【正文】 用。從今年春交會(huì)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告中顯示：被訪者預(yù)期可承受的單價(jià)集中在3500～5500之間，％，81～120 m2的購(gòu)房面積依然擁有最多的需求。經(jīng)歷了國(guó)家宏觀調(diào)控的變化，消費(fèi)者逐步從觀望的氣氛中走出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)以首次購(gòu)房需求和改善性需求為主的背景下，市場(chǎng)仍存在較大的有效需求。根據(jù)網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)，今年可售樓盤（含06年結(jié)余面積）中，％；今年核準(zhǔn)銷售樓盤中 5000以下的的樓盤占了52％，％，％，全年中低價(jià)位住房供應(yīng)量明顯增多。預(yù)計(jì)今年下半年市區(qū)商品房上市總量會(huì)突破250萬(wàn)平方米，各片區(qū)商品房上市分量都將擴(kuò)大，中小戶型、中低價(jià)位商品住房所占比例及建設(shè)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大?！　》?jī)r(jià)增幅回升，部分區(qū)域漲幅較快。％；，％%。根據(jù)最新數(shù)據(jù)表明，進(jìn)入2006年后，無(wú)錫的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)全面快速增長(zhǎng)的時(shí)期，無(wú)論是市場(chǎng)的供應(yīng)量，還是消化量都維持在一個(gè)較高的水平:a 商品房市場(chǎng)銷售看好，空置面積進(jìn)一步減少a 市場(chǎng)供需兩旺,平均價(jià)格不斷上漲a 土地市場(chǎng)規(guī)范透明，投資者行為漸趨理性a 存量房市場(chǎng)持續(xù)活躍、穩(wěn)中求進(jìn)a “三外”投資不斷升溫,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)上半年無(wú)錫市商品房市場(chǎng)成交活躍，％；房?jī)r(jià)增幅回升，二季度末市區(qū)商品住宅加權(quán)均價(jià)4517元／平方米，％。這些都值得開發(fā)商警惕，在新開發(fā)樓盤時(shí)，盡量避免同質(zhì)化。作為房地產(chǎn)開發(fā)的二線城市，江蘇無(wú)錫土地出讓的速度過快。從城市規(guī)劃及區(qū)域控規(guī)來(lái)看，本案位于城市“一城六組團(tuán)”中西北區(qū)域的最重要的組團(tuán)的核心區(qū)，以唐平湖為依托，形成水、城、景觀相融的具有濕地特色的城市公園，文化體育、商業(yè)服務(wù)、商務(wù)及行政辦公為重點(diǎn)發(fā)展特色，構(gòu)建成新市鎮(zhèn)新的行政中心、商業(yè)中心、文體中心及休閑娛樂中心。 發(fā)展目標(biāo)：充分利用現(xiàn)有資源優(yōu)勢(shì)，以拓展產(chǎn)業(yè)為支撐，以塑造形象為標(biāo)志，以激發(fā)活力為源泉，將玉祁前洲新市鎮(zhèn)建設(shè)成為布局合理、功能完善、特征鮮明的現(xiàn)代化新型城市，將其最終打造成科技新城、活力新城。玉祁前洲新市鎮(zhèn)規(guī)劃位于惠山區(qū)西北端部。臨江時(shí)代 2020年規(guī)劃圖（市區(qū)城鎮(zhèn)布局） 2020年規(guī)劃圖（市域城鎮(zhèn)體系）簡(jiǎn)要描述：隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大及縣（市）經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別市江陰市城市空間的擴(kuò)展及蘇州市沿江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，無(wú)錫市城市發(fā)展的重心必然轉(zhuǎn)向北面的長(zhǎng)江一線。本案所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)，下文將有進(jìn)一步的分析說明。玉祁是無(wú)錫地區(qū)工業(yè)最發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，2006年工業(yè)銷售突破200億人民幣，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到25億，形成以冶金、紡織、電子、汽車零售業(yè)以及化工等行業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特色。至上海120公里，南京150公里，優(yōu)越的區(qū)位和便捷的交通，確立了玉祁在無(wú)錫西北部區(qū)域的核心地位，為區(qū)域發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。上半年，無(wú)錫市汽車零售市場(chǎng)在上年高增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上持續(xù)升溫，％，汽車消費(fèi)成為拉動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)的一個(gè)重要的潛在力量；，％；限額以上貿(mào)易企業(yè)實(shí)現(xiàn)電子出版物和音像制品類商品零售額2880萬(wàn)元，％；，％。