館五、會(huì)議綜合設(shè)施1000專業(yè)會(huì)議廳（大、中、?。?00多功能廳200六、公共設(shè)施2200停車場(chǎng)（地下一層兼人防）　地下停車面積1200公共衛(wèi)生間、客體、貨梯　地上停車面積1000七、附屬樓1100職工食堂100職工浴室100洗衣房100辦公室700更衣室100八、設(shè)備房1000鍋爐房400發(fā)電機(jī)房100空調(diào)冷凍機(jī)房200水泵房、污水處理設(shè)施等300合 計(jì)200007) 外觀設(shè)計(jì)以現(xiàn)代、時(shí)尚為主流，突破目前玉祁酒店以多層為主流的現(xiàn)狀，設(shè)置成高層，作為項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑。 會(huì)所建議：目前區(qū)域內(nèi)設(shè)施很缺乏，建議配備小型便利店，提供各種日常生活用品；為客戶提供貼身生活服務(wù)，應(yīng)設(shè)置健身房、便利店、桑拿、客房、咖啡廳等。 地下室：視聽(tīng)室與儲(chǔ)酒窖利用地下空間的隔音與保溫等優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)成視聽(tīng)室或儲(chǔ)酒窖，這是歐美別墅發(fā)展成熟的做法，也能迎合區(qū)域高端人士的高雅生活追求。164。水生動(dòng)植物的配置與水生態(tài)自凈化相結(jié)合。D．交付狀態(tài)建議：以毛坯為主E．景觀建議生態(tài)型立體綠化、活水、文化景觀景觀設(shè)計(jì)原則：164。164。164。C、房型面積及配比 產(chǎn)品建議比例備注三室兩廳兩衛(wèi)50%面積130—140平方米四室兩廳兩衛(wèi)15%面積150—160平方米兩室兩廳一衛(wèi)10%面積 90—100平方米兩室兩廳兩衛(wèi)25%面積 110—120平方米戶型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)說(shuō)明：164。164。 強(qiáng)調(diào)健康、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。我們的住宅目標(biāo)消費(fèi)群包括以下幾類：l 三資企業(yè)主及高級(jí)管理人員l 本市及外來(lái)私營(yíng)企業(yè)主l 機(jī)關(guān)企事業(yè)高層管理人員l 學(xué)校以及其它高知行業(yè)專業(yè)人士他們具有以下全部或部分特征：q 他們大多已成家，或正準(zhǔn)備結(jié)婚，年齡在28—45歲之間，喜歡附庸文雅，也喜歡情調(diào)生活；q 他們?cè)谧约旱念I(lǐng)域內(nèi)十分優(yōu)秀，屬于高等偏上階層，對(duì)生活質(zhì)量要求高；q 他們重視家庭，關(guān)心孩子的成長(zhǎng)，他們生活圈子比較穩(wěn)定，是顧家的一群人；q 他們選擇樓盤(pán)非常實(shí)際，關(guān)心環(huán)境好壞、物業(yè)管理超過(guò)建筑質(zhì)量以及價(jià)格；q 他們懂得享受生活，喜歡在忙碌工作后，讓自己徹底放松，是旅游的愛(ài)好者；q 他們喜歡健康的生活、喜歡安靜和清新的空氣；q 他們對(duì)國(guó)內(nèi)外流行趨勢(shì)、政治時(shí)事都十分關(guān)心，喜歡閱讀各種報(bào)紙、雜志；q 他們比其他人更喜歡“圈子”的感覺(jué)，喜歡與和自己職業(yè)、收入相近的人來(lái)往；q 他們很重視“面子”，也很重視自己的衣著外表和生活環(huán)境。 家庭成員多為夫妻并帶有子女，多和他們的父母同住。與周邊多“康居”定位形成差異 湖濱 融生態(tài)景觀與現(xiàn)代都市文明于一體的絕版地段，與中心城區(qū)浮華