一是特色商業(yè)街區(qū)推動(dòng)了個(gè)性化消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。050100150200250300350400199819992000200120022003200420052006無(wú)錫近年外貿(mào)進(jìn)出口總額走勢(shì)圖（億美元）2007年，投資和外資保持一定的增長(zhǎng)速度，為經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)注入了新的活力。全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在上升軌道上穩(wěn)健運(yùn)行，上半年無(wú)錫市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1835億元，％；∶∶∶∶。 無(wú)錫工業(yè)發(fā)達(dá)，商業(yè)繁榮，素有“小上?！敝Q。216。無(wú)錫市區(qū)與這些港口有高速公路和國(guó)道相連，距上海港165公里，距江陰港38公里，距張家港港43公里。無(wú)錫市距南京碌口國(guó)際機(jī)場(chǎng)180公里。216。②、無(wú)錫市區(qū)的城市集中度較低，與蘇州、常州一樣，主要是因?yàn)閰^(qū)縣經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)?，F(xiàn)有暫住人口中居住地點(diǎn)相對(duì)穩(wěn)定、時(shí)間在一年以上的僅有82萬(wàn)人，%。在冶金、紡織、建筑等行業(yè)的一線生產(chǎn)工人中，外來(lái)人口占到90%左右。二是男性的比例較高。l 人口規(guī)模：與常州、蘇州相當(dāng)，接近于省會(huì)城市南京市區(qū)人口規(guī)模的45%。人口受教育程度提升較快，截至去年，全市人口擁有高中以上文化程度為154萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘?5%。無(wú)錫市區(qū)居中而立，南瀕浩淼太湖，西擁錫山、惠山，中有千年古運(yùn)河，古老而盈滿現(xiàn)代氣息，繁華而寧?kù)o優(yōu)雅。北靠長(zhǎng)江，南瀕中國(guó)第三大淡水湖──太湖；西離南京183公里，東距上海128公里，是江蘇省省轄的一個(gè)沿海城市。l 旅游業(yè)的興旺為無(wú)錫帶來(lái)眾多的國(guó)內(nèi)外旅游者，發(fā)掘旅游者的消費(fèi)潛力也是我們需要研究的一大課題?，F(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見報(bào)告如下。據(jù)開發(fā)公司的委托，我們主要是對(duì)該項(xiàng)目的可行性作前期的調(diào)查和論證分析，為開發(fā)公司是否進(jìn)行下一步詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)論證和具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)提供可靠依據(jù)。本所進(jìn)行該項(xiàng)研究的主要依據(jù)是：252。 由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提供的規(guī)劃初步方案；252。本可行性分析所采用的技術(shù)路線是：市場(chǎng)調(diào)查和收集資料→數(shù)據(jù)處理→定性、定量分析→區(qū)域市場(chǎng)比較分析→專家組綜合分析→結(jié)論。二、市場(chǎng)重要結(jié)論l 無(wú)錫2000 年起經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛；l 居民收入的顯著提高以及人口的迅速增長(zhǎng)促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮，也改善了消費(fèi)結(jié)構(gòu)。l 與蘇州市、上海市相比，無(wú)錫市居民具有一定的消費(fèi)能力，市場(chǎng)潛力巨大。它經(jīng)濟(jì)昌盛，交通發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，人文薈萃，是一個(gè)具有巨大吸引力的開放型城市。人口特征無(wú)錫市人口增幅和總量發(fā)展較大，2006年底無(wú)錫市常住人口為584萬(wàn)人，其中外來(lái)常住人口126萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘?2%。人口空間布局漸趨組團(tuán)式分布。從外來(lái)人口方面來(lái)看：2006年底，無(wú)錫市外來(lái)人口總量達(dá)到218萬(wàn)。外來(lái)人口男女比例稍有失衡。四是受教育程度偏低。大部分暫住人口無(wú)法迅速融入本地社會(huì)，導(dǎo)致流動(dòng)人口城市化水平偏低。（無(wú)錫市市區(qū)總?cè)丝谂c江陰、宜興兩市人口相當(dāng)）③、無(wú)錫市的城市化水平與南京相比較低，而與蘇州相當(dāng)；無(wú)錫、南京、蘇州三市的城市化水平分別為：%、63%、%。 航空：無(wú)錫市距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)120公里。216。216。 公路：經(jīng)滬寧高速公路約90分鐘可以進(jìn)入上海市區(qū)，312國(guó)道橫貫無(wú)錫全境。近年來(lái)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)作良好，GDP連年上升。，％；居民人均可支配收入10774元，％；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入為7513元，％。％。上半年，％；％。三、投資及政策環(huán)境 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、交通狀況及發(fā)展趨勢(shì)研究玉祁鎮(zhèn)位于城市西北角，地處無(wú)錫、常州、江陰三市的交界處。玉祁前洲組團(tuán)初步形成以水鄉(xiāng)原貌為特色的現(xiàn)代化新市鎮(zhèn)，其中平湖城開發(fā)以居住、行政、商業(yè)辦公和文化體育為主，兼顧商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展。除去鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并因素，玉祁鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力評(píng)比在全國(guó)千強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中位居第22位，江蘇省百?gòu)?qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)第6位，無(wú)錫市百?gòu)?qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)第二位。四、城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展脈絡(luò)城市的空間布局在伴隨城市發(fā)展的過程中在不停變換著，無(wú)錫也不例外；從1949年至今，無(wú)錫城市空間發(fā)展經(jīng)歷了兩次重大轉(zhuǎn)換，而在2010年左右，必然迎來(lái)第三次變換。一城六組團(tuán)的城市格局在無(wú)錫的主城區(qū)外圍，將建設(shè)6個(gè)現(xiàn)代化的新市鎮(zhèn)，這些“衛(wèi)星鎮(zhèn)”具有集聚農(nóng)村人口和增補(bǔ)城市功能的作用。這里將成為重要的現(xiàn)代制造和紡織業(yè)基地、城市生態(tài)性農(nóng)業(yè)基地和都市化社區(qū)居住地。功能布局：綠化走廊及主要道路將整個(gè)新市鎮(zhèn)分為“八大功能區(qū)”：三個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)—祁北工業(yè)園區(qū)、友聯(lián)工業(yè)園區(qū)、前東工業(yè)園區(qū)（暫定名）；一個(gè)物流集散地—滬寧高速出入口附近的平湖物流園區(qū)（暫定名）；四個(gè)城市居住社區(qū)—玉祁居住社區(qū)、新玉祁居住社區(qū)、前洲居住社區(qū)、新前洲居住社區(qū)。五、無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。目前無(wú)錫市商品房交易活躍，住宅銷售一直占主體地位。 無(wú)錫市歷年房?jī)r(jià)分析無(wú)錫市商品住宅均價(jià)在03年是井噴期，%，隨后增幅開始減緩，%；%；%；%。市房管局產(chǎn)監(jiān)處人士指出，下半年中小戶型面積將繼續(xù)增加，房?jī)r(jià)在中短期內(nèi)仍將有所上升，但從長(zhǎng)期看將保持平穩(wěn)?！　∩唐贩抗┙o結(jié)構(gòu)逐步發(fā)生變化。從區(qū)域來(lái)看，東區(qū)和西區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上升，漲幅比較明顯，％％；市區(qū)二手住房加權(quán)均價(jià)為4235元／平方米，％，％。2007年至今無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1)中低價(jià)位住房供應(yīng)量明顯增多，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2)市場(chǎng)主體日漸理性，房?jī)r(jià)逐步趨于穩(wěn)定。從春交會(huì)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告中顯示，選擇作為投資的購(gòu)房者明顯比去年減少，下降18個(gè)百分點(diǎn)，占11％，購(gòu)房者主要目的以居住為主，％。4)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，開發(fā)商更加重視質(zhì)量、品牌和資本競(jìng)爭(zhēng)。玉祁房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展沿革 玉祁房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，鎮(zhèn)域第一個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目是育才苑，于2004年開始開發(fā)，截至2006年，也僅有育才苑和文曲公寓在內(nèi)的少數(shù)項(xiàng)目，隨著以唐平湖為核心的平湖城的開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)也將進(jìn)入快步發(fā)展期。對(duì)本項(xiàng)目也比較有利。供應(yīng)量分析及物業(yè)類型項(xiàng)目名稱建筑面積育才苑820文曲公寓1號(hào)至6號(hào)文曲公寓711新城苑二期目前兩鎮(zhèn)總供應(yīng)量在10萬(wàn)平方米左右，年內(nèi)即將上市的主要是玉祁鎮(zhèn)的寶龍湖畔花城。寶龍湖畔花城 項(xiàng)目位于唐平湖北，振祁路兩側(cè)，是平湖城新中心第一個(gè)大規(guī)模歐式水岸社區(qū)，總建筑面積36平方米，包含情景花園洋房，多層、小高層、高層、別墅以及2萬(wàn)多平方米的配套商業(yè)，小區(qū)以唐平湖為核心，具備商業(yè)服務(wù)軸和濱水景觀軸兩條主線，共分東、西居住區(qū)和唐平湖風(fēng)景區(qū)三個(gè)區(qū)域。計(jì)劃兩年內(nèi)購(gòu)房的承受力在50萬(wàn)以上的客戶主要以周邊的私營(yíng)及民營(yíng)企業(yè)主為主。房子是一份財(cái)產(chǎn)，硬貨幣。C、產(chǎn)品需求戀地情節(jié)：對(duì)距離比較敏感，一般傾向購(gòu)買自己熟悉的區(qū)域強(qiáng)調(diào)教育資源：無(wú)錫人對(duì)孩子教育普遍非?？粗?，周邊的教育資源會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)巨大優(yōu)勢(shì)。未來(lái)上市競(jìng)爭(zhēng)性地塊競(jìng)爭(zhēng)力分析HGIFEDCBA地塊占地容積率A平湖城一號(hào)地塊100畝2B平湖城二號(hào)地塊90畝C平湖城三號(hào)地塊75畝D平湖城四號(hào)地塊180畝E平湖城五號(hào)地塊100畝F平湖城六號(hào)地塊120畝G安居房一號(hào)地塊80畝H安居房二號(hào)地塊110畝I安居房三號(hào)地塊75畝 唐平湖周邊除寶龍地塊和本地塊外，還將推出六塊住宅用地及三塊安居房地塊，住宅用地共665畝，接近45萬(wàn)方平方米，住宅將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，本案宜盡快上市，避免區(qū)域住宅供應(yīng)的“井噴”。D、中低價(jià)位樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重；E、在訴求定位上大部分樓盤都在塑造景觀，配套，建筑風(fēng)格，遠(yuǎn)離城市等，并沒有非常創(chuàng)新的定位和概念提出。第一個(gè)階段是八十年代后期九十年代初以太湖威尼斯花園為代表的渡假村形式。世紀(jì)湖濱是比較純粹意義上的別墅社區(qū)。我們用一個(gè)詞來(lái)表現(xiàn)就是叫“燦爛太湖”。五里湖的豪華板塊中有山水湖濱。而馬山別墅板塊目前已擁有4個(gè)別墅樓盤，以檀溪灣和印象劍橋規(guī)模最大，加上太湖金色水岸和中房的一個(gè)別墅項(xiàng)目，共有1600套別墅。但隨著開發(fā)量、上市量的增大，一些別墅也開始向個(gè)性化、差異化發(fā)展。買得起幾百萬(wàn)元房子的人基本上都是成功人士，他們按揭的比例不大，很多人還是一次性付款，調(diào)控雖然也使一些人轉(zhuǎn)向了短期觀望，但對(duì)于富有人群來(lái)說，他們的價(jià)值觀更偏于成熟，受外界的影響更小，在他們而言，對(duì)稀缺品的擁有更多的是與身份相匹配的一種形式。 個(gè)體客戶：大型企業(yè)高管，專業(yè)技術(shù)人士、政府要員等；164。 臥室數(shù)量：4間左右（其中至少2間為套房設(shè)計(jì)）；164。 細(xì)部要求：在總建筑面積及臥室數(shù)量限定的條件下，盡可能提高客廳等公共部分面積，以顯示別墅的空間感及舒適性。164。 普遍對(duì)家政服務(wù)有較高需求，較為集中的是：保姆、家庭保潔、綠化園藝；164。 配套設(shè)施164。 普遍認(rèn)為裝修非常耗費(fèi)時(shí)間、精力，傾向于室內(nèi)固定部分裝修有套餐可供選擇，但必須充分滿足個(gè)性化需求。 建筑設(shè)備：164。別墅市場(chǎng)小結(jié) 從市場(chǎng)需求空間以及周邊居民的收入能力來(lái)看，別墅市場(chǎng)存在較大的空間。 目前僅寶龍項(xiàng)目有少量商業(yè)在售，競(jìng)爭(zhēng)較小。 本地消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主，新興的大超市有相當(dāng)強(qiáng)的吸引力；164。 缺少綜合性的集商業(yè)、文化、娛樂、餐飲等功能為一體的商業(yè)購(gòu)物中心。 區(qū)域規(guī)劃人口1015萬(wàn)人，存在較大的商業(yè)需求，而目前區(qū)域商業(yè)主要依靠老鎮(zhèn)區(qū)。 平湖城規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢(shì)，行政中心將移至本項(xiàng)目對(duì)面，區(qū)域?qū)⑿纬尚姓虅?wù)中心，市政廣場(chǎng)附近的寫字樓在區(qū)位上具有較大優(yōu)勢(shì)；216。 目前無(wú)錫市三星級(jí)以上酒店(含三星級(jí))超過